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融科智地(京房回忆96)

  • 公司招聘
  • 2024-03-02 22:00
  • 龙泉小编

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。



本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,既不映射现实,也不预测未来。

想到哪儿说到哪儿,肯定有记忆出错的地方,欢迎批评,反正我也不改,凑合看个乐呵儿吧。




融科橄榄城是望京东的一个著名小区,之所以著名其实就是地段儿好,离着Soho近,其他也没什么太特殊的。只不过连很多在望京住过多年的人都不知道,这个小区的开发商是联想,大老板自然就是柳传志了。

去年写过一个橄榄城的帖子,写的很简单,只说是联想开发的而已。结果发出去之后就有几个人在底下留言,都是骂联想不务正业为了钱什么都干什么的,我也没搭理。结果没多久就发生了司马大公知的爱国营销事件,这帖子被人翻了出来,骂得更多了。索性我就给删了,实在是没意思。

在我看来,甭管联想还是什么公司,首先是企业,那经营与盈利就是第一位的。至于爱国,如果老板股东们积极参与当然好,但只要不卖国就犯不上让键盘侠们逼宫。

很多人本能的认为联想干房地产不应该,计算机制造才是他们的老本行,不能忘本。但华为做手机做汽车怎么说呢?而且任正非甚至拍着桌子怒吼“华为永远不做手机”,但他之所以这么说,那是因为之前做手机赔了,赔了n多亿n多年,所以才不愿意做,但后来看到了手机的广阔市场,再不做是傻子。

汽车也一样,任正非更是不知道多少次信誓旦旦的宣称“华为不做汽车”,但这不是也下场了吗?

作为企业家,随时调整战略是必须的,一成不变的终将被市场淘汰。所以,任何一家企业做任何一种合法的产品都是无可厚非的,成者王侯败者贼,商业领域里从来都是拿成绩说话,以活下去为基本目标。

现在都说华为是民族企业爱国企业吧,但在刚起步的阶段,其实也是靠销售外国产品起家的。这都跟联想一样,那个年代中国的技术确实还落后,不得不从事这种“买办”业务。之后华为是看到了交换机市场的巨大利润,所以才转型成了技工贸企业。

但这些历史都不能深挖,否则谁都说不清楚。要知道电信订单都掌握在什么人手里,华为的销售目标是什么单位?那在你华为还是个不太知名的小企业时,人家凭什么给你订单,这能深究吗?

华为这些年是被美国给盯上了,不遗余力的进行打压。

实际上,华为早在20年前就预料到了今天,所以当时是想“卖身”给摩托罗拉的。搜搜网上的信息吧,有一张任正非穿着沙滩衬衫大裤衩和美国人在海边散布的照片,那美国人就是摩托罗拉的。只不过后来对方人事调整,谈判负责人离职了,这件事儿才没有成功。

当时任正非接受采访时说的话:以华为的发展方向,迟早会和美国对抗。那与其到时候成为对手,不如现在卖给摩托罗拉,这样我们就戴上了美国的“牛仔帽”。之后华为的几万人就与美国的资本捆绑,便于在国际上扩张。

所以,不要轻易给企业戴上各种帽子,因为企业家的战略是在不断调整的,活下去才是人家的第一追求,其他的都是不同时期的策略与手段。

比如说这房地产吧,我第一次知道华为也涉及是在2005前后。当时我去深圳,听说分公司的一位土建工程师去华为了。我很纳闷,因为印象里这是家科技企业啊,怎么也做房地产了?

结果同事解释说华为不算纯粹的地产商,但需要大量的土建人员。一是要开发自己的园区、厂房和写字楼,二是在全国各地有各种基站工程,都需要土建工程师。土地是财富之母,任何行业都必须借助于土地的开发与利用,华为既然有那么大的工程量,那成立自己的开发部门很正常,总不能什么都外包吧?不划算也不便于管理啊。

后来没多久,华为开发了自己的第一个大型住宅项目,华为人居。当然人家的主要销售对象都是自己的员工,卖4/5000吧,比当时的市场价便宜得多。但这土地来的便宜啊,所以当时说华为之所以敢于这么低价买给员工,因为算上土地价格的成本才2000多,比正经开发商的利润都高。同时还稳定了公司员工,给当地创造了税收,一举三得。




联想开始房地产业务其实跟华为差不多同时,都是从自用的角度起步的。有人说联想最早做房地产是跟孙宏斌联手,在天津成立的“中科联想”。其实不是,孙宏斌当年入狱是柳传志给送进去的这谁都知道,老孙出狱后柳传志给了他50万创业,这算私人借款,理解为坐牢的补偿也行。

孙宏斌的第一家公司叫“顺驰”,其实就是“孙氏”的谐音,英文名称就是“孙的公司”,表示这家公司和其他人无关,就是自己的。之后是孙宏斌想进军开发市场,于是柳传志拉上中科集团,给了顺驰1000多万,三家合伙成立了“中科联想”,专门做开发。

其实这笔钱仅仅是投资而已,联想跟中科都没有参与经营。后来顺驰开发了天津香榭里,不赚钱但也没赔,把钱还了。

两家真正联手开发地产要到2003年了,也就是顺驰已经称霸天津,准备全国扩张的时候,双方合作成立了“顺驰融科”公司,之后开发了天津的项目。但这已经算很晚了,就是普通的项目投资,没什么重要意义。

联想的第一个商业化房地产项目是“融科中心”,听这名字,融科,金融与科技,这就是联想的理想。前几年融科着火了,我正好在附近吃饭,看到浓烟后吓得没吃完就跑了。

联想早期开发的都是这种商业地产项目,就因为利润高风险还低,但需要巨额资金投入,普通小开发商玩儿不了。当年史玉柱的巨人大厦不就是被资金拖垮的吗,就因为运作难度大,风险与利润呈正比。

到底联想早期有什么项目我也不清楚,猜除了北京的联想总部等写字楼之外,可能就是深圳联想和大亚湾联想了,其他的想不起来了。这在90年代已经相当牛了,全国能有这种规模的房企没几个。别看那些盖住宅的开发商很风光,其实净是“狗咬尿泡空欢喜”的事儿,实际上收益远没有商业地产的利润高。






融科智地,是联想的专业开发部门,我最早接触他们还是刚成立那会儿了。也不知道因为什么事儿去串了串门,反正都是中关村一带的业务吧。

当时融科的负责人就是陈国栋,联想“五少帅”之一,主持了被柳传志寄予厚望的房地产业务,可以说前途无量。但之后呢,融科在2015年被孙宏斌的融创给收购了,陈国栋从此消失在了地产江湖。这世界就是这么冷酷,一手好牌也未必能赢。

那会儿融科的办公环境就不太像地产公司,大开间的一堆电脑,整整齐齐干干净净,员工们也都文质彬彬,跟普通地产公司的草莽作风迥然不同。从高管到员工,不少人都是从联想转过来的,所以带有很明显的文化气质。

跟我们接洽的就是个理工男,当时谈的业务是什么我忘了,但因为我也当过一阵子码农,所以后来扯到了软件上。我们都觉得应该开发一个房地产的管理系统,改变各公司的混乱状态。反正聊得挺投机的,倒把正事儿给耽误了,但肯定也不是什么正事儿,无所谓。

之后基本没跟融科接触过,后来他们参与了紫金长安的开发,也不算是独立运作,而是和澳林地产合作的项目。土地是澳林的,开发是中关村建设,项目策划营销和管理什么的归融科。

但当时的融科在住宅上没什么经验,处于摸着石头过河的阶段。这么好的地段儿本来应该赚大钱的,但他们没怎么炒作,也没按照常规小步快跑的策略,也就是没给自己留出足够的涨价筹码。

价格虽然不低,比周边贵了千八百块,但稀里糊涂的就给一下子就全给卖完了。七天十个亿,看上去似乎回款很快,但实际上利润不算最佳,因为没房了也就无法涨价挣超值利润了。之后的二期应该没问题,但和联想应该没什么关系了,是人家澳林在操盘。

不过房地产就这点儿套路,以联想的总结经验能力没问题,很快就能融会贯通。当时紫金长安的营销负责人姓张,家学渊源的书香门第出身,北大美女学霸。从联想的办公室做起,算是融科智地的元老之一,后来成为营销女强人,操盘过千章墅。

这个项目之后就是融科橄榄城了,陈国栋认为队伍已经锻炼了出来,按他的说法就是“三年练兵期结束”,可以直接的上战场拼杀了。





融科橄榄城做得确实很不错,充分体现了科技企业认真的态度。而且毕竟靠着联想这么个大金主,各项细节也都做得挺好。

当时的望京东那么回事儿吧,都没觉得怎么着。我们公司在望京也有项目,过去看了看觉得中规中矩,非说地段儿好也谈不上,谁能想到能有今天的涨幅啊。

橄榄城的容积率其实不低,应该接近3了,也就是要在十多万平的土地上盖出4/50万的房子来(包括地下)。而且他们选择的还是板楼,那对设计的要求就高了。

塔楼板楼其实无所谓哪个更好,分什么产品。如果是大塔楼带异形的,那无论什么户型都别扭。而如果是规矩的塔楼,而且户型大,那塔楼和板楼其实差不多。再一点,塔楼在楼座布置上是占优的。也就是说,同样的一块地,板楼规划完了很死板,一排排的显的很拥挤。而塔楼能做出更多的园林设计,这在布局上能增加更多的变化。

而橄榄城采用的是板楼,按说不太好做,但他们采用了高板,楼间距大,那就避免了拥挤的感觉。而且用的是进深短的薄板,提升了舒适度,这在当时的设计中不多见。

橄榄城是联想团队第一个独立运作的住宅地产项目,在当年很受瞩目。主要就是出身太强了,自带光环,科技基因和500强背景就让人觉得可信度高。紫金长安时期是他们还不太会炒作,所以外界知道开发商是联想的并不多。但到了橄榄城时期就成熟了,少女成了少妇,你不找她,她都主动勾引你。

那会儿橄榄城的项目总是郑志刚,宣称“用IT精神做房地产”的理工男。我也不知道IT是什么精神,但觉得说这话的都该“挨踢”。但营销就是这样儿,越虚头巴脑越好,这样才能引发买房人的联想。

多的不说了,橄榄城当年的价格不贵,比周边的国风什么的还便宜呢。那会儿两个项目竞争,国风给人感觉是有点儿土,但开发商是国企还有经验。橄榄城是创新,只不过虽然名气大但毕竟在地产上是新手。

第一次去橄榄城累坏了我了,找不着啊,这路标也不知道都做哪儿去了。后来我是跟着国风的指引一路过来的,想想都挺好玩儿的。





为什么要叫“橄榄城”?我也不知道,但当时听了他们的销讲,上来第一句就是“这个社会是橄榄型的”。

后边这小姑娘再说了什么我都没听,感觉就这一句话就能把人带入“联想”。那会儿正是中产阶级崛起的年代,哪个打工者不希望自己成为中产呢?当然更希望成为土豪。

北京第一个“中产标准”是在2000之后出现的,大概是2001年,在这之前没什么关于中产的讨论。这标准是:30万的房+15万的车+5万的年薪。

我十分怀疑这标准是天通苑给鼓捣出来的(回龙观是国企操盘,犯不上忽悠),因为那会儿全北京只有在这里能用30万买到还不错的房子,2650一平米,这明显就是个拆迁户的标准补偿嘛。然后还有车跟年薪,15万在当时也买不到什么好车。5万的年薪在当时虽然不算低,但也就是个小白领儿吧,谈不上多高。

我当时认为中产标准应该至少是50万的房才行,这都得在南三环了,北城动辄7/8000起呢。车无所谓,十多万的够了,但年薪怎么也得10万才合适,然后再加上几十万的存款理财,这才能算个中产。

之后的各种标准就多了,哪年都得弄出一堆来,但也都是起哄,没一个靠谱儿的。比如当年的橄榄城房子可以算中产配置,一期5/6000块钱,二期7/8000,三期最贵也不过是1.2万。这些价格都可以说是中产能接受的,尤其一期,一套100平的房子首付20多万,大多数白领都没问题。

但现在呢,11万起吧,随随便便上千万,这价格也能算中产吧,但说实话有些太勉强了。毕竟北京的房产中位数是600万左右,这都增加一倍了,1200万,大多数家庭是负担不起的。





讲个小故事吧,前些日子我写过了,只是没提哪个小区,其实说的就是橄榄城。

2015年的时候,当时有个同事想在望京买房,正好听说有人介绍要卖房,橄榄城的两居要600万。我给搭了个桥儿,后来一起去看了看,挺好的房子,没废话就办了手续,连中介都没找,我派人就让帮着给过户了。

结果办手续那天出麻烦了,这个业主小刘的老婆出现了,坚决不同意卖房,说自己都不知道这事儿。当天在现场哭了个乱七八糟的,到今天我想起来都觉得揪心。

这时候小刘才说出实情,他之所以卖房就是因为在北京实在待烦了,压力太大。来北京十年就落下这么一套房,升值很好,所以想卖了回老家。之前没跟老婆说就是怕她不同意,想先斩后奏。

这小刘的太太还是很不错的,后来是强忍着眼泪办的手续。再后来我也没管过这些事儿,只是听说交房的时候打扫得特别特别干净,小刘太太还写了整整三页纸的说明书,连窗帘怎么洗和洗衣机怎么维护都写清楚了,看得出对这房子是真爱啊。

再后来就到了去年了,朋友突然带着小刘来找我,弄得我挺迷糊,以为要找后账呢。结果说不是,只是这小刘太太想回到房子里去看看,而他们联系了几次现在的业主,人家不同意。所以找我让给说说,没别的意思,就是看看就行。

问为什么,房子都卖了好几年了,何必呢?结果小刘说,他们回了老家小城市很不习惯,根本找不到合适的工作和创业项目,折腾了好几年,他老婆堂堂名校毕业生竟然去酒店当了前台,每个月才1000多块钱,太憋屈了。

后来他老婆在老家待的都精神抑郁了,他也受不了了,于是就又回到了北京。当年卖房的600万连花销带在老家买房的,还剩300来万。橄榄城是说什么也买不回来了,何况他们也没了买房资格,还得重新熬。

他老婆就是想回曾经的家里看看,没别的意思,肯定不给现有业主添麻烦。看了也就死心了,以后继续奋斗吧,争取把房子买回来。

我没答应,人家现有业主既然没同意,那就算我去说也没什么意思,谁也不愿节外生枝的被打扰生活。只是给出了个主意,让中介给找个同等户型的看看吧,大概是个意思就得了。小刘的妻子同意了,我找中介带他们去看了看。后来听中介说,他老婆看房时眼泪止不住的流,把口罩都弄湿了!

小刘是做会务的,前些天我们公司要开会,把业务给了他。见面聊了几句,小刘明显感觉到了疲惫,快40的人了,不能再和20多岁的比。他当年卖橄榄城时想得挺好,拿着这笔钱在老家能过上很好的生活。而且小城市的会务安排跟北京差远了,以他的能力经验,完全可以做到垄断。

而实际上呢,这种业务只在大城市有市场,北京是竞争激烈,小城市则干脆用不着。孩子出生后他考察了小城市的教育,要说也不错。但他太太不满意,觉得儿子将来还是会去北京等大城市的。而如果在县城长大,那之前他们在北京受的苦,孩子得重来一遍。所以他们这又回到了北京,重头再来。

我也不知道说什么好,北京确实是来去自由的城市,一切都似乎很开放,很平等。但唯独是这房价是真的不友好啊。当年他600万卖的,现在算上税费没1200买不回去。

中产中产,看上去似乎混得不错,其实却是最不能犯错误的阶层。因为向上攀登几乎不可能,而向下滑落却几乎是一瞬之间。




橄榄城,橄榄型,这个社会是不是这形状我不知道,但愿是吧。

疫情三年,我见到n多起中产滑落的案例了。橄榄型的社会在运转起来或许最稳定,比转不起来的金字塔要强。但是身处中间层的家庭呢,未必很稳定。


仅供参考。




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