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猎房(想要抄底入市)

  • 公司招聘
  • 2024-03-07 10:00
  • 龙泉小编

大家有没有觉得今年广州买房容易一点了?

比如,以前150万的预算,只能在从化、增城石滩、仙村找房。现在,这个预算也能买到地铁盘了。

以前,300万的预算,只能到远郊的楼盘去选。现在,近郊板块也能够得上了。

选择多了,烦恼也来了,选哪个才是最好的呢?

300万预算,这些区域可入手

先来看一下300万预算能在哪里买房。

根据所购买的单位面积大小,总价300万所能入手的价格范围就有所不同,能购买的楼盘区域范围也会有相应变化。

以建面70㎡及以下的单位为例,能入手项目的单价最高可以去到4.3万/㎡。在这个价格范围内,南沙,花都、增城、从化可随便挑,番禺亚运城-莲花湾板块、国际创新城、黄埔知识城、科学城、白云北部四镇、白云湖也能挑到货。

如果想住得舒适一点,要100㎡以上的单位,可以随便挑的,只剩增城和从化两个区域了。

当然,前提是,这些区域的楼盘有你想要的户型。

比如,如果你看重未来潜力,又想要离市区近一点,只能选择近郊小户型楼盘,区域有白云湖、科学城、知识城、国际创新城。但实际删个,如果想在白云湖、科学城和番禺国际创新城入手的话,这个预算的户型选择只能限制在70㎡以下,而这个户型范围只有白云湖板块的中建星光城可选。

但如果你不在意与市区的距离以及未来升值潜力,不管你想买什么样的户型,在增城、从化、南沙万顷沙、花都大部分区域(除花都湖板块、区府外)几乎可以横着走了。

不过,我们买房终究还是有对未来的期待的。看重以后的升值潜力的话,可以关注一下这些区域。

黄埔知识城:广州投资最活跃板块之一

知识城这个版块,我们也说过很多了。

一个有国家背书的区域,又是粤港澳大湾区高水平科技创新载体和平台。2010年设立至今,发展十多年,不管是产业引进,还是区域配套建设,肉眼可见的趋于成熟。

产业引进成果也很能拿得出手。

截止到2021年,知识城累计注册市场主体2.4万家,注册资本近5000亿。涉及到的产业包括生物医药、新一代信息技术、人工智能、文化创意、新能源与节能环保等领域,比如我们熟知的百济神州、诺诚康华、粤芯半导体、小鹏汽车等都在知识城落地。

今年,知识城在建投资项目186个,总投资超过3000亿。

这两年受疫情影响不少地区投资受到影响,知识城还能保持这样的力度,确实不错了。

再回到我们要说的楼市。

2014年板块首批项目上市,房价最低不到万元。不到10年的时间,价格来到3万/㎡。今年预计上市的改善项目,吹风价6字头。

如果未来项目上市能卖6字头的话,知识城的价格体系将上一个新台阶,也会影响到市场对板块的价值判断。

其他项目,最近上市的知识城悦辰壹号价格约2.5-2.9万/㎡,时代印记和越秀TOD·星汇城的价格又低一点,在2.1-2.6万/㎡之间。

按照总价300万的预算,在知识城的可选楼盘也不多。

新晋补货的四大金刚,知识城悦辰壹号、德信知投嘉达山与墅、龙狮璟珑府和越秀联投知识城山与墅多为建面90㎡以上的改善户型,且吹风价格不低,300万只能勉强够上悦辰壹号。

门槛范围内可选星汇城和时代印记,两个项目优点都是靠近地铁站,出门可坐。星汇城优势更明显,TOD,有商业有学校,配套更齐全。

番禺东:多个楼盘可选

番禺东包括亚运城以及莲花湾区域,是番禺的价格洼地,300万预算多盘可选。

今年保利价格内卷,卷火了番禺东的一个版块,即莲花湾。

该区域有保利领秀海、凯德山海连城和智联·汽车小镇三个项目在售,均有小户型在可选,预算在范围之内,保利项目今年入市把价格拉低到2.3万/㎡起步。

莲花湾板块除了价格笋之外,还要一个优势就是海景,凯德山海连城与保利领秀海均能望海。

凯德山海连城板房实景图(图片来源合富置业)

另外,区域内教育资源还算完善。

今年9月凯德山海连城与番禺区教育局、广东仲元中学达成签约,正式官宣了一所九年一贯制公办学校。该学校涵盖小学和初中,规划72个班(具体以教育局最终公布为准),弥补了区域缺少中学的不足。智联汽车小镇也配建了一所公办九年一贯制学校,为广大附中番禺实验学校。新兴板块住户少,教育资源相对没有那么紧张。

但不足也很明显。

周边生活配套不成熟,缺乏大型商综,日常生活需求只能依靠社区商铺,再远一点去到亚运城。出行不便,公交不多,大多只能依靠自驾,未来8号线东延段有望延伸到莲花。

汽车小镇周边

莲花湾靠近亚运城,两个区域房价相差几千,也在300万预算可选范围内。

亚运城板块除了亚运城这个网红流量大盘外,还有中海左岸澜庭、首铸铂瑞云湾以及天地源·伴山溪谷三个一手项目,价格在2.6-3.4万/㎡之间。

但目前大多以改善的大户型为主,小户型较少,能选择的范围也有限。

石基地铁站旁即将上市的天地源·伴山溪谷,建面86-103㎡的户型倾向刚需,价格没有出来,300万预算大概也能上车。但项目似乎不太想加入亚运城的群聊,正努力往国际创新城挤。

首铸铂瑞云湾原为庄士映蝶蓝湾三期,产权年限要打折。现在卖的是建面132㎡以上的大户型,总价不在预算范围内。

中海左岸澜庭在售现楼,为建面84㎡和91㎡三房,收官总价250万起。

亚运城在售建面88-164㎡三四房,小户型是项目最后一批刚需产品,300万预算还有户型可选,后面的单位主要是百平以上的刚改户型,想入手就要抓紧了。

亚运城

除了亚运城配套比较完善外,亚运城板块其他项目规模较小,商业、教育均需依靠周边。交通上,亚运城和天地源·伴山溪谷最优,有4号线石基和海傍站。

相比于万博、国际创新城等板块来说,番禺东缺少产业规划,后续上升动力不足。

南沙多盘价格让利:蕉门、明珠湾可趁笋入市

今年,南沙楼市去化压力不小。

截止到10月18日,区域可售住宅去化周期为33个月,消化周期接近3年,全市最长。

在楼市库存重压下,这段时间,南沙不少楼盘选择让利出售,此前“3字头”的板块,现在2字头也能买到。

比如明珠湾的TYJW、HYTYW、XHBYW、BYMZ,蕉门的HYXA,南沙湾的SHHY等,现在2.5万/㎡左右的价格就能买到。

300万的总价预算,现在南沙各个板块都能挑到笋货。

综合来讲,蕉门和明珠湾板块在配套或未来潜力上最被看好。

蕉门是南沙的行政中心、商业中心,居住氛围最浓厚,配套也成熟,商业、学校、医院都是现成的,是南沙二手房交投最活跃的区域,综合素质最高。

区域在售新盘不多,有笋货的话,是不可多得的入市机会。

如果看好未来潜力,明珠湾是可选之一。

明珠湾被认为是南沙版的“珠江新城”,并非毫无道理。

三江六岸、山水相连,多个楼盘临海看江,视野辽阔,有不可多得的景观资源。

再者是产业规划。

灵山岛重点发展总部经济、金融服务、科技创新产业。横沥岛依托国际金融论坛(IFF),建设以金融服务、总部办公、科技创新、商贸服务等功能为主的商务办公区及高品质生活配套区,或将成为南沙未来的金融岛。

这个区域在于新,没有大量的旧改,要建设起来也非常快。

所以目前也是南沙房价最高的一个区域。

不过现在横沥岛楼盘内卷严重,又叠加区域库存压力,部分项目价格让利,去淘一淘,可抄底入市。

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