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河南省国际信托投资公司(河南本土某地产企业游离于信托)

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  • 2024-03-09 22:00
  • 龙泉小编

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名门地产的舆论漩涡

2020年4月26日,某知名投融资资讯平台发布“名门资不抵债已申请破产”,这则不知酝酿了多久的消息,不久就消失了。当晚和第二天,名门地产接连发了两次严正声明。

媒体点了一颗雷,过路的人只看到一阵烟。很多人拿着标题四处求证,转到我这里,我说,不信谣,不传谣。不要见了氧气罐就以为不行了,也可能是去给鱼缸增氧。

2020年这样特殊的年份,整个社会都在承压,大可不必那么着急。

国家房地产调控收紧的趋势没有变,也放弃靠楼市刺激经济增长的老套路,而因城施政有多大腾挪空间,超不过你我的想象力。

名门地产在约见自媒体时说,资金压力问题,20多年不是第一次,每次都能齐心协力度过难关。

对于房地产企业来说,规模为实力代言,资金为规模撑腰。舆论争议的所有问题在出问题前都不是问题。

刚需客、炒房团就不说了,哪个开发商不想用最少的锅盖,盖更多的锅?

拥有土地储备3万多亩,已建、在建工程逾1000万平方米的名门地产,在全国房企土储面积排行榜上,轻松排进TOP50。

步子迈的大了挨骂,搞省域化不出省的也在挨骂,每一家房企都有自己的选择,但好像无法选择不挨骂。

有一种幸事,是抬头看见山,眼前有引路人。但对于从三四线走向全国的房企来说,抬头看见的全是山。它应该怎么选?

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订单模式的小步快走

名门地产1998年创立于南阳,彼时正是中国取消福利分房制度,正式步入货币化住房改革的阶段,名门地产以“订单式”开发模式完成资本原始积累。

订单式的定向开发是一种稳妥方式,能在管理环节、销售环节省去人力物力,销售风险忽略不计,资金压力也不大。

这种小步快走模式,支撑名门地产在2003年从南阳走到郑州,先后控股、收购、兼并了河南泰辰置业有限公司、河南嘉达置业有限公司、河南东能实业有限公司等郑州本土企业。

历史上,有一位南阳老乡也是从卧龙之地走向全国,这个人是刘秀。群雄逐鹿,原本并不被看好的刘秀最终再续汉祚200年,这一点史评家常有争议,是刘秀太强,还是对手太弱。

名门地产进驻郑州后,用订单模式成功开发了浦发国际金融中心、名门东郡、名门盛世等项目,继续小步快走。

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信托的功与过

小步快走很稳妥,但需要耐心。发展到一定阶段,还是“高周转”过瘾,也符合房地产的行业特色。很多房企等不及。

2013年,经过214轮竞拍,名门地产以8.08亿元摘得洛阳九都路附近101.24亩土地,刷新洛阳当年单价“地王”纪录;

2014年,经过125轮角逐,名门地产以2.97亿元拍得郑州当年首个限价房地块,并签约郑州西流湖项目。

2014年年底,名门地产拿下二七区张魏寨、孙八寨、金水区押砦中村改造项目,甩出同行好几条街。

回顾名门地产实力崛起,从小步快跑到快车道,支撑进击之路的资金哪里来?

大步狂飙模式开启,信托浮出水面。

公开资料显示,名门地产先后合作过中融信托、华泰证券、光大信托、大业信托、四川信托、百瑞信托等机构。大家熟知的项目,翠园背后是中融信托,紫园背后有北京信托。

例如,2016年20亿拿下的名门翠园项目,信托计划20亿,名门地产用5.88亿债权认购了信托计划的次级份额,剩余14.12亿是通过中小投资者的认购得来的。发债方中融信托占股100%,名门地产偿还资金后,中融逐步将手中持有的股份过户给名门地产。

信托是房地产企业的重要资金来源之一,这个“之一”随着政策因素而变得越来越重。

信托虽好,但也分时候。行情好的时候,开发商资金回流快,你好我好大家好。而一旦行情不好,开发商没有足够的资金进账,回购违约,就会发生兑付危机,信托公司也自陷漩涡。

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2020兑付潮将至

名门地产对外投资企业或企业控股企业的控股股东,在信托融资存续期间为什么会变为信托公司本身?大背景就是前期大规模信托融资和后期的回购危机。

比如名门地产投资的郑州名望置业有限公司、中牟名基房地产有限公司,现在都由北京国际信托100%控股;还有名门地产投资的郑州名门城房地产有限公司,现由中融国际信托有限公司100%控股。

信托公司的100%控股印证了名门地产的资金情况。

名门地产的资金压力大这样的戏码,在今年会在整个行业上演,头部的房企甚至会飙戏。2020年国内开发商信用债和ABS合计到期超过6000亿元,那些步子迈的大、搞多元化的房企可能日子不太好过。

6000多亿的旧债要还,偏逢行情遇冷。以往缺钱找信托,但“房住不炒”政策持续加码下,信托行业与房地产信托渐行渐远。

2020年1季度末,投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿,较2019年末下降1249.87亿元,较2019年1季度末下降2271.67亿元,幅度分别为-4.62%和-8.10%。

信托是把双刃剑,过去能解决一部分问题,现在正在成为问题。

撰文/编辑:乌衣

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