此前商评君对今年待开业项目做了统计，预计28个项目筹备今年亮相。
然而时间过去近三分之二，开业项目只开出了三分之一。当然，即将登场的明星项目—正弘城、首创奥特莱斯、永威木色等纷纷选择在年度后半阶段发力。
进入商业爆发期的郑州，面临着增量与存量改造的两方出击。除了接踵而至的新增商业项目，商评君今天想聊聊的，正是已开业项目中容易被“忽略”的—存量商业改造项目。
例如原大商千盛广场的“关照先生”、原华润万家的“泰得城”、原中州古玩城的“银兴悠客广场”。最广为人知的应该是二七商圈内原百盛购物广场的“郑州购物广场”（新案名尚未公布），由上海城市地产改造，二期扩建，并加入超高层酒店。但该项目仍在改造中，预计明年才能开业。
那些改头换面的已开业项目呢，过得怎么样了？
效果图
名称：关照先生
开业时间：2018年9月1日
位置：郑州市嵩山路与淮河路交叉口
体量：3万㎡
定位：河南省唯一一家以休闲娱乐购物为主业的社区新物种商业广场
改造费用：官方称共约1.2亿元
改造前：大商千盛生活广场嵩山路店，于2011年9月29日开业，是大商集团在郑州开出的第六家店。5年间，和华润万家嵩山路店、大润发大学路店贴身肉搏，经营情况一直不温不火。2016年7月临近的华润万家撤店后2个月，因拖欠房租大商千盛也选择关门停业。半年后，与大润发一路之隔的沃尔玛（位于购物中心新悦城内）也撤场离去。嵩山路淮河路周边四大超市鼎立的格局至此打破，仅剩大润发“一枝独秀”。
改造后：物业方收回物业自行开发，传统商超变身为购物中心，从外立面到内部结构、品牌，全部重新调整，推出了社区商业新物种——关照先生
可看程度：★★★★
业态：新式农贸市场＋儿童业态＋小、美、丰富的餐饮业态＋接地气的体验业态
社区商业以社区范围内的居民为服务对象，便民、利民，满足居民消费需求是其主要诉求。背靠2公里范围内20万常住人口，关照先生紧扣社区商业的命题，着重构建家庭生活场景。
作为社区商业中不可或缺的超市业态，关照先生没有按照传统思路引入普通商超，而是携手主打生鲜的农贸市场新物种——丹尼斯全日丹集市。有数据表明，生鲜消费占到亚洲消费者食品消费账单的50%以上，这其中，将近7成的生鲜交易是在农贸市场完成的。巨大的消费需求下，购物中心后期的经营流量也有所保障。
集市的落位也有可圈可点之处。坐落在商场尾端的全日丹市集，和购物中心无缝衔接。超市和商场入口的主力店首尾呼应，形成“三明治效应”，把商场端和超市端的目的性消费变为闲逛的体验式消费，带动了动线沿线的店铺销量。
考虑到社区商业的消费对象，增加了儿童业态，和便于家庭消费、社交的餐饮业态。作为关照先生的扛把子，餐饮休闲业态占去了购物中心超过四分之一的面积。除了主力店小龙坎面积较大外，其余都为开放街区式小店，保障了品类的丰富。四楼还专门孵化了特色美食街区：关照食集。
KTV和电影院，是大商时代的遗留品牌。重新装修改头换面自然无需多说，除此之外，调低影院的票价，让电影更“接地气”。体验升级、花费降级，消费频次提高、消费群体变广自然也在情理之中。家门口的体验业态，让家里人都消费得起，才是正经事。
关照先生是谁？你们估计跟小编一样，第一次听到这个名字，不会想到它属于一座商场。
更准确的说，它是商场的自创IP——一只象征敦厚、包容、充满爱意的中年象。在逛关照先生的时候，你会在门口、休息区、每个商家的柜台上，甚至工作人员的T恤上见到它的身影。憨态可掬的形象很受小朋友们的喜爱，连我，一个90后的老阿姨，趁着没人的时候都想假装淡定跟它自拍一张。
购物中心自创IP并不鲜见，就本土也有运营做得风生水起的国贸新田360广场（灵灵）。但从颜值和可爱程度上来说，关照先生的小象绝不输灵灵。小而美的关照先生还计划把IP衍生品市场化，把这只小象打造成特色“网红”
名称：泰得城
试营业：2018年8月30日
位置：嵩山路与陇海路的交汇处东南侧
体量：2.1万㎡
定位：满足家庭品质生活所需的社区商业
改造前：开了11年的华润万家嵩山路店。华润万家之前，这个地方还是大型商超——曾经风光无两，隶属于天津家世界连锁商业集团的家世界超市。物业到期后，华润万家并没有选择继续经营，最后由物业方自行改造营业。
改造后：由中影泰得子公司郑州泰得商业操刀，打造辐射周边2公里的新型精品购物中心——泰德城
可看程度：★★★
今年4月份工程收尾的泰得城，特地选在关照先生前一天试营业。看来，曾经我们熟悉的“对台戏”又要上演了。定位辐射周边2公里的新型精品购物中心，不免和相距不到1公里的关照先生正面碰撞。
都说前人栽树后人乘凉。作为前人深耕了十几年的老商业地，群众基础恐怕还是要略胜年轻的关照先生一头。
泰得城开业盛况
业态：鹤壁裕隆精品超市首入郑州＋高端智慧影院——中影泰得影城
社区商业，超市还是首要看点。泰得城的优鲜生活超市，出自鹤壁裕隆集团之手。这是成立16年来，裕隆超市首次进入省会郑州。优鲜生活超市占地2000㎡左右，和地市裕隆超市大众化定位不同，走的是精品超市路线。9月6日小君探访时，超市还在装修阶段，从门口的招聘广告看出，人员还在储备中。超市开业虽然尚远，但是地市大哥的省会首秀，还是值得期待。
三楼的中影泰得影城，是商场自营的品牌影院，主打高端智慧影院，在全国10多个城市皆有布局，尤以华南区的表现最为抢眼。泰得城店是中影泰得影院开在中原地区的第一家店，根据工作人员介绍，影院的音响设备十分出彩，所有影厅都是全真皮座椅，想必观影体验应该不错。
但是，影院扎堆，泰得城方圆一公里就有3家，偏偏距离3家中业绩最好的奥斯卡中原新城店（2018年上半年郑州影院票房位列15）才700米。初出茅庐的中影泰得影城，要想在中原地区旗开得胜，面临的挑战还不小。
名称：银兴悠客广场
开业：2018年4月29日
位置：中州大道与航海东路交汇处
体量：4万㎡
定位：体验式电影主题购物中心
改造前：中州古玩城（从古玩城变购物中心，这个是实打实的变性了）
改造后：体验式电影主题购物中心
可看程度：★★
运营方＋河南省最大的影院
银兴悠客广场的运营方为湖北银兴院线影业有限责任公司子公司。银兴在河南发展已有10年，虽然在鹤壁、洛阳都有项目，在郑州二七广场也落子了一家反响不错的影院，但是在一众开发商中，存在感不强。
今年的两个动作让大众开始注意到它，一是4月份在中州古玩城原址上开了银兴悠客广场，二是接手了闭店将近一年的华润万家南阳路店。从目前放出的消息看，华润万家南阳路店也将变身为电影主题购物中心，可谓银兴悠客广场的姊妹篇。因此，银兴悠客广场运营的好坏，关系大了。
敢于将银兴悠客广场打造为电影主题的购物中心，小君猜测原因有三，一是母公司是从影院起家，二是打头阵的银兴国际影城（二七广场店）表现还不错，截止9月13日，在2018年郑州影院票房排行中位列18位。三是，周边3公里70万人的巨大消费需求。
所以，运营方一口气，将商场4楼整层都开辟为电影院。落成的影院有25个厅，是目前河南省内规模最大的影院。可能是小君的打开方式不对，周二晚上6点半小君探店时，等待区人数寥寥，偌大的通道显得空旷。
“一步之遥”的红地毯影城影响犹在，商圈新晋贵公子华谊兄弟影城就在对岸步步紧逼，对于银兴国际影城来说，这70万人的蛋糕也不是说吃就能吃的。希望主打低价的银兴国际影城，通过高质，在一众繁华中，杀出自己的个性。
1、“合约分手”将是常态
今天小君谈的三个改造项目，有两个都是合约到期，物业方“被迫”改造。包括尚未开业的原人民路百盛购物中心。老百货、老商超与原业主租赁期限结束（一般5-10年），经营不善、发展下行等原因，不再续租。但已经过长期市场培养，老物业周边通常都有较成熟的市场环境，这也为物业方“自行改造”创造了良好的条件。从一线城市的发展经验来看，新增土地供应将会越来越少，城市更新将成为土地供应的主要来源。
2、好位置重要，好运营更重要
众所周知，好的商业项目离不开三要素“天时，地利，人和”。
旧改项目“天时”难以掌控，地理位置又无法改变，最重要就是“人和”。综合好项目，不仅靠外形颜值、品牌引进，更离不开后期良性运营。未来类似大数据诊断、运营诊断的机构将会更快地运用于旧改项目。协助旧改项目精准分析客群，调整品牌和业态，保证长期稳定地营运，也为资产增值。
3、西区旧改项目增多，竞争强度加大
西区作为老郑州的城市中心，发展较早，孕育了一批以郑州百货大楼、郑州商业大厦为代表的卖场。万达广场和锦艺城等购物中心的成功，搅动了西区老旧商业格局，逼迫超市和卖场纷纷进行改革。7月份，荒废8年的郑州商业大厦开始动工，吹响了西区商业改造的号角，老牌商业有望重拾昔日的辉煌。而当集中成熟区的存量市场进入更新改造阶段，同样也会引发新一轮竞争。
4、改造前先算账，挑战大不如请外援
改造的本质，是为了获得更好的经营效果，产生更高的经济价值。许多老物业方本身对商业的认知不足或者运营能力有限，随便投入几千万甚至过亿，前期的账一定要算清楚。如果体量大难度大，不妨给有经验有条件的商业地产商。我们看西安年底将开业的大悦城，便是典型的改造项目—秦汉唐广场。成熟产品线正在积极寻找下沉新一线机会，小君说，不妨给彼此一个机会呀。
关注微信
