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2023年，全国楼市和政策调控，都盯着一个具有风向标意义的城市，那就是深圳。
不仅仅是外界，在全国多地释放出楼市回暖信号的氛围之下，就连深圳本地的楼市中，对于政策放宽，限价（指导价）调整，以及楼市反弹的期待，从2023年开年以来，就持续酝酿着，各种小道消息，各种猜测和小动作，躁动不已，蠢蠢欲动。
过去几年被戴上“全国炒房第一城”的帽子，如果没有这样的躁动，那就不是深圳了，顺带说一下，公认的炒房第二城是杭州，排第三的是合肥。
但是，现实的情况却是，2023年即将进入3月份的时候，一个重要的市场动向，犹如一盆冰水，浇向了这些蠢蠢欲动的预期和小动作。
就在市场和各路还揣着炒房套利心思的群体以及资金，还在心心念念期盼什么指导价调整，楼市调控放松，以及各种鼓励炒作的“大招”到来的背景下，深圳一口气推出2000余套6折可售人才房，申购条件也明显放宽！
深圳住建局于2023年2月28日发布《深圳市住房保障署南山区住房和建设局关于深铁熙府、安居同乐馨苑项目住房面向人才配售的通告》，这是今年深圳推出的首批人才房。
图片来源：见图
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本次推出的两个项目均位于南山，总数共2279套，其中两房户型1226套，三房户型1053套。
此次申购条件有所放宽，第二队列单身年龄限制由35周岁降至30周岁，线上申请认购时间为2月28日12：00至3月9日24:00。
此消息一出，不能说是直接浇灭了深圳炒房群体的所有希望，但是也相当于从现实角度，给了对“深圳炒房套利”这种想法正面狠狠来了一拳。
造化弄人呀~如果还要鼓吹什么深圳房价一定涨，有暴击，请回答一下在“2279套6折房”的背景下，这个暴涨的逻辑在哪里？
外行看热闹，内行看门道，实际上，深圳人才房的动向以及对应的产品情况，远远不止对炒房套利市场行为的冲击和现实教育那么简单，作为中国房地产市场具有风向标意义的深圳的当下动向，或许释放了更多的趋势信号值得关注。
这篇文章，就将基于对深圳这个最新的楼市动态的全面梳理复盘，结合现实，研判趋势。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
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2023年2月，深圳人才安居发布6区8个项目即将销售的消息，共4090套房源，其中特别指出这批房源或将成为最后能以60%市场价买到100%产权并且不受封闭流转限制的住房。
消息一出，大家都沸腾了。
根据今年1月17日，公开征求意见的《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，这种面向人才配售的住房，最后可能成为以60%市场价买到100%产权，且不受封闭流转限制的住房——届时可根据有关规定申请完全产权上市交易。
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深圳市人才安居集团有限公司（深圳市国资委系统直管企业，简称“深圳人才安居集团”）对此解读称，面向人才配售的住房项目的显著优势在于：
一是6折市场价，售价为周边市场价60%，且签订买卖合同10年后可根据有关规定申请100%产权上市交易；
二是公平摇号无需轮候，以摇号代替安居型商品房的轮候库，让每一个人都能拥有平等选房的机会；
三是交楼快，早交付早入住，降低供楼成本。
据统计，今年深圳一季度预计入市的项目就多达8个，将有超9000套房源供应，包括安居同乐馨苑、深铁熙府、安居福汇阁，华发新城、安居华越龙苑、安居凤桐苑、联发悦尚居。
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但是进度推进的效率，超出了绝大多数人的预料：
2月28日，深圳市住房保障署、南山区住房和建设局发布《关于深铁熙府、安居同乐馨苑项目住房面向人才配售的通告》、《关于面向人才配售深铁熙府、安居同乐馨苑项目住房有关事项的通知》。
其中，关于深圳人才房的购入条件，有两个重要变化。
一是，未婚购买可售人才房的年龄限制门槛，由35周岁下调为30周岁。
二是，放宽了对共同申请人的户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶，在一定条件下可以作为共同申请人，放宽了三房的申请条件。
不过，需要注意，对申请人、申请人配偶父母的户籍要求，未发生改变。
具体来看，认购本批次住房，分为第一队列和第二队列。
第一队列：申请人、共同申请人均具有本市户籍（申请人配偶为现役军人的，可以不受本市户籍条件限制），申请人参加本市社会保险（养老保险或者医疗保险，不含少儿医疗保险，下同）累计缴纳3年以上；申请人为单身的，应当年满35周岁。
第二队列：申请人具有本市户籍，在本市缴纳社会保险累计3年以上；申请人配偶、未成年子女不受本市户籍限制，未具有本市户籍的申请人配偶在本市正常缴纳社会保险，但在本市退休的除外；申请人为单身的，应当年满30周岁。
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去年深圳首批人才房推出，面对“单身需要满35岁”的年龄门槛，很多网友大呼“单身不配”。这次下调后，满30岁的单身朋友有了机会！
房源安排上， 本批次配售房源共2279套。
其中：深铁熙府建面约70平两房1065套（含64套无障碍住房），建面约90平三房1015套；
安居同乐馨苑建面约69平两房161套，建面约87平三房38套。
线上申请认购时间为：2023年2月28日12:00至2023年3月9日24:00。
其中，深铁熙府位于深圳市南山区招商街道兴海大道以西、赤湾路以北、赤湾山南侧（地铁12号线左炮台东站），配售均价为59394.52元/平（含装修），室内为精装交付，预计交付时间为2026年12月31日。安居同乐馨苑：位于深圳市南山区中山园路199号，配售均价为46200元/平（毛坯价格）。本次配售房源室内为毛坯交付，预计交付时间为2024年6月1日。
单身居民、2至3人家庭可认购两房户型住房。高层次人才、4人及以上家庭可认购两房户型或三房户型住房。64套无障碍住房仅面向申请人或共同申请人属于残疾人或老年人（年满60周岁及以上，判定时点为认购截止日）的认购申请家庭配售。
配售方式上，本批次住房实行分项目申请、分项目分队列摇号排序、分项目分队列选房。线上提交认购申请，认购两个项目的，分别提交认购申请，每个项目按两房户型和三房户型分别组织选房，选房顺序通过公证摇号确定（高层次人才除外）。第一队列先于第二队列选房，同一选房队列中高层次人才优先选房。其他认购申请家庭由公证摇号确定的顺序依次选房，房源选完即止。认购申请家庭选房时，只能在其认购意向项目中选择一套房源。
对比北京、上海，深圳对“单身人士”已经是相当友好。
在上海，不结婚就没有购房资格，除非是上海户口，不过入户的难度只能让普通的单身买房人陷入死循环，共有产权住房也仅针对户籍人口放开。
无论是入户，还是结婚，哪一条路都不简单。北京相比上海较友好，但北京目前以永久封闭流转的共有产权住房为主，单身满30岁，5年社保是基础条件。
近年来，深圳不断健全住房市场体系和住房保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳发展。
这一次，深圳进一步用行动证明，坚定推行租售并举，遏制楼市炒作的决心。
图片来源：头条图库
和很多人印象以及认知里面的“经济适用房”和“人才房”固有的偏远差，甚至是“一房难求”完全不一样的是，这次深圳政府推出的人才房，完全可以用震撼来形容：
以南山科技园的安居高新花园为例，给大家做一个现实对比和分享：
1、位置王炸
项目位于南山区高新技术产业开发区南区，东侧紧邻大沙河公园、名商高尔夫会。
图片来源：实景拍摄
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周边被上百栋高新企业的总部大楼包围，包括深圳国家工程实验室大楼、金证科技大楼、国信投资大厦、四方精创资讯大厦等。
2、装修、布局吊打很多住宅
项目除了位置是王炸级别的地段，装修配置水准也是一流。
建筑外立面看起来就非常高端大气，铝板的装修，吊打现在很多住宅小区的外墙。
从实拍图可以看到，垂直面非常整齐，每一块铝板都看得出工程没有一点马虎。
图片来源：实景拍摄
这样的房子，如果说有什么缺点，那就是可能买不到，也选不到。
更重要的，是价格，就在周边动辄8万出头均价的市场表现之下，这样的人才房，均价只要5万不到。
六折价格，一套的价差，就是200万起步！
这还只是一个项目，2023年，仅深圳人才安居集团就将陆续推出8个面向人才配售的住房，涉及光明、宝安、南山以及龙岗、龙华、盐田等6个区，配售价格在23100元/㎡到46200元/㎡（毛坯交付）不等，最早的可在2023年12月交付。
6折价格，数量规模摆着，这对深圳楼市上涨看多的预期，是不是现实的王炸冲击？
图片来源：头条图库
2023年深圳市政府工作报告显示，2022年，深圳供应居住用地3.7平方公里，新开工住房面积1504万平方米，完成保障性住房投资483亿元、增长31%。新开工49个保障性租赁住房项目、面积105万平方米，建成长圳二期等10个项目。完成458个老旧小区改造。
2023年，深圳将供应居住用地3.3平方公里，新开工住房面积1300万平方米。出台保障性住房规划建设和公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房管理办法，完成保障性住房投资400亿元以上。加大保障性租赁住房建设力度，新开工建设60个项目，建设筹集16万套（间）。启动保障性住房“租购同权”试点工作。完成100个以上老旧小区改造。
“我们要尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，让年轻人更有盼头、更加安居乐业。”2月14日，深圳市市长覃伟中在作《政府工作报告》时表示。
种种迹象都在表明，深圳这座城市，对于高房价和楼市需求挤压的问题，是非常认真严肃了。
人才房的高效率推动和落地，其实不仅仅是遏制楼市炒作风气，更重要，还要看到深圳作为一线城市的一种人口人才焦虑意识。
有一个背景很重要：经历2022年的疫情冲击，坊间不少人都认为，深圳已经流失了大量的深圳青年。
但实际上，年后来深圳找工作的人反而更多了。高房价的深圳，能够吸引全国人口人才持续聚集，更关注的，其实是如何留人下来，毕竟，2023年，人口负增长的大趋势之下，全国抢人的大战早就暗流涌动。
比如杭州，前阵子，杭州出了个政策：为了鼓励生育，给二孩、三孩家庭发钱。生二孩，一次性发五千元；生三孩，一次性发两万元。
看上去是鼓励生育的政策对吧？其实不是。
很多人看到这个政策的第一反应是，给两万我们就生得起了吗？我们缺的是生三孩的两万块钱吗？我们连生第一个娃的钱都缺。
说得没错，但政策也没错。错的是大家对政策的理解。
这个政策，并不是要鼓励大家生娃。区区5000-20000块钱，杯水车薪，根本没法鼓励大家多生一个孩子。
现在抚养一个小孩的成本，已经非常高了，因而能够抚养得起二孩、甚至三孩的家庭，基本都是中产以上的家庭。
要让一个家庭生三孩，2万根本不管用，2000万可能差不多。也就是说，城市三孩家庭的资产，大概率在2000万以上。
那么，杭州的这个政策，意图就很明显了——并非鼓励大家多生，而是吸引那些能够抚养得起二孩、三孩的家庭到杭州落户。
目前，随着全国房地产政策的依次放开，各大城市都在各显神通，推出个性化的政策来吸引有钱人落户，从而支撑这个城市的房地产市场，帮助这个城市通过土地财政吸纳资本。
而无法吸引这些高净值人群的城市，其房地产市场则会持续低迷。
回到深圳的动向来看，是不是意图更加明确了？
大城市之间的新一轮经济博弈和残酷竞争，早已在悄然无声之间打的不可开交了。
任何时代都会有牺牲者，那些还痴迷于房价暴涨，价差套利的群体和资金，恐怕面对这样的时代洪流，没有任何侥幸可言。
这其实也揭示了中国全国楼市的一个重要趋势：
没本事留住人，或者有产业税收支撑地方财政的城市，才期盼房价楼市回暖拉行情，对土地财政的依赖难以舍弃。
而具备发展眼光的大城市，早早对于房价行情没有什么兴趣，并且宁愿牺牲一些土地财政上的收入，让利给外来人口人才，夯实城市的经济基本面。
水平差距，高下立现。
图片来源：头条图库
深圳的人才房策略，对于市场化的楼市肯定是利空冲击，但是主要的目的，并不是说打压炒作投机的市场欲望。
从市场的角度来看，这其实就是国家资本和市场资本之间的公开竞争。
市场资本，是纯粹逐利的，从开发商，到开发模式，再到产品市场流动，层层堆叠之下，对于房价推升的结果，是必然的。
但是国家资本，特别是中国的国家资本，逐利当然需要，但是绝对不是第一需求。
其实这场竞争，都不需要开始，结果早就已经决定了，在中国，市场资本没有任何胜算。
从这个逻辑出发，实际上对于深圳这样的城市，后续市场资本出于逐利需求的各种炒作，哄抬，以及预期，都是现实的可见预判走势。
遏制楼市炒作，这不是重点，更重要的，还是后疫情时代，城市可持续发展道路的探索。
深圳楼市，后续当然有政策放松，二手房指导价也可能会调整，但是真正决定深圳房价的关键，早已不是什么供需挤压，价值炒作了。
如果人才房策略能够在深圳跑通，跑成熟，那么，后续对于中国楼市来说，以深圳的城市地位和影响力，必然成为全国其他城市的风向标。
房住不炒，用了七年，从口号变成了现实，那么，这一次，租售并举，政府保障，需要多久？
这是一个值得大家去思考和关注的好问题。
当然，人才房政策，在2023年，是最有可能成为刺破高房价，还能帮助中国楼市软着陆的关键因素所在。
从刚需的角度出发，如果真的想要留在一个类似于深圳这样的城市，那么从现在开始，就不要站在市场资本的立场和角度去考虑问题了。
把人生和未来，押在一个必输的立场上，是一件很愚蠢的事情。幸福生活靠踏实努力才是正途，好言难劝该死的鬼，太过于依赖看似很轻松就能赚到钱的路径和模式，其实对于绝大多数人而言，时间拉长，都是灾难。
赌场永远不怕赌徒赢钱，只怕赌徒不玩。
以上，就是对深圳最新的人才房政策和实施动向，进行的专题分析和深入讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个友好的交流和分享。
图片来源：头条图库
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