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百万家园(三环内双轨交汇的电梯房)

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  • 2024-02-28 18:01
  • 龙泉小编

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一、实地踩盘

潘家园区域作为北京最大的古玩旧货市场,不仅集结了众多商家和文玩爱好者,江湖上也一直流传着关于潘家园的传说,无论是众说纷纭的鬼市起源,还是盗墓笔记里的故事情节,都为这个区域平添了神秘感。

而弘善家园作为该区域内体量最大的楼盘,占据该区域的西南角,早年在北京城市建设过程中承接了崇文门,前门等地的居民安置,如今又成为无数北漂租房首套买房的选择地。今天终于能踏入这片区域一探究竟,来之前知道这个小区很大,但实际到小区后还是忍不住再次惊叹,真的太大了。

小区北至华为南路,南至左安路,西边与二环相邻,东边距三环很近,小区中间还有无数马路相隔,不禁为我的双腿开始担忧。

(弘善家园小区内部实景图)

(弘善家园小区内部实景图)

1.小区体验

1.1品质感受

小区虽然是大型社区,但每个区域之间有做分格处理,从外部看起来也不会很杂乱,内部道路也比较干净整洁。

高耸明亮的楼体在周围一片灰色矮楼中显得很是挺拔耀眼,整体外立面保持得很好,看起来整洁干净,第一印象比较不错。

进入区域内部发现由于小区住户较多,因此楼道、单元门等公共设施的使用感较重,略显陈旧。

此外由于小区内多是回迁房,为了出行方便,居民们都会购买电动车、老年代步车等,虽然每个区域都设有专门的停车棚,但仍然满足不了居民日常停放的需求,单元楼门口,小区内部道路旁,还是能看见不少电动车和老年代步车停放于此,略显杂乱,有点影响小区的整体环境。

1.2物业服务

前几年该小区的物业饱受诟病“声名远扬”,各大论坛都能看见住户对小区物业的疯狂吐槽,但逛完小区发现实际情况并没有想象中那么糟,看来流言真的不能全信。

我进入小区的时候,每个区域都没有要求登记,直接可以进入,小区大门,单元门也没有启用门禁设施,但区域都有2名以上的保安大哥巡逻,安全感满满。

进入小区单元大堂,能看到每个大堂内都张贴了小区物业电话、居委会最新通知和片警电话,每个单元还有专属维护人,也公示在信息栏上。

小区内公共区域也有保洁日常清洁,楼道卫生还可以,地面也摆放了小心地滑的标识,能看出来物业比较负责。

在设施养护方面,我实际体验了小区中的几处健身器材,连廊等设施,设备维护得都不错,也很干净。

小区花园基本都设计在中间位置,很少有绿地被占用情况。

(弘善家园小区内部实景图)

由于社区面积大,绿化养护稍有些跟不上,部分花园虽然也种植了树木花卉,但仍能看到不少花园土地裸露在外,没有草皮和灌木覆盖。

(弘善家园小区内部实景图)

不过总体来说,小区的物业水平在潘家园商圈处于中等水平,高于周边的老小区。

就物业问题,我也问了小区的几位业主,均表示近两年改善很明显,小区内的垃圾清倒都很及时,物业管理也在逐步变好。

2.人群圈层

小区大部分居民以拆迁户为主,其中原前门区域的安置居民占比达74.31%。

在这个小区既有老北京、也有在国贸等商圈上班的年轻一代北漂,在这个大型社区内既有文化的相互碰撞,亦有互相关照的温情,小区的大爷大妈都很热情。

花园里经常会聚集许多老年人在健身器材锻炼身体或哄孩子玩耍,有的老人在休闲椅上聊家常,三五成群打扑克或者下象棋,大家都是回迁老住户都比较熟悉,关系相处很融洽。

3.周边体验

3.1通勤体验

小区的通勤体验特别棒,步行就可以到达地铁十里河站,该站点有10号线和14号线两条线路,基本能满足日常通勤,最重要的是这个站点不拥挤,10号线开往安河桥北方向的地铁即使在早高峰有时候也能有坐。

此外社区比较大,小区东南西北四周都有多条公交线路,而且这附近没有大型的办公场所,公交车也不怎么拥挤,上车基本上都能有坐。

自驾出行也很方便,小区周边的道路早晚都很少出现堵车的情况,上环线也很方便,小区西边是二环,东边是三环,距离都很近。

紧邻地铁口,公交线路多,开车出行方便是弘善家园最大的优势之一,对小区交通条件特别注重的购房者推荐购买。

3.2购物体验

我实踩了小区周边商业情况,购物体验很好,无论是居家型,还是嗨购型,或是古玩爱好者都能有属于自己的一番天地。

小区内部道路旁就有商业用房,多家小型便利超市开设于此,日常瓜果蔬菜都很新鲜,菜米油盐、生活用品也很齐全,在这里买东西的基本都是本小区的居民,店家做的也都是熟客生意,服务态度很好。

小区南门有物美和生鲜生活超市只需要穿过马路就能到达,想逛大商场可以自驾3公里去朝阳合生汇,合生汇在北京的知名程度就不用多赘述了吧,各大品牌,特色美食,购物体验五颗星。

除了日常购物所需外,小区离周边的十里河建材城,灯饰城都很近,对于买完房想装修的居民而言太方便了。

对于文玩爱好者而言,这里简直就是天堂一般的存在,小区北门底商就有北京弘钰博古玩城、北京古玩城、华夏古玩城等,这些古玩城大多24小时营业,你敢信?

要是这几个古玩城还满足不了,往北走500米,就是著名的潘家园古玩市场,该市场最近每周五晚上都开放了“鬼市”,很值得探索一番。

3.3就医体验

小区周边医疗资源丰富,小区H区315号楼底商就有朝阳区十八里店社区卫生服务中心,该中心早上开门很早,上午九点就能看到很多小区居民到此看病拿药,一些小病小痛不用出小区就能解决。

(弘善家园小区内部实景图)

除了社区卫生服务中心外,最近的是朝阳妇幼医院,医院就在小区北门500米处,感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊,朝阳妇幼能满足小区居民日常的医疗需求,这个医院也是附近居民日常就医的主要场所,采访了几位小区阿姨,她们表示小区很多小孩都是在该医院出生的。

除此之外,小区西侧是肿瘤医院,距离小区不到一公里,步行就可以到达,大型医院还有垂杨柳医院等。

对于抢号一两周,排队两小时的北京而言,小区周边遍布三甲医院的感觉简直太棒了,不仅很有安全感,可选空间也大了很多,再也不用担心就医困难了。

3.4教育体验

小区的教育体验也很棒,小区B区407号楼下就是光明幼儿园朝阳分园,接送孩子上下学特别方便。

小区F区楼下就是东城区汇文实验小学朝阳学校,早上七点半左右能看到学生在操场上跑步,朝气蓬勃,学校设施也比较新。

(东城区汇文实验小学朝阳学校内部实景图)

东城区汇文实验小学朝阳学校的旁边就是汇文中学朝阳学校,路过该学校会发现该学校安保特别严格,门口有四五个保安大哥值守,对我这个站在学校外面拍照的人都很警惕。

综合来看,小孩在小区内就能完成从幼儿园到初中的教育,这样的小区整个北京估计也找不出几个。

3.5休闲养生

小区内有个小型的篮球馆,不对外开放,小区居民拿身份证办卡出入,很多在此生活年轻人都到场馆里打篮球。

小区距离龙潭湖公园1200米,公园里有3千米长的绿色跑道,附近的年轻人周末都会去跑步。还有其他游乐设施,周末家长一般选择带孩子老人去龙潭湖划船或者欣赏花草。

如果不想买票进入龙潭湖公园,在公园外就有护城河和滨河走廊,走廊两旁绿柳垂岸,桃树,海棠点缀其间,风景美不胜收,夜景更是漂亮,灯带绵延,角楼通明,很多小区居民吃完晚饭都会到河边走走。

(护城河实景图)

4.幸福说

总体来看,无论是从小区高标准的卫生服务中心、直属中心警务站,还是3个便民服务站,都能看出当初在规划该片区的时候充分照顾到了居民的需求,很具有温度。

要是居住在这个小区可太省心了,周边的配套质量都特别高,小区方圆2公里内基本能解决衣、食、行、玩、上学等需求。

三环内的成熟地段,再加上小区体量庞大在售二手房源充足,价格便宜这几大优势,是当之无愧的刚需上车神盘,该小区的开间首套首付100万以内就能买到,部分两居总价在400万以内,这一价格,在三环内的次新小区中难逢敌手。

当然部分户型窗户面对墙体、夹角的瑕疵也不容忽视,这类房型作为短期过渡无可厚非,但对于有老人,小孩的家庭而言,充足的采光通风对家人的健康也很重要。

二、小区名片

1.小区概况

弘善家园小区位于朝阳区潘家园华威南路南侧,由北京市崇文区城市建设开发公司于2008年-2013年建设,2008年第一批竣工入住 ,小区共分为4期,每期之间有内部马路分隔开。

其建筑结构均为钢混结构,每栋楼都有电梯,梯户比分别为二梯四户、三梯十六户、四梯十六户等。

小区总计56栋楼,12849户,含11层小高层、18层高层,容积率为3.89,属于典型的高密度大型社区。

1.1基础设施

小区物业为北京开兴义物业管理有限公司,物业费为1.32 元/㎡/月。

小区有安保24小时值班,巡逻,也有保洁进行日常清洁,此外物业还负责小区内的设施维修、应急事件处理、举办社区特色活动等。

小区绿化率为40%,每个区域都有独立的小花园,园林设计相对简约,道路两旁种有树木和灌木,花园内有长廊,长廊两旁还种了爬山虎等藤蔓植物。

(弘善家园小区车库实景图)

(弘善家园小区车库实景图)

小区是人车分流的设计,每个区域都有自己的地下车库,地下固定车位数为2086个,租赁费用为400元/月,由于停车位紧张,物业在每个区域间的内部道路两侧规划了地上停车位,费用为300元/月,小区内支持安装新能源充电桩。

小区不是市政集中供暖,采暖方式为自采暖,燃气费为2.63元/月/m³。

1.2建筑品质

小区建成年代为2008年-2013年,建筑结构均为钢筋混凝土结构,是典型的中式建筑风格。

小区一期外立面以灰色涂料为主,二期至四期外立面以黄色,橘色涂料为主,小区所有的楼体均做了防水隔热设计,靠近马路的楼栋还做了隔音处理。

(弘善家园小区楼栋外观实景图)

1.3大堂楼栋

小区一期单元门门口没有无障碍通道,二期至四期有无障碍通道,楼栋单元门多为蓝色铁门,单元门口安装了摄像头,门上安装了门禁但没有投入使用。

楼道内墙面、地面均铺设了瓷砖,楼道内有收件箱和消防设施。

(弘善家园小区单元门)

(大堂及楼道区域实景图)

1.4户型分析

小区共56栋楼,12849户,户型有43㎡-63㎡的一居,71㎡-91㎡的两居,和90㎡-162㎡的三居。

小区主力户型是83㎡的两室一厅,该户型南北通透,厨房、客厅带阳台,两个卧室均朝南,报价在489万左右,在小区的大部分栋楼都有分布。

此外小区还有60㎡一室一厅的户型,该户型采光较好,卧室客厅均朝南、主卧带阳台,报价在355万左右。

小区部分户型客厅和次卧、书房的窗户面向墙体夹缝,影响采光和通风。

1.5内部配套

小区内有多家小型便利超市,小区内还有老年人活动中心,宣传栏等生活服务设施。

小区每个区域内都有独立的小花园,花园内有健身设施,此外还有凉亭,长椅等设施。每个区域都配备有垃圾分类回收箱子,还有独立的建筑垃圾,大件垃圾回收处。

(弘善家园内部配套实景图)

(弘善家园内部配套实景图)

小区一期还配备了防灾减灾应急救援设置,里面有各种应急救援物资可供居民在紧急情况下使用。

安防方面,小区地上地下出入口及主要道路均设有摄像头。

此外,小区还配备了三个社区服务站,第一服务站在B区407号楼底商,第二服务站在H区314号楼底商,第三服务站在M区205号楼底商,十里河地区直属中心警务站在M区215号楼底商。

2.周边配套

2.1交通配套

小区距离弘善家园西站公交站39米,居民可在此乘坐专19路公交车,该线路可到达华威南路口东、十里河桥西、肿瘤医院等站点;

小区距离左安路公交站631米,居民可乘坐36路、378路、夜25路,其中,36路公交车可到达天坛南门、天坛西门、东架松等站点。

小区距离十里河地铁站700米,居民可在该站点乘坐地铁10号线、地铁14号线,其中,地铁10号线可通往国贸站、双井站、慈寿寺等站点。

小区1公里范围内有华威南路、弘善东路,均为双向四车道,小区通过东三环南路入口可进入东三环,途经华威南路、东三环辅路,全程1.2公里,共有5个红绿灯,非高峰时段需要7分钟左右,高峰时段较为拥挤;小区距离南二环入口2.5公里,通过该入口可进入南二环。

2.2商业配套

小区200米范围内有便民超市、欣欣便民超市(华威南路店)、华联生鲜生活超市(鑫源一号店)等。

小区距离中国农业银行(潘家园支行)152米,距离中国工商银行(北京华威南路弘善支行)237米,距离中国建设银行(北京架松支行)797米。

小区距离新业广场2.4公里,有肯德基、麦当劳、呷哺呷哺、优衣库、斯莱德等商家入驻,是一家集购物、用餐为一体的综合购物中心。

小区距离北京方庄购物中心2.8公里,商场内有稻香村、滋补养生、六必居、小食品店等,是一家集购物、休闲为一体的购物中心。

2.3医疗配套

小区315号楼底商有朝阳区十八里店社区卫生服务中心,500米范围内有北京爱尔英智眼科医院、北京三溪堂中医诊所等。

小区东侧500米处是中国医学科学院肿瘤医院,该医院始建于1958年,院内设有胸外科、肝胆外科、结直肠外科、胰胃外科、乳腺外科、骨科、妇科、泌尿外科、内科等科室,是一所集医教研防于一体的三级肿瘤专科医院。

小区距离北京中医药大学东方医院2.6公里,该医院始建于1986年,院内设有妇科、眼科、肺病科、脾胃病科、等科室,是一所的三级甲等中医医院。

2.4教育配套

幼儿园:小区周边900米内有光明幼儿园朝阳分园(朝阳园区)、朝阳区劲松第二幼儿(华威部)、小太阳幼儿园等幼儿园。

小学:小区周边900米-1.5公里范围内有东城区汇文实验小学朝阳学校、垂杨柳中心小学(劲松分校低部南校区)、垂杨柳中心小学本部。

中学:小区周边500米-2公里范围内有北京工业大学实验学校(南校区)、方庄二中、北京市芳星园中学等中学。

2.5生态休闲配套

小区周边900米范围内有励志搏击、广西大厦游泳馆、长安大剧院等休闲配套。

小区距离龙潭公园2.7公里,该公园是4A级景区,始建于1952年,公园内有莲塘花屿景区、中心岛景区、龙吟阁景区、万柳堂景区等景点。

小区距离北京欢乐谷4.8公里,该游乐场于2006年正式开园,游乐场有峡湾森林、爱琴港、失落玛雅、香格里拉、甜品王国等七大文化主题。

小区自驾4公里可到达窑洼湖公园,该公园是一个公益性休闲公园,目前为开放式管理。

2.6嫌恶设施

小区南侧是京津城际铁路,虽然该段铁路配备了降噪设施,但偶尔还是会有噪音,靠南边的楼栋会受到影响。

三、价值分析

1.区域价值

1.1区域描述

  • 弘善家园位于潘家园板块南侧,该板块西临东二环,东临东三环周边配套也都比较成熟,北侧是劲松商圈,周边还有十里河、华威桥等板块环绕。
  • 潘家园板块的产业主要以古玩,文创为主,多家古玩城汇集于此,板块内整体建筑风格古色古香颇具韵味。板块东北侧还有潘家园眼镜城,该区域的眼镜市场是我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。
  • 板块内最知名的潘家园旧货古市场形成于1992年,美国前总统克林顿夫人希拉里、泰国公主诗琳通等数十位外国政要曾到访此地。经过几十年的发展颇具规模,目前拥有4000余家经营商户,经商人员近万人,每年数十亿的交易额极大的带动了板块经济发展。
  • 由于位于二环和三环中间,区域发展已经很成熟,区域内的人群主要以本地居民和在国贸等地工作的白领为主。

1.2政策规划

  • 在2021年,潘家园区域南侧会新增一条地铁线——北京地铁17号线,该线路预计于2021年底开通运营南段(亦庄站前区南站至十里河站)。地铁17号线穿越昌平、朝阳、东城、通州4个区,届时可从家门口的十里河站可直达亦庄火车站,昌平未来科技城和亦庄新城。

  • 作为二环和三环之间的重点区域,从2020年初开始,潘家园的街道街区规划项目就已经全面启动,该规划会结合人居环境整治、留白增绿、众享生活圈、全要素小区建设等工作和具体建设项目。
  • 潘家园板块的老小区比较多,因此相关部门在推动老旧小区改造方面也比较积极。在今年的改造中除政府投入750万元改造资金外,潘家园街道还引入社会资本参与老旧小区更新改造,协调辖区海文物业投资500万元用于改建增补便民服务设施。

2.购买价值

2.1地块价值

据公开资料显示,近5年潘家园板块都没有住宅用地供应,而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,截止2021年4月20日,周边的十里河,劲松等板块都没有住宅用地供应。

该地块位于二环和三环之间,周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目,其稀缺性会越来越突出。

潘家园地块住宅密集,住宅小区多,对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力,市场需求强劲。

随着17号线的开通,该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇,西侧将新开一个站点——潘家园西站,地块价值将会随之提升。

2.2发展前景

本板块老旧小区比较多,整个潘家园区域的旧改也在轰轰烈烈推动进行中,从去年开始很多街道两边的人行道,绿化都已经开始翻新修缮,随着综合环境和小区环境的逐步改善,区域价值将进一步凸显。

由于整体商业形态的固化,再加上东北侧河南,广西等几大驻京办的阻塞,整体发展已经比较稳定。

前几年的房价走势主要依赖大盘走向,短期内预计在17号线通车前后,因交通利好,该区域的房价很可能会有小幅攀升,长期整体来看,未来的房价走向大概率还是会跟大盘保持一致。

凭借位于二三环之间的独特地理位置,再加上交通方便等优势,区域内的房价不太可能出现跑慢于大盘的情况,保值属性较强。

此外随着小区交易量不断积累,更多的经济适用房经过交易后转为商品房,再次交易成本变低,预计小区的交易活跃度会进一步提升。

3.产品力价值

3.1品质价值

弘善家园的地段,小区配套,交通优势等都无可挑剔,小区内部环境也相对不错,这几点也是小区最核心的价值所在。

但户型格局欠佳,小区主要为高层住宅,主力户型为两居,但户型格局相对一般,从上图便能看出,部分户型均存在暗窗,通风采光不是很好。不过户型瑕疵也正是该小区价格便宜的主要原因。

3.2小区卖点

小区最大的卖点无疑是地段优越,周边遍布各类优质配套,无论是孩子上学,还是衣食住行,在该小区方圆2公里内都能得到高质量的满足,多条地铁交汇也能长期保证小区的热度和销量。

此外弘善家园在整个潘家园乃至十里河板块价格都是最具优势的,弘善家园的价格和周边老破小相差不大,却比相同年份的次新房便宜4000元/㎡-5000元/㎡左右,而且小户型比较多,对于刚需和预算不多的改善群体而言,是第一梯队的选择。

弘善家园作为一个大体量小区,常年二手房挂牌量都在60套以上,可选的房源充足,此外作为次新小区,可以贷款的年限也比较充足,对刚需人群很友好。

3.3小区对比

目前该板块内没有在售的新房小区,只有二手房小区,而且周边多为6层楼的板楼老小区,华威西里,松榆里等小区楼龄较老,品质感一般,同价位区间的次新房小区并不多。

4.交易价值

4.1交易价值

弘善家园目前挂牌均价在4.9万元/m²-5.1万元/m²之间,目前挂牌房源以两居及两居以下的小户型为主,根据幸福里数据来看,近半年的挂牌价没有明显波动一直比较平稳,多家中介机构均在该小区楼下设置了守盘门店,中介表示该小区近半年成交状况一直不错,小区换手率很高。

出租方面:小区整体出租率很高,而且很多拆迁户对自己的房屋能否及时出租很在乎,均在积极寻找租户,目前小区开间月租金在4300元-4600元之间,一居室租金在4500元-5200元之间,也是该小区比较抢手的户型,两居室租金5800元-7500元之间,租户占比高。

小区知名度比较高,而且属于热点楼盘,挂盘量和成交量都不错,不用太担心以后想卖的时候难出手。

虽然部分户型有瑕疵,但地段位置优越,放眼三环内,很难找到房龄相似却如此低价的选择,更何况比起周边劲松,华威,潘家园区域的大量80年代老破小,弘善家园属于矮子里拔将军的选择,整体而言交易价值比较稳健,因此也不用担心价格会有下行趋势。

4.2购买指南

1.参照北京市现行的普宅标准看,小区大部分为二类经济适用房,(包括康居房、部分回迁房和安居房等),购买这类房子,除了要考虑契税、个税等税费外,还有土地出让金需要缴纳,会增加购房成本,建议选择已经经历过二手交易变为商品房的房子,节约一定的购房成本。

2. 如果房屋距上次交易已满5年,业主家庭名下只有正在交易的这一套房子,房子属于普通住宅则只需缴纳契税、土地出让金。

弘善家园的很多业主为拆迁户,因此名下都不止一套住宅,所以购买时需要留意税费。

3.小区南边有京津城际铁路,如果介意噪音的可以避开A、B、K、L四个区域,考虑北边的楼栋。

4.小区部分户型设计一般,窗户多在墙体夹角内,影响采光通风,因此建议优先选择户型方正,采光良好的户型,看房时尽量避开晚上,选择白天多个时段看看采光。

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