撰文/ 《财经天下》周刊作者 赵子坤 倪萍 薛永玮
编辑/ 董雨晴
那里花园，变“废墟”了？
6月底，一张破败的建筑照片在北京生活圈里流传，图中的主角正是“那里花园”。它曾被誉为“三里屯后花园”，主打地中海度假风，一度坐落着一众颇具异域风情的餐饮店。
它的入口隐藏在三里屯南北区之间，一道并不起眼的白色拱门，旁边是小鹏汽车全国首家旗舰店明亮的落地橱窗。
（那里花园南侧，图/《财经天下》周刊）
去年年底，三里屯迎来了一场改头换面的“焕新”。太古里南区的地标，优衣库大楼迁址至西区——此前，这是雅秀大厦。
在叨念声中，人们想起了消失在2017年的“脏街”，这个连接南北区的杂乱街道，曾有小摊、有跳蚤市场，连接了贵价潮牌与市井商贩。也在三里屯的改造提升中变得干净整洁。
上一次大规模怀旧，人们怀念的是三里屯幽暗、杂乱业态之下野蛮生长的汩汩活力。“以后，年轻人们只知道三里屯就是太古里。”
每一次业态变迁背后，都有商业改造城市的故事。
“三里屯”，是北京市朝阳区下辖三里屯街道的简称，因距老北京内城三里地得名。
作家冯唐在《三里屯前史》中回忆，上个世纪90年代，三里屯还只是“一堆没脸没屁股的六层红砖楼”，除了几个花坛、树，跟别的地儿没什么不同。
不过，人们如今提及三里屯时，多指的是从工体东路与北路交界处算起，四周所覆盖的商圈，包含酒吧街、太古里、SOHO、工体等建筑群。
这些除了“红砖楼”外的新鲜商业物种，是逐渐生长出来的，新三里屯。
今年夏天，一则消息显示，坐落于三里屯北街81号的那里花园将被拆除，一时间吸引了不少人前来打卡留念，或者是在社交网络上追寻属于这里的记忆。
和很多人一样，听到那里花园的“拆除”时，温良觉得，关于北京的记忆“坍塌了一角”。
“那里花园”是许多人心中的特殊存在。因其洁白的拱形建筑、连片的弧形露台、高大的绿植构成了独具特色的地中海风格。在这栋略显局促的小楼里，汇聚了西班牙、墨西哥、意大利等各地的特色美食，精品咖啡馆和各式各样的露天酒吧。
温良就在附近工作，他会趁着午休闲暇和朋友们来到这里吃饭，或是站着买一杯咖啡带走。在他看来，既有异国特色菜、又兼具本土美食的那里花园提供了丰富的选择。四周漂亮的建筑也让他 “从快节奏的生活中放松下来”。这一切使那里花园看起来并不太像一个商业化的场所：温良觉得，审美化的建筑和包容性的美食体验，构成了一种“可以探索的、多元化的生活方式”。
7月初的一个工作日，《财经天下》周刊在现场看到，一株株近人高的绿植密集摆放在白色小楼前，隔着窄窄的通道，那里花园进出口拉起了围栏。傍晚时分，不时有人上前询问或拍照，而一旁身着制服的保安人员不得不反复提醒“暂停营业，不得进入”。
不过，根据值守保安的介绍，那里花园只是物业公司发生了更替，后续将继续营业，目前商户们正进行翻新装修。据悉，做房地产投资及开发运营的嘉铭投资正是其口中提到的新管理方。一位佩戴嘉铭胸牌的清洁人员称，恢复上班几天后，他们发现，新的管理层就位，租户也随之开始了翻修工作。“几乎绝大部分商户都在装修，预计施工期要在两个月左右。”
事实上，关于那里花园的改造，网上已有众多流言。《财经天下》周刊向嘉铭投资致电，其前台人员回复称，今年7月，嘉铭投资的确已经接手了那里花园的物业管理。
一位接近双方的知情人士表示，在与嘉铭投资沟通后，约有三分之一的租户决定离开，其余三分之二的租户仍将在未来一年中留在那里花园。而随着重新开业，未来一年内，白色地中海的建筑风格有可能会保留，“但肯定不能叫那里花园了”。嘉铭投资方面也向《财经天下》周刊证实了更名的说法，但新的名称尚不清楚。
据知情人士透露，那里花园的更名是因为此前运营方的坚持，“二房东说所有拿不走的，都要带走。”
此外，上述双方都不能明确重新开业的具体时间。一位核心商户透露，本周五（7月8日）多数商户或将重新开业，但也受到影响。“我们原来押金还没拿回来，已经签了新合同，新押金。”
可以肯定的是，81号的那里花园商户正在减少。
这种旧业态的撤退并不陌生，2005年前后，随着三里屯南北街的拆迁，“酒吧一条街”也曾在三里屯消失。在这之前，名噪一时的“服装街”与“汽配街”也被拆除。
2007年时，三大地产商共同瞄准了三里屯地块，3.3大厦、三里屯SOHO拔地而起，开放式商业街区“三里屯Villaage”还不被人所看好。5年之后，“三里屯Villaage”由联营转为太古地产的全资自持物业，它也正式更名为太古里。
正如日后人们所看到的，三里屯朝着更加规整、有序的商业形态演进。而在这个过程中，零散的、个体的、混乱的经济业态不可避免地被大型商业的“圈地运动”所覆盖。
在三里屯，有撤退，就会有进击。
被改造后的雅秀大厦是缩影之一，它后来叫“三里屯太古里西区”，从2021年底开始正式营业，引入16家新品牌。
最先入驻的陶陶居是一家粤菜北上的老字号，一开业，北京首店的网红效应就已显现，营业不足72小时，就有代排队取号的黄牛出现，150元帮人取号一次。
曾经和太古里南区LOGO一同构成著名地标的优衣库，现在也搬到了西区，雄踞三层空间。和搬家前相比，新的优衣库门店多了很多创意设计，店内内置了花店，摆放着定价几十元不等的花卉、绿植。
一位优衣库店员介绍称，店铺去年底搬家，以前的店是大型店，而现在的店是“全球旗舰店”、“北京首家”。另外，这也是优衣库继 2010 年上海南京西路店和2013年淮海路店之后，在中国的第三家全球旗舰店，三里屯对优衣库的重要性不言而喻。
除此之外，西区还有另外两家核心店——北方首家NIKE RISE零售概念店和运动品牌迪桑特全球旗舰店。据两家门店店员介绍，和普通门店相比，该类门店都有一个共同点：品类更多、更年轻化、覆盖客群更广、功能也更多样。
2021年底，据媒体报道，在首店、旗舰店的带动下，三里屯太古里西区迅速跃升为全新打卡地，周末日均客流约两万人。
“胖妹面庄”是今年3月才入驻的，开在优衣库的楼上。这家江湖菜馆其实在社交平台上已经火了三四年，其在北京的第一处地址选在一个极难发现的小巷子里，据称排队的人能排到街口，被称为“北新桥排队大王”，是被验证过的人气担当。
一位工作人员表示，来此处开店是因为商场的主动邀请，“不然也不能来这儿呀，这租金多贵”。在这里，16元就能点一份的小面，再花16即可点一份冰粉，人均消费在100元以下。相比同一个商场内那些动辄上百的餐厅，可以说，这里形成了一个西区顾客就餐选择的有效补充。
一位正在胖妹面馆等待叫号的消费者告诉《财经天下》周刊，刚开业时，挑周末来吃，一度排不上号。现在人流没那么多了，但此时也需等待30分钟。还有一位食客，本只打算在此逛逛，但因为看到该面馆定价不高，且适合一人份餐食，于是果断排了号。
这只是三里屯消费业态不断延展的一角。除了全新推出的西区，此前，在连接三里屯太古里南区与北区的三里屯西街过道上，出现了三联韬奋书店、春风习习以及晓岛等文化产业业态。
不过，进击的巨头无疑还是那些国际大牌。去年，ARKET全国首店、Butterful & Creamourous区域首店、中国首家Ralph Lauren拉夫劳伦之家、丝芙兰北京旗舰店等大牌进驻南区。数据显示，2021年，三里屯商圈入驻“首店”136家，成为名副其实的首店收割机。今年，还有HM旗下中高端品牌& other stories、英国伦敦潮牌ACW等品牌的加入。
图/《财经天下》周刊
最显眼的是南区南入口处的两栋标志性建筑，现在由阿迪达斯亚洲旗舰店和潮流品牌Gentle Monster全球旗舰店接手。《财经天下》周刊探访看到，目前这两个店面都仍在筹备中，建筑外围着巨大的挡板，据称将在10月筹备完毕。一座将打通太古里西区与南区的连桥，也计划在今年7月开工。
各个方向都在升级改造、不断扩容。太古里北区，将被升级成一个顶尖奢侈品全球旗舰店集群，承载更多的首店、旗舰店以及奢侈品大牌。作为新消费品牌孵化基地，与太古里北区一路之隔的“三里屯#024”已经亮相，成了新的“网红打卡地”。
放眼更大的三里屯的商圈，通盈中心、三里屯SOHO、世茂工三等新兴商业体都在升级，承接新的办公需求和消费需求。盈科中心还有一片新增的办公区，是改造自太平洋百货。二层以上全改成了办公空间，一层主打咖啡和银行等业态，再地下一层则是餐饮、健身、超市等。不过，走在潮流最前沿的三里屯太古里客流最大，在三里屯商圈中租金也最高。
三里屯似乎永远处在变化之中，据公开报道，有北京热门商场知情人士表示，较大型的购物中心每年的品牌更换率超过20%。
但当潮流褪去，三里屯也需要面对一部分残局。
那里花园旁边的韩国美妆时装品牌3CE门店前，一张“今日暂停营业”的告示已经张贴一个月，玻璃门内，清空的货柜货架堵在门口，官方对此表示，是因“场地租约到期”。
陈冠希开的潮牌买手店JUICE、中国香港潮流买手店Popcorn和日本牛仔品牌Evisu，也传出将停运撤店，这些品牌都在街头潮流兴盛时期引入，在海淘兴起、疫情反复的当下退热。
2007年初，太古地产以48亿元的价格从北京国峰置业手上买下“新三里屯”这个项目的时候，称得上是冒险，开放式街区被认为并不适合寒冷严酷的冬季。当时整个北方地区都鲜有开放式街区商业项目成功的案例。
再者，三里屯并非传统意义上的高端消费商业中心，让其名声大噪的，也是从1990年代逐渐兴起的“狂乱迷醉”的酒吧文化和夜间消费文化。
那时，受北京奥运带来的城市建设浪潮影响，商业项目开始集中涌现，如今我们熟悉的购物中心大多在这个时期诞生：2007年，新光天地（现已改名北京SKP）、金融街购物中心开业；2008年，西单大悦城、蓝色港湾、银泰中心、北京apm陆续开业。
但三里屯的地理位置也有天然优势，其北面毗邻北京最大的使馆区。欧盟、加拿大、澳大利亚、德国、挪威、意大利等数十个大使馆坐落于此，附近还有不少外交公寓、联合国驻华机构及诸多跨国公司总部，是外国人最早聚集的地方之一。
也是在2008年，改造后的三里屯Village开业。彼时，知名广告公司奥美给太古里设计的品牌slogan：“这里什么都是，这里什么都不是。”
这极好地概括了三里屯当时的业态，一个包含了使馆、文艺、酒吧、商超在内的多元地区，一切好的、坏的、文化的、商业的都允许并存。无论你是潮流达人，还是素面朝天的穷诗人，都能自在汇集于此。
但这也许并不是追求稳定、规模化、持续消费的商业体想看到的。于是，两年后，口号改为：“在三里屯Village，选择是一场奇遇。”不难看出，太古地产想要把三里屯往年轻化、潮流化、个性化方向靠拢。
2013年，太古里开始大规模调整租户，进行品牌升级，向消费潮流的方向靠拢，品牌口号也改成了“Let’s Play Fashion一起潮玩”。自此，“潮”成为了三里屯太古里的核心理念。运营五年后，它比以往都更加知道自己需要什么。
2014年的“摩登市集”，至2019年蜕变为“摩登派对”，一年一度的京城潮流盛事也坐落在三里屯。高峰时期，三里屯太古里平均每天有两场活动同时进行，潮男潮女熙熙攘攘，端着“长枪短炮”的“老法师”（指摄影师）们紧随其后，这都构成了一幅太古里独特的时尚潮流图景。
图/视觉中国
三里屯太古里，也成为了太古地产创造性转变社区的一个成功案例，后来，成都太古里照搬了这种“文化+商业”的形式，塑造了太古地产在内地最主要的一条产品线。
随着一线、新一线城市土地资源日渐稀缺，特别是主城区的地价寸土寸金，要以“高性价比”从公开市场拿商业用地不太容易。
太古地产中国内地行政总裁彭国邦就曾谈道，在新的地块越来越少的情况下，城市更新的手法不失为开发商的一个新出路。
总部位于中国香港的太古地产于1972年成立，背靠太古集团，致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，本世纪初进入内地市场以来，在多个核心城市“开叶散枝”。
作为一家深耕香港市场的地产开发商，过往太古地产在内地的布局动作谨慎，进军内地市场20年以来，仅开发了位于北京、上海、广州、成都4城的8个项目，平均2.5年一个项目。
而在2021年，太古地产开始明显加码内地市场，频频通过城市更新、合作开发等方式，进一步扩大在内地核心城市的资产规模，并且，这一年在内地打造项目的节奏，明显要快得多。
7月，太古地产与上海静安置业签约，双方将成立管理公司，双方各占40%、60%权益，携手复兴百年张园。
如今，太古地产内地零售物业主要包括：集团全资拥有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇及上海前滩太古里。
显然，在内地热点城市开发高端型商业综合体，给太古地产带来了不错的投资回报。
今年3月，太古地产公布业绩报，在2021年开出前滩太古里、北京三里屯太古里西区以及拿下上海张园建筑群保护项目、西安太古里项目后，这份财报的情况更引人瞩目。2021年太古地产租金收入总额为125.54亿港元。其中，香港零售物业的租金收入总额22.91亿港币，同比2022年下跌10%；内地零售物业的租金收入同比上涨了27%至31.68亿港币。
除了太古里西区，2021年太古地产还在上海携手陆家嘴，开出了上海首个太古里项目：前滩太古里。这是为上海浦东新区“金靴”地段的前滩国际商务区量身定制，云集巴黎世家、卡地亚、爱马仕、路易威登等国际奢侈品牌。
太古地产预计未来十年内，在国内和东南亚市场投资将超过一千亿港币。其中，中国内地市场，将是重点市场，预计投资资金超一半，且以一线和新一线城市的商业综合发展项目为主，预计在十年后内地的物业组合总面积将增加一倍。
内地市场给了太古地产丰厚的回报。三里屯就是一个绝佳的例子。回望当年，改造酒吧街时期，三里屯并不只有太古里。盈科中心、SOHO、世茂……都算得上是顶级的商业地产项目。但如今，人们提及三里屯，脑海里划等号的也就只剩下临街那座标志性的玻璃外观大厦、南区潮流的旗舰店、网红店、北区五步一奢侈品店的“贵气”街道。
图/视觉中国
太古里开业前，盈科中心曾是三里屯重要地标建筑，楼下的太平洋百货也是风靡一时的大型商场，于2007年实现盈利1284万元。不过，随着太古里等诸多新颖项目的布局完毕，盈科中心被抢去风头，无人问津，急于套现的地产商李氏家族决定脱手，于2014年卖出。
SOHO中国的缔造者潘石屹，也是最早入局三里屯的投资者之一。潘石屹曾以35亿天价拿下三里屯47万平方米的地块，试图在这片毗邻北京CBD地区的土地上大展拳脚。即便是在经济低迷的2008年，开盘三天也有高达41.2亿销售额，被潘石屹称为“奇迹”，他甚至放言，“几年后，这里的价格就是上海最繁华区域商业的价格”。为此，潘石屹当时给出的报价十分惊人，平均售价接近5万元/㎡。
而在今年3月，为了优化资产结构、缓解资金压力，SOHO中国方面宣布，将以七折价格“甩卖”包括三里屯SOHO在内的3.2万平方米的京沪两地优质物业。这也就意味着，三里屯SOHO在未来或将“更名改姓”。
另一边，世贸集团打造的世茂广场工三项目，命运更为多舛。2016年，被贾跃亭的乐视控股以29.72亿元的价格收购，如果顺利的话，会被打造成一个集多功能为一体的项目。然而，就在乐视接手2个月后，贾跃亭远走美国，乐视只得无奈出售此项目，但多次拍卖均无人问津，直到2021年7月，才被中植系旗下的北京卓睿物业管理以16.45亿元拍下。
最初入局的太古、SOHO以及世贸三大势力中，只有太古地产打造的太古里影响不减当年。十多年过去，三里屯太古里的结界圈涟漪般一圈圈向外拓宽，北京年轻人的夜晚有了更多样的选择。
但三里屯，似乎也只剩下太古里了。
（文中温良为化名）
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