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文 | 王慧雪
编 | 全 卓
12月16日，浑水的一则做空报告将备受市场洗礼的贝壳再次推上了风口浪尖。这是继裁员风波、业绩亏损，市值腰斩，“反垄断”质疑后，贝壳迎来的又一冲击。
“做空”当日，贝壳盘前一度大跌超10%。即便拉长时间看，其股价也已跌超一年之久，从去年11月的高点至今（截至2021年12月21日），股价从79.4美元/股跌至19美元/股，跌幅73.32%，市值缩水超500亿。
图/今日财富截图，来源：交易软件
不论是外部政策、机构观点、资本市场反应，还是自身生意逻辑的调整和变化，贝壳正在经历剧烈的阵痛期。
近日，浑水调研公司在其官网发布了一篇报告，称其正在做空贝壳找房。报告焦点直指贝壳的交易量、门店数量和中介数量，称其存在虚报问题。
“我们发现了贝壳大规模欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。”“我们估计其（今年）第二季度和第三季度的收入数据被夸大了77%-96%。新房总交易额被夸大126%，存量房交易额被夸大33%。”浑水称，通过对贝壳门店的初步尽职调查（包括实地采访和实地考察）和对调查结果进行抽查，发现其实际门店数据远低于其对外公布的数据。
对此，贝壳回应称，该报告没有依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读，已授权独立审计委员会对浑水报告中的关键指控进行内部检查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。
此外，其还就新房交易GTV和收入、存量房交易GTV和收入以及门店数、经纪人数均作出了解释。贝壳指出，关于新房交易GTV和收入，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。
从回应可以看出，针对浑水的做空报告，贝壳表现出强硬的态度和十足的底气。
中信证券认为，理解贝壳的业务数据和财务数据，应该清楚公司收入的真实定义，经纪人的真实定义，也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则，以及不同城市之间市场巨大的差异。在中国二手房和新房市场，自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果。
“浑水出报告做空某家公司，一般都瞄准这家公司很久了。”老虎国际资深分析师昱恺表示，“贝壳股价从今年初开始，自身也经历了‘杀估值’的过程。”至于为何瞄准贝壳，则有可能是基于中国房地产的整体政策变化来圈定的。而放眼望去，在美上市的中国房地产类公司并不多。
“做空”对贝壳或不是好事，但在市场看来，这将迫使公司未来更加严谨合规，严防被做空，也未必是坏事。
目前，贝壳找房提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等居住服务，《今日财富》研究发现，其收入主要来自三方面：和二手房相关的销售佣金、其他经纪公司的平台使用费、一些特许使用费和增值服务费；销售新房向开发商收取的佣金；以及包括家装和金融在内的其他业务。
然而，受制于房地产市场变化，2021年第三季度，贝壳找房各项交易成交额同比均下滑，营收水平承压，毛利率、净利率也有缩水。
具体来看，贝壳找房总交易成交额(GTV)8307亿元，同比下降20.9%；其中，二手房交易GTV为3782亿元，同比下降34.3%；新房GTV4101亿元，同比下降2.5%；新兴和其他服务的GTV同比下降20.4%至423亿元。
图/《今日财富》制图，信息来源：东方财富Choice
交易额下降的同时，贝壳盈利能力也在下降。公司总收入181亿元，同比下降11.9%；净亏损17.66亿元，而去年同期净利润为0.75亿元。这也使贝壳经历了2020及2021上半年的扭亏为盈后，再度陷入亏损泥沼。
对于贝壳三季度的业绩表现，公司董事长彭永东坦承，“第三季度，行业充满挑战和艰辛。”
短期内，贝壳业绩仍受房地产调控深度影响。一位接近贝壳人士表示，“一是部分开发商陷入资金危机，拖累贝壳业绩；二是很多城市二手房限价，二手房成交陷入冰点。”
在此背景下，贝壳找房预计，公司2021年第四季度总净营收将在145亿-155亿元之间，与2020年第三季度相比仍将下降约31.6%-36%。
与此同时，贝壳也迎来裁员潮。
消息称贝壳对上海地区金融等部分业务进行调整，被裁人员共200多人。其中，上海研发团队、贝壳金服员工分别裁了100多人。《今日财富》向贝壳方面求证此消息，得到了确定的答复，其表示，“今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。”
此外，贝壳还透露，第三季度公司连接经纪人数量环比下降6%至51.5万，但其强调此处的经纪人数量并非特指贝壳员工，而是指贝壳连接的房产经纪品牌经纪人。
谈及流失率升高的原因，贝壳表示一方面是由于房产经纪是一个周转率较高的行业，周期是影响流失率的主要原因之一；另一方面，其在部分城市主动进行不合作、不活跃经纪人的清理，注重对绩优经纪人的保留。
在重重不利因素的影响下，机构投资者也动摇了持有贝壳股票的信心。
自今年6月1日起至10月28日，融创累计减持贝壳5591.7万股，共计5.54亿美元。值得注意的是，这是融创买入贝壳之后的首次减持。
融创的减持，让贝壳股价重创，也引发联动效应。“木头姐”凯瑟琳·伍德(CathieWood) 旗下的ARK基金则在三季度直接清仓了贝壳股票。
市场寒意包裹贝壳乃至整个房地产行业，如何恢复正常且长期的增长态势，找到第二条增长曲线，成为贝壳这一阶段的关键命题。
彭永东认为，家装是贝壳要“翻越的第二座山”。据了解，贝壳在2019年开始在家装行业试水，并开发出“被窝”这一家装品牌。其向《今日财富》介绍称，被窝家装三季度在北京竣工1127单，环比提升35%。此外，被窝家装还推出行业首个全服务者职业学习基地——精工学堂，为家装全产业链输出专业人才。
到2021年，贝壳更是加速在家装行业的布局。今年7月6日，贝壳找房宣布与圣都家装达成协议，贝壳将收购圣都家装100%的股份，作价不超过80亿元。该笔交易预计将在2022年上半年完成，目前贝壳与圣都在人才招聘、交付中台、供应链能力上开始互相融合学习。对此彭永东表示，“期待此次收购实现强大的协同效应”。
但家装家居对于贝壳来说，真的是一条好赛道吗？
从“前人”经验来看，不乏许多家装企业闯关IPO，但最后真正能够上市的只有寥寥。据《今日财富》不完全统计，2021年家装企业IPO数量超50家，却有多家企业上市被终止。这是因与房屋交易类似，家装家居业也与房地产行业唇齿相依、荣辱与共。今年以来，多家大型房地产企业暴雷，使装修供应商企业出现连带危机。
图/《今日财富》不完全统计，信息来源：公开信息
因此，尽管贝壳对于新兴业务的发展踌躇满志，但最后成果如何，仍有待时间验证。在传统业务不振、新兴业务又不明朗的当下，增强对市场份额的把握以及上下游的议价能力，或才是贝壳在不确定的环境中“活下去”的关键。
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