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近年来，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。从已上市物业公司来看，新大正、宝龙商业两家 公司非住宅物业收入占比最高，达到 30%以上。从中国物业管理协会和上海易居房地产研究院联合统计的 500 强物业企业来看，500 强物业企业在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局， 其中从布局企业数量占比上看，2018 年约 93%的 500 强企业布局了办公物业，办公物业成为物业企业布局最多 的非住宅业态，其次为商业物业，医院相对而言最少，仅 42%的物业企业有所布局。
住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢滩非住宅领域的重要原因之一。由于目前绝大多数国 内住宅开发商旗下均有物业子公司，开发项目竣工后一般直接交付给物业子公司进行管理。尤其是在 2018 年以 来的新一轮物业公司上市潮后，物业公司价值重新被资本市场审视，开发商对于自身开发项目“肥水不流外人 田”的态度强化了这种行业趋势，以致开发领域的格局决定了未来住宅物管行业的格局。目前已上市的 23 家物 业公司有 17 家存在关联开发商，占比 74%，而 2019 年百强房企销售金额集中度达到 53%，头部格局已经相对 稳定。在这种预期之下，无论是背靠关联开发商的物业公司还是第三方物业机构，均开始在资本的助力下积极 布局非住宅领域，抢占市场份额。
1.1 细分赛道多，门槛较高
物业服务从更广义的概念来看其实可以延伸至空间服务，无论是存在屋面和围护结构的物业形态，如住宅、 写字楼、商业物业等，还是不存在物业形态，如露天的市政设施等，因此覆盖面极广，本文主要探讨非住宅物 业服务，但实际业务也可能涉及到空间服务，如产业园区服务也可能涉及市政道路设施的养护。
非住宅业态的多样性造就了该领域细分赛道众多。根据中国物业管理协会分类方式，非住宅业态可以分为 写字楼、产业园区、学校、医院、公共场馆、商业物业等，其中公共场馆包含美术馆、图书馆、科技馆、体育 馆、会展中心以及机场、轨道交通等交通枢纽（本文将交通枢纽独立作为一个子领域进行探讨）。由于不同业态 是城市功能分区的物理展现，不同业态之下不同服务场景和对象导致的需求差异难以形成可以标准化并复制推 广到其他非住宅业态的产品和服务，因此形成的各细分赛道值得有心有能力的企业去深耕。
非住宅物业服务领域门槛较高，某个子领域的专业能力是物业企业脱颖而出的必要条件。我们可以从非住 宅领域近期的部分物业服务招标文件中看出，非住宅业主对于物业企业的技术层面较为重视，而对于商务报价 反而显得不敏感：这些非住宅领域具备一定代表性，涉及高速公路服务区、机场、图书馆、学校、医院和行政 事业单位办公楼，商务报价分值大多仅在 20 分及以下，技术、资信和服务分值占比绝大多数。由此可见，非住 宅物业的竞标主要还是在专业能力、品牌实力上的比拼，长期深耕、对子领域服务理解较深的品牌物业企业容 易实现拓展。
1.2 政策利好，蓝海市场显现
1.2.1 两条政策主线：后勤社会化改革+鼓励社会资本参与公共服务投资及运营
非住宅物业除了商业物业和办公物业服务市场化程度较高之外，其余业态领域尽管也在进行市场化改革， 但由于以前长期实行计划经济体制的影响过大，使得这一改革过程变得较为漫长。机关和企事业单位（当时的 企是主要指国有企业）后勤服务社会化改革的第一次顶层设计是在 1992 年，当时中共中央、国务院发布《关于 加快发展第三产业的决定》，提出“以社会化为方向，积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全 的前提下，将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放，开展有偿服务，并创造条件 使其与原单位脱钩，自主经营，独立核算。同时，鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位的后勤服务、退休 人员管理和其他事务性工作。打破‘大而全’、‘小而全’的封闭式自我服务体系，使上述工作逐步实现社会化。”
自此开始，第一条政策主线——机关及企事业单位后勤服务社会化改革开启，政府机关、国有企业、事业单位（包括高校、医院）、军队等在各自领域持续推进后勤服务社会化改革，利好提供上述领域物业服务的企业。 高校的后勤服务社会化改革的顶层设计其实出台的更早，早在 1985 年中共中央便提出“高等学校后勤服务工作 的改革，对于保证教育改革的顺利进行，极为重要。改革的方向是实行社会化”，并于 1999 年和 2010 年中共中 央、国务院再次出台顶层设计，分别提出“鼓励社会力量为学校提供后勤服务”、强调“扩大社会合作”。
后勤服务社会化改革过程中一部分管理服务内容由社会企业承接，相当于不断为物业企业带来项目业务增 量，有利于物业企业拓展和品牌实力的培育。而且随着后勤社会化领域的不断拓宽，市场空间也变得更为广阔。 例如，军队营区物业管理社会化保障工作 2020 年起在全军部队推行，目标到 2025 年底全军营区全部实现物业 管理社会化保障。
尽管如此，机关和事业单位的后勤社会化改革也不可能一蹴而就，意味着后勤服务的市场空间也会是逐渐 释放的过程。以高校及医院为例，根据中国物业管理协会和易居的相关数据，目前 60%-70%的高校将其后勤服 务向社会开放，这之中仅有 30%-40%将后勤项目全部开放，而根据中国教育后勤协会，高校社会化服务份额占 比已达 50%以上，由此全国高校后勤服务市场至少还有 30%-50%的份额等待释放；医院来看，目前一二线医院 物业已基本全部外包，三四线城市尚有 30%-40%并未完成外包。因此，后续机关和事业单位的后勤社会化改革 的持续推进仍将释放部分市场份额，非住宅领域拓展仍存在空间。
2015 年以来公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营的一系列举措形成第二条政策主线，该主线主要利 好提供公共场馆、交通枢纽等公共服务领域物业服务的企业。2013 年十八届三中全会决定允许社会资本通过特 许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，次年 5 月，财政部政府和社会资本合作（PPP）工作领导小组正式 设立。2015 年 5 月，财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式 指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。在能源、交通运输、水利、环境 保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”。自此，上述各个领域鼓 励社会资本参与投资和运营的政策频出。社会资本介入公共服务领域，也为社会物业服务企业进入公共服务领 域创造条件，相关领域物业服务外包给社会运营企业是社会专业分工的要求，有助于提升效率。
1.2.2 非住宅领域是蓝海市场，头部企业布局仍较浅
根据我们测算，2018 年非住宅物管市场的规模达到 1.2 万亿（具体测算过程见下文）。具体分业态来看，高 校市场规模约 1800 亿，医院约 550 亿，交通枢纽约 345 亿（其中机场航站楼约 280 亿、高速公路服务区约 50 亿，城市地铁轨道交通约 15 亿），公共场馆约 500 亿（其中博物馆 211 亿、图书馆 48 亿、影剧院 240 亿、会展 中心 5 亿），产业园约 7000 亿，办公楼约 760 亿，商管约 1300 亿（其中商业物管 406 亿） 。对于目前上市物业 公司最多几十亿的体量来看，非住宅的万亿蓝海市场开拓的空间极大。
目前物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高。根据中国物业管理协会和 易居的相关数据，500 强物业企业 2018 年业态收入少于 5000 万元的企业数量占比在公共场馆、学校、医院、 商业物业四个领域分别高达 90%、90%、85%、79%，小企业分布众多，行业分散程度较大，写字楼、产业园区 两个业态占比则在 56%、46%，分散程度相对较小。而从住宅和非住宅业态面积和收入占比来看，500 强 2018 年住宅管理面积占比为 63%，非住宅占比为 37%，相对偏小。
1.3 收缴率高，较住宅更易提价
1.3.1 非住宅各业态收缴率均高于住宅
非住宅各业态收缴率均高于住宅。根据中国物业管理协会和易居的相关数据，从 500 强物业企业物业费收 缴率看，其非住宅各业态均高于住宅，这与服务对象的分散程度以及支付能力关联度较大。其中，单一业主的 医院和学校最高，分别为 99.4%和 99.3%，面向企业收费的写字楼、产业园区因企业支付能力较强，收缴率也 分别达到 98.5%和 98.3%，商业物业由于以中小商户为主且商铺众多，收缴率相对偏低，但仍高达 94%，也高 于住宅业态。住宅由于面向支付能力和意愿最低的自然人，整体收缴率仅有 91.2%。
1.3.2 存在提价逻辑，不同业态以及同一业态不同公司间毛利率出现分化
与住宅不同，非住宅业态现阶段存在提价的逻辑。除了保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及前期物业 管理收费实行政府指导价，发改委于 2014 年已放开非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。因此，理 论上成立业主大会的住宅以及非住宅均存在提价逻辑，但实际中老旧住宅小区成立业主大会较为困难以及业主 分散度大协调困难、支付意愿不强等情况存在，上调物业费存在实际难度；相反，非住宅面向单一业主或者支 付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感。但提价并不意味着利润率会提升，而是说相对于住宅 而言，非住宅的利润率相对稳定，伴随人工、材料成本的上升，可以将部分压力转嫁给服务对象。
非住宅物业的平均物业费也更高。具体到各业态的物业费水平，从中国物业管理协会和易居统计的 2018 年 500 强物业企业各业态平均物业费来看，住宅最低，仅有 2.10 元/平/月，非住宅相对更高，其中商业物业、 医院、写字楼三个业态的物业费较高，分别为 6.19 元/平/月、6.19 元/平/月、5.94 元/平/月。
非住宅不同业态之间毛利率出现分化，部分业态内公司间毛利率差异较大。非住宅业态中，商管（下文分 业态部分具体阐释）、写字楼、产业园区三个业态毛利率较高，而且不同公司之间毛利率差异较大，显示出这些 业态物业服务可以通过管理或规模效应提升毛利，能够提升毛利的主要是品牌物业企业，新进入者或者中小物 业企业进入及提升毛利会存在一定难度，也就意味着后续行业发展龙头集中的趋势会有所加快。公共场馆、学 校、医院由于具备公益属性，服务价格的确定主要依靠成本加成，利润率维持在稳定水平，因此三个业态内公 司间的差异也较小。相对而言，住宅物业服务毛利率较低，而且不同公司间差异程度处于中等水平，因此对于 已布局住宅物业的企业而言，布局非住宅物业既有打磨服务品质以获取高毛利的机会，又存在稳中求进的拓展 空间。
下文主要对非住宅物管领域的高校、医院、交通枢纽、公共场馆、产业园区、办公楼以及商业物业等七个 主要细分业态进行细致地探讨。内容主要包括：1、对该业态市场规模进行测算并分析其市场格局；2、根据该 业态特征或已上市公司披露的业态利润率来探讨该业态的利润率特征；3、探讨目前该业态物业服务企业主要提 供的服务类型以及未来可以拓展的服务类型。
由于普通小学、初中及高中的物业管理具有较强的地域性和公益性，这类主体的物业管理一般以非盈利性 为目的，且很难实现外部渗透，因此我们在讨论校园物业管理时，主要以高校物业为主体范畴来进行研究。
高校物业管理是指专门管理机构接受高校的委托，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校 教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，构建和谐、健康的校园文化环境。由于高校 是以教学、科研为主要职能的事业单位，不同于多元化小区业主或其联合体，在委托或是招聘物业管理公司进 行物业管理时有不同的要求和服务标准。从当前高校物管业态相对丰富的物管公司新大正、山东明德、苏州东 吴等公司的服务内容及业态来看，目前高校物业的管理范围主要集中在办公楼管理、教学楼管理、学生宿舍管 理、校区保洁绿化、设备维保等学校后勤类项目，而其服务内容主要分三类：1、基础类服务，主要包括清洁绿 化、学校安保、设备维修、宿舍公寓管理、图书馆管理、体育场管理、招待所管理、教学设施设备管理、门禁 管控、能源管理、消防系统、风险及危机管理、环境健康安全管理、楼宇自动化管理；2、个性化服务，主要包 括健身房管理、洗衣配送、物流快递、运输及班车、餐厅配餐配送、便捷服务、热线服务、自动贩卖机服务、 网络购物服务；3、管家和商务服务，主要包括定制专项清洁、行政服务、商务办公服务、礼宾及接待服务、收 发室管理、高级活动策划、会议中心管理、专业助理。
2.1 市场规模约 1800 亿，仍有三成以上份额等待社会化
根据我们测算，全国高校物管市场的规模在 1800 亿元左右。根据教育部统计，截至 2018 年，我国共有本 科院校 1245 所，高职高专院校 1418 所，高校共计 2663 所，其他教育机构 1350 所。根据上市公司新大正所披 露正在履行的合同情况来看，往往一个学校的物管服务会采取多段项目招标的模式。例如重庆大学其物管合同 就分为虎溪校区校园物业管理服务合同和重庆大学 ABC 校区校园安保服务外包项目，此外包括重庆理工大学等 学校也同公司签订了多项合同。由于所服务的内容不同也造成合同金额和规模大小的差异，以服务内容相对较 全的重庆大学为基准，平均一个校区的全部物管业务服务合同规模大约在 2000 万左右，我们按照全国单个机构 平均 3 个校区进行测算，其他教育机构单个机构 1 个校区进行测算，我国高校物业市场规模大约在 1868 亿。
前文提到，我国高校后勤社会化改革仍在进行中，全国高校后勤服务市场至少还有 30%-50%的份额等待释 放，全国高校后勤社会化的市场空间还比较大。近几年，学校后勤社会化开放的省市主要集中在江浙、广东、 福建、西南等地区，待开放的主要集中在西北、东北、华北等地区，未来 3-5 年内以西安和太原地区为龙头， 会逐步带动华北及西北地区陆续进行学校后勤社会化改革。
2.2 成本驱动定价，利润率偏低但稳定
目前我国高校物管领域毛利率中枢在 15%附近，各家高校物管公司利润率水平相对稳定。我们选取已披露 高校物管业务毛利率的 5 家上市公司（含退市）作为样本观测本行业的毛利率情况，其综合毛利率的平均值及 中位数分别为 14.9%和 15.3%，在整个物管领域中相对较低。其中样本中最低的利润水平仅有 8%，最高的利润 水平在 25%，各个公司毛利率标准差仅 4.5%，说明高校物管利润率差异不大。但也反映了当前高校物业收费模式相对单一，由于高等教育的公益性和普及性，为高校服务的企业只能追求微利、薄利，物业费不能按照市场 化方式进行核算，大多采用成本定价的模式，所以虽然各个高校和区域情况千差万别，但高校物业领域盈利能 力相对稳定。根据中国物业协会和易居统计的 500 强物管企业经营情况来看，目前高校物业平均物业费率在 2.83 元/平/月。
2.3 区域效益明显，龙头各自割据
当前校园物业市场主要参与者为山东明德、苏州东吴、丹田物业、保利天创、新大正等，除此以外，行业 内还有江苏环宇、辽宁龙源等体量相对较小，但也已经规模化的企业。其中，山东明德规模最大，涉足全国 25 个省区，高校物业项目是其突出的业务板块，公司为 2017 年全国校园物业百强单位（企业）第一名，18 年公 司为物业百强企业第 15 名，重点布局山东本省及北京、南京等东部核心城市高校物业。苏州东吴与浙大新宇均 具备高校起源背景（苏州大学、浙江大学的校园物业管理部），目前专注于长三角地区院校物业管理。新大正物 业专注于西南地区，为重庆本地龙头物业公司，覆盖了大部分重庆知名高校。截至目前，重庆地区高校合计 65 所，公司在管其中的 19 所，占比 29%，其中公立高校 39 所，公司在管其中的 16 所，占比 41%。公司编制发布 了重庆市《高校物业管理服务规范》（地方标准），是第二届高校物业企业联盟主席单位。公司基于“智慧校园” 物业管理服务建设，形成学校物业管理的特色品牌。目前公司校园物业业务已进入云、贵、川、湘、鄂、陕、 桂、赣等地市场，服务全国 60 余所高等院校。保利天创于 2018 年 6 月被保利物业收购，目前在湖南地区高校 与机关类物业中占有优势。丹田物业、江苏环宇、辽宁龙源均为地区性公司，规模偏小。
根据中国物业协会和易居的相关数据，2018 年在我国高校物管领域，管理项目在 10 个以下的物业服务企 业达到 78.4%，大部分物业服务公司在高校物业领域布局较浅，行业集中度相对较低，我们认为未来国内校园 物业或将延续地区间龙头割据、各自为政的竞争格局，仅在核心科教城市可能竞争强化。
医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。从 上世纪 90 年代开始，医院后勤的社会化改革催生了医院物管行业的发展。医院物业管理属公共物业管理的范畴， 指为医院的日常工作如临床医疗、教学、科研、预防、保健等工作必要的提供服务和物资保障，包括保洁、保 安等常规服务和导诊、中央运输等专业服务。
随着医院物管行业的蓬勃发展，越来越多的物业企业开始涉足医院物管行业。但从行业格局来看，行业集 中度较低，超过 80%涉及医院物管企业的医院物管规模在 100 万平以下，仅 5.8%的企业医院物管规模超 500 万 平，仅 1.4%的企业医院物管规模超 1000 万平。从能够查询到的上市公司来看，仅有润华物业、特毅股份和康 禧服务三家涉及医院物管的公司曾在新三板上市，目前均已退市。随着老龄化社会的加速到来和医疗后勤社会 化程度的不断提升，未来行业将会逐渐趋于专业化和集中化，头部企业也有望在资本市场大放异彩。
3.1 市场规模约 550 亿，多因素驱动行业发展
目前我国医疗资源相对紧缺的背景下，国内医院通过新建、改建、扩建的方式增加医疗资源是必然趋势， 医院物管市场规模具备较大上升空间。目前我国医疗环境与发达国家相比仍有较大差距，2017 年我国每千人口 医疗机构床位为 5.72 张，而同期日本为 13.05 张，差距较大。同时我国存在比较明显的医疗结构失衡问题，根 据卫健委发布的数据，截至 2019 年 11 月末，我国共有各级医院 33972 家，其中二级医院及三级医院合计近 12159 家，占比不到 36%，而同期我国诊疗人数总计约为 34 亿，其中二级和三级医院就诊人数约 29 亿，占全国总就诊人数的 87.8%。此外在空间结构上，我国各省医院平均诊疗人次差距极大，最高的上海达到 43 人次/医院，而 最低的省份不到 5 人次/医院。
除医院新建及改扩建带来的新增需求外，医院后勤社会化改革进程的推进也将继续释放一部分需求。在医 改逐步深入的背景下医疗行业竞争日益激烈，各级医院聚焦于发展自身核心竞争力，并逐步向外转移后勤服务 以此降低医院的物业服务成本，专业化的医院物管分工也能进一步降低医院成本，提升其竞争力。
根据我们测算，全国医院物管市场的规模约 550 亿元（保守测算，未包含一级和未定级医院）。从政府采购 网公布的物业服务招投标信息进行抽样统计得到，二级医院物业服务支出中位数约为 380 万元/年，三级医院物 业服务支出中位数约为 880 万元/年。根据卫健委公布的医疗机构数据，截至 2018 年底，全国共有 8806 家二级 医院和 2498 家三级医院，由此得出当前医院物业行业规模约为 550 亿元。假设各级医院数增速为 7%，物业费 单价增速 5%，预计到 2023 年，市场规模将接近 1000 亿元。
需注意的是，上文对行业规模的测算相对保守，并未包含一级医院及未定级医院。原因是按照《医院分级 管理标准》，一级医院是直接为社区提供医疗、预防、康复、保健综合服务的基层医院，病床规模在 100 张以内， 医院规模相对较小，后勤社会化程度较低，而未定级医院大多数为中小型医院，叠加其民营性质，医院对盈利 要求更高，经营者往往并不聘请外部物业服务公司，因此并未纳入本次医院物业服务规模测算。
3.2 利润率偏低但稳定，专业为取胜之道
对比整个行业物业费水平，由于医院物管服务专业性较高，医院物管平均物业费处于行业较高水平。根据 中国物业协会和易居统计，2018 年 500 强企业医院物业服务平均物业费为 6.19 元/平/月，同商业物业类似，处 于各业态中最高水平。
从我们统计的上市公司数据来看，医院物管服务的毛利率水平较低。润华物业、康禧服务等三家曾在新三 板上市的医院物管公司年报数据显示，2014-2018 年医院物业服务项目毛利率平均为 11.98%，处于较低水平。 同时从企业自身角度来看，医院物管项目的盈利能力也不及其他物管项目，以康禧服务为例，2018 年其医院物 管服务项目的毛利率为 7.38%，而企事业单位、商业地产物业管理服务的毛利率为 10.63%。
医院物管毛利较低是由高度专业性带来成本端的高企和医疗行业公开招标带来的收入端压力双重因素所致： 1、医疗物业服务专业性较高，高标准的卫生要求和安保要求需要相关工作人员具备专业化素养，除了传统服务 项目之外，物业公司还需提供辅医、导诊、救护接应等多方面的医疗专业服务工作，直接拉高了医院物管公司 的人员培训成本，此外，由于国内医管行业起步较晚，未形成标准化管理，规模效应难以形成，同样导致医疗 物业项目成本高企。2、医院物管属于非住宅领域，按规定实行市场调节价，但业主大都会采用公开招投标选优 选廉的方式选择物业服务企业，这进一步压缩了利润空间。我们整理了 26 个公开招标医院物业服务项目，仅有3 个中标项目高于招标价格，超过 85%的项目价格低于招标价格。尽管针对私立医院等客户，企业往往采用直 销的销售方式，但该类客户规模较小，采购金额较低。
尽管目前医院物管获利水平欠佳，但我们认为该业态尚有较大可释放的利润空间。主要体现在以下四个方 面：1、我国三、四线城市的医院物业服务社会化起步相对较晚，市场化程度较低，未来扩展前景可期。2、目 前行业龙头都致力于打造标准化服务体系，在物管行业的发展及医院新建、改扩建带来的外部量增推动下，标 准化医疗物管方案将推动规模效应的释放。3、随着医疗物管行业受重视程度的不断提高，行业内专业人才培养 机制也将不断完善，成本端压力将得到有效缓解。4、医疗行业对物业在专业医疗设施设备的运营维护能力及系 统化服务能力方面的要求也在进一步提高，我们认为企业服务专业化将成为行业取胜之道。
3.3 专业化助力发展，多方位提升服务质量
现阶段医院物管服务主要还是以常规的“四保”业务为主，即保安、保洁、保绿及保修，除去常规“四保” 外，医院物业服务还承担着较为专业化的医院后勤保障工作，包含医导服务、护工服务、消毒服务、中央运转 服务、医用织物洗涤、医疗废弃物处理等。
目前医院物业服务费用中，“非四保”类目支出占比约在 30%-40%。例如，根据佛山市第二人民医院物业 管理服务招标文件，项目要求人员配置 189 人，其中非“四保”人员为 69 人，非“四保”人员工资支出占比约 占总工资支出的 37.96%；根据山东齐鲁医院物业后勤服务招标书看，项目总金额为 3150 万/年，非“四保”类 目预算为 1000 万/年，占项目总预算的 31.74%。按照该比例测算，“非四保”市场规模将在 180 亿元至 240 亿元 之间，在医院纷纷集中精力打造核心竞争力，剥离非核心业务的背景下，这一比例还有上升的可能，未来“非 四保”业务将成行业内的必争之地。
“非四保”业务对承担业务公司有较高的专业化要求，在市场驱动下，目前已有一批企业开展面对医院物 业管理的专业服务，提升专业与服务水平的新商业方式主要有以下三种：1、科技赋能后勤服务系统系统集成平 台。以安徽创源物业管理有限公司为例，该公司建设了创源物业管理智能化平台，根据医院物业管理的特殊管 理要求，在运送管理上进行创新信息化管理，实现业务标准化，管理透明化，从而降低物业管理成本，提高管 理效率。 2、挖掘个性需求，创新服务方式，打造一站式服务系统。此类企业代表有山东大正物业服务有限公司， 该公司积极打造医院+物业的一站化服务系统，将医院非临床服务集中在一个出口，在后勤服务处增设了除基础 服务外延服务，极大的简化了患者的看病流程，支撑医院专注于临床核心业务，全面提升医院服务效率。3、发 力医疗专用设备设施管理，全方位扩展服务范围。此类企业代表有龙湖智慧服务，爱玛客（中国）等，这类企 业在传统服务基础上，增设了医疗设备管理服务，以此为医院减负，节约了医院大量花费在医疗设备管理上的 精力，增加自身服务质量。
目前，医院物业管理服务方式主要有以下三种：1、定制化服务：(1+X)+Y 定制服务以先介入的服务项目为 “1”，按照客户需求增加“X”服务项目，与业内外知名企业“Y”实现强强联合，推进战略发展。2、综合类 服务：全方位一体化管理涉及医院机电管理，消防管理，保安、保洁服务，导医、导诊、病人陪护服务，医疗 设备物资管理，医疗设备洁净工程管理，以及医院信息化建设等业务功能。3、劳务派遣：公司小部分医疗非临 床支持服务通过劳务派遣的形式提供，即公司提供医院保洁、修理等工作所需的人员，该类人员在医院的统一 安排、管理下开展工作。
根据中国物业协会和易居统计数据，目前500强物业服务企业的医院服务项目中，综合类项目占比达 90.56%， 综合类物业服务是现阶段的主流方式，随着医疗行业的进一步的发展，未来对定制化服务的需求也将进一步释 放，业内公司将从仅提供一体化服务转向多方式服务和多模式经营。
公共交通泛指所有向大众开放、并提供运输服务的交通方式，公共交通系统由通路、交通工具、站点设施 等物理要素构成，而公共运输则包括民航、铁路、公路、水运等交通方式，公共交通物业服务主要面向前述各 类交通方式中的站点、交通工具，并为其提供基础清洁、运维、养护及维持秩序等服务。现有公共交通类物业 大致可以分为三类：1、机场物业；2、轨道交通物业；3、高速公路服务区物业。
我们统计了目前上市物业高速参与公共交通类物业管理项目的情况发现，该类业态大部分参与者为国企央 企，其中具备多地拓展能力的物管公司均为保利物业、招商积余这类国企，虽然也有部门民营企业如新大正、 碧桂园服务等参与者，但新大正参与公共交通类物业主要集中在重庆区域，而碧桂园服务仅参与了北京大兴机 场项目和辽宁省交通建设投资集团旗下的高速公路实业合作项目，中海物业则仅参与了广深港高铁香港段项目， 保利物业和招商积余参与项目类型及区域相对更为广泛，反应了当前公共交通物业参与主体仍以国企央企为主。
4.1 机场：市场规模约 280 亿
根据我们测算，全国机场（航站楼）物管市场的规模约 280 亿元。根据民航局 2018 年统计数据，目前国内 民用航空（颁证）机场共有 235 个，航站楼面积 1454.5 万平。我们通过单一机场全部物业服务合同规模来进行 测算，根据我们统计目前上市公司中从事机场物业管理公司的合同数据，以新大正为例，公司为重庆机场提供 物业服务平均每年合同金额规模达到 5964.6 万元，而其向北京大兴机场、杭州萧山机场、昆明国际机场提供物 业服务平均每年合同金额分别为 3067 万元、489 万元、966 万元。由于每家机场提供的服务不同，所以每年合 同金额不同，这里我们选取其提供服务相对较为全面的重庆机场为例，平均一个航站楼全套物业服务合同规模 大约在 6000 万元/年，我们按照平均 1 个机场 2 个航站楼测算，我国机场物业服务市场规模预计在 282 亿元左 右。
根据机场物业服务规范，机场物业服务内容主要包括：房屋及配套设施设备和相关场地的使用、管理和维 护、公共绿化和环境卫生维护、公共区域秩序维护、安全防范等协管事项服务及相关客户接待和商户管理。服 务区域包括：停车场、航站区、高架桥、人行道、景观区、绿化带、候机楼、行政办公楼、职工公寓、货运站、 塔台、边检楼、动力中心、信标台、停机坪、宾馆、机场附属楼等区域。
4.2 高速公路服务区：市场规模约为 50 亿
根据我们测算，全国高速公路服务区物管市场的规模约 50 亿元。目前我国高速公路运营里程达到 14.3 万 公里。根据《高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范》中规定，一般高速公路上设置服务区平均间距离不 宜大于 50 公里、最大间距不宜大于 60 公里，在进行高速公路服务区规划时一般都会成对设置，即在道路两侧 各设 1 处服务区。因此我们看到服务区物业招标时均是以 1 对为单位进行招标，当前我国高速公路服务区正在 运营数量达到 2850 对左右，根据 2018 年度浙江省内高速公路服务区和停车区物业管理服务项目招标文件及保 利物业中标情况，我们预计平均每对高速公务服务区物管合同金额规模在 172.5 万元/年，预计我国高速公路服 务区物业管理市场规模约为 50 亿元。
高速公路服务区域物业管理区域包括：停车区、餐饮区、汽车维修区、加油区及相关配套设施。有别于住 宅小区和写字楼物业管理服务，服务区物业管理服务有其特殊性。复杂的路网每日车流量、客流量数以万计， 尤其重大节假日期间旅客流量均是以倍数激增，从而增加了服务难度。其次，高速公路的全封闭性隔断了物业 服务的工作者与外界的联系，对物业服务的便利性造成一定的影响。
根据高速公路服务区物业管理招标文件和服务区管理制度文件概括，服务区物业管理内容主要包括：房屋 建筑共用部位的维修、养护和管理；公共建筑、构筑物的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、 运行和管理；公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共区域的环境卫生；车辆的引导、停放及公共秩序的维护；保管并完善物业管理相关工程图纸、竣工验收资料等。
4.3 轨道交通：市场规模约为 16 亿
根据我们测算，全国轨道交通物管市场的规模约 16 亿元。交通部数据显示 2018 年全国在运营轨道中，地 铁线路 143 条，轻轨线路 6 条，我们通过轨道交通的单一线路全部物业服务合同规模来进行测算，根据我们统 计的上市公司中轨道交通物业管理的合同数据，以重庆 6 号线为例，预计轨道交通单一线路的全部物业服务合 同金额规模平均每年在 1100 万左右，以此估计轨道交通物业管理行业空间大约在 16.4 亿元。
根据各地方地铁公司的招聘文件和服务规范标准等制度总结，轨道交通物业管理内容主要分为接待工作、 建筑维护管理、共用设施设备维护管理、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护及其他专项服务（包括 但不限于服务区内文化活动、列车清洁、隧道清洁等）。
从模式看轨道交通物业服务管理模式主要分为三类：1、完全委外型，这类物管业务相对简单，由轨道交通 集团将相关的保安、保洁、设备维护管理等服务完全委托给第三方公司进行管理；2、渐进式外包型，其业务模 式为轨道交通集团将部分项目委外，并逐步接管物业项目，轨道交通集团负责专业技术操作，将地铁内相关维 保工作委托给第三方公司，其中香港地铁就广泛采取该种模式；3、独立运营模式，轨道交通集团自行订立服务 类型及维保标准并进行相关维保工作，统一招聘，统一管理，不与其他公司合作。目前我国轨道交通物业部分 大部分采取独立运营模式，由轨交集团统一安排人员对轨交物业进行管理，也存在少部分城市将轨交的车辆段 保洁、电客车清洁、物业基础设施维护等业务进行外包。
公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及 其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全 标准高、开放性高等特点。公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆，为其提供基础物业管理和后勤保障一体 化服务，主要服务内容除传统“四保”外，还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。
根据中国物业管理协会公布的“2019 年公众场馆物业服务十大领先企业”中，排名前五的企业均为第三方 物业企业，即非开发商下属物业企业。表明在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和 市场化经验将为其获得项目带来优势。
5.1 市场规模约 500 亿，行业格局分散
根据我们测算，全国公共场馆物管市场规模在 500 亿元左右。根据国家文物局及国家统计局数据，截至 2018 年底，全国博物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为 5354、3173、10532、348 所。我们取近两年 公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为 395 万元/年，图书馆每单中位数水 平约为 151 万元/年，博物馆每单中位数水平约为 228 万元/年，会展中心每单中位数水平约为 149 万元/年，测 算得博物馆物业服务市场规模约 211 亿元，图书馆规模约 48 亿元，影剧院约 240 亿元，会展中心约 5 亿元，合 计约 505 亿元的市场总容量。
公共场馆物业市场仍处于发展早期，市场格局分散。根据中国物业协会和易居统计数据，2018 年度 500 强 物业企业中有 236 家企业涉足公共场馆物业，平均公共场馆管理面积为 3093 万平。但数量占 82.6%的企业的公 共场馆物业管理面积在 100 万平以下，3%的企业管理面积大于 500 万平，仅有 0.8%的企业管理面积大于 1000 万平。
5.2 毛利率适中，收并购市场风起云涌
从我们统计的上市公司数据来看，公共场馆毛利率中枢在 18-19%左右，处于中等水平。其中综合毛利率 （含所有服务）的平均值和中位数分别为 17.8%、19.4%，仅次于面向企业的商业、办公、产业园类物业，高于 住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。
公共场馆物业的毛利适中，吸引着更多优质物业服务企业参与布局，行业收并购正在加速。雅生活集团于2019 年9 月收购中民物业板块60%股权，中民物业业态布局中公共建筑占比50%，其中涵盖多个公共场馆项目， 如上海世博会中国馆，雅生活此次收购意在进一步加强公共领域布局；美的物业 2019 年 8 月收购北京金颐都物 业，有助于扩大公司公共场馆的在管项目规模，并荣获“2019 公众场馆物业服务领先企业”；同时佳兆业也非常 看好公共场馆，并持续发力，行业竞争加剧。
5.3 服务内容更加多元，能力要求专业且全面
公共场馆开放性较高、客流量较大，所以其物业服务相应有特殊的要求：1、管理标准高，公共场馆人口密 度大、专业设施多，对物管企业的安保措施、设备保养、应急处理等能力要求更为严格；2、准入门槛高，公共 场馆严格的管理标准需要物管企业付出更高的运维成本，中小企业进入难度大；3、增值服务空间广，公共场馆 类型丰富，以主营业务为主线，根据具体场景扩展其外延服务，从而拓宽场馆的增值服务空间。
公共场馆服务业务需要有更多元的服务能力，在传统“四保”的基础上，不同服务对象的要求也不尽相同， 根据场馆类型可以进一步细分服务内容。
5.3.1 博物馆、图书馆、影剧院物业服务对象复杂、品质要求高
新世纪以来，全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。场馆的建筑面积、展览空 间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升，所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传 统固有的管理模式下，难以保障物业管理的质量，于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。
据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看，博物馆合同数量约为图书馆、影剧院的 4 倍，博物馆物业 市场化程度已经处于较高水平，发展阶段相对成熟。此类物业运营管理具有一定的特殊性，相较于常规物业， 博物馆在防火防盗与维持秩序上的要求更高，根源在于博物馆所陈列物品的不可再造性与珍稀性，需要设置专 人引导访客文明观展，并且需要富有经验的职业人员对展品进行维护，这也是博物馆物业管理市场化程度高的 主要原因之一。
图书馆物业管理的特殊之处在于对馆藏图书的整理和维护。随着各种高科技智能系统、计算机系统的应用, 对图书的管理内容也更加丰富。物业需运用网络智能化设备，完成图书的日常借还和整理服务，以及图书文献 的装订、运送、保管、修补、保温、通风、保湿，图书的防尘、防虫、防鼠等。据招投标合同数量看，图书馆 物业数量较少，平均合同单价也较低，所以总体市场规模远小于博物馆。
影剧院的物业管理服务具体细分为剧院部分和影院部分。剧院部分承办大型演出及大型会议，用电量大， 物业管理公司需要配合强电、弱电、舞台机械等工作，并需要配备专业人员完成灯光、音响调控。影院部分， 物业管理要完成放映电影的票务服务，空调运行调试，配备保洁人员配合每场影片放映结束后的清场及日常影 城的环境维护。现阶段影剧院招投标合同数量不高，但是根据国家统计局数据 2018 年底运营影剧院数量有 10532 家，可见影剧院物业仍存在广阔的存量市场。
以新三板上市公司东光股份为例，公司业务按业态可分为住宅、公共场馆、园区和公共建筑物业四大物业 管理板块。其中公共场馆物业管理服务包括博物馆、科技馆和展览馆物业管理服务。公司从 2012 年开始逐步调 整业务结构，将经营重点从传统的住宅项目逐步转移至利润更高的公共场馆项目，次年即见成效，中国园林博 物馆项目单笔合同创收达到 1012 万元/年。
5.3.2 会展中心物业服务独特性强，盈利空间广阔
会展中心以其动态性高、开放和服务性强的特点，对物管公司有更为特殊的要求。1、定制化宣发服务：在 保障展品和区域安全的基础上，还需要满足布展方在设施、广告等方面的个性需求，比如展位设计、现场装饰 等； 2、服务人群广：其服务对象不仅限于布展方，更要面对广泛的参展人群，因此需要高效协调会展各个环节， 如合理规划车辆行驶路线和停放，科学设计参观路径，以及休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务；3、应急措施 完善：针对各种突发事件制订应急预案，需要提前联系当地政府和社会，采取急救等紧急措施。
会展物业具备较高的盈利水平和发展空间。我们以会展物业的龙头企业北辰实业为例，旗下北辰会展集团 受托管理的会展与酒店项目累计达 26 个，实现受托管理会展场馆总面积 276 万平米，已成为国内管理场馆总面 积最大的会展品牌企业。公司会展行业所属业务板块毛利率高达 61.35%。此外新三板公司索克物业在 2014 年 新增的法拉利展厅项目毛利率也高达 46.16%。
同时会展行业的产业链较为成熟，其中主办方作为上游，负责策划、招商、营销、宣传等，以政府补贴和 佣金收入作为回报，拿走单次展会总利润的 50%。会展中心作为中游，负责场馆租赁、工程及设计、展会现场 服务等工作，承接和联络住宿、餐饮、旅游、安保、信息、清洁等工作，通过收租金的形式拿走总利润的 30%， 剩余 20%为厂商销售产品获得利润。除此之外，承办方可以通过参股上游企业抽成，增加公司利润。
6.1 市场规模超 7000 亿，可开拓空间巨大
产业园区物业服务市场规模超 700 亿元，其中国家级园区市场规模在 2180 亿元左右，省级开发区规模在 4970 亿元左右。产业园区从形态上主要涵盖科技园、工业园区、物流园区、保税区、特色产业园、文化创意园 这几类细分业态。国家发改委等六部门于 2018 年联合印发的《中国开发区审核公告目录》文件显示，目前我国 共有 552 家国家级开发区，1991 家省级开发区，其中国家级开发区核准面积 55.5 万公顷，省级开发区核准面积 126.5 万公顷，省级以上园区面积共 182 万公顷。而根据中国物业协会和易居数据，500 强物业服务企业 2018 年产业园区物业收费水平为 3.41 元/平/月，若按自然资源部今年 1 月披露的国家级开发区综合容积率 0.96 来测 算，国家级开发区物管市场规模为 2182 亿元，省级开发区规模近 4970 亿元，省级以上产业园区物管市场整体 规模高达 7152 亿元。
500 强物业企业近半覆盖园区，但在管总规模占比不足 5%，市场呈高度分散。根据中国物业协会和易居统 计的 2018 年全国 500 强物业服务企业中，已有 54%的物业服务企业在产业园区物管领域布局，覆盖程度居中， 覆盖面较医院及场馆型物业更广，弱于住宅、写字楼、商业及学校业态。另一方面，500 强企业园区在管面积 共 7.4 亿平，较国家级园区规模占比仅为 13%，较省级以上园区规模比重也不足 5%，表明当前产业园区物管市 场尚有大片市场空间可供开拓，未来产业园区物业服务市场化潜力巨大。
6.2 利润率较高，不同公司差异明显
产业园物管行业毛利率中枢在 21%附近，各企业毛利率水平分化明显。我们选取披露产业园物管服务毛利 率的 9 家上市企业（含退市）作为样本来观测本行业的毛利率情况：综合毛利率的平均值及中位数分别为 24.4% 和 21.3%，均高于商业物管，但低于商业管理和办公物管业态。其中，样本中最低的仅有 3%，最高的在 60%以 上。各个公司毛利率的标准差为 13.4%，居于各业态之首，进一步说明在产业园区物管领域各企业运营能力差 异显著，专业化水平和品牌美誉度较高的企业在本行业更容易取得溢价。
此外，中房协 2019 年发布的《产业园区物业管理发展报告》显示，在受访的 108 家园区物业服务企业中， 2018 年综合利润率平均值为 15.6%，最高的为 36.3%，最低的仅有 6.2%，说明业内各物管企业盈利能力层次区 分明显，这与我们在上文中统计的结果基本一致。
6.3 沿产业链提供贯穿全程的多样化服务
产业园区物业管理的服务贯穿了产业园区前期定位、规划设计、工程建设、营销策划，以及后期运营管理 全阶段，它与传统住宅物管的最大差异在于除基础的“四保”服务外，还为客户提供资产管理、设施管理、环 境管理、能耗管理、产业、商业和政务资源有效整合等融合产业链优势的多元增值服务。以目前对已上市产业 园区物管企业及部分涉及该领域业务的开发房企看，物管服务已覆盖到产业的各流程中。
具体而言，产业园区物业管理服务可以根据服务内容的不同侧重划分为以下五种主要类型：
1、基础管理服务，包括：（1）综合管理服务，包括报修和投诉接待、信息通知等日常服务； （2）清洁绿化 服务，即保持公共区域清洁卫生、垃圾处理及绿化养护、（ 3）秩序维护服务，包括定时巡逻、24 小时监控和突 发事件处理、（ 4）设施维保服务，包括设施定期维护保养工作、（ 5）停车场管理服务，即对车辆进行管理疏导 及收费。该类服务与一般基础物业服务类似，但因园区定位差异，管理不同园区的物业公司基础服务侧重点会 有所不同。如工业园区服务重点为确保水、电、气等资源充足供应，重点安全设施维护会重点关注；对于物流 园区，盗窃及火灾隐患是重点，在提供基础服务时物管公司通常会在治安与消防投入更多资源。
2、设备设施管理服务，主要指能源管理、装修管理及工程管理服务。物管公司通常利用经验及技术手段， 为业主提供节能降耗、高效能源、能源中心管理及技术革新方案来开展能源管理服务。对于工程服务领域，通 常包括提供方案设置、预算管理、改造项目管理、工程比选信息发布、供应商评估、库存管理、机电安防弱电 施工等内容。
3、资产管理服务，主要包含招商招租、咨询顾问及智慧园区建设服务。其中咨询顾问服务通常包含园区投 入运营前的前期规划设计及投入运营后的各类营运、评估、招投标等咨询范畴。例如，金科服务参与长沙科技 新城的前期招商阶段，通过对从企业需求、选址咨询、技术支持、关系维护多个维度协同招商团队，在 1 年内 快速引入 250 家企业共计 40 万平米产业物业入园；绿城服务在阿里巴巴杭州软件项目产业园项目中也从排水施 工图、交通组织流线、智能化设计、精装修及景观方面为项目提供物业顾问工作。智慧园区方面业务目前也有 诸多物管企业进行布局。仍以金科服务为例，其已在 2016 年建立了集软件数据、硬件数据、互联网数据和基础 生活数据于一体的“天启”大数据中心，旨在通过实时的数据管控，基于服务了解用户的生活需求方向，让物 业更高效地服务于用户所需要的服务。
4、行政后勤服务，主要包括餐饮住宿及业务外包活动。举例而言，餐饮住宿方面，重庆海泰为长安汽车园 区内的客户提供后勤行政和团膳服务，漕河泾物业在园区内建立起“一卡通”结算服务以方便园区企业员工的 生活。业务外包活动方面，漕河泾物业目前外包了腾讯公司的总台、会务、公司办公楼的后勤工作，为其提供 了包括前台、后勤、行政、会务、接待、健身管理等“嵌入式行政管家服务”。同时，针对临港产业区物流仓储 需求，漕河泾还为普洛斯提供总部行政管理服务。此外，天安物业还为其园区内企业实施了班车定制服务。
5、除上述服务内容外，物管企业还可为园区内企业提供政府资源对接、金融租赁、物流支持等领域其他增 值业务。如东光股份在园区内已建立政策咨询平台服务，提供政策咨询及政务对接；又如新大正在园区物业方 面正将业务拓展至市政道路养护、市政设施维护等相关市政物业服务领域。
产业园区物管企业正沿循园区内产业链的需求及特点向上下游拓展，而物联网和“互联网+”的智慧园区趋 势将为该领域物管公司未来通过线上或 O2O 模式提供各类服务注入新的活力。“十三五”规划中有多条涉及产 业园区未来发展的利好政策，可以预见未来将有更多的物管企业进入产业园这一广阔的蓝海领域，但当前各物 管公司盈利水平已出现一定分化，未来专业运营较强、品牌美誉度高的产业物管公司很可能取得领先优势，值 得重点关注。
7.1 市场规模约 760 亿，市场化程度较高
自 1978 年改革开放以来我国第三产业开始取得发展，1982 年开始随着城市经济体制改革以及开放程度扩 大，第三产业占 GDP 比重快速上升，对办公楼及配套服务的需求开始释放。根据国家统计局数据，1999-2019 年全国办公楼累计竣工面积已达 4.4 亿平，但由于时间跨度有限以及统计口径偏窄，该数据可能较为严重地低 估了全国办公楼的存量面积。
根据我们测算，全国办公楼物管行业规模约为 760 亿元。可考虑以上海办公物业数据来估算全国的规模情 况。截至 2017 年，上海全市办公建筑存量建筑面积为 8461 万平，加上统计局披露的上海 2018 年竣工面积，可 知 2018 年全市办公楼存量为 8874 万平。而 1999 年-2018 年上海办公楼累计竣工 3339 万平，占同期全国办公楼 总竣工量的 8.3%，按此比例可估算出 2018 年底全国办公楼存量面积约为 10.69 亿平。根据中国物业协会和易居 的数据，2018 年办公楼物业费水平为 5.94 元/平/月，由此可计算出当前办公楼物管行业规模在 760 亿元左右。
根据中国物业协会和易居统计，全国 500 强物业服务企业中，93%的物业服务企业布局了办公楼物管领域， 仅次于住宅，表明各物管公司在办公楼领域布局广泛，存在一定强度的竞争。在办公楼物管领域服务领先的企 业中，中航物业、东湖物业、金融街物业、公诚设备资产服务、楷林物业等拥有较强的业务竞争力。
7.2 利润率较高，不同公司差异明显
办公楼物管服务行业毛利率中枢在 25%左右。我们尝试通过十余家办公楼物管业务占比较高的上市企业样 本来观测本业态可能的毛利率水平，数据显示，业内综合毛利率（含增值服务，以基础物管服务为主）平均值 和中位数分别为 27.2%和 25.2%，仅次于零售商业中的商业运营管理服务领域，位于各业态上游水平。
办公物管毛利率波动大于零售商业物管，业内公司毛利率差异明显。此外我们还通过所取样本企业毛利率 的标准差来分析业内毛利率差异情况，结果显示办公物管行业毛利率标准差为 11.8%，波动大于零售商业物管 业态，仅次于产业园区和零售商管领域，运营和品牌能力较强的企业在办公物管领域可以取得更高的溢价。
7.3 以基础服务为主导，增值服务延伸空间广阔
面向办公楼的物业管理服务一般分为前期物业服务和后续服务两个阶段。前者是在业主委员会成立之前， 业主及租客入驻率尚未达到预定水平的时间段内，由物业开发商进行前期物业服务招标，中标企业与开发商或 写字楼业主订立前期合同开展前期物业服务，向业主收取物管费的阶段。当业主委员会成立之后，物管公司将 由业主委员会进行审核并与物管公司重新订立物业服务合同，继续提供后续的物业管理服务。上述两个阶段中 物管公司均可提供秩序维护、保洁、绿化、设施维保在内的基础物业服务及相应阶段特定的物业增值服务。
具体而言，办公物业所包含的基础和增值服务类型大致可划分为以下几类：
1、基础物业服务，包括（1）保安服务，包含各类安全保卫、定时巡逻、访客管理、实时监控等服务； （2） 清洁及绿化服务，包括办公、公共区域及建筑外墙的清洁、废物处理与绿化服务；（3）设备及设施维护服务， 包括对楼宇设施设备的保养、维护、检修、改造升级及全生命周期管理等服务； （4）客户服务，包含前台接待、 礼宾、接驳、报修、文件代收、投诉建议处理等服务。上述服务均属于基础物管所涵盖的范畴，物管公司通常 又会将劳动密集型的工作（如清洁、安保及设施维护）外包予第三方。从办公楼为主营项目的物管公司来看， 中经世纪基础物管服务收入占比为 71.7%，而德商股份的占比接近 90%。
2、各类增值服务，是物管企业充分利用公共及附属资源为业主及客户针对物业特点及潜在需求提供的各类 增值业务，对办公物业具体而言包括：（1）停车场管理服务，包括流量监控、车辆引导、收取停车费及设备设 施管理，其中物管公司可能会向业主租赁部分车位。如金融街物业向其集团公司租赁了部分车位用于运营；从 单列出停车管理费收入的中经世纪来看，该项占比在 5%的水平； （2）资源管理服务，通过出租广告位等公共空 间获取租金收入；（3）经营性业务，主要包括为业主和租户提供搬迁、居间、团购、汽车美容清洁等服务，通常为一次性收费；（4）咨询业务，就开发前期空间规划、系统设计、设备选型、监控布局等内容向开发商提供 咨询，以及为预售活动提供管理、业态招商协助服务，一般为一次性收入；（5）资产管理业务，面向开发商和 业主提供车位、中介物业租赁及销售服务；（6）餐饮服务，即向业主或租户提供各类餐饮配餐以及自动售货机 服务，通常是向服务对象收取每次实际发生的费用。如金融街物业已建立“怡己”系列餐饮和自动售货机销售 品系，该块收入占比近三年维持在 1.7%的水平；荣超股份和索克物业目前也对办公业主提供了配餐及餐饮预订 服务；（7）文化建设服务，主要包括为客户举办各项文体及公益活动；（8）办公生态运营服务，指通过打造商 务生态运营平台为客户提供企业圈层社交、信息财务咨询、员工能力提升培训、企业沙龙、团队建设等多样化 企业发展类及生活化服务。例 如华润置地已对其写字楼客户完成其生态平台 “Officeasy 润商务”100%全覆盖， 合计参与活动人次近 10 万人，已搭建起 7 大日常商务活动子品牌和 1 个品牌节日，广受业内关注。
当前基础物业服务仍然是办公物管公司最重要的收入来源，但根据各公司对未来的战略规划，增值业务这 一板块因其可观的附加值和广阔的延伸范围，正成为诸多公司未来利润增长的发力点。未来个性化增值服务有 望以办公物业项目为载体，通过吸引各行业优秀的服务机构参与，进一步向智慧社区、办公生态运营、电子商 务、餐饮服配、装修服务、社区金融、文体活动、汽车洗修等领域继续拓宽，增长空间值得期待。
商业物业一般指零售商业地产，包含封闭式和开放式的商场，以及开放式的购物街。谈及商业物业，会涉 及商业物业管理（下文简称“商业物管”）和商业管理（下文简称“商管”） ，二者概念存在一定区别。商业物管 是提供主要围绕对商业物业进行维护的低附加值服务，例如保洁、安保、维修等，与前文其他非住宅业态物业 基础服务的范围相仿；而商管重在运营，提供全链条服务，细分而言包含开业前的咨询、招商、开业服务，以 及开业后的运营管理，以达到通过商业物业获取的收益最大化，提供的是一种高附加值的需要具备较高专业性 的服务。后者一般也包含前者。从目前 A 股、港股、新三板上市的物业服务公司来看，可以将其分为以上两类。 下文以讨论商管为主，顺带讨论商业物管。
8.1 市场规模约 1300 亿，行业格局分散
商管行业规模在 1300 亿元左右，商业物管行业规模在 406 亿元左右。根据 Frost & Sullivan 数据，2018 年 全国商管企业在管面积 5.46 亿平，总收入 1301 亿元，商管行业规模超过千亿，单位在管面积收入为 19.8 元/平 /月。根据中指院统计数据， 2018 年全国购物中心面积（≥2 万平）为 3.83 亿平，若乘以前述单位在管面积收入， 可以得到全国 2 万平以上购物中心管理市场规模约为 910 亿元。根据中国物业协会和易居统计，全国 500 强物 业服务企业 2018 年商业物业平均物业费水平为 6.19 元/平/月，按此可以计算得到全国商业物管行业规模 406 亿 元，约占商管行业规模的 31%。
当前无论是商管行业，还是商业物管行业，仍处于分散的状态。根据 Frost & Sullivan 数据，截至 2018 年， 行业前五分别为万达、万科印力、华润、宝龙、新城，占比分别为 6.6%、1.8%、0.9%、0.8%、0.8%，万达市场 份额较为领先，前五合计占比 10.9%。而从物业协会和易居统计的全国 500 强物业服务企业中，数量占 74%的 物业服务企业布局了商业物管领域，覆盖度较高，仅次于住宅、写字楼，显示出市场化的商业物管领域可能也 存在一定的竞争激烈程度。
8.2 商管利润率高，不同公司差异较大
商管行业毛利率中枢在 32%左右，而商业物管行业毛利率中枢在 20%左右。我们试图用为数不多的披露商 业业态物管毛利率以及商管毛利率的上市企业样本来窥见这两个行业可能的毛利率水平：1、商业运营管理服务 领域，综合毛利率（含所有服务）的平均值和中位数分别为 32.9%、31.6%，明显高于各业态物业服务毛利率。 其中，最低的仅有 10%以上，最高在 50%以上。2、商业物业服务领域，综合毛利率（含增值服务，但主要是基 础服务）平均值和中位数分别为 20.8%、20.3%，仅次于写字楼和公建物业，处于业态中的较高水平。
无论是商管行业还是商业物管行业，不同公司间毛利率差异较大。此外我们还使用毛利率的标准差来观察 行业内不同企业毛利率的差异，最终得到商业运营管理服务毛利率差异大于商业物业服务，而商业物业服务毛 利率差异仅次于产业园区和写字楼，意味着商业运营管理服务和商业物业服务中，品牌知名度较高和专业运营 能力强的服务商容易获得溢价而脱颖而出，这一定程度上也能解释万达能够取得相对较大的市场份额，而将身 后的商管企业远远甩开。
8.3 商管提供开业前和开业后全链条服务
商管公司从已上市的宝龙商业和待上市的星盛商业来看，首先在商业模式上可以分为三种：1、委托管理服 务模式，该模式下所有日常运营成本均需由商管企业承担；2、品牌及管理输出服务模式，该模式下商管企业只 需要承担管理人员的成本；3、整租服务模式，该模式下商管企业在承担所有日常运营成本之外还要额外付出租 赁商场、商业街或商铺的租金成本。宝龙和星盛主要都以委托管理服务模式为主，并存在一定比例的整租服务 模式，星盛的品牌及管理输出服务模式收入占比较宝龙为高，2018 年占比约为 20%。
但是不同服务模式下所含的服务类型也有所不同，所有服务类型大致可以分为两个阶段、七大种类：
1、开业前筹备阶段，包括（1）咨询服务、（2）招商服务、（3）开业服务，这些服务均是商管公司为获取 管理项目提供的前端服务。开业前阶段提供的这些服务取得的收入均为一次性收入，这些收入的实现均有赖于 新项目的拓展，未来会具备较大不确定性。从上市商管公司来看，宝龙 2018 年开业前阶段服务收入占比 5.0%， 星盛在 3.0%左右；
2、开业后运营阶段，该阶段的收入均为持续性收入，随着在管商业项目的增多和面积的增大，该阶段收入 占比会越来越大，从宝龙和星盛披露的情况来看可以占到 95%以上。该阶段服务类型包括（1）物业管理服务， 等同于前述商业物管，主要面向租户提供，包含基础物管、租户指导、市场营销及推广等服务。物管费按照建 筑面积向租户收取，主要用于覆盖日常所有的运营成本；（2）租户管理及收租服务，按照当期租金或利润一定 比例向业主提成，也即商管费。例如宝龙商业向母公司收取的商管费为租金收入的 5%，向独立第三方收取的则 为租金收入 5%-30%。从商管公司收入占比来看，物管费与商管费合计占比大致在 65%-75%之间； （3）增值服 务，目前商管公司增值服务主要是停车场、广告位、公共区域的管理服务收入，主要为二房东模式，即从业主 手中租入停车场、广告位、公共区域，并进行分租和管理获取停车费、广告位费以及多种经营收入，该收入占 商管公司收入比重大致在 10%-20%； （4）物业租赁服务，与前述增值服务一样属于二房东模式，是指从业主手 中租入整个商场、商业街或商铺并进行分租和管理以获取租金和管理费。星盛该收入占比为 2.7%，而宝龙高达 21.0%，主要是由于星盛旗下仅整租一个商场，而宝龙为较多数量的商业街提供租赁服务。
一般而言，商管公司的收入中商管费（租户管理及收租服务收入）和增值服务收入是主要利润来源，值得 重点关注。商管费收取时租金的提成越高，越说明公司商管品牌市场影响力越大；而同项目增值服务收入增长 越快，越说明项目整体运营效率更高、商管企业运营能力越强。
非住宅物业市场规模达万亿，但目前物管公司借力资本在该领域跑马圈地仍处于起步阶段。未来非住宅领 域的收并购势必会变得越来越频繁，而综合类物管巨头和细分赛道龙头将在这轮竞争中占据主动。其中综合类 物管巨头广泛的触角及资本优势，细分赛道龙头对本赛道的强化及扩赛道，是他们占据主动的主要法宝。我们 看好目前在非住宅领域积极布局的物业服务公司。其中， A 股重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐保利 物业、永升生活服务、宝龙商业。建议关注非住宅业务占比较高的绿城服务、时代邻里。
招商积余：焕发新生的机构类物管龙头
新大正：最纯的非住物管标的
保利物业：综合类物管巨头
宝龙商业：轻资产商管龙头
永升生活服务：高成长开发商股东加持，积极布局非住
绿城服务：品质物业服务标杆
时代邻里：深耕大湾区，并购扩大非住版图
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（报告来源：中信建设证券）
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