小区每年的公共收益怎么花？这些都是小区业主说了算的！
虽然公共收益资金的使用较之于住宅专项维修资金在程序上便捷了一点，但是相对应的监管措施不能缺位。每个季度，业委会都会把小区的公共收益的收入与支出在业主QQ群和公示栏公布。除此之外，每一笔公共收益的支出都需要五位业委会委员共同签字。
中建康城小区每年到了年底都会在小区业委会在业主QQ群里征集公共收益的用途方案，并且把反馈的结果在QQ群和小区公示栏公示7天。
中建康城小区的公共收益主要来源有两个：电梯内的广告收入和地面停车位的收入。
公共收益不多，只有69万余元但也能为业主们做不少实事。《小区公共收益用途投票结果的反馈》。业主委员会一共列出了5个方案，每一个方案都详细标有项目的名称、票数、预估费用等信息。
“这5个方案我们会按照得票的高低来决定项目的先后，”
排行第一的方案是高空抛物摄像头。
“高空抛物的现象在我们小区时有发生。”有一次，一位高层业主居然往楼下一把椅子，把楼下的阳台都砸出一个大洞，“如果砸到人后果不堪设想。”
排列第二至第五的还有发放过节福利卡、修复路面、更换消防门。“我们的公共收益主要还是用于小区的基础设施建设，
中建康城小区最早建成的西区是在2010年6月交付使用，至今已有十余年。比如，路面、电梯、健身器材等有许多已经损坏相当严重，需要及时修复甚至更换。
根据《住宅专项维修资金管理办法》，如果要动用房屋维修基金需要“有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过”才能使用。“如果遇到业主们‘众口难调’的局面，一些基础设施的维修和更换就会时常得不到落实，”陈志刚为难地说，这样一来有时会造成对业主的生命财产危害。
积少成多的小区越来越便利
住在中建康城小区西区的王欣子是2010年第一批入住的业主。“我们小区这几年变化真的很大！”让王欣子最有感触的是小区儿童游乐设施的建设。
与王欣子有相同感受的还有在小区东区的业主黄朝刚。
作为上班族的他，每天都要从小区大门口的一条道路通过。以前，由于小区的道路没有实行人车分流，经常出现行人与机动车争抢道路的情况，“有好几次早晨，我急急忙忙赶去上班差点被车撞到。”“我们小区小孩多，万一擦着了、撞着了怎么办？”为此，黄朝刚多次在业主群里呼吁能够早日实行人车分流。
2021年，中建康城小区业委会根据居民票选的结果逐步在小区的主要道路上加装了地桩。“这样行人与车辆都安全了，”黄朝刚笑呵呵地说道，在很大程度上也遏制了机动车乱停车、占用人行道的现象。
中建康城业主委员会：反对涨价
2015年8月3日，中建康城业主委员会正式发文对康城物业近日采取的单方面上涨停车费（物业近日又提出物业费上涨的要求）的情况表示强烈反对。并在小区业主群发文呼吁业主停止按300元每月的价格缴纳地下停车费。
中建康城业主在网络上晒出中建康城周边小区的地下停车场的装修、硬软件设施、收费情况等方面的调查表。从调查表中可以明显感受到康城地下车库无论从装修条件、设施配置都无法达到周边小区的条件，自然不具备提价的先决条件，且按照政府要求，小区停车费提价问题需要开发商、物业与业委会协商解决，现康城业委会已在小区业主群中明确表态反对涨价。
中建康城业委会与小区车主交流。
以下为小区业主实地探访调查后得出的关南片小区地下停车位调查表。
从调查表中可以明显感受到中建康城地下车库无论从装修条件、设施配置都无法达到周边小区的条件，自然也不具备提价的先决条件。
新闻报道：
2015年7月5日，中建康城业主与物业第一次共聚一堂共同协商停车费涨价问题，此前由于物业单方面将地下停车费由200元/月暴涨至395元/月，中建康城业主与物业已对峙多时。
中建康城业主代表来到小区物业中心等候谈判结果
中建康城，物业单方面将停车费翻倍
2015年6月30日，中建康城物业方面的一纸公告引起轩然大波，中建三局物业管理有限公司宣布：从2015年7月1日起，中建康城地下停车位场地租金为300元/月，车辆停泊服务费为95元/月。同时，中建三局物业管理有限公司表示，拟设定2015年7月1日-12月31日为过渡期，而过渡期期间，地下停车位场地租金及车辆停泊服务费按照300元/月收取。而过渡期后，从2016年1月1日起，将要按395元/月收取地下停车位场地租金及车辆停泊服务费。
中建康城业主杨先生（化名）表示，此前中建康城地下停车费仅200元/月，飙升至395元/月让人无法接受。同时，中建康城物业方面未与业主沟通即单方面提价，不合政府相关规定。
停车费多少合适?到底谁说了算?
放开小区物业费和停车费价格之后，业主与开发商、物业公司地位平等，双方协商定价，物业费、停车费如要提升，必须获得一定比例业主同意方可。北京盈科(武汉)律师事务所袁红波律师进一步提出：对于小区提高停车租赁价格，需要经过业委会三分之二以上通过方可，没有业委会的小区，停车费方面只需要物价局批准即可提价，有业委会的，物价局批准之前可以由物业与业委会协商决定停车费。
停车费定价权并不是无条件下放，物价部门将制定详细的制度，对有业主委员会或者具备平等价格协商机制的小区下放停车费定价权，收费标准由小区物业和业主委员会协商决定。而那些没有业主委员会的小区，停车费仍由政府部门定价。
中建康城临近三环，中建物业几乎按照最高标准提价，不够合理。业委会正在备案阶段，中建物业单方面提价，有打时间差之嫌。
停车位租售价格倒挂
中建是国企，因此物业方面不方便发声，但是最近物业成本上升、服务维护支出费用上涨影响了物业服务质量，这是有目共睹的，同时，这也是停车位费用上涨的主要原因。
物业公司：物业管理成本上升、物业费上调难以实现、行业职责含混不清、业主大会制度实施困难、物业管理招投标制度出台、与主管部门监管加强让物业企业举步维艰。
有物业人士表示：停车位租售价格倒挂是迫使物业提高停车费的原因之一。一般停车位没有产权，只能以租赁二十年使用权进行变相售卖，主城区停车位普遍在10-20万/个，买了停车位的仍然要交数十元/月的停车费，与此同时，小区停车费仅为200-500元/月，二十年下来仅为4.8万-12万。对物业而言，每月数百元的停车费基本是亏的，而租售价格倒挂下，小区居民谁愿意买车位?大家显然是更愿意租车位，因此有些物业通过提高停车费来增加收入乃至促进停车位的售卖工作。
物业暂停涨价中建康城业委会、业主代表与中建三局房地产公司再一次共同协商停车费涨价问题，协商结果为：将由中建康城业委会、业主代表及中建三局房地产公司、物业公司组织联合调查小组，对中建康城周边小区进行调研、对比，根据调研结果定价，并在7月31日前进行公示。为保障目前中建康城的车辆正常进出，目前地下停车卡到期未充值的业主，可在物业服务中心前台缴纳停车费押金100元/辆(一个月)，待调研定价结果公示后对剩余部分进行补交。而对于截至7月5日前已按300元/月/辆充值的车主，可在调研定价结果公示后进行多退少补。
2018年3月31日上午9:30，业主委员会在营销中心三楼会议室召开了2018年第一次业主大会，大会由业主委员会主任陈志刚主持，小区业主及楼栋代表、业主委员会、三局物业公司康城项目服务处、电梯厂家等共计50余人参会，现将本次业主大会上表决通过的决议事项反馈如下：
一、业主委员会换届选举工作
本次业主大会上业主委员会介绍关山街道办将在四月中旬对小区展开业主委员会换届选举工作，这是小区的一件大事，希望广大业主积极参与，踊跃自荐和推荐。
本届业主委员会届满时间为6月底，关山街道办通知将于4、5、6月完成小区业主委员会的换届选举工作，要求业主委员会做好相关换届选举及平稳交接过渡等工作，这是本届业主委员会届满前的重点工作。
二、小区外墙和室内渗水问题的跟进工作
本次业主大会上业主委员会要求物业公司对小区未维修的外墙和室内渗水的问题在今年10月1日前解决，同时业主委员会将致函中建三局房地产开发公司。
中建三局物业公司康城项目服务处各岗位负责人解答业主相关问题
三、中建三局物业公司对小区2018年的改造计划
1、解决小区门禁卡不兼容的问题，实现一卡通用；
2、对小区所有垃圾桶进行更换或增加；
3、对小区缺失或枯死的绿化树苗进行补栽。
四、小区大门人行进、出口通道方案的表决
本次业主大会上物业公司对东、西区大门人行进、出口已实施方案进行了说明：行人通道使用三辊闸，非机动车使用摆闸，人行通道、非机动车均为右进左出。其优点：进出人员单向分流，防止单向进出人员拥堵；右进左出方便秩序人员监管进出小区的人员。此次业主大会经表决大家一致同意维持现有实施方案。
晚上11时许，康城物业安保人员在小区巡查
同时，业主委员会要求物业公司早、晚上下班高峰期安排秩序人员现场值守，为业主提供方便；对于人为破坏或损毁大门摆闸的进行追责和赔偿，否则由当班秩序人员自行负责维修。
五、小区公共收益用途意见结果的表决
业主委员会于2018年3月4日19:00在营销中心二楼会议室召开了业主委员会扩大会议，邀请了小区部分业主和楼栋代表进行研究商讨，大家初步建议在每个单元的一楼安装高清监控设备，做到监控更大范围覆盖，有效保障小区业主的利益和安全。并于3月5日在小区东、西、北区进行了为期10天的公示，业主委员会对广大业主的意见进行了统计汇总。
本次业主大会上经举手表决全票通过：利用小区现有的公共收益对每个单元的一楼安装高清监控设备。业主大会现场对三家投标单位进行比对，并请中标单位介绍了高清监控实施方案及报价。业主委员会要求中标单位先在北区2栋、西区9栋和东区18栋进行安装试点，在业主大会群里进行为期一周的试点播报（分不同时间段高清监控效果的录像），经广大业主验证合格后再对全小区29个单元的一楼进行安装施工。
停车位不足、供水管道老化、电梯年久失修……同许多小区一样，中建康城小区也曾被这些难题所困扰。
化解：停车难迎刃而解
“有家难回！”“一下班就得往家赶，不然就没法抢到车位。抱怨不绝于耳，可物业面露难色。小区里能改造的空地都已成“停车位”，确实再难寻“立车之地”。
在社区居委会引导下，物业公司、业委会和社区居委会共同探索建立了“问题联治”管理机制，共同化解难题。经过三方商议，最终将目光锁在小区外一块3000平方米的公共用地上。其设想是向有关部门申请，把这块空地改建成公共停车位。
历经6次会商、多个部门审批、4个月跑手续，可容纳180辆汽车的公共停车场终于建立起来。6月30日晚，把车停入公共停车场，“再也不用四处打游击找车位了。”
“当时去做这件事时，确实感到有些忐忑，毕竟没有先例。”中建康城小区物业服务中心项目经理张林宾说，现在看来，只要敢于担当、创新，就能解决矛盾。
调处：在对立中求解
对于居住1万多人的小区来说，居民的利益诉求并非一致。
去年6月，中建康城小区物业工作人员在巡查中发现，5栋小高层的地下供水管网开始锈蚀。“这些旧标准下建设的管网，已经不符合新标准。如不及时更换，不仅水质得不到保障，发生破裂更会导致断水。”张林宾介绍，要想彻底解决问题，需要动用公共维修基金。
根据规定，需要三分之二以上的业主同意。但这却遭到占小区住户大多数的高层居民反对。“更换5栋小高层的供水管道，为啥要动用我们的钱？”2个多月的沟通，毫无进展，维修陷入僵局。
一面是随时可能爆破的水管，一面却是迟迟无法推进的换管工作。因为更换水管还导致邻里间出现深深的裂痕。
三方迅速集思广益，最终敲定居委会申请惠民资金，解决难题。
“小区事务看似不起眼，却构建起居民对美好生活的感知。”张林宾说，“问题联治”机制在处理小区矛盾中，可取长补短、互相补位，形成合力。在这个思维指引下，小区车库漏水、楼道腌白菜等诸多问题都被一一化解。
预防：隐患消除在萌芽
设置安全防护牌、升吊轿厢、切除更换钢丝绳，这些天，在中建康城小区10栋2单元，维修工人正在检修电梯。指着眼前这一幢幢林立的高楼，张林宾说：“随后，这些楼里的电梯都将陆续换上新的钢丝绳。”
“小区有46部电梯运行了10年，至今状态良好。”小区业委会负责人陈志刚说，“但这并不能让我们麻痹大意，老旧小区电梯运行时间长，安全隐患大。”2018年8月，三方商议认为，必须未雨绸缪，给小区电梯检修。
费用从何而来？三方决定，拿出每年电梯广告的23万元收益，全部用来维修、保养电梯，且每笔费用都晒出来。
为了让更多隐患“暴露”出来，“问题联治”机制撬动居民力量，让千万双眼睛看护一份安宁。业委会负责搜集居民查找的安全隐患，物业负责整治隐患，社区居委会则负责监督实施。
每年，小区业主代表还根据35项量化标准，对物业整治安全隐患打分。健身器材脱落、路灯损坏、高空坠物……一个小小的隐患在“问题联治”下无处遁形。
“一年来，小区的各种安全隐患都被物业公司清除，健身器材体检、140盏路灯和充电桩更换、非机动车棚建设，就连持续多年的外墙脱落问题也解决了。”居民章美红说。
小区是社会治理的最基本单元，也是各种矛盾的聚集地。省社科院社会学所副所长覃国慈认为，“问题联治”可以更好地读懂居民诉求，丰富共建共治的形式和内容，强化化解矛盾的力量。
关注微信
