全文5000余字，48张图片，老钟希望粉丝耐心看完，无论你有房子未来要交付，还是你已经入住一套新房，下面的这些知识点，足以让你自己成为一个合格的验房师。
暗访的目的，是对交付前楼盘的品质做一次全方位的评估。现如今宁波楼市行情好是公认的，那么房子好卖的同时，开发商是否依然用心在造房子，老百姓几百万购房款所换来的是否是称心如意的房子，作为房地产自媒体，老钟认为有必要做这类品质评估暗访。
我认为要公正和客观，有问题的点，一定要讲出来，如果开发商愿意提升，那我们要给赞！如果品质确实有过硬的地方，必然要给予肯定。
纯粹的爆黑幕不是老钟的风格，无死角的舔开发商更不是我所能接受的做派！
现在交房验收的时候，部分业主会带着验房师陪验。这些验房师确实负责仔细，但遗憾的是，房子真的不是这么验的。
房子要怎么验？看下图。
这是开发商对一个楼盘在交付前的内部验收项目，当然还有很多我没有加入进去，比如淋水试验。
目前验房师最多涉及的是蓝色块的室内精装部分，对于其他环节，不是他们不想帮你验收，而是不会。
这次老钟通过某个不可描述的关系，戴了顶安全帽，混进了堇天府的项目现场，对于公区部分做了相对全面的了解，但是开发商对于室内做了相对周全的保护，老钟没能进去。
所以这次老钟重点放在了公区部分。
楼盘名字叫：堇天府，2017/2018连续两年鄞州区的网红楼盘，开发商是四川的新希望，还有北辰，属于合作开发。
老钟看过新希望老板的个人专访，抛开楼盘不说，老钟对这个企业家还是颇有好感，认为是一个踏实做实业的人。
堇天府是精装报批精装交付的项目，那位业主联系我的时候，第三次工地开放日已经结束，也就是分户验收环节。
本来想拒绝，但是看着那位业主的眼神，颇有点不忍心，于是答应想办法混进项目现场，帮他看一下。
老钟为啥要用一个”混”字呢？因为开发商在项目交付之前，绝不会允许闲杂人员进入项目现场，一方面有安全隐患，另一方面也确实怕一些问题被暴露。
堇天府首开时间是2017年的10月，2018年10月清盘，新希望和北辰的步点踩的很准，这两年对于开发商而言，宁波真的是一个天堂。
现如今虽然房子依然好卖，但其实开发商日子并不好过，原因？限价，利润率低，房子是好卖了，但真正头痛的地方是两三年后的交付！
堇天府的位置，处于三个板块的中间，东北是下应，北部是南商，东侧是陈婆渡。
鄞州大道以南，景瑞上府的挂牌价3.6万/平，据说前两天成交一套，单价到了4万。
鄞州大道以北，公园天下和荣安府的挂牌价4.2万/平，湿地公园北侧的江山万里价格更是超过5万/平。
我们再回头看堇天府的成交价格，买高层的业主基本上1万/平的溢价是肯定存在的，而且这还是刨除了这两年的按揭成本。
还是那句话，对于买房自住，无论是婚房还是改善，任何时候买都是对的。与其天天盼着房价暴跌，不如踏实工作多赚钱更实际。
俗话讲，人靠衣装马靠鞍。建筑外立面直接决定了楼盘给人的第一印象。
堇天府的外立面，1-3层为石材干挂，4层以上目测是真石漆，仿石材涂料。
石材干挂重点看石材颜色的均匀性，色泽是否统一。石材都是天然石材，每一块石材颜色的统一性要求越高，成本自然越高。
注意看我红框提示的位置，右下为放大图，洋房次卧外侧的外立面，开发商做了线条的处理，从成本和效果这两个角度来讲，这是多花钱不讨好的做法。
为什么？这种线条处理，加大了成本投入，同时如果施工方在施工过程中不仔细，会出现咖啡色线条不规整的现象。
不过看现场，洋房这块的外立面做的不错，花了成本，效果也出来了。
上图是高层入户门口的角度，红框部分咖啡色用的是铝板，铝板和铝板之间用胶进行拼接，仔细看了工人打胶的质量，应该是老师傅干的。
新手打胶会出现胶缝不平，忽窄忽宽的现象。但是我在这个门头没发现。
我拍下面这张照片的时候，脑子里想到的是六年前参观舟山长峙岛绿城别墅的画面，当时同行的都是房地产的同仁。
看我三个红框，这种石材线条和拼接，难度很大。难度在于，四块石材如果有一块尺寸不对，另外三块一起报废。就是水刀师傅牛逼，切出一块石材，能够和那三块拼贴的严丝合缝，问题又来了，颜色可能又对不上了。
上方红框内的多重叠线处理和右侧红框的栅格，都是一样的情况：费力不讨好
上图高层的整体外立面效果，，真石漆外立面的勾缝均匀，1-3层的石材干挂细节做的还不错。
整体来讲，堇天府的建筑外立面，如果满分10分，我给9分，剩下那1分为什么不给？
因为楼盘还没交付，如果五年后外立面还能做到目前这个效果的九成，那就可以给满分了！
景观需要从几个维度来评判，分别是种植密度，设计手法，植物种类搭配，施工工艺水准，以及安全性预防等。
堇天府在禁飞区范围内，我的无人机飞不起来，所以各位凑合着跟着我的手机镜头来看吧。
高层东侧大面积景观绿化面，草皮，灌木，小乔木，大乔木，四重绿化。
这个位置春秋两季，三口之家搭个帐篷野营，会很赞。美中不足，没有花卉。
这里提一下，整个堇天府的景观绿化，确实颜色上单一了一些，花卉种植的极少，我只看到为数不多的樱花。
景观有软硬之分，前面说的都是软景，这面照壁和日本黑松，软硬结合，搭配没开启的水景，如果晚上再打开景观灯，意境会不错！
日本黑松，目测这颗的冠径，市场预估价格应该在5万-10万左右，而且造型和种植的方向，看得出景观工程师是用了脑子的。
龙湖景观栽种有360度种植一说，大意是重要节点的名贵树种，在种植时会有三个人来确定这颗乔木的角度，分别是吊机驾驶员负责执行，地面工程师负责平视观赏的角度，四到五楼还有个工程师负责俯视的角度。
从这颗黑松的角度看，貌似新希望掌握了栽种角度的秘诀。
几个问题，其中最大问题是儿童区没有做半封闭，这是开放式的，家长一不小心，孩子容易走丢。当然小区内彻底找不到的概率几乎没有，但是就那么几分钟的消失，也足以让父母心惊肉跳了。
最安全的儿童区，最好是半封闭，单一进出通道，孩子从这个口子进，也只能从这个口子出来。
儿童区旁边的石凳，不应该有这种红框内的尖角，试想家长坐那儿看孩子玩耍，孩子屁颠儿跑过来要水喝，然后吧唧一下摔了，，，，，
建议交付后物业在所有儿童区周边的石凳上包软包。
垃圾回收站，目测尚未完工。
这个要表扬一下啊，两点，首先红框部分有一个往外的斜面处理，第二红圈位置有雨水和污水回收的井道。
这种设计的好处，如果垃圾袋中有污水外泄，水会沿着斜面流到井道中。
我判断这个项目有地下雨水回收池，这也是现在宁波对建设海绵城市的要求。
看以下几个地方：
上图是我拍摄的宅间道路的砖块铺贴照片，整个堇天府90%的地面是这个效果和工艺水准，离交付还有一周左右，预估开发商在交付前一天还会做一次深度保洁，目前的整体效果满意。
楼栋入户门口的石材拼花，这里有两个问题，砖块与石材之间的过渡部分，细节不到位，第二个注意看我红圈标注的，这个小方块开发商要怎么处理，是个疑问，目前这样，如果穿高跟鞋回家，运气不好高跟踩进这个小坑里，就麻烦了
室外局部地面出现油污，这就很难清洗了。造成这种结果的原因是：前期施工时，机器直接放置在地面上，没有做保护，导致油污滴落在地面上。
整个小区我转下来，这么严重污渍的情况，只发现这一处。
小区车行道柏油颗粒细节。
粉丝问：你关心这柏油颗粒大小干啥。
我告诉你，柏油颗粒越小，行车时噪音越小，对旁边的住户造成的干扰越小。
但颗粒小相对的是成本高。堇天府这个柏油路面算不上顶级，但已经比目前大部分已交付楼盘的品质要好一点了。
宁波很多新房刚交付就出现地下室渗漏水的情况。老钟进入到地下室，第一时间直奔最大概率会有渗漏水的地方。
看水管周边的墙面，目测没有二次修补的痕迹。
这处水管位置目测为新开凿的情况，旁边的水泥未干，墙面没有渗漏水情况出现，也没有修补的痕迹。
堇天府2000套房子，地下车位2400个，整个车库用颜色分为了ABCD四个区域，顶部有导视牌，设计及制作工艺上佳。
老钟有点小失落，因为没有发现太多问题。
地库亮度，国家是有明确规范的，亮度高有几个好处，首先心理上感觉舒服，亮堂，其次安全性高，开车时可以清洗看到前方的人或者物体。
地库给9分，剩下1分为什么不给？
很多项目在交付后，为了节省物业管理成本，不会把地库的灯全开，所以这1分留到交付后让我业主朋友自己去检查吧。
大区安防主要有以下几种：
堇天府的围墙我没有全部逛遍，我所看到的全部是监控探头，目前15米到20米一对探头，监控探头据我所知没有报警功能。
安防这块因为时间有限，所以暂时不打分。
公区精装部分我偷窥了几个地方，但楼栋单元门是锁定状态，我无法进入。
大堂吊顶竟然用了水晶灯，目测这个大堂的精装成本在2000-2500元/平左右，软装没看到，按流程软装是最后阶段摆上去的。
墙面用的是大理石与不锈钢结合的形式，不锈钢拼接和折边的工艺上佳，这张照片上没有看到胶水外露的情况。
我从洋房花园拍摄的室内精装，电视机墙面竟然用了人造玉石，这不应该是涂料吗？
消防门一角，有破损。拍到这个我蛮兴奋的，尼玛终于让我找到问题了。业主朋友让我来看，我不发现点问题，没法证明自己的价值啊！
地下大堂，刚想进去，被物业发现了，好说歹说没用，一直问我哪个单位的。我不能出卖朋友，只好老实跟着物业出来。
堇天府的暗访也就到此结束。
因为我是隔着单元门拍摄，很多细节还没看到。所以公区精装部分暂且打7分，那两个问题扣两分，剩下1分，如果后面几天有机会进入到室内，到时候再细看，决定是否给这1分。
堇天府是新希望和北辰合作项目，也是新希望在宁波的第一个交付楼盘。业内惯例，一个地产品牌在该城市的首个项目，地产集团往往会给予成本上的倾斜支持。
老钟之前就职的开发商，均是如此！
成本倾斜的结果，通过我今天的暗访评估，在很多细节上，已经得到了体现。用一句话来总结：多花钱，多花了很多不必花的钱，公区部分的整体效果已经出来了，但个别细节不到位。
横向对比宁波近几年交付的楼盘，就我所看到的公区品质这方面，是有很多亮点值得肯定的。
但是，作为业主而言，更为关心室内精装品质到底如何？很遗憾，老钟的初次暗访，没有机会进入户内。
周末老钟有两位好友从上海来宁波，计划与老钟出海钓鱼，一个是精装领域的大师，另一个是工程领域的老法师。
今日与他们说起堇天府的暗访情况，也分享了一些照片给他们，两人顿时来了兴致，于是决定想办法我们几个人再来一次暗访，而且尽量拍视频。
目前正在找关系想办法，关键是要能够进入到户内做精装品质的评估。
但有一点，三个房地产资深业内（包括我在内），去暗访评价一个楼盘，这应该是绝无仅有的。我们几个人之间的对话和对这个楼盘的专业评价，你们想看吗？
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