烂尾楼的风险，应该全由购房者承担吗？
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑｜周春林
头图来源｜视觉中国
“我现在真切地感受到，什么叫‘没有办法’。”
电话那头，石岩一度哽咽。作为郑州名门翠园的“准”业主，该楼盘已经烂尾3年多。而今，一提起这个房子，他的心态近乎绝望。“为什么房子烂尾了，开发商没事，银行没事，监管层没事，责任全都扣在了业主身上？”
2017年12月，为了方便孩子上学，石岩卖掉了原来自住的二手房，选中了郑州市金水区的一处热销“红盘”——名门翠园。没曾想，自己心心念念的新家，至今还是一片工地。“名门翠园这个项目，基本上成为郑州烂尾楼的代名词了。”
反复权衡之后，石岩加入了“强制停贷”的业主行列。
《中国企业家》综合多方统计发现，近期多地烂尾楼业主都发布了类似声明，要求强制停止偿还贷款（俗称“断供”），直至相关项目完全复工。所涉城市包括河南的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，湖南的长沙、湖北的武汉、江西的景德镇以及山西和江苏等多个省份的城市。
多位房企人士表示，在房地产行业整体低迷的大环境中，出现业主停贷或断供的现象并不意外。特别是目前，不少楼盘曝出预售监管资金被腾挪，说好的期房成了收房遥遥无期的烂尾楼，“即便业主继续还贷款，也拿不到房子，只能扩大自己的损失”。
法律界人士提醒，房贷是业主个人与银行之间的借贷关系。目前，即便开发商因停工等各种原因，违反购房合同约定，业主也只能向开发商主张权利。关键在于，业主与银行之间的借贷关系依然存在，贸然停贷或将向银行承担违约责任，因此建议业主谨慎理智。
为了倒逼楼盘复工，业主单方要求“强制停贷”，将矛头指向了银行。多位律师对《中国企业家》强调，这种近乎“自杀式维权”的方式，“伤敌一千，自损八百”，虽然惨烈，实属无益。
“确实熬不住了。”言谈中，石岩难掩沮丧，“停贷实属无奈之举，我们想不到更好的办法。为了这套房，我已经搭进去了60多万元。之前从没想过房子会烂尾，现在我只感觉这日子到不了头。我是干补习班的，去年开始，工作也没了，只能给别人临时代代课。”
石岩向《中国企业家》表示，包括他在内的不少业主，每月背负七八千元甚至上万元房贷的同时，还在外租房，生活压力巨大。据他了解，部分业主希望政府协调贷款银行暂缓还房贷，也有部分业主决定放弃房子，“之前的首付和月供都不要了，只希望停贷。”
较早开启业主联名“停贷”的，是江西省景德镇的恒大珑庭项目业主。
据网上流传的“强制停贷告知书”显示，该项目业主决定于2022年11月强制停贷。业主称，该项目去年5月就停工了，后来在地方的主导下陆续复工，但是今年6月开始再次全面停工。业主们多次维权无果，发起了联名强制停贷告知书。
这份强制停贷告知书在网上流传后不久，湖南长沙的新力铂园、湖北武汉的绿地光谷星河绘、河南郑州的名门翠园和奥园悦城、江西南昌的新力城等多地烂尾楼盘的业主也开启了联名停贷宣言。其中，恒大是“重灾区”：17个强制停贷的楼盘里，有9个来自恒大。
7月7日，湖北省武汉市恒大时代新城全体业主发布《强制停贷告知书》，相关文件截图在网上流传并引发热议。告知书称：时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权，至今未有实质性进展。如果项目未在2022年8月1日前全面复工，业主将停止还贷。
让业主感到绝望的，是其所购楼盘背后，开发商的主动或被动式“躺平”。据悉，武汉市汉南恒大时代新城自2019年10月15日开盘以来，累计签约销售协议近5000份，实现预售资金40多亿元，但逾期交房至今，且项目早已停工。
来源：视觉中国
在一位房企人士看来，从去年年中开始，楼盘出现大范围烂尾的情况受到广泛关注。那时，正值“三道红线”政策执行近一年，加上外部调控趋严，融资收紧，而大多数房企自有资金也就够撑一年。“在后续没有得到融资输血，销售又急剧下降的情况下，房企开始大范围暴雷。”
让他意外的是，以往出现暴雷烂尾的开发商主要集中在民企身上，比如恒大、名门和新力，“绿地是少有的国企（背景）了。”
为了倒逼楼盘复工，情急之下，多地业主开始“抱团停贷”。据第三方不完全统计，最近两个月，业主方对外发布“强制停贷告知书”的楼盘达到14家、涉及4.6万名业主、总房款达347亿元。
房企的“表演式”复工，消磨掉了业主跟房企间最后一丝信任。
2017年底买房时，石岩在现场注意到，房子主体框架早已完工、封顶。2018年，他发现现场施工的工人已经不多了，但也没多想。直到2019年，他发现情况有些不对劲儿，就去售楼处询问，被告知2020年3月交房。
“那时我也以为没问题，直到2020年3月，我又收到通知延期交房，这下我们意识到，坏了。”后来，石岩听说了名门资金链紧张的消息，中间他多次来施工现场查看，还发现了“表演式”复工的情形，“每次来，都是十几个工人在那儿干”。
“业主的诉求是清晰的，就是要求项目择期复工，收楼之前拒绝还贷。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，目前业主情绪普遍比较急迫，但现实情况更为残忍。“很多涉事楼盘的停工面积较大，部分复工楼盘也近似于‘表演式’复工，并非是有效施工。”
房企资金链断裂的直接后果，就是项目停工。在此背景下，房企“躺平”甚至“摆烂”，业主求助无门，只能去找银行和地方监管层。不过，随着各地逾期交房问题愈演愈烈，业主与开发商、银行、相关监管机构之间的关系正面临撕裂。
现在，业主把“矛头”指向了银行。“银行作为贷款方，为何在房子主体结构未封顶前发放按揭贷款？为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户？银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务？”在一封强制停贷告知书中，业主方对银行的主体责任发出“三连问”。
据石岩透露，其邻居在购房时，因不熟悉付款流程，听从售楼处某工作人员指引，将全部房款打入一个没有来头的账户。事后才发现，钱款已不知所处。
多地业主均在告知书中称，多家银行在自己所购楼盘的预售过程中违规放贷。如，恒大珑庭业主们曾指责，在该楼盘还未获得网签和备案情况下，发放房贷的银行就向自己发放了贷款，“属于典型的违规发放贷款”。此外，恒大时代新城、绿地光谷星河绘也有类似操作。
早在2003年，央行出台“121号文件”明确表示：（住宅类）建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来，不少银行无视这个规定，提前放贷；还有不少银行在放贷时，没有把资金放到监管账户里，进一步推动了烂尾楼的“诞生”。他因此建议，在银行的按揭合同中，增加一个关于银行违规放贷的违约责任。
从流程上来讲，开发商想要提取预售监管账户资金，其实并非易事。以福建福州为例，开发商需要授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水等材料，申请预售监管账户资金提取报备证明，申请通过后，银行才能发放贷款。
中原地产首席分析师张大伟认为，按照现有的政策设计，如果银行严格执行、地方监管到位，是不可能出现烂尾楼的。“导致地产市场乱象的原因里，银行难辞其咎。从按揭贷款的收入证明作假，到经营贷流入房地产，到未封顶就放贷款、挪用预售资金，这些背后都是银行与开发商直接的勾兑。”他警告说，如果再不抑制这股潮流，地产市场可能有更大规模的混乱。
严跃进也注意到，部分烂尾项目的预售资金流向确实不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入施工和工程阶段。
来源：视觉中国
多位法律界人士对《中国企业家》强调，如果银行违规向开发商放贷、预售款监管不当等，银行应承担相应的法律责任。“业主可举证，向法院起诉，再由法院判定是否终止贷款合同，或者业主可暂停履行合同义务。”
需要警惕的是，现在很多楼之所以“烂尾”，就是因为监管账户资金在楼栋封顶之前就已经“没了”。那么，钱都去哪儿了？
开发商应该最清楚资金的流向。不过截至发稿，所涉楼盘背后的开发商，尚无一家对此事予以公开回应。
一位不愿具名的律师曾多年经手房地产相关的民事诉讼案件。在他看来，现在披露的公开信息太少，难以做出准确判断。“（业主要求停贷）表面上看，是开发商资金链断裂致使楼盘烂尾引起的，但也有很多深层次原因，包括房地产调控政策、宏观经济形势、预售资金监管等。”
“现在大家还没签字，我们也在看有多少邻居愿意签字。”据石岩讲述，郑州名门翠园项目所属的七个地块，涉及9000多户业主。7月10日晚，业主要求强制停贷告知书出炉。目前，郑州、武汉等地的业主诉求，多是希望以停贷为由，向银行施压，倒逼烂尾楼重启。
多位受访律师普遍认为，仅从法律层面来看，业主单方面停贷的做法，风险很大。尽管不少业主在告知书中强调，“相关损失由相关部门和机构自行承担”，但从实际操作和法律程序上而言，业主的停贷诉求，恐怕难以得到法院的支持。即使他们是抱团断供。
在司法实践中，法院的裁判目前也尚存争议。有观点认为，楼盘烂尾，开发商违约，业主依约解除合同，则应由开发商将收取的购房贷款本金和利息返还给银行，业主不再承担还款义务。
据某不愿具名的律师提供的资料显示，最高人民法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
“但是，这个观点并不是通行观点，这个案例也没有上升为最高院的指导性案例，不具有普遍意义。”另一位律师解释称。在他看来，开发商、业主、银行之间形成了多个法律关系。从业主与银行之间的金融借款合同关系出发，业主贸然停贷，违反了双方贷款合同的约定。
“常理而言，业主与银行的贷款合同，是有效合同。业主与银行之间是借贷关系，开发商是担保人，房屋是抵押物。因此，开发商停工的过错，不应由银行来承担责任。”一位律师称。
多位受访律师对《中国企业家》强调，如果未经法院判决停贷，或者没有达成停贷协议贸然停贷，业主往往就成了违约方。银行有权将业主的失信行为申请纳入征信系统，甚至向法院起诉，要求强制履约。业主最终可能仍不会免除还款义务，甚至还会承担银行的维权费用。
“从情理角度，我很同情这些业主，他们花了大半辈子甚至几代人的积蓄，买了一堆破铜烂铁、废砖水泥，还要背负一大堆债务。这种维权方式，也是迫不得已。”一位多年从事建工和房企破产、项目烂尾案件的律师对《中国企业家》表示。
前述人士称，从目前来看，全国处理烂尾楼的做法，不外乎有两种：
其一，破产重整。这类做法就是将房地产企业纳入破产重整程序，由法院主导，集中清理房地产企业的债务，然后寻求重整投资人接手烂尾楼盘，争取复工、交房。“目前，我关注到的，四川省内已经有几例成功的，如成都市温江区的丽阳星座项目。”
其二，由政府牵头成立风险项目处置小组，加强预售资金监管，烂尾项目的所有资金优先满足交房。“目前，各地政府大都采用此类模式，如成都市天府新区的恒大天府半岛项目。”
“法律只能够在一定范围之内解决问题，烂尾楼复工问题的整体解决，需要多方面共同努力，尤其政府需要出面，否则开发商无力自救之下，也容易选择摆烂。”一位律师对《中国企业家》称。
据其观察，目前要求停贷的，大多是三四线城市的楼盘业主，一线城市相对较少。“一是一线城市银行放贷相对规范，二是这些业主更加重视征信，三是这些房子还有价值，开发商容易重组，烂尾相对困难。当然，这跟一线城市的开发商实力相对强一些也有关系。”
那么，业主遇到项目烂尾该如何正确维权？张大伟建议，首先应该第一时间找到楼盘开发商解除《购房合同》，如果不能解除可向法院提起诉讼。紧接着收集好证据，通过法院解除与银行的《贷款合同》。在两个合同都解除的情况下，其买房贷款就不再需要购房者偿还，“但最终结果依然要以法院判决为准”。
“很多人怕影响征信，或是为了小孩上学，一直在强撑着还贷。”石岩说。
不过，在一些要求强制停贷的告知书中，也有业主表示“已经不在乎征信了”。他们用近乎悲壮的语气，写出了自身境遇与打算。“大批业主失业在家，生活无比艰难，己无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能走向断供道路。饭都吃不上，还在乎征信？”
也有松动的迹象开始出现。今年来，多家银行推出延迟还贷的业务。经过跟贷款的华夏银行反复沟通，石岩的还贷期限被延至今年底。为了方便小孩上学，上个月他租了房，把家搬到“烂尾楼”附近，“我现在就在工地旁边住，每天都能看到这个工地。抬头一看，都是烂尾楼。我无法形容我的感觉。”
石岩告诉《中国企业家》，今年7月初，他收到一则“好”消息：名门翠园被抵押物将于近日进行解押，名门翠园目前的实控方中融信托会将解押资金如数上缴政府监管账户，用于项目复工复建。施工方中建七局、中天建设也表示会积极配合政府复工。
前两天，石岩特意又去问了下楼盘的进展，但还没有得到进一步的消息。“我们想了很多办法，所有人都告诉我两个字——等待。我现在也只能等待。”他说，“但我铁了心，一定要停贷。”
（应受访者要求，文中石岩为化名）
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