大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本文共3608个字，将从多个维度进行分析。
项目名称：中海丽春湖墅
容积率1.05，6层洋房＋中式合院别墅，低密度社区。
西北五环，昌平沙河，毗邻高教园区，南侧临水。
洋房售罄，现房尾盘。配套商业、幼儿园，临铁临高速。
地上3层＋地下2层，使用面积400平米的合院别墅，999万起。
先说大环境，昌平区政府的重点工作，毫无疑问是未来科学城。毕竟回龙观＋天通苑已经定位是睡城了，产业发展几乎不太可能了，顶多是小修小补。
未来科学城不仅要发展，范围还给扩大了，现在分为东西区。东区就是最初那部分，西区范围较大，丽春湖墅也囊括其中。
坦诚地讲，未来科学城西区现在其实还是以概念为主。一休判断：短时间内，除了交通方面的提高，其他实质性的东西不会有，一个东区都还没忙活明白呢，要点时间。
但幸好，西区是早就有所发展的，尤其是两个板块。这也是为何昌平领导班子把这范围也算成未来科学城的原因，反正本来就有东西，说得通。
这俩板块分别是：沙河大学城和朱辛庄的科技商务区（叫TBD也行），如图。
沙河高教园是北京新建的两个大学城之一，另一个在房山良乡。
但沙河这个级别和起点更高，都是部属高校。北京航空航天大学、北京师范大学、北京邮电大学、外交学院、中央财经大学、中国矿业大学（北京）6所高校早已开学入驻，基本形成了科教融合格局。听说北京信息科技大学、北京大学也要在这搞一个校区了。
朱辛庄的科技商务区，小米盖了写字楼，还和华润搞了一栋员工福利住房万橡华府。
预计短时间内，小米还是以清河那栋写字楼为主，未来不好说。两者之间交通很方便，因为昌平线南延，地铁直接就到清河，雷布斯早就筹划好了。
朱辛庄的TBD，除了小米，还有教育巨头好未来。写字楼工地在教育行业重创以前就早已施工了。京东也落子了朱辛庄，一些部门会搬到这里。
这俩版块是有一定发展性的，但讲真，目前还不足以支撑附近的房价。还得是靠着海淀，海淀这几年逐渐往北发展，昌平属实跟着喝了汤，背靠大树好乘凉。
昌平目前产业最集中最成熟的地方，要属生命科学园。没错，就是挨着海淀的。
而丽春湖墅距离高教园1站地铁、朱辛庄TBD只有2站地铁、生命科学园3站地铁，假设路网不更新的状态下，最远的生命科学园开车25分钟也能到。
人群结构：软件园、中关村、永丰人群较多，普遍高知、高智、高薪。也确实有一些大学教授，还有老昌平的改善人士。
大环境说完，咱们看看小地段。
北侧不利因素是最多的，挨着一个城中村，虽然销售都会说即将拆迁，但一休认为3年内是不会拆迁的，咱保守点，也急不得。
南侧是丽春湖（沙河水库），与新建的昌平新城滨河公园隔河对望，自然环境非常棒，此为重要卖点。巩华城地铁站西侧是一大片空地，早就有规划，但一直没落地。土地已经平整完毕，但一休认为这地方的落地需要5年以后，别太着急。
西侧是昌平线和二手房别墅社区中海尚湖世家，占地面积大，很成熟了。
东侧是2000万起步的豪宅项目北科建泰禾丽春湖院子，算是兄弟盘，同期拿地。
中海擅长新城运营，如果有较为认可的地段，中海也挺喜欢下重注。
石景山就是最好的例子，除此之外，8号线南段始发站的大兴瀛海、8号线北段始发站的沙河朱辛庄版块，也都算是重仓了。
丽春湖墅附近就有俩别墅：中海瓦尔登湖、尚湖世家。
重仓之后的版块，中海也会帮助做一些基础设施，比如市政公路、商业、写字楼、酒店、医疗等，一方面算是央企的担当，另一方面，这是在拿地之初就谈好的，这样拿地不仅便宜，对自己项目的二手房价值也能保驾护航，二手房卖得好，最后反哺中海品牌，有助于消化新房，良性循环，商业逻辑玩的溜。
小路就不说了，一休说说主路吧。
东西向主路北清路、定泗路，南北向主路京藏高速、京新高速。分别两条，都是现有的。
昌平这几年的发展，除了回天、科学城。道路基建确实有动作，北清路高架、定泗路拓宽、立汤路改造，都是非常便民的。
增加回龙观和天通苑的联系，这其实是面上的说辞。本质还是想着让海淀和朝阳带动一下未来科学城，毕竟顺义指望不上。
家门口的道路利好，必然也有。
1、楼盘西侧紧挨着的南丰路会南延，南北沙河都会修跨河大桥。交通成本大减、通达性提高。这样朱辛庄和沙河就是无缝对接了，也能直奔回龙观，观里新修的积水潭医院两个分院区也都能用上了。
2、地铁昌平线南延工程，全长12.6公里，全线设有8座新建车站，预计2022年底通车。其中换乘站有5座，清河站可换乘京张高铁，13号线、19号线支线；上清桥站可换乘19号线；六道口站可换乘15号线；西土城站可换乘10号线；蓟门桥站可换乘12号线。
3、地铁19号线北延，虽然时间稍微久远一些，准备的站位消息也没有，但必然性很大。
一方面是北侧通勤需求大，另外，现有的地铁高教园站其实距离这几个学校都挺远，不方便、考虑到沙河校区与主校区的联动，也显得势在必行。
普遍预测，19号线北延会从牡丹园沿着京藏高速向北，最终抵达昌平的沙河高教园。
丽春湖墅配建了公立幼儿园，家门口能解决上学问题。私立幼儿园也有，就在旁边的中海二手房小区内，也是中海引入的。
因为是现房了，学区划片已经确定。之前是巩华学校，就在大沙河地铁站旁边。销售说是昌平区前五的小学，但一休认为不至于，有水分，不过这学校硬件条件确实不错，很新，规模不小。
有一个新建的，今年9月开始招生。更值得期待，就是北航附小昌平学校(路松街校区)。这学校还有一个校区，在高教园，算是近水楼台，位置就在信达国子郡的南侧。
项目还配建约18万㎡大型商业，荟萃购物、娱乐、教育、休闲、餐饮等多种业态，还算方便。
网上各种软文中，会把这个版块说成是传统别墅区，但严格来讲，不能算。只不过确实有些别墅项目，环境也很好。
区域内PM2.5含量常年比中心城区低10-50%，负离子含量比中心城区高2-5倍，空气里饱含水汽与丰富鲜氧；更因其水质优良，生态优渥，为白鹭、池鹭等约210种鸟类提供完美的栖息地，占北京鸟类品种的56%。
一层一代人，完全没问题，互不打扰。
五居六卫，双客厅，双车位入户。
下沉式庭院是亮点，负一层也有通风和采光不错。
有天有地，有露台、有庭院。
3层整层都是的主人套房50平米左右，360°采光通风。步入式衣帽间，还能露台赏景。
父母的麻将室、孩子的儿童活动室、妻子的瑜伽室，为自己打造的影音室、红酒室、收藏室等。空间够大，想怎么设计都行。
缺点篇：
1、并非纯商品房，限竞型商品房，要求五年限售。
2、合院基本都是毛坯交房的，电梯也需要自己安装，销售说很多客户装完了，150万左右，可以帮助推荐公司。
3、并非纯别墅区，还有很多洋房产品，并且确定是统一社区，不会分开管理。
4、窗户尺寸比开盘宣传的小，维权过。对这块很在意的，看房时重点确认。
5、楼间距不行，7-8米。销售说采光没问题，但一休表示疑问，建议看房时也看看实体楼。
6、虽然负一层的设计极大地解决了潮湿问题，采光也还好。但是餐厅和厨房放在负一层，还是会有一些朋友在意。
7、外观不错，高级感也还是有的，前几天下大雨也并没有造成影响，基本质量可以，物业管理也好。但外立面不是纯石材，都是真石漆，预计几年后会有点差距。
8、京藏高速堵车，路庄桥那个位置早上必堵。沙河站是北京有名的“高峰站”，上地铁费劲。据说最近两年，有了区间车，好多了。沙河自建房较多，小年轻刚毕业北漂居多，圈层档次差点。但成熟别墅区也在其中，版块特色“高级的特高级，低级的特低级”，较为极端。
优点篇
1、地上地下同一个房本，产权一样，现在的新项目都不能这样了，容积率1.05，新地块没有这么低的容积率，稀缺性足够。
2、现房了，能早点入住，所见即所得，中海物业。海淀刚需入门价格，总价其实和海淀幸福里109户型差不多，比树村的融创学府壹号院、圆明天颂的门槛都要低很多。通勤上班，位置也完全够得到。
3、别墅部分全是合院，无联排、无叠拼，比较规整。
4、负一层3.6米层高，其余都是3.3米，挑高非常给力，甚至优于旁边的泰禾丽春湖院子，那边2000万起。
5、送俩车位，私家入户，都是实墙，不是柱子，可以封闭起来。
6、赠送面积多，得房率超高，远超100%，赠送2个露台，都是13 平左右。两个院子：一层8平，负一层15平的下沉庭院。还送了4个有顶无窗那种的半封闭连廊，都是可以打通的，所以算下来最多送了100平米。
7、二层的两个卧室，均朝南，也全部是双面开窗的。如果家庭成员少的，也可以考虑打掉一个卧室，改为书房没问题。
8、二层和三层都有露台，有点退台式建筑的感觉。整体建筑距离地面抬高了1.5米，因此不必怕雨水问题。
更多实景图，在一休的另一篇文章里，戳这里查看。
中海丽春湖墅实景踩盘，北京入门级别墅，400㎡使用面积
丽春湖墅仅剩30套房了，性价比很高。
尤其是东区的合院，还有水系公园，要实地看房的，务必提前和休哥说，帮你们安排靠谱销售，还能再多给你们爆点料。
还是那句话：买房是大事，每个家庭情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大，要有专业、量身定制的建议才行。一休非常愿意免费为您答疑，您加关注后点私信即可。
关注微信
