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导读：11月4日，佳兆业集团（01638.HK）关联的理财产品意外暴雷，近千名投资者堵在集团办公点深圳嘉里中心。周一深夜，集团关于赔付的方案姗姗来迟。迫于流动性压力，有“旧改之王”之称的佳兆业，或被迫将其深圳黄金地段高达818亿的旧改项目摆上货架。
7年前，佳兆业也曾遭遇“黑天鹅事件”，一度面临破产危机，但精通交际的董事长郭英成，通过其“朋友圈”的力量化险为夷；如今危机再次降临，郭英成和他的佳兆业，如何脱困？这一次，谁又能拯救“旧改之王”呢？
作者：林乐诗
立冬日，一张海报在佳兆业集团（01638.HK）内部疯传，海报上写道：“没有一个冬天不会逾越”。这句话，对于当下的佳兆业来说，意义深远。
6天前，11月4日，佳兆业集团担保的理财产品意外暴雷，数百名投资者聚集在集团的办公地深圳嘉里中心，寻求兑付方案。当日，包括佳兆业集团在内的4只上市港股集体崩跌，翌日被迫宣布停牌。
这个雷引爆得十分突然。今年8月的佳兆业中期业绩发布会上，公司管理层才高调公布，“三条红线”上，佳兆业顺利从“黄档”降至“绿档”的喜讯，“账上”也躺着近500亿现金。但如今，“绿线”变成“绿油漆”，泼了投资者们一个措手不及。
图源：全景财经
暴雷当日，佳兆业高管在现场承认现金流出现问题，并忙不迭地安抚投资者，但仍难平民愤。于是，“人在医院”的集团董事长郭英成被迫现场连线，隔空表了决心：“佳兆业是负责任的企业，给一些时间，有能力和办法偿还。”
“能力”似乎不用怀疑——7年前的那个冬天，佳兆业经历过比现在更难熬的日子：被贪腐风波牵连的郭英成跑去香港四季酒店避风头，随后佳兆业千套项目突然遭锁盘、高管离巢、债主集体挤兑，破产危机一触即发。
正当所有人都给佳兆业判了“死刑”时，这家企业却奇迹般地复活过来，凭借着“大湾区旧改”的王牌项目和郭英成的“交际能力”，最近几年更是不断冲击行业20强的上游位置。
现在的问题在于，郭老板有没有快速的拆弹“办法”呢？
11月8日深夜，佳兆业发出声明，称“正加快优质资产处置，回笼资金兑付财富产品”。声明中还给出了4个解决措施：更合理的理财兑付方案、卖优质资产、抵押资产和加快销售回款。
图源：佳兆业集团微信公众号
佳兆业不是没有筹码的。根据公司2020年财报，被称为“旧改之王”的佳兆业，在寸土寸金的广州和深圳拥有572.4万方土储；在深圳的旧改项目多达95个，货值6141亿元。这是令任何房企都垂涎三尺的数字。当然，这也是郭英成的“救命丹”。
网传，佳兆业理财产品暴雷之后，公司在深圳的18个分布在南山、福田的旧改项目被摆上“货架”，涵盖住宅、办公楼、酒店、购物中心多个业务，价值818亿。这是绝对的优质资产。
问题是，谁会接盘呢？此时此刻，郭英成是否会想起那些年帮过他的朋友？
郭英成是广东普宁人，很早就听说过潮汕同乡李嘉诚、刘銮雄、黄光裕传说的他，上世纪末和哥哥郭俊伟、弟弟郭英智三人闯入地产江湖，在香港创立起佳兆业集团。
王家卫的《一代宗师》里有一句台词：“南粤子弟火气旺，知荣辱。” 佳兆业的第一站，郭英成选在了深圳，彼时很多潮商已在这里扎根。鼎盛时期，潮汕商帮垄断了七八成以上的深圳房地产、建筑业份额，宝能、合生创展(00754.HK)、华南城（01668.HK）、龙光(03380.HK)、星河、东海等房企的背后，都站着潮汕商帮。
1999年，郭英成拿下了第一个项目“桂芳园”。这是一个位置偏远、人烟稀少的烂尾楼，但郭英成三兄弟将其打造成布吉第一个大型社区，结果获得市场强烈反响，佳兆业一炮而红。
首战告捷的佳兆业不知不觉间踏上了“旧改专家”的道路。后来几年，凭借着深圳、广州等地的大型烂尾楼改造项目，郭英成不仅收获了口碑，还结识了很多后来对他的地产事业贡献不小的“贵人”。
潮汕地区宗亲关系极为密切，对乡土之情十分重视。据闻，潮商之间上亿元资金都不用打欠条。他们也是最会“闷声发财”的一帮人。
2010年，郭英成家族“空降”财富500富人榜，突然跻身前100，引发舆论热议。郭英成因此被冠上了“隐形富豪”一称。
前一年，佳兆业在港交所敲钟，人们才发现，郭英成的这家公司已经俨然发展成一个地产王国。同时，市场也得以看清楚郭英成背后贵人的面目。上市当日，李嘉诚的长江实业（01113.HK）、李兆基的恒基地产（00012.HK）、郑裕彤旗下的周大福（01929.HK），以及赫赫有名的“玩具大王”蔡志明、杨受成、刘銮雄都有认购佳兆业股份。
郭英成，图源网络
至于郭英成是怎么和这群香港富豪结识上的，有说法称全赖潮汕同乡蔡志明的人脉关系。而在2014年佳兆业资金链断裂时，同样是这位老乡义无反顾为其“输血”。
除了香港富豪，郭英成还广交好友。有媒体称，郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟曾经是同济大学EMBA四期班学员，这个课程三分之一的学员来自房地产行业，郭氏三兄弟也得以和各地的建筑人士交往。
郭英成是个惜才之人。佳兆业的旧改项目遍地开花，越来越擅长处理政府关系的郭英成，也渐渐热衷于聘请曾供职于政府部门的人做集团高管，例如早期任职于湖南省市级国土局的孙越南、曾在深圳市公路局和深圳市福田区政府工作的麦帆，还有前任集团副主席、曾任深圳人民银行行长的张建军。这些人，无一不是郭老板的“左膀右臂”。
旧改让佳兆业吃上地产时代的红利、坐上发展的快车：成立短短11年的佳兆业，在2010年就晋身百亿俱乐部，2011年行业排名上升到23位。但这也造成一个重大隐患：政商关系过于密切。这是2014年将郭英成卷入贪腐风波的导火线。
2014年12月10日，郭英成辞去佳兆业执行董事、董事会主席等职务；同月汇丰对佳兆业暂停放贷并冻结存款；2015年3月，佳兆业停牌；而与此同时，佳兆业位于深圳、杭州、大连的楼盘接连被查封冻结；市场信心崩盘之际，公司又被指控财务造假。
短短几个月，三百亿规模的佳兆业陷入了流动性危机，成为了国内第一家在美元债市场违约的房企。
紧急关头，还是多亏郭英成的同乡和好友出手相助。郭英成曾经将拥有深圳优质土地资源的深圳航运集团转手，待获得现金流后又收回，以此实现了一次资金腾挪。而帮助郭英成完成这次资本运作的，正是蔡志明。除了蔡志明，还有一个名字值得关注：张峻。
同为潮汕商人的张峻，因2013年收购金地（600383.SH）股份、成为神秘大股东而走入市场视线。2014年年底，佳兆业债务风暴最危急之时，张峻通过旗下的富德生命人寿保险有限公司（下称“富德人寿”）为其输血数十亿元，成为佳兆业第二大股东，并派出两名高管入驻董事会，令集团不至于群龙无首。
郭英成此举所显示出的信任，颇有“托孤”之意。
此外，张峻还为佳兆业 “撮合姻缘”。2015年4月，界面报道称富德人寿高层与融创中国(01918,HK)董事长孙宏斌进行了秘密会谈，成为了融创并购重组佳兆业过程中的关键角色。
但融创的收购没有成功。融创和佳兆业一开始就“性格不合”：孙宏斌草莽英雄，风风火火；郭英成则港商做派，低调务实。融创急于“吞并”佳兆业，而佳兆业的真正意图是“拖延时间”。
郭英成赌对了。出走香港5个月后，在老友的帮助下，郭英成重掌佳兆业。随后，佳兆业与地方政府修复关系，跟债权人达成重组协议，财报造假问题找到“替罪羊”。两年多之后，上市公司在港交所复牌。
当然，起死回生的背后，也有运气的成分。佳兆业重回赌桌后不久，房地产业迎来了一轮大牛市，此前被锁住的楼盘阴差阳错地迎来暴涨，佳兆业活了过来。
后来，在谈及融创孙宏斌的时候，郭英成还笑眯眯地捎上一句：“（他）也是好朋友，不打不相识。”
经此一劫，置之死地而后生的郭英成，在处理关系上可能比以前更有经验和信心了，也越来越擅长用“人脉杠杆”。
但恰恰，心存侥幸是危险滋生的温床。
地产和金融，一直是一棵树上的双生花。花开两朵，各表一枝。
佳兆业的英文是“Kaisa”，直译凯撒，和罗马帝国的奠基者同名，寓意“各个方面都做到第一”。
郭英成三兄弟很早之前就布局金融业务，1999年筹建佳兆业的同时，富昌金融集团也在香港成立。该集团旗下有证券、期货、资管公司，提供小额贷款、融资担保、投资咨询等金融业务，但富昌金融是独立于佳兆业的。
解困后的郭英成意识到，资金流动性是避免危机爆发的关键。资金链断裂时，信托、银行等投资人或债权人只会落井下石，想要在落难时还有底牌，除非自己开银行。2015年9月，佳兆业金融集团成立（工商注册名为“深圳深信金融控股有限公司”）。
后来，也许是受到老乡兼密友富德人寿掌门张峻、前海人寿董事长姚振华的影响，郭英成对保险执照产生了兴趣。
2016年底，昆仑健康将股权分别转给深圳市正远大科技有限公司、深圳市宏昌宇企业管理咨询有限公司、深圳市泰腾材料贸易有限公司和深圳市正莱达实业有限公司。转让后，宏昌宇持股10.30%，正远大7.68%，泰腾材料7.44%，正莱达5.54%，原大股东不再持有股份。
昆仑健康是一家保险公司，虽然从股权结构上未能发现与佳兆业有直接关系，然而有自媒体曝光，4家企业实际上都由佳兆业的郭英成家族控制。原保监会经调查后也发现，这四家公司的实控人疑为郭英成的“战友”——佳兆业及其关联公司高管。
最终，保监会撤销对昆仑健康有关股东变更的行政许可，50%违规股权将遭强退，佳兆业郭英成家族出局。
当然，保险只是郭英成金融蓝图的其中一个触角。2016年，佳兆业金服APP上线，运营主体就是上面提到的深圳深信金融服务有限公司，母公司是深圳深信产业控股有限公司，实控人兼法人是陈燕珠，她同时也是郭氏集团的得力干将，担任广东佳兆业房地产开发有限公司董事长。
据IT桔子平台信息，佳兆业金服平台主要自营信贷、车贷资产，其融资的项目大多为佳兆业旗下或关联的地产项目。另外，这个平台和小区物业捆绑，业主在平台上存钱，可以享受物业费减免，还能免费领取大米和油。
但财熵发现，2019年之后，佳兆业金服运营主体——深圳深信金融服务有限公司，因通过登记的住所或经营场所无法联系，被深圳市市场和质量监督管理委员会南山局列入经营异常名录；目前，佳兆业金服APP也已无法在IOS或平台下载。
但人们很快发现，在另一项佳兆业相关的理财平台上，出现了相同的玩法——锦恒财富，也就是几日前暴雷的主角。
唯一的变化是：投资门槛变高了。据中国基金报报道，参加现场交流的多位投资人表示，锦恒财富发行的理财产品，底层资产都是佳兆业的项目，佳兆业作为担保，只是相关的产品最低是30万元起投，大多是50万元起投。现场也有个别投了4000万元、5000万元的投资者。
财熵通过天眼查发现，锦恒财富和陈燕珠名下的深信产控、佳兆业金控曾经的“东主”关系密切，其参股的嘉兴平佳资管公司（控股50%）的法人万兵，正是卷入违约风波的锦恒财富的掌门人。
说起来，万兵也曾是在佳兆业危机中帮助过郭英成的贵人。2015年12月，佳兆业的债务重组风波接近尾声，万兵上任集团首席财务官，但短短6个月后便宣布离职。
期间，万兵为佳兆业带来数百亿融资：中信宣布联手信托公司为佳兆业提供300亿元援助，平安银行更是与佳兆业签订500亿元战略合作协议。万兵当时的卸任，颇有一种“功成身退”的意味。
当然，除了金融板块，郭英成最近几年在A股、港股、美股风生水起，积极布局其他业务，并在2017年佳兆业复牌之后，连续斩获5家上市公司：
先是医疗板块，2016年以来多次举牌增持美加医学，最终成为控股股东，2018年美加医学正式更名为“佳兆业健康”（00867.HK）。
然后是互联网领域，原控股股东、实控人周建林将股份过户给佳兆业旗下的佳速网络，郭英成家族正式入主明家联合，2018年“明家联合”更名为“佳云科技”（300242.SZ）。
物业板块方面，2018年，由佳兆业集团分拆而来的佳兆业物业板块——“佳兆业美好”（02168.HK）登陆港交所。
还有海外投资，2017年，佳兆业以1.1亿美元收购美股上市公司南太地产有限公司约650.4万股，占公司总股份的17.7%。
郭英成还积极布局媒体和文体事业。2015年佳兆业投资5亿买入并不盈利的深圳足球，同年成立了佳兆业文体科技集团，成功运营深圳大运中心等近20个标志性文体场馆。今年，佳兆业买下星岛新闻（01105.HK）28%股权，成为其第一大股东。
“大家都是朋友”，这是郭英成用来评论他人和事件时的常用口头语。把每一次投资都当作结识机会的郭英成，将资本触角伸得很远，也不知不觉间重新走上了“高回报”与“高风险”并存的钢丝线。
在佳兆业积极开展多元化业务的这几年，高喊“活下去”的万科已经听见监管的“警号”，转向收敛聚焦。
早在2016年下半年，监管部门就逐步限制房地产开发企业的融资来源，到2018年，监管真正加大力度，第一个打击的目标就是房地产信托。据新华社评论，这或倒逼房企加快转向海外融资。
2019年2月，佳兆业宣布将发行4亿美元优先票据。这是集团两年前境外债务重组之后的第一单美元债融资计划，目的是“用于现有债务再融资”。
“以债抵债”是房企的惯用手法，只不过有过“前科”的佳兆业为之付出的代价高了些：这笔美元债的年利率高达11.75%，创下其在亚洲公开债券发行票面利率之最。
虽然“旧改王”佳兆业打出的高收益债券很快得到了投资者的哄抢，“押注买入一个开发商等同于押注一个主场城市”，但佳兆业本身的资金压力没有变小——一边是成本昂贵的“以债抵债”，一边是复牌后多元化业务转型对大额现金流的渴求。彼时， 在“房住不炒”基调下，监管部门对房地产融资业务的监管仍在加码。
财熵翻阅财报后发现，近两年美元债成为佳兆业融资的主要渠道。截至今年6月底，佳兆业还有18只高利率的存量美元债，余额合计高达121.51亿美元（折合人民币800亿元左右），存量美元债规模仅次于恒大。虽然“三条红线”方面佳兆业仍处于绿档，但资产负债率也仅勉强踩线而已（截至今年6月底为69.90%，监管要求为不高于70%）。
从发债利率来看，佳兆业的这18只存量美元债，平均水平为10.50%左右，可见集团的债券融资成本较高。这一点，也体现在2019年以来不断萎缩的融资性现金流上。
在10月4日花样年（01777.HK）违约之前，佳兆业的债务问题都不算致命，只要有时间缓冲和资金腾挪的余地，郭英成都有经验能应对。
然而，花样年的暴雷瞬间改写了美元债的逻辑——市场惊觉，原来，踩线一条的房企都会违约。市场恐慌传染，处于“绿档”但极度依赖美元债的佳兆业，境外债尤其被疯狂抛售。最近一个月，国际三大评级机构穆迪、惠誉、标普将佳兆业的评级下调至“C”。
结果是，佳兆业又面临7年前的困局：美元债无法再融资，银行断贷和抽贷的都有，还息还债压力巨大，郭英成再度陷入资金短缺的水深火热之中。
不同于上一次，虽然当前佳兆业账面上的资产更优质，但郭英成恐怕“请”不动他的好友们驰援了。
当年曾多次将郭英成从水火中解救出来的富德人寿，似乎已经自身难保。2017-2020年，3年间富德人寿的营收同比分别下降18.21%、9.01%和20.06%；而昔日“猛人”张峻，也早就消失于公众视线。
上个月，刘銮雄的华人置业接连出售了其所持的佳兆业票据，已变现亏损高达13.55亿港元。佳兆业曾是香港富豪圈竞相争投的投资标的，但现在，刘銮雄亏了也要卖。
在佳兆业暴雷的第二天，有内部人士爆料，华润置地（01109.HK）等国企正洽谈介入佳兆业部分深圳旧改项目。但华润方面很快否认了这则绯闻。
舆论危机场已经形成，躺在“案板”上的卖家一般是被压价的弱势方，但如今，稳健如华润的国企，面对佳兆业旗下的百亿优质资产，也不敢轻易接盘了。
寒冬之下，郭英成的老友纷纷自扫门前雪。
“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，这一次，或许佳兆业只能自救了。
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