撰文 / 张文静
编辑 / 田晏林
郁亮打破了惯例。自2017年以后，他已经连续四年没再以万科集团董事长身份出席过中期业绩会了。
过往几年，都是总裁祝九胜携高管团队向投资者汇报中期成绩，而今年，“订机票已不再买头等舱”的郁亮，在万科上下“节衣缩食”的气氛里，把工作抓得更紧了。
8月31日，在万科2022年中期业绩会上，郁亮说自己最近两个月，在全国35个城市的100多个项目走了一圈，“去督战”。
记得一年多以前，他到南方区域的江门公司考察时不太满意，今年7月初就有消息称，江门公司被珠海公司合并，降为事业部。
谈及近期的走访情况，郁亮坦言压力依旧大，“我们还有非常多的指标表现不尽如意，就像得了病的人去体检一样，可能体检指标好多都不合格。”
但看着上半年超11.5万套住宅的交付，郁亮表示对完成今年的任务有信心。“身体要（想）调养好，只有不断修复它，发现一个短板就弥补一个，绝不躺平。”
财报显示，2022年上半年万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，而上半年实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降了41.1%和39.3%。
尽管郁亮的表态掷地有声，但眼下的万科要面临的销售挑战并不小，距离真正实现企稳回升，万科还要走多久？
图源/2022年万科中期业绩推介会截图
这大概是郁亮及万科管理层压力最大的半年。虽然上半年公司营收、净利双双回升，但销售规模并不乐观。
这也难怪在两个月前的股东大会上，郁亮直言2022年的日子特别难过，是他从业以来压力最大的一段时间。
上半年，国内商品房销售整体表现不振。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积6.89 亿平方米，同 比下降22.2%；销售金额6.61 万亿元，同比下降28.9%。
身为头部房企的万科自然也无法独善其身。郁亮称，6月份市场曾有过短暂回升，其中包含疫情和缓、季节性等因素的影响。7月以来市场出现“停贷”事件，一些房企无法交楼，对消费者的购房信心造成重大打击，导致7月和8月的销售额再度下滑。
“但市场收缩过头，反而会积蓄自发修复的动能。”郁亮重申了短期市场筑底判断，认为住房刚需仍然强劲，房地产市场依然是十万亿级的市场，常做常有、常做常新。
《财经天下》周刊观察到，与半年前喊话“节衣缩食”“黑铁时代”和为净利润下跌道歉检讨的那个“悲观主义者”不一样了，郁亮在中期业绩会上开始谈起了“信心”。
在他看来，房子有自然更替的需求，现在市场中的存量房每年需要淘汰10亿至11亿平方米左右，而从今年开工的数据来看，距离这个水平还差很远，“因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。”
国家统计局数据也显示，今年前5个月商品房销售面积的累计降幅持续扩大，但6月降幅有所收窄。
不过外界担忧的不只是万科的销售能力，还有对毛利率低的质疑。
财报显示，上半年万科的整体毛利率仍呈下滑趋势。营收占比超九成的“房地产开发及相关资产经营业务”的毛利率下降2.18个百分点至20.85%；而另一个主营业务“物业服务”的营收占比约6%，毛利率下降2.68个百分点至15.12%。
在祝九胜看来，万科此刻首要的选择是确保经营安全。“毛利率承压是短期现象。长期来看，毛利率还是会回到社会平均水平。没有哪一个行业必然比哪一个行业好，也没有哪一个行业必然比哪一个行业差。”
为了稳定财务指标，降低融资成本，万科在调整债务结构上也是花了一番心思。
上半年，万科有息负债总额2802.3亿元，较上年末增长5.4%。不过，短期负债占比较去年同期下降了9个百分点，至22.4%。截至2022年6月底，万科持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元。
此外，截至6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。一位行业人士告诉《财经天下》周刊，万科是混合所有制企业，相对拿融资更容易些。
今年1-8 月，万科境内发行了信用债194亿元，目前还有20亿元已经注册还没有发行额度。万科财务负责人韩慧华表示，另外还有80亿元小公募正在注册过程中，获批之后，大概公司总量会有100亿元可以再发行的额度，接下来会根据市场情况以及债务调整择机发行。
据悉，万科过往境内债占整个有息负债的比例相对较低，大概是10%，过往信用债发行遵循“借新还旧”政策，而今年在这个政策之外，“相关部门给出了增量发行额度，帮我们置换了到期的银行贷款，整个债务结构得到优化，融资成本降低。”韩慧华表示。
目前，在境外债方面，下半年万科已无需要偿还的债务。据韩慧华称，万科对境外债务一直有持续滚动的还款安排，通常会提前1年至18个月做资金铺排和规划，以提前应对市场不利的变化。
图源/万科2022半年报
业绩会上，外界关注的另一个焦点就是万科旗下的物业板块“万物云”的上市进展。这也是近年来，券商投资者和媒体每每必要关心的问题。
就在4月1日，郁亮为万科2021年下降的业绩道歉的第二天，万物云向港交所递交了招股书。7月18日，万科分拆万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。距离上市，万物云只差临门一脚。
郁亮曾说孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展，“如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有，父母应该鼓励孩子长大成人。”在他看来，万物云是万科养大的第一个“儿子”，更是万科在经营服务类业务里种下的“摇钱树”。
2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。
对于分拆物业上市，万科一直很有耐心。在2020年房企分拆物业扎堆上市时，对于万物云的上市问题，郁亮三缄其口，后来又说“万科物业服务在适当时一定会上市”。
在外界看来，万科千等万等，如今却等来了一个最糟糕的上市时机。
不仅物业股的估值已不复当年，而且自去年下半年以来，受房企债务危机影响，已上市物企股价陷入“跌跌不休”的境地。2021年7月至今，物企股价跌幅普遍超50%。
业内普遍认为，物业上市的最佳窗口期已过。据媒体不完全统计，2019年至2021年，登陆港交所的物企数量分别为8家、18家、13家，而2022年至今仅4家成功叩开港交所大门，且市场并未给予厚待，部分企业上市首日即遭遇破发。
在这个节点，万科推动万物云上市，会是好时机吗？
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《财经天下》周刊，与去年相比，万物云估值大幅下降肯定是免不了的，不能再以物业的黄金时代来定义万物云的估值。
不过他也指出，万物云如果成功上市，虽然集资金额少了很多，但如果它要兼并其他企业，成本也会低很多，从拓展版图的角度来看仍有优势；另一方面，现在很多房企都面临现金流紧张困境，如果物业公司能上市，多少能缓解一些。
另有业内人士称，当下对于所有物企而言，只要能上市，都是好时机。“万科也很需要钱，他们的负债率也很高，上市后在银行的支持下说不定可以捡些便宜货。估值是浮云，活下去才是硬道理。”
万科集团董事会秘书朱旭坦言，去年行业市场估值远远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口为考虑因素。
“万物云的上市时机，主要是基于其发展方向并非单纯的物管公司，而是以一家城市服务商为定位，当这个时机成熟才能启动上市。我们不追求在行业顶点时上市，而希望获得市场理性的估值。”朱旭说。
半年前，在2021年业绩会上，郁亮曾说，对待新业务通常有两种方式：一种养猪，养大后卖肉赚钱；另一种是当儿子养。
半年后，他再次用这个经典的“郁式”比喻回应：“我们分拆物业上市，不是卖猪仔，用好的价钱将它卖掉，短期市场估值不是万科最在意的，我们希望通过上市能够支持万物云进一步发展。”
图源/视觉中国
“我们没做老大的时候，经常被问及能否再回行业老大。但万科对规模始终抱着克制的心态。”郁亮说。
从已公布半年报的房企看，万科以2152.9亿元的合同销售金额位列房企第一。尽管如此，但郁亮知道，这个数字背后，万科的销售额同比下降了39.3%。
“对行业来说，眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法，如果不能生火取暖，在冬天里面生存会受影响。”郁亮说。
对目前的万科来说，确保经营的安全性比追求规模重要太多了。相较于去年同期投资的95个新项目，今年万科的“克制”首当其冲地体现在拿地上。
财报显示，万科上半年新获取19个项目，项目总地价386.8 亿元，总规划计容建筑面积307.8万平方米。其中，在一二线城市的投资金额占比达95.6%。此外，万科还参与了一些旧城改造项目。
据万科集团执行副总裁、首席运营官刘肖透露，在选择投资标的上，今年万科内部有种说法叫获得“特别好的项目”，而所谓“特别好”，不仅要看进入的城市如何，还要看地块所在片区的质量。
面对市场压力和挑战，万科在缩减拿地的同时，也在想办法通过多元化提振业绩。
上半年，万科经营服务类业务收入同比增长30.6%至241.1亿元。其中，物业服务的收入增速为 42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 39.1%、12.3%和 10.4%。
在业绩会上，祝九胜特意提到了旗下的长租公寓品牌“泊寓”，因为在今年初，他被任命直管该业务，兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人。当时有业内人士说，由总裁直管，万科或许想做大泊寓。
而今半年过去了，泊寓布局全国33个城市，运营管理着20.99万间长租公寓。中报显示，整体出租率达到94%，实现营业收入14.8亿元。
祝九胜说，他下沉到“泊寓”后发现，最大的难题是找客户。他也亲自上阵拓展客户。数据显示，今年上半年租赁住宅业务营销费用率同比下降了0.4个百分点至1%。“很大原因在于获客成本大幅降低，79%的客户都是我们自己找的。”
不过在业内人士看来，租赁行业属于民生、微利行业，投资回报率低，且资产重、周期长，盈利难问题难解。这并非是一门容易做的生意。
而祝九胜认为，做任何生意不是跟整体市场做生意，而是找到合适的客户跟他们做生意。这一点也适用在地产营销上。“在如今艰难的市场上，企业理解的销售就是要把一系列连贯、有内在逻辑关系的动作一个接一个做扎实，并且还需做好售前管理和售后复盘工作。”
从半年报来看，多元化业务对万科业绩的贡献占比依然有限，接下来的万科还要学着怎样“增长肌肉”。
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