第一代掌门隐退，龙湖进入新时代！
作者 | 高远山、卢泳志
来源 | 债市观察
在龙湖集团（0960.HK）内部曾e流传这样一种说法，除了吴老师（吴亚军），谁都可以取代。如今，吴老师也被“取代”了，代替她的是一位80后“仕官生”。
10月28日，龙湖集团发布公告，原董事长吴亚军因年龄和身体原因卸任董事长，转任公司战略发展顾问；副董事长邵明晓从执行董事调任为非执行董事。
来源：龙湖集团公告
与此同时，40岁的CEO陈序平升任董事长。陈序平在清华大学毕业后进入龙湖集团成为一名“仕官生”——龙湖人才招聘的一种称谓，用了14年的时间，一路升到董事长。
当天晚上，龙湖集团召开了合伙人大会，吴亚军出席会议并对多年的老同事做了告别。据悉，因为眼睛做了手术，所以吴亚军戴着墨镜。
吴亚军还公布了新的人事任命：沈鹰获委任为公司执行董事，夏云鹏获委任为公司非执行董事。“邵明晓仍然是董事会副董事长，他会帮助序平一起往前走。”
对于未来，吴亚军表示：“我自己虽然辞任了董事长，但仍然是这个公司的战略顾问，我会一如既往地支持和关注龙湖的发展。如果序平他们有各种各样的问题，欢迎随时来咨询我。”
身体状况成为吴亚军决定“隐退”的催化剂，不久前，她曾表示最近身体出了一些状况，不太适合再继续工作，过去几个月也没有调整好。
吴亚军指出，这个交接过程已经历时三、四年了，所以我觉得对于我和管理团队高层来讲不算突兀，大家心里有准备。
实际上，早在2019年5月，龙湖集团人力资源部就通知吴亚军：吴总，你到年龄了，应该办理退休，按公司法规定只能给你返聘。
来源：罐头图库
当年9月，吴亚军带队去美的集团交流，美的集团创始人何享健完全把公司交给方洪波打理，以及方洪波后来在美的的出色表现，给她留下了深刻的印象。
吴亚军感慨说：“两个没有血缘关系的两个人，他们之间那种相互欣赏、相互尊敬、完全信任的关系，给我震撼到了”。
在交流过后，吴亚军开始计划将公司交给职业经理人团队。“三年来一直花时间来思考、准备，现在也是实践了。”吴亚军在本次会议上表示。
对于接班人的培养，吴亚军说在七八年前就关注陈序平了，那时他还是项目总经理。现在龙湖没什么可担心的，公司还会安排提前偿还明年的一些债务。
来源：龙湖官微
2009年，龙湖集团创始人之一蔡奎辞去副董事长及其他公司职务；2011年8月，吴亚军宣布辞去CEO一职，由邵明晓接任。如今，吴亚军彻底交班，龙湖集团进入一个全新的阶段。
正如作为龙湖集团成立29年以来第二位董事长，陈序平的晋升历程也成为了龙湖集团深度机构化管理的转变过程。
吴亚军选择此时“交棒”还有一个关键的时间节点——不久前刚刚打赢一场“硬仗”。
两个多月前，8月10日，龙湖集团突遇股债双杀，当天市值蒸发超过200亿元。当天，有传言称，龙湖集团出现商票逾期。而上海票据交易所票据信息披露平台显示，龙湖集团当前并无商票逾期。
龙湖集团回应表示：这是完全的谣言，龙湖从去年开始就完全不做商票。现在商票余额7亿元，年底前逐步兑付到位。
8月10日晚，上海票据交易进一步击溃谣言：经核实，截至2022年8月10日，龙湖集团无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。
来源：罐头图库
与此同时，瑞银在8月10日发布了一份评级报告称，碧桂园、万科、龙湖和旭辉四家房企在上半年消耗了手头的现金，产生了负的自由现金流，而市场也对现金流损耗存在担忧。
同时，瑞银将碧桂园和龙湖的评级下调至中性，并且将龙湖的目标价从57港元/股大幅下调至25.7港元/股。
风波尚未消散，10月13日，龙湖一个项目又遭遇业主维权。当时，维权现场被拍了视频，有些业主因为交房标准等问题，向开发商施压。
业界普遍认为，今年7月，疫情影响叠加各地出现的停工、停贷浪潮，打乱了楼市的复苏节奏，整个市场进入信心极度脆弱的真空环境，为看空机构提供了契机。
面对股价暴跌和种种传闻，8月10日，吴亚军带领管理层出席沟通会表态，我们本身来讲没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。龙湖依靠原则和纪律走到今天，现在依然不变，包括内外债的结构长短的结构龙湖都在提前安排，没有什么问题。
与此同时，龙湖集团还召开了小型投资者电话会议，再次驳斥了商票谣言，并披露当下现存商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。龙湖集团管理层在会上表示，今年境外债债务已经还清，下半年也会开始主动偿还明年到期的债务。
来源：罐头图库
除了回应股价大跌和商票传闻，吴亚军还表示，今年分红，作为大股东选择了以股代息的分红方式，就是因为对公司未来发展的看好。龙湖本身的经营状况没有问题，管理层对企业的信心充足。
两天后，8月12日，龙湖集团发布公告，大股东Charm Talent International Limited 和Junson Development International Limited将分别增持约1.34亿股和0.66亿股，涉及替代的总现金股息合计约55.6亿元。
8月14日晚间，据多家媒体报道，龙湖集团将获得一笔35亿港元的俱乐部银团贷，为无抵押信用贷款。
在业界看来，银行选择用真金白银对龙湖的流动性形成支持，显示出银行业对其发展的认可与信心。
激荡三十年，房地产经历了从“黄金时代”到“黑铁时代”的过度。如今，吴亚军留下了一个怎样的龙湖？
在龙湖集团2022年中期业绩推介会上，吴亚军引用了一位金融机构人士的话：其泰坦尼克号撞上冰山的那一刻，你再掉头肯定来不及了。你一定要在没有看见冰山的时候就有所应对。
吴亚军说，过去十多年，这句话对她的影响非常大。“我也总在想，有没有我们看不见的冰山，我们要是撞上了怎么办？”
今年以来，房企融资环境不甚乐观。据中指研究院监测，上半年房企融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。
今年5月，龙湖集团与碧桂园（2007.HK）、美的置业（3990.HK）等3家民营房企一起被选定为“示范房企”，发行债券可获得包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具支持。
上半年，龙湖集团共发行33亿元公司债券，票息在3.49%-4%，期限为6-8年。截至6月底，平均融资成本首次低于4%，为年利率3.99%，平均贷款年限为6.28年。
不过，龙湖集团的总负债也在上升。2018年-2021年，其总负债从3660.66亿元增至6537.73亿元；资产负债率从72.22%增至74.66%。今年上半年，总负债为6632.81亿元，负债率为74.61%。
来源：Wind
从“三道红线”来看，龙湖集团的净负债率55.3%，现金短债比4.07，剔除预收款的资产负债率68%，连续六年达标。
对于未来的融资，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，一方面是公开市场发债，另一方面是项目贷款，从目前跟银行的沟通情况来看，银行对地产行业未来坚定看好，虽然有阶段性的困难，但出清后会有更好的明天。“总的来说，龙湖融资渠道非常畅通，资源非常丰富。”
如今，地产行业正在遭遇“冰山”，吴亚军将龙湖集团这艘“大船”交给了年轻人，其中有机遇更有挑战，陈序平的任务就是让龙湖集团避免撞上“冰山”。
对于未来，吴亚军信心满满：“我相信序平作为董事长，交给他以后，能带领大家，带领董事会成员去走一个更好的发展之路。我相信他能给龙湖带来一片新的天地，这是我内心的坚信。”
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