福州鼓楼区的新楼盘的价格，即使没有带学区属性的楼盘，它的价格一般人够不着，随随便便均价5万以上，这已经是家喻户晓，妇孺皆知的现象。任何一座城市的市中心都一样，中心城区的价格永远比外围的价格高上好几倍。
坐落在三坊七巷附近，白马河畔，一个只有108户的小型楼盘诞生，区位，价格，品质与否，今天和大家一起来解读一下这个楼盘——西湖億礼。
江湖传言，房价开始上涨的时候，市中心的价格涨幅最大；房价下跌的时候，市中心的价格最抗跌，意味着市中心的房价是最保值增值的不动产。
先看看鼓楼部分楼盘的市场价格：带划片的鼓楼映单价55000元/㎡，福飞路口的保利天悦二期单价47000元/平米；乌山西正祥福沁满庭单价38000元/平米，这几个都是一手房价格，二手房的价格也不低，像是融信澜郡，融侨锦江等，都是属于高端豪宅的楼盘。
西湖億礼这次推出，之前成交价格52000元/平米，这次推出的工抵房价格又是一次大幅降低，45000元/平米的单价，这个价格又一次超乎我们的想象。
房屋设计：花园洋房+叠拼别墅
总户数：108户
交房时间：2023年10月
开车位数 100 （地上：5 个 地下：95个）
物业费：6.8元/月
物业公司：待定
产品面积：136平米和152平米两种户型
优点一、小洋楼社区，容积率低
小区总共4栋楼，两栋楼为叠拼别墅，总高只有6楼，另外单元房有2栋，总高也只有10楼的高度，在市中心找洋楼，实属难度。
优点二、户数少，车位1:1
购买市中心最担心的问题的是停车位的问题，而这个小区真正做到了每户一个固定车位，同时小区总户数108户，属于低密度，高品质楼盘。
优点三、中心地段，配套齐全
西湖億礼项目位于河南新村，小柳社区旁，这里属于老城区，周边均无新盘可比对，生活无忧，医疗配套齐全，同时还划片到小柳小学。
缺点一、绿化地，公摊大
小区的绿化率只有30%，地面停车位5个，公共空间较为拥挤；为了打造品质高端，采用一个电梯一户，公摊占用面积也相对大一些。
缺点二、周围环境一般
项目西侧进入小区，周围道路拥堵，加上未来河南新村有大概率拆迁，对于楼盘的影响是比较大的。
西湖億礼这个项目的价格先做一定的了解，2022年5月份开盘，当初开盘的价格为52000元/平米，现在的市场售价依然是挂牌这个单价，因为成交较少，之前的价格也较为保密，所以无法参考对比。
此次推出了几套工抵房的价格45000元/平米，对比之前成交的房源来说，至少降低了7000元/平米，相当于在6个月前买入的网友，现在直接亏损100万现金。这就是市场，特别是新房市场，年底不降价，就卖不动。
那么现在的45000元/平米价格会贵吗？
不会
因为，保利天悦二期的底层，现在清盘价格45000元/平米，群升左海悦属于安商房，现在价格为39000元/平米，还有二手房融信澜郡的单价也在43000元/平米。洋楼社区，车位配比1:1的楼盘，属于稀缺产品，特别是在鼓楼，所以它的价值还是很高的。
谁会购买西湖億礼这个项目，我首先想到的是鼓楼区内部置换的业主，他们长期住惯了老破旧的房屋，对地段的要求较高，工作生活习惯于周边，大概率会直接卖掉自己的老破小，而选择置换相同位置的新房。
购买这个楼盘只有两种面积段，三种户型结构
138平米的户型，阳台宽敞，户型结构中规中矩，有赠送电梯口的面积，还算过得去，没有很差的评价，也没有很好的评价。
152平米的户型，面宽大，阳台大，四开间朝南，户型很不错，而且是东头结构，除了总价高，其他还是不错的。
叠拼复式产品较为一般，单层的面积大约在70平米左右，但我感觉单层的面积可能没有70平米，作为叠拼复式楼，显得优点小气了。
价格：单价45000以内，这个楼盘的价格是可以选择的，对比周边次新盘的价格，有一定的优势，如果能再低一些，就更好了。
小区：配套完善，内部空间较小，楼盘的外墙比较有亲切感，凸显高端品质，走进去不会压抑，给个好评。
区位：地段可以，毗邻白马河畔，只不过小区入口交通太拥堵了，出行不便利，这个要给差评。
房产教练周小方，做客户的房产教练
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