“ 商业地产已进入存量与增量并举的发展时期。增量是有限的，存量则是在不断增加及循环。”
又一家轻资产商管运营品牌机构杀入福州商业市场。
那就是10月9日刚刚举办了品牌发布会的香港恒升控股集团，及恒升中心轻资产商管团队。
所不同的是，其瞄准的是1~5万平方米体量的商业细分领域。
在同期举办的项目招商推介会上，恒升集团官宣，将接手金山新华都购物广场（大景城店）的改造升级，同时闽侯祥青尚首个大型商业体也在招商之中。
接棒新华都，恒升中心入主金山新华都购物广场。
作为已经陪伴福州人12年的老商场，位于金山大道的新华都购物广场，时下正面临尴尬局面，亟待改造升级。
该项目建筑面积约2万平方米，分为内外两个场地，其中内场共4层，外场拥有户外儿童游乐区，属于当时流行的超市主导的“卖场主力店+商户租赁”模式购物中心，类似的老旧商场包括众多的东方伟业、大润发及永辉广场等。
在传统超市大卖场逐渐失去吸引力，客流断层、人气欠缺的当下，这些体量迷你的存量商场亟待改造。
然而作为曾经的福建零售头部企业，项目原先的“当家人”新华都却有心无力。
作为上市公司主体，新华都购物广场股份有限公司已变更为新华都科技股份有限公司，与传统零售主营业务进行切割，将持有的零售业务板块——11家全资子公司100%股权，出售给了控股股东新华都集团。
继东街口新华都百货试水体育零售店“自由人”失败后，近期福新店、华林店、信通中心店等超市门店更是接连关闭。
金山新华都的前车之鉴，就是仓山欢乐颂（原“万象里”） ，即早先的乐都汇广场。
经过华润系万象生活收购接盘改造后，项目软硬件得到大幅提升，可惜的是由于招商、运营、区位等种种原因，在一度翻红之后再次走向沉寂。
据透露，香港恒升控股（集团）有限公司旗下商管公司，以轻资产运营团队接盘该商业体，项目将更名为新华都·恒升中心，将以“欢乐新聚场”为定位，围绕时尚、科技、二次元等元素，致力于打造集生活购物、餐饮美食、休闲娱乐、亲子体验、品牌超市等多元业态于一体，“白天+夜晚”全时段全场景消费业态的区域性综合型一站式家庭购物中心。
新华都·恒升中心将打造高颜值的外立面、内部公共区、户外停车场，包括仓山首个3D LED显示屏。同时，还有规划内外场时尚商业街，及1000平方米的免费大型儿童游乐区。
在楼层规划及经营业态方面，一楼主要布局特色餐饮、潮流饰品、黄金珠宝、零售服饰、数码电子，三楼主打休闲娱乐、宴会酒楼等，目前都正在招商。二、四楼保持原有的新华都超市和酒店主力店。
如今的金山，可以说是福州商业体最密集的区域，格外热闹。
对于新华都·恒升中心未来的升级开业，除了仓山万达广场、爱琴海购物公园这种大体量、全客层、区域型的大型购物中心外，估计周边多家社区型商场会受到一定程度的影响，包括金城湾广场、蔚蓝广场、仓山欢乐颂，以及金山万科里等。
其中，金城湾广场与新华都仅一路之隔，拟引进电影院，但招商筹备工作似乎一直不顺利，导致开业时间也一拖再拖，预计要错过今年的节点。
而仓山欢乐颂经过大刀阔斧的巨资改造，在短暂的热闹喧嚣之后，也并没有很好地扭转空置率较高的局面。
而新华都·恒升中心与欢乐颂最大的相似之处，就是保留了2楼的超市卖场，以及规划有免费大型儿童游乐场。
然而，作为存量项目操盘商管公司，相比大家熟知的东百、万达、万科（印力商业）、世纪金源（方圆荟）、阳光天地、万象生活、九宜城、宝龙等有成熟轻资产运营经验的商管品牌，恒升中心在福州并没有十分亮眼的业绩与经验。
经过13年商业征程和多地战略布局，恒升集团全国已有45个项目，在管面积达360万平方米，但重点区域仍集中在福建市场，购物中心类仅10个左右。
而在福州除了茶园·恒升大厦、梅园·恒升大厦、广达·恒升中心、八闽楼等商办项目外，富闽·恒升中心的运营情况也是乏善可陈。
随着城市商业市场逐渐饱和，县城、乡镇的三四级下沉市场逐渐成为新目标市场。
福州市区和闽侯县购物中心扎堆，然而项目主要集中在主城区和闽侯上街、甘蔗、南屿、南通、荆溪，闽侯祥谦、青口、尚干并没有大型购物中心。
如今，闽侯人估计要奔走相告！
祥青尚首家大型购物中心就要来了，那就是凤凰城·恒升中心，同样是恒升商管团队的轻资产运营项目，目前已启动招商，预计2024年开业。
凤凰城·恒升中心原名龙恒凤凰城商业广场，拟2021年1月开业，之后又推迟到10月，但未能如愿，直至如今被恒升接手，将进行全面改造升级。
项目位于闽侯汽车城奔驰大道林森公园对面，占地209亩，建筑面积50万平方米，是青口祥谦尚干三镇第一个大型综合体项目，5公里内辐射人群超40万人次。
其中商业建筑面积约4万平方米，建成后将打造成闽侯南三镇首座囊括特色餐饮、星级酒店、超市零售、主题影城、商务KTV、网红街区、婚宴酒楼等业态，集吃喝玩乐购于一体的一站式商业综合体。
此前，闽侯已有近20家购物中心，其中业绩比较好的有上街东百城永嘉天地、上街正荣财富中心、甘蔗万家广场等，但高新区万达广场、南通永嘉天地、高新区信通中心等运营情况并不尽如人意，南通砂之船奥莱、上街梅园广场等还在招商之中，还有更多的则默默无闻。
商业体存量时代，城市更新正在成为城市建设、经济转型和商业发展的重要方向，但并非一轻资产运营就灵。
目前，城市更新已成为常态化，商业地产发展模式正从大规模增量开发，向存量精细化运营转变，改造提升将成为城市商业焕新的重要方式。
一方面，从社会价值而言，老旧商业存量一般占据重要区位，但却因硬件老旧，与当下的城市界面和功能需求产生了严重的不匹配；另外一方面，从经济价值而言，这些商业物业低价高，但附加值低导致租金常年偏低，创造的商业收益与物业占有的优质区位严重不匹配。
守着福州乃至福建最好的核心商圈，手拿“金饭碗”却付不起租金，导致1~3层吸金楼层闭馆，大洋百货东街店的窘境，就是一个活生生的样板。
但就福州商业市场而言，存量改造的效果喜忧参半。
尽管东百中心、烟台山商业漫步街区、东百城永嘉天地、金山工业区的存量改造提升效果十分显著，但也有仓山欢乐颂、闽侯砂之船奥莱、台江上下杭·金银里、M17等仍在努力的项目，而此前还有传闻永基奥莱团队已撤出中防万宝城，更不乏茶亭、火车站商贸城、榕城广场、中洲岛等败笔。
商业地产已经进入智能化、场景化、社交化的4.0时代，新的需求、技术、模式也在不断塑造商业新格局。
图源：爱吃辣的龙虾
从东百中心、烟台山的成功经验来看，未来商业类的存量改造，会成为保持项目生命力的重要手段，在城市的公建环境将占据绝对主流，并且随着旧改商业项目的大量入市，将为城市更新运动带来巨大影响。
“我们正在做一件难而正确的事。”诚如恒升集团总经理颜爱汀所言，这个赛道，够大够难，每个项目都是非标，存在不可复制性，需要面对整合的资源多，对应行业的专业机构和人才稀缺。
恒升集团总经理颜爱汀
再以仓山欢乐颂为例，华润系万象生活不可谓实力不强，从调研定位、规划设计、现场施工，最后到招商运营似乎都很完美，然而却经受不了市场竞争和经济环境的考验。
五四北泰禾广场正在调改招商
尽管很难，但对于商业地产项目而言，商业调整从来都是不变的命题，与时俱进得调改是保持商业项目最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。目前正在处于大量空铺调改招商期的台江宝龙广场、五四北泰禾广场尤其紧迫。
疫情当下，是危也是机。
抢先布局，顺势而非逆势，才可能赢在未来。
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