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东城职介(京房回忆117)

  • 职业人才
  • 2024-03-22 09:00
  • 龙泉小编

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,想到哪儿说到哪儿,肯定有记忆出错的地方,欢迎批评,反正我也不改,凑合看个乐呵儿吧。


早就想写中介的这些往事了,但一直不太敢动笔。因为我没真正从事过这个行业,只是接触而已,所以知道的不多,怕写错了。现在想想无所谓了,写错了又能怎样,让懂行的给指出来不就行了,反正我也不改。

看个乐儿吧,意思意思而已,相当于戏说历史,别较真儿。


北京的最早的中介可以参照《四世同堂》,老舍先生通过描写金三爷这个人物,把老北京房产中介的精髓都刻画出来了。

当年的房产中介就是拉房纤儿的,但其实更是拉纤儿的。也就是说房子只是他们其中的一项业务,而中介是什么都干的,包括但不限于保媒、找工作、找木厂子(施工队)、家具文玩、借钱放贷等等,胆儿大的甚至还有大烟土和买卖人口,就没有他们不干的。

因为拉纤儿的就是从事信息买卖,那个时代没有互联网,一切都是人传人,那反正都是各种消息,自然是逮着什么干什么了,只要能赚钱就行。

当然每个人都会有侧重的一方面,其他的则就是倒卖个信息而已,不成就不成,无所谓;交易成了就跟着分一份钱,反正也没有实际的投入,都是时间精力成本而已。

那当年的中介费高吗?比今天高。现在北京最高也就是链家的2.7%,而在民国呢,统一价5%,这是老祖宗留下的传统,不许破。为什么这么高?不为什么,商品价格是由供需关系决定的,中介费就是中介服务的售价,是千百年来买卖双方博弈的结果。太高了人家不给,要少了没人干活,所以最终磨合成了5%。到现在中国台湾和美国欧洲什么的多数都是5%左右的比例,这就是让中介赚不了大钱但又能生存的市场价。

这笔钱由谁支付?买卖双方共同支付,成三破二,这也是规矩。买房的是“成”,是买入资产而成功的意思;卖房的是“破”,是卖出资产而败家的意思。也就是买房的付3%,谁让你资产增加了呢;卖房的付2%,同情你败家了,少掏点儿心里舒服。

但这么高的比例真的合适吗?分怎么说了,当时全中国大多数城市都是这比例,但也有更高的,基本都是偏远地区,因为想找到个有钱且愿意买的太难太难了,所以10%都不过分。这笔钱还都是卖家出,就因为资产太不好变现了。

而到了上海呢,中介费曾经最低达到2%,也就是跟现在差不多了。为什么?因为房子好卖+信息网络发达,只要是有人要卖且价格不太高,立刻就能找到买主。那中介们之间互相竞争,自然就把价格给压下来了。

所以说,任何行业都永远是同行间在竞争,只有同行才是赤裸裸的仇恨,而商人从来不和自己的主顾竞争,只是逮着机会就坑蒙拐骗而已。

北京在当时属于房子不太好卖的地方,百姓太穷买不起,四合院房子又都比较旧,所以很多人都是租房,凑合着住而已。那买卖房子的业务比较少,买卖不好撮合成,所以中介费就固定在5%了。

而且当年和今天不一样,不是说找到一个中介就能从找房一直到过户了,几乎不可能。那会儿的信息成本非常的高,都是人传人到处找。比如说你想卖房或买房,告诉了一个房纤儿,而真等到房子成交付完中介费之后,会发现他们能蹦出十多个甚至几十个分钱的。就因为都是人传人,而每个中间人都要分一份儿。

其实这和今天也差不多,表面上看是一个中介做完的工作,但这笔中介费他不可能一个人独吞。后面还有什么收房的、拍照的、拿到钥匙的、维护信息的等等,甚至还有可能分给小区的物业点儿钱呢,再有什么配合的就没谱儿了。反正都是这点儿钱,就甭管人家内部怎么分了。

那当年的房纤儿会不会故意抬价炒高房价,甚至是吃差价拿回扣?当然会了,之所以新中国成立之后取缔房纤儿,就是因为他们玩儿得太过分了。

当时解放军进城之后非常的缺房子,那就得高价从私人手里买。于是房纤儿们有的就串通了业主要高价,趁人之危趁火打劫。后来是实在把领袖们惹烦了,直接下令取缔收编,还枪毙了几个大房纤儿呢。

但这种事儿不多,基本只发生在两个时期,一是解放之后,二是在日伪的中后期。因为要想吃差价就必须是房源紧张才行,也就是房价快速上涨的时期,否则内部竞争的太多,你这儿扛着不卖人家就找另一家了,让你想吃也吃不着。

《四世同堂》里金三爷的描写就写到这点,日伪的中后期金三爷发了财,买了好几套房子,就因为买卖多。日本人要房子,逃到北京的人也要房子,需求大于供给,那作为中间人自然能两边的吃,你还没辙。

所以中介这种行业怎么说呢,一般人真还干不了。尤其是老北京的房纤儿,真得是金三爷这种人,出身底层,懂得各行各业的门道,眼观六路耳听八方的朋友多,而且有一身功夫不怕耍混蛋的,甚至自己首先就得是个混混儿才行。然后还得谁的钱都敢挣不怕死,心黑手狠,这才能赚到钱。

很多年前我认识一个老北京房纤儿。老爷子当时就80左右了,跟金三爷简直是同样的人,一身横练的身板儿,出身江湖,而且是在帮的,什么都不怕还能说会道不怕辛苦,这种人才是牛叉的中介。

解放后这些房纤儿们罪过大的或枪毙或判刑了,罪过小的编入了国营的换房站,归房管部门统一管理,一直到80年代才又活跃起来。


从改革开放一直到2000年之前,北京的中介市场是房虫子的天下,大的叫房耗子。他们其实和老北京房纤儿没什么区别,都是出身底层,几乎等同于胡同串子,一天到晚在胡同里转,打听各路消息倒买倒卖。

那会儿没有明确的中介费,就是吃差价,明目张胆的行规,官方也默许。所以他们的单笔利润相当的高,远远超过5%。还是因为当年能买得起房的太少了,买卖不好撮合,那服务价格就必须高。

多高呢,举个例子吧,比如那会儿北城的一间小平房大概10万块钱。没有中介费也可以,房虫子就问你最低多少钱卖吧,9万干不干?只要你同意,那他或是当场交定金拿下,或是扭头以10万的价格找买主去,这一万就相当于中介费,其实就是拼缝儿的。

这种“加价收房”的形式不光是房虫子们的手段,当时就算是正规中介也这么干。当然那会儿北京也谈不上什么正规中介,因为连太明确的标准都没有,何谈正规?这就是野蛮生长的时代,谁的胆子大谁就发财。

大概1995年前后,北京南城发生过一起重大案件,动枪了。是否有人伤亡我忘了,但这事儿影响挺大,主要是双方都涉黑,都有挺有名气的流氓撑腰,所以出事儿之后都互相叫嚣要怎样怎样,闹得乌烟瘴气的。

这件事就是因为一套房子引发的,当然也不是一套,而是一个院子。好像是市场价至少在百八十万的,第一家房耗子给砍到了70万吧,交了几万的定金就去找买主了。结果第二只耗子来了,直接70万交全款。那业主肯定给第二家呗,当时也无所谓什么合同跟赔偿,尤其是第二只耗子还号称自己能摆平第一家。于是后边就打起来了,两边都不是什么好东西,那个年代老实人也干不了这种活儿。


“加价收房”这种形式一直到2003年之后才逐渐消失的,主要是内部出现了链家和我爱我家这种大型机构,而且是有理念有梦想的意愿把事业做大的企业家。

在此之前北京没有太大的连锁机构,置业家园和精品家园就算很大的了,能经常在报纸上打广告,其他的还有鑫尊、信一天、万得成什么的。这些都是当时规模比较大的,但今天看来都是小作坊。

那会儿外地的二手楼市都比北京繁荣,也正规。天津最牛叉的自然就是孙宏斌的顺驰了,用从联想借来的50万起家,没多长时间就是津门老大。上海有国企,金丰下属的“上房置换”,那会儿我看这名字别扭,总觉得应该叫“上房揭瓦”。这家公司当时创立了“上房模式”,好像建设部还是哪个部委还推广过的。但具体的我都忘了,当时不关心。

当然上海还有两家公司,一个是台湾信义,一度成为上海中介老大。还有一个就是“我爱我家”,对,你没看错,就是北京的我爱我家。但当时他们叫“斯坦福花园”,起家于上海,是看北京太落后了才北上抢地盘的。那会儿的链家还没影儿呢,中介江湖上的真正老大是施永青,大陆中介教父,几乎是占据了南方市场的半壁江山。

印象中我好像没见过施永青,没有什么业务交集,直到2005年之后做什么方案才跟中原有合作,好像是奥林匹克公园的什么东西,但为什么合作我都忘了。后来也没找他们,而是和金网络合作的,业务内容也变了,乱七八糟的,都是糊弄鬼的玩意儿。

各家中介的真正崛起是在2000年的时候,因为公房被允许上市,所有嗅觉敏锐的都看到了这块巨大的蛋糕。于是那年诞生了无数的公司,数不过来。其中就有21世纪不动产的卢航,据说他是花了好几百万买下这个美国品牌在中国的代理权,500万吧,跟当时中彩票一个额度。

那会儿我听说了这事儿都不信,更想不明白,一个中介的牌子还用买吗?实在搞不懂,尤其他们又是连锁加盟的形式,以至于很长一段时间我都怀疑他们是要搞传销。

麦田好像也是那会儿成立的,不过他们当时是否进入北京我忘了。应该是没有,还局限在福建发展呢。当时的斯坦福应该已经改名了,引入了伟业,叫伟业我爱我家。然后链家是2001年成立的,对外号称安贞总部,实际上主要业务在甜水园团结湖一带。

之所以那些年我总拿团结湖的二手房价当做北京的标杆,就是受了链家的启发。毕竟团结湖的房产价格稳定,谁也炒不动,完全体现了北京的大盘走势。


前两年是哪家新型中介我都忘了,上海的吧,说是创新了模式,不再雇佣职业的经纪人,而是让小区业主们来兼职,这样能降低成本。

我看了之后直挠头,这tm不就是当年的“房嫂”吗?都是大佬们玩儿剩下的,早就不适应新时代的发展了。记住了,无论任何行业,绝对不可能靠什么兼职的来发展,要想在竞争中活下来,那就必须“专业”。

打仗一定是职业军人才有战斗力,打工要的也是职业经理人。淘宝开始都是瞎卖着玩儿的,但后来入驻的全是职业商家,只有他们才最专业的,战斗力才强。

中介也一样,散兵游勇的房虫子拼缝儿可以,但如果是想把公司规模做大,那就一定是职业化,正规化。当年的链家和我爱我家就是抱着这种理想,所以才能放弃眼前利益而主动规范市场。如果没有他们,那北京市场或许也会正规起来,但至少要晚几年,也会发生更多的乱象。

2003年就是乱象频发的一年,最大的风波就是“坚石事件”,也就是潘石屹把他弟弟名下负债累累的中介公司给卖了,卖给了一个职业骗子。

这事儿闹的,两边儿都不是好东西,只不过一个职业一个不职业而已。最终潘石屹是被迫掏出来1000多万赔偿受害者,活该。这不多说了,之前我专门写过这个事件,在罗马花园那篇,感兴趣的自己去看。

当然那会儿也不光是北京在走向正规,而是全国的趋势,南京的满堂红也在同时提出了不吃差价的口号,还有当然还有老大哥中原地产了,毕竟那会儿所有的中介都动不动就是学习“中原模式”。

今天我才想起来,中原到底是什么模式啊?算了,当年都没注意过,现在还折腾这些干嘛,反正跟我也没什么关系。不过“阳光交易”好像是中原提出的,之后就发展成了现在的不吃差价,买卖双方见面签约的固定模式。中介费也是那会儿定下的标准,2.2%,可以浮动0.5%。

之所以2003年爆发了很多乱象,其实就是因为业务量猛然增长了。中介圈子里总说1999年是“中介元年”,但实际上这是理论上的,只不过是放开了公房上市而已。而其实在2000年根本没多少成交量,一共可能也就1000套左右。反正当时开发商们是根本不拿眼睛夹的,从开始的担心冲击市场,到后来根本就不在乎了。

北京第一套成交的二手公房是石景山的,京西第一个商品房大盘,也是公房大盘,海特花园。50来平米的小两居卖了15万,每平米2800块。现在这套房怎么的也得价值300万左右吧,至少接近20倍。

所以总说石景山房子升值慢不值钱的可以参考一下,看看这升值率和大盘相比咋样,不知跑赢了多少著名小区呢。当然海特也挺著名的,京西那会儿是首钢的天下,除了这里还真没什么太多的商品房了。

当然,这个成交价是不是真实的也不一定,当时就有有人质疑。因为那会儿的公房上市有限制,是要和原单位分成的。但分成起点定在了4000块钱,超过4000的部分要30%给单位,超过5000的50%给单位。所以海特既然是2800,那离4000太远了,怎么的都用不着分成,不至于作假。

对了,当年全北京只有一个区特殊,那就是东城。东城的分成起点是5000元,超出西城1000,说明什么?说明当时北京房价龙头是东城,之后才被超越的。

2003年之所以量价起升,是因为2002年取消了公房的分成,也取消了5年禁售的限制,当时叫“两个取消一个降低”,降低的是税费。而且那年央产房也可以上市了,这一下子就是80万套啊。再加上那年非典之后确实房价上涨了,那卖房买房换房的就多了,市场启动了。


我好像写乱了,本来是想按着年份写的,这才是发展史。但也不是怎么的就跳到了2003年,把80和90年代的“换房时代”给跳过去了。那就现在补上。

我爱我家,连续剧《我爱我家》里有一集叫“换房”,说是贾志新为了报复蔡明,做了个假的“换房启示”给贴出去了。内容大概是用一套使用面积50平米的三居室,要换一套三环外的平房,还最好是漏雨背阴儿什么的,弄得蔡明他们家差点让换房的把门给撞飞了。

这个连续剧创作于1993年,说明什么?说明换房才是当年的主流,卖房买房不是。没别的,因为这是公房,不能买卖,连私下出租都不行。要想改善居住条件,那就一种可能,换房。

换房并不只是在8/90年代,而是自从取消了房屋买卖之后就一直存在,应该是1956年就有了,但后来因为运动停滞了一段时间,70年代中期开始又逐渐恢复,毕竟老百姓的需求实在太大了。

比如我家亲戚就换过房,从海淀换到朝阳,同等的小板楼同等的面积,谁也不给谁钱。从今天来说是亏了,一平米差了好几万,但当时双方还都觉得赚了呢。因为能换成功就不错了,哪儿那么好碰上合适的啊?反正我家亲戚当时觉得很值,那会儿上班都只能是公交和骑车,如果不换房,那这每天往返60里地的简直能累死。

在8/90年代,换房站的工作人员相当受尊重,被称为“换房红娘”,走到哪儿只要一说自己是换房站的,绝对旁边有人两眼冒绿光,能立刻就过来求着帮换房。毕竟房子永远是一个家庭最重要的大事,和娶媳妇同等重要。而且老婆能陪着到处走,房子不行啊,这是不动产,真要是从大兴调到昌平上班,这玩意儿能带着过去吗?

反正8/90年代的数字是换房成功30万户,这是什么概念?约等于当时家庭总数的10%吧。也就相当于现在的100万套,无法想象的数字。北京现在一年的二手房成交量也不过是10来万,这可是8/90年代,用换的方式,就想想当年的工作量有多大吧。

而且换房不是说A跟B置换这么简单,没那么好碰上。经常是A其实需要的是W,但中间的就得连着换,ABCDE一直换到W,这其中就有无数的问题要解决,要协商,地段的面积的级别的装修的,甚至有时候还牵扯到换工作,想想都头疼。据说当年最牛逼的换房状元,能一次性促成18户大连换。沃天,这简直是一到奥数题,怎么解开的啊?

我还去参加过换房大会呢,劳动人民文化宫,就是陪着亲戚去的,好像是1990年前后。那真是人山人海,红旗招展,锣鼓喧天,人声鼎沸,差点儿没挤死我。第二天他还想让我陪着去给他找房源,说什么我也不去了,除非给钱,我从小就是这么有骨气。

这些换房员比后来的中介可牛叉多了,他们在换房的同时也得进行房产评估,经常会有觉得不合适的要一些经济补偿。我同学家就换过房,从永定门换到了后海,都是平房,好像在80年代末加了几千块钱,在当年是一笔巨款了,约等于普通人一两年工资吧。

但换房无论功绩怎样,也是不如直接买卖方便的。毕竟钱是一般等价物,而实物交换就是因为效率低才发明了金钱。那之后就进行了房改呗,花点儿钱房子就是你的了,然后2000年开始还就可以上市交易了。


之后其实也没什么可说的了,2003年之后二手房业务大爆发,达到了几万套,到现在是十几万套了。其中链家等几家大公司逐渐垄断了市场,也不能说垄断吧,占据主导地位。这也说不上是好事儿坏事儿,只能说存在即合理。

但如果没有这些大公司主导,那现在的市场肯定会竞争激烈,也会乱象丛生。任何经济行为纯粹靠制度是不管用的,更有效的手段就是自然规律,经济法则,这同样是存在即合理。

很多人这些年都叫喊着的取消中介,怎么说呢,中国又不是没取消过,甚至取消过N多次。但真的有什么效果吗?取消了媒婆儿真的就能消灭彩礼吗?取消了职介就能消灭996吗?取消了银行就能人人家产千万吗?取消了滴滴、美团、淘宝、京东以及商场超市这些商业中介之后就能零元购吗?

我觉得不能,作为人类最好还是长点儿脑子,要不然让人卖了还得帮着数钱,当了枪还得当炮灰,拿你的骨头扎你的肉。其实谁最想取消中介啊?就是我们开发商,试想有一天如果没了中介,那二手房交易成本就会大幅上升,那才是开发商的春天到来了。

所以喷喷键键们也可以继续努力,如果真的取消了中介,那才是割韭菜的春天到了,开发商们非得吃得拉出绿屎来,痛并快乐着。


下次再写吧,想起了很多中介的往事,佰家事件,中大恒基事件,伟宏赵国军事件。屡打不绝的黑中介活得挺好,曾经兴盛一时的正规公司却倒闭了不少。据说20年前的那些中介品牌,如今只剩下1%幸存了。秉乾地产也不知道还在不在,七八年前就已经是北京硕果仅存的骨灰级公司了,希望还活着吧。

下次写写当年中介的那些事儿,房屋银行,其实就是蛋壳倒闭的前车之鉴,只是当年没人在乎。鑫尊置地,曾经的北京房产中介黄埔军校,哪家公司要没有鑫尊出来的才新鲜呢。搜房、58,赶集,手递手,精品购物指南以及北京晚报,这些曾经的房源发布平台也都挺有故事说的,下回,下回再写。


仅供参考。



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