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招商哥(踩盘)

  • 职业人才
  • 2024-03-24 18:00
  • 龙泉小编

这段时间,楼哥团队将会持续为大家带来东莞麻涌镇楼盘测评。

要知道,任何时候买房,选对价位很重要,选对地段更重要。那么,麻涌究竟有哪些楼盘是可以上车的?

继华阳湖一号、富盈今朝、保利滨湖堂悦之后,今天楼哥要介绍的是招商雍华府,这也是招商蛇口进驻水乡新城的首个项目。

招商哥(踩盘)

目前招商雍华府均价接近2万,相对火热的东莞新房市场来说,入手门槛是比较低的。

01 项目概况

打开地图,招商雍华府位于东环路与中心大道交汇处,这片区域是麻涌镇新中心区,地理位置优越。

招商哥(踩盘)

从项目出发,沿着中心大道向东步行3分钟,即可抵达倒运海水道,河另外一侧是洪梅镇。往南分布着万科珠江东岸、十里江湾、碧桂园铜雀台等项目。

招商雍华府总占地面积约3.5万㎡,总建筑面积9.8万㎡,由4栋高层洋房和98套联排别墅组成,另外小区还配置了幼儿园、文体场所、会所等设施。

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招商雍华府容积率为2.0,绿化率为32.15%,楼哥实踩时的感受是,楼栋之间的距离稍显狭窄,活动空间和居住体验都会受到一定影响。

不过,车位供应很充足,项目总户数为578户,共规划564个停车位,这意味着几乎每户都有机会买到车位。

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楼哥实踩时观察到,招商雍华府建造工程进展顺利,其中29-32栋高层洋房的安全防护围网已基本拆除,露出的楼栋主体清晰可见。

招商置业顾问透露,目前在售房源已经不多了,只有8月中旬加推的30栋还有存货,分别为02和03户型,售价方面约2万元/平,不同楼层价格差别不大。预计2021年11月30日前,29-32栋洋房就可以正式交楼。

02 商业配套

不得不承认,新中心区正处于发展阶段,还未建立起完善的商业配套,项目周边只有零散的小超市和餐饮店,主要还是依靠大步村和麻涌文化广场的商业配套。

大步村商圈距离项目西侧大约1公里,这里拥有众多餐饮、娱乐、以及运动场所,其中恒生酒楼和椰林山庄深受当地人欢迎。

继续深入,楼哥团队进入了大步村老居民区,文化体育公园和大步农贸市场就在麻涌大道东侧,这一带生活氛围相当浓郁。

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茶余饭后可以前往文化体育公园领略水乡人文风景,而大步农贸市场是麻涌镇规模第2大的综合市场,在这里可以购买各种生活用品以及食材。

接下来是文化广场商圈,这里是麻涌镇传统的消费圈子,这里拥有嘉荣购物广场、麻涌文化广场、沿江商业街。

但是,距离招商雍华府较远,楼哥驱车前往的话也需要15分钟时间。

有一点需要注意,大步村特别是农贸市场周边,平日人流量和车流量很多,附近真心不好找地方停车,楼哥建议大家将车辆停放在文化体育公园旁边的创兴四路。

03 交通条件

交通方面,新中心区是麻涌镇前往东莞市区最便捷的位置了,自驾的话从项目出发,顺着东环路进入水乡大道,途径东莞大道即可抵达东莞市区。

楼哥团队返程是在下午4点,路程大约23公里,回到南城只花费30分钟时间。如果是在上下班高峰期,那么花费的时间约为45分钟。

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距离项目1公里,东环路和水乡大道的交汇处配置了加油站,满足了小区业主的需要。

项目周边交通配套相对匮乏,目前支持的公共交通工具就只有bus,乘坐公交车前往麻涌镇各村落还是很方便的。

不过前往东莞市区就比较头疼了,需要步行430米前往新中心区北公交站,乘坐631路公交车,再经过1次换乘才能抵达东莞市区,耗时大约90分钟,车费5元钱。

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当然,未来随着莞佛城轨的彻底打通,小区居民就可以在麻涌站轻松前往广州、东莞市区、惠州等地。

另外,根据东莞地铁规划文件,在建的地铁1号线麻涌西站就设在中心大道北侧,与招商雍华府相隔一个路口,届时在家门口坐地铁可以直接去市区。

04 教育医疗

接下来,楼哥要介绍一下项目周边的教育医疗配套。

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幼儿园方面,除了项目内部规划在建的幼儿园,距离项目2公里范围内还有碧水湾幼儿园和大步幼儿园。

往西方向,沿着中心大道向西行驶1.7公里,即可抵达碧水湾幼儿园,这是麻涌镇教学水平较强的一所幼儿园。而大步幼儿园则坐落于大步村老居民区,接送小孩上下课还可以前往农贸市场购物,十分方便。

中小学方面,按照规划,未来将会在中心大道北侧建设一所小学。

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目前项目对口的小学则是大步实验小学,该小学的教学成绩在麻涌镇排名靠前,同时距离小区大约1.6公里。

读初中的话,可以选择麻涌古梅第一中学,自2019年起,麻涌镇委托东莞中学初中部对麻涌镇古梅第一中学管理3年。

同时,麻涌镇是目前东莞少数拥有大学的镇区,中山大学新华学院对外开放,距离项目约6公里,小区居民可以在节假日前往休闲娱乐。

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医疗配套方面,新的东莞市水乡中心医院选址东环路另外一侧,距离项目约500米距离,该院是东莞市五大区域中心医院之一。

05 户型解读

招商雍华府目前在售的主力户型有两种:建面115㎡的4房2厅、建面90㎡的3房2厅。

先说一说总体感受,楼哥实踩时候发现,每栋建筑的朝向都做到坐北向南,通风和采光的表现都很不错。

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不过,正如上面提及,楼栋之间的距离稍显狭窄,造成视线不开阔,居住体验难免受到影响。

下面来看下两种户型的设计:

招商哥(踩盘)

建面115㎡的户型设计亮点是双阳台,做到南北通透,4房设计保证了足够的居住空间,哪怕3代同堂也不成问题。但有两个地方需要注意:

1、04户型,特别是底层的户型,靠南侧的阳台视线不开阔,楼栋与楼栋直接遮挡了视线;

2、03户型位置靠西,且靠近中心大道,没有高层遮挡物,容易受到西斜热影响。

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接下来看看建面90㎡的户型,标配3房2厅,设计方面中规中矩,适合预算紧张的刚需族,另外建面90㎡的户型距离中心大道较远,受到的交通噪音较少。

楼哥觉得,如果条件允许的话,还是优先选择建面115㎡的户型。原因很简单,目前市面上户型大多数为三房,四房户型较少,另外随着二胎政策开放,出手的时候也会容易得多。

06 购买态度

据招商雍华府的销售介绍,前来购房的客户大多相中价格优势。

虽然项目均价已经突破2字头,相对于东莞居高不下的房价水平来说,入手门槛较低,还是可以接受的。

招商哥(踩盘)

按照政府规划,未来新中心区将会建立起完善的商业、教育、医疗等配套。包括:国际商业办公区、湖滨休闲公园、水系广场、文化艺术中心,此外还有大型娱乐和购物中心。

招商哥(踩盘)

此外,楼哥团队特意考察了周边的环境,却发现招商雍华府对面分布着众多运输物流等厂房,来往的大货车数量很多,对生活环境带来一定影响。

另一方面,目前新中心区正处于大力发展阶段,招商雍华府周边还有好几个项目正在开发,各种工程进行得如火如荼,存在一定的噪音污染和空气污染。

招商哥(踩盘)

这里楼哥要谈谈海心沙垃圾处理厂,相信这也是很多人关注的一个问题。

从高德地图测算,该处理厂距离招商雍华府大约3公里。楼哥在望海路考察时没有闻到异味。

政府也明确告知,处理厂采用了国际最新的工艺技术,排放符合国家标准,所以可以放心。

07 楼哥点评

地理位置上,招商雍华府位于麻涌新中心区,北接广州、南接东莞市区,处于两大一线城市之间。

交通上,佛莞城轨和东莞地铁1号线同时设置站点,分别是麻涌站和麻涌西站,意味着招商雍华府将会成为真正意义上的"沿线物业"。

不过,上述两条线路还处于在建阶段,距离完全投入使用仍然需要一定的时间。

楼哥认为,招商雍华府位于麻涌镇新中心区,本地人买来自住是很不错的选择。另外项目均价接近2万,相比于东莞热点区域,价格方面有优势,预算紧张的刚需族可以考虑入手。

从短期看,招商雍华府升值前景比较有限,但长期来看的,随着环境和配套的改善,项目的价值将会逐渐展现出来。

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