这是熊猫贝贝的第1638篇原创文章
中国的楼市，正处于一个敏感而又特殊的市场博弈期，一些市场层面，平日难见，甚至表面上看不符合逻辑的动向，值得关注。
要说中国的城市里面，市场化程度最高，最有风向意识，投机炒作的能动性最强，深圳是当之无愧的炒房第一城。
一线城市房价高企导致的购房压力，成为不少年轻人“留不下来”的重要原因，为了缓解年轻人置业困难，为深圳留住人才，深圳推出了人才房。
因为价格相当于相同区位商品房的六折，2022年末，深圳人才房相关政策一经推出，就受到广泛关注，令人意外的是，2023年，当人才房真正的市场化落地的时候，销售情况并不理想。
深圳这一次推出六折的人才房，无论是价格，地段，产品，规模，还有工程进度，实际上都没有什么可以挑毛病的，但是在实际的市场过程中，结果超出预料：
3月底，深圳摇号型人才房，高开低走的选房结果再次冲上热搜。
首批次6个人才住房项目总共4422套房源，超过半数人弃选。
其中安居同乐馨苑199套可售人才房，全部售罄，但超六成人弃选；
铁熙府2080套，第五天几乎售罄，但弃选率超八成。
而开盘之初，深铁熙府项目终审合格10686户，安居同乐馨苑终审合格11668户，万人抢房的状态。
本来以为6折大家会疯抢，没想到弃选率却高出预期。
这就是深圳，表现魔幻，但是并不值得意外，在炒房套利，价差赚钱这件事上面，深圳楼市，什么大风大浪没有见识过？
挑不出什么问题的人才房，遭遇高开低走，更重要的，其实是这个现实动向背后，藏着的中国楼市很本质的一个逻辑，正在发生变化。
这篇文章，就将基于对2023年深圳人才房高开低走，遭遇高弃选率的动向复盘和梳理，深入挖掘动向背后藏着的这个楼市逻辑，并对后续全国楼市的一些可能走向，进行理性，客观，专业的讨论和研判。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
3月底，2023年深圳市第一批人才房选房工作正在进行，共推出11个人才房项目，共8510套房源。
深圳推出的11个人才房项目，分别是南山区深铁熙府、安居同乐馨苑；
光明区的安居凤桐苑、华侨城九樾广场；
盐田区的安居云畔；
宝安区的安居鸿栖台、安居福汇阁、华发新城华苑；
龙华区的星河开市客环球商业中心、安居峰景苑；
龙岗区的星河珑府。
本次供应的11个人才房项目，除了坪山区、大鹏新区，其他区均有涉及，11个项目共8510套房。
市场数据显示，截至目前，深圳已有19个人才房项目达到预售条件，房源总数约16409套，涉及南山区、宝安区、光明区、龙华区。据不完全统计，近年深圳批准建设的人才房项目约30个，供应套数约3万套。
图片来源：网络
从目前的推售进度来看，位于南山区的深铁熙府、安居同乐馨苑，以及宝安区的华发新城华苑三个项目进度最快，已经开始选房，其他几个项目均还处于认购信息登记阶段。
截至发稿，深圳市住建局公布了两个项目的选房结果，其中，安居同乐馨苑项目199套可售人才房全部告罄，值得注意的是，超过六成有机会选房的人放弃了选房。
铁熙府三房户型选房已结束，最终708人选走了155套房，去化率仅15%；
深铁熙府两房户型的选房正在进行，去化率超7成，弃选率超八成。
图片来源：网络
安居同乐馨苑位于深圳市南山区南头片区，距离最近的地铁站“同乐南”1.2公里，本次配售房源共199套，其中两房户型161套；三房户型38套，配售均价为46200元/平方米。
深铁熙府，位于南山区蛇口片区，距离地铁12号线“左炮台东”地铁站仅300米。本次配售的房源共2080套，其中，建筑面积约70平方米的两房户型1065套（含64套无障碍住房），建筑面积约90平方米的三房户型1015套，配售均价为59394.52元/平方米。
华发新城华苑位于深圳市宝安区沙井街道展林路与展景路交汇处西南侧，本批次配售住房共2712套，其中两房户型1968套，三房户型744套。配售均价为30482元/平方米。
从认购情况来看，首先开始选房的三个项目热度都很高，认购人数远高于住房供应套数。根据深圳市住建局公布的数据，华发新城华苑资格审核合格的认购申请家庭共9780户，认购数量远高于供应的2712套房，选中的概率约四分之一；
深铁熙府本次供应的住房共2080套，资格审核通过的申购家庭共10686户，选中的概率约五分之一；
安居同乐馨苑项目本次供应住房共199套，终审合格认购申请家庭共11668户，相当于59个家庭中，仅有1家能成功选房。
值得注意的是，与高涨的认购情绪相比，选房结果却不尽如人意，相当于市场价六折的人才房并没有“秒光”。
3月24日，安居同乐馨苑的选房工作已经结束，199套可售人才房全部告罄。值得注意的是，安居同乐馨苑供应的161套两房户型，最后一位选到房的人序列号为458号；38套三房户型，最后一位选房的人选房序列号为139号。也就是说，不少有机会选房的人放弃了选房。按照深圳市住建局公布的数据，该项目两房、三房户型的弃选率（弃选人数/可以选房的人数）分别为65%，80%。
深铁熙府三房户型选房已结束，最终708人选走了155套房，去化率仅15%，弃选率78%。
另外，深铁熙府正在选房，截至3月26日晚间深圳市住建局公布的数据，深铁熙府两房户型选到了4450号，共747套房子被选走，去化率70%，弃选率83%。
不管从什么角度来看，用什么标准去定义，实际上，2023年深圳第一批人才房的销售，可以说是典型的高开低走，销售遇冷。
事情就这么一个事情，数据说话，信息可靠，一目了然。相关这个批次的人才房相关地段和产品信息，本号前几天也有专题文章。这里就不多赘述。
图片来源：头条图库
实际上，2022年深圳首批人才房推出后，弃选率也很高，去化情况也不理想。
有数据显示，2022年首批人才房共 4422套房源，终审合格认购申请家庭共 14810 户，中签率不足30%。
但从选房结果来看，最终仅有1930套被选定，去化率约 43.65%。
区位偏远的项目销售更为惨淡，大鹏新区安居君兰湾府项目仅售出23套，去化率约 4.06%。
面对2022年首批人才房整体去化不佳的情况，2023年深圳再次推出人才房时，则降低了“人才标准”，即年龄满30岁周岁的单身人士也有了申请人才房的资格，而此前，单身人士需要满35岁才有资格申请。
这一扩大人才房申请人范围的政策，被市场普遍认为是为了促进人才房去化而做出的调整。
根据最新规定，深圳人才房的申请条件包括深圳市户籍、参加深圳市社保缴纳累计三年、全日制本科、未在深圳购买或者拥有过住房、年龄满30或者35周岁。
人才房产品不敢说是一流，但是在深圳也算是中规中矩，地段也不错，几个主要城区都有，而且实地去看，按周边商品房小区价格打六折，相较而言不能说没有性价比了吧？
如果说个别项目不好卖还好理解，为什么是普遍不好卖？
深圳人才房弃选率为什么那么高？
实际上，这个动向折射出来的，是高度成熟的深圳楼市，对于人才房的态度，以及对楼市的判断逻辑，这里给大家展开分析一下：
第一，就是人才房“锁定十年”的规则，导致了买房群体在掏钱的时刻产生了不确定性干扰：
由于深圳这一批人才房暂还未定性，未来流通的方式和限制条件，大家担心持有时间过长，未来套利空间存在极大的不确定因素，上涨预期影响。
直白一点，就说明即使是人才房，实际上相当一部分意向购买群体，依然是以房产增值为导向选择买房。
快钱赚成习惯了，慢钱，有限制的钱就没有吸引力了，是不是？
第二，即使6折的价格，对于真正的刚需群体来说，还是难以承受。
这其实也和当下中国经济不确定性环境带来的信心和预期偏弱有关系。
6折后的安居同乐馨苑均价依然需要4.6万/平，深铁熙府需要约6万/平。
这个价格，对照普通商品市场，已经是刚需买房的承受底线。
选择人才房的群体，本身又是实实在在的刚需。
这就导致了，普通刚需买不起，但改善、豪宅群体的人并不感冒的尴尬。
买不起倒也不存在，关键不在首付，而是月供压力上面，2023年经济复苏情况如何，大家如人饮水，实际上不用过多展开，在一个缺乏信心和预期共识的环境中，面对大宗消费的谨慎，再正常不过了。
关键是，这种情况并不是深圳才有，实际上全国绝大多数城市都存在这样的情况。
其实这两个原因分析，已经把深圳人才房的遇冷，就能说的明明白白了。
什么地段，产品，资格限制，实际上在深圳人才房问题上面，都借口。
如果说十年前，或者五年前推出人才房，热销是没问题的，但是现在市场形势已经和过去几年不同，购房者普遍对未来的市场不太乐观，在这样的情况下，政策缩短人才房交易时间的限制，或许能促进人才房的销售去化。
深层次的，其实揭示了中国楼市一个最关键的博弈逻辑，那就是房价如果没有共识层面的预期，那么在深圳这样的一线城市，大家为了真正的自住需求，花高价买房子的意愿，并不强烈。
买房不为了增值赚钱，就没有什么动力了，这就是中国楼市最直白的当下逻辑。
来深圳这样的城市买房不为了升值，背负房贷压力和高额首付不为了更高的确定性回报，房子的吸引力一下子就不香了。
就是这么现实。都说深圳供需挤压，有自己房子的人少，是大家缺住的地方吗？
不，其实缺的是买了能够躺赚，大赚特赚，轻松能赚，具有资产属性和金融属性的房产。
深圳（图片来源：头条图库）
当然，有些逻辑说的太直白，或许很多人难以接受，但是真金白银面前，永远都是理性优先，考量优先，提前说清楚，没什么不好意思的，对大家都好。
深圳的楼市，完全可以看作是中国全国楼市的一个观察窗口和风向标，而当下发生在深圳楼市这一幕市场博弈，实际上也预示了其他很多城市未来可能也要去面对的一个趋势。
深圳的人才房和指导价，是政府出招，对市场投机和炒作的遏制和打击，当然也是在深圳，进行房地产新模式的探索和市场化验证第一线。
作为中国改革开放第一线的深圳，其实是用自己的市场和规则，给全国其他城市探路。
对于其他城市而言，当下楼市的僵局其实并不是最重要的，僵局打破，只是时间和成本的问题，只是选择的问题，但是趋势还是不会变的。
接下来，全国其他城市，都需要去面对这么一个核心课题，那就是“如果房子不能涨价，那么存量如何消化，楼市如何盘活”？
更进一步的去看，其实对应政府的更现实一个问题，那就是“土地财政的玩法还能不能玩？”
中国的房地产在过去狂奔了20年，一线城市的房价翻了15-20倍，其他城市少则5倍，多则也有10倍以上，堪称是世界上最好的投资品，以至于到现在很多人还是认为中国的房价会“只涨不跌”。
世界上真有这样的东西吗？或许有，但估计也不可能是房子了，未来的房价即便绝对值不下跌，相对于通货膨胀率来说也会是下跌的。
长期来看，房价走势必然是由人口决定的。
人口总量减少及人口老龄化将不可避免造成住房需求的萎缩，这才是楼市未来发展最大利空因素。
当然，未来房价走势也会因城市而分化，人口聚集的城市房价会保持坚挺，而那些人口净流出的城市未来的房价出现下跌都是很正常的现象。
深圳的房价按住不涨，六折人才房都卖不动了，要论现实和鸡贼，其实全国买房人都差不多。顺带说一句，2023年3月份中下旬，深圳本地的二手房市场也趋于冷淡了。
图片来源：头条图库
逻辑，就是这么一个逻辑，房价没有上涨预期，持有过程延长，六折都卖不动。
其实换一个角度来看，在过去几年的深圳，价格其实一直都不是问题，只要“房价一直涨”的预期存在，二手房房东不要坐地起价，随便跳价，那房子能不能买到，全靠实力去争夺的盛况，大家难道忘记了？
这就是高度市场的现实所在，有预期，千金不贵，没预期，再便宜也无人问津。
在一些城市，房子和楼市，从很早开始，就不是纯粹简单的消费市场和商品价格的概念了。
只不过当下是回归正常的一个过程，很多原本的市场表现，就彻底改变了。
中国楼市深层次的逻辑，就是买涨不买跌，价格无所谓，当没有涨跌的时代到来，那就是真实需求说了算。
深圳的楼市动向，其实也指出了后续中国楼市买房的主线，那就是需求为王，买方市场，房产的资产和盈利属性减弱，房子回归耐用品属性商品。
一句话收个尾：如果未来还想在房子上赚大钱，建议迟早放弃这个念想。
如果是要在城市立足，或者追求更好的生活品质，才是真正去考虑买房这个动作的真实动力。
以上，就是对2023年深圳人才房市场化销售情况，进行的专题梳理和相关讨论分析内容，和各位读者朋友，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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