自从南京限购之后，商办公寓进入了南京投资客的视野中，一些网友也在网友交流群里问：40年的产权公寓究竟能不能买？公寓市场近期有什么利好政策？
目前，南京市场上在售的公寓有2种，一种是40年产权的商办公寓（包括loft，SOHO，酒店式公寓等），还有一种就是住宅性质的65年产权公寓。那么，这两种公寓究竟哪种更值得投资？
对于40年产权的商办公寓来说，最大的短板在于无法像住宅那样， 可以增加落户积分以及可落个人户口，另外，交易税费上也相对较高。
但是，投资公寓并不是利用杠杆来赚取收益， 而是一种长线投资，通过每个月的租金来赚取收益。
1.不受“限购”政策的限制
目前，南京楼市正在受到“限购”政策的影响， 具体政策如下：
由于南京限购政策只针对新建商品房，而40年产权的公寓不在限购范围之内，只要能凑够首付，贷款也在承受范围内，就可以购买。
2.出租回报率较高
一般来说，公寓的出租对象为城市的高级白领、暂时在城市中出差人员等，这些人的对周边的交通配套等要求较高，付租能力也相对较高。而从南京商办公寓租赁市场来看，一套小公寓的月租金在4000-5000元/平米，超过大部分70年产权的租金。
数据来源：赶集网
3.总价低
目前，南京市场上在售的40年产权公寓面积都比较小，平均在40—70平米左右，均价大约20000元/平米，整套公寓算下来，总价100万左右。
4.已出台相关政策扶持租赁市场
2016年6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展 住房租赁市场的若干意见》。第12条提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
另外，在去年2月，南京市政府出台简称“宁17条”。根据意见，商办用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，探索PPP模式，发挥政府资源的示范带动作用，吸引企业和产业进入，形成规模化租赁经营，满足现阶段使用需求。
5.可注册公司
由于40年产权的公寓用地性质为商办，可出租给一些小公司用来做注册办公之用，也适用于大公司将几个小业主的小单位合并起来租。而在一些有扶持创业政策的区域，公寓单位的注册地址都成为炒卖的对象。
判断40年产权的公寓项目的投资属性，关键还要从地段、物业、回报比等多个方面考量。
1、地段：有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近公交站，周边是否有便利店、超市、丰富的饭店和商场等。
2、物业：对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢。
3、精装：投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。
4、户型：首选小户型。户型越大，则总价高，投资成本越高，出租越不易，单位租金也很难提的上去。
5、回报比：算总价，算首付，算月供，算租金，回报率越高，投资价值越大。
目前，南京100万以内的商办公寓项目比较多，但是，符合以上考量标准的主要集中在南部新城、软件谷、九龙湖、迈皋桥板块。
雨花客厅
板块：软件谷
优势：周边华为、中兴等高收入白领聚集、天隆寺地铁站地铁上盖物业、自带大型商业配套
价格：均价20000元/平米左右
动态：公寓目前还有45套在售 ,朝南65还有1套，东西47还有44套，37的折后总价在71万左右 65的折后在158万左右 47的折后在95万左右 。
复地宴南都
板块：南部新城
优势：4.8米挑高、自带大型商业、靠近卡子门地铁站、南部新城板块
价格：20000-21000元/平米
动态：在售10套左右SOHO,面积39.49.69平米，精装交付
绿地云尚
区域：南部新城
优势：南站CBD中心、品牌开发商、三条地铁换乘
价格：待定
动态：预计加推40年产权的一栋酒店式公寓，400套左右，主力户型就是43平米，现在开始认筹，认筹金1万
证大喜马拉雅
区域：南部新城
优势：南站CBD中心、三地铁换乘、自持13万方商业
价格：均价20000元/平米
动态：证大喜玛拉雅中心在售公寓、写字楼和商铺，精装公寓面积50—84平米。写字楼主力面积100平米，均价20000元/平米。商铺面积50-80平米，一层均价50000-70000元/平米，二层均价30000-40000元/平米。
电建海赋尚城
区域：迈皋桥
优势：双地铁交汇、规划了105万方商业、4.8米挑高公寓
价格：均价20000—25800元/平米
动态：已经开过盘，目前B-01幢 A-04幢还剩100套左右房源，面积段86、106三房，公寓已加推 面积37-60平米。
选择二：65年产权的住宅性质公寓
除了40年产权商办公寓，南京市场上还有一种65年产权的公寓。而由于是住宅性质，加上面积较小，在南京市场上具有独特的优势。
1.可以作为个人户口的落户地址
根据南京的积分落户政策，不管在南京哪个行政区范围内买一套住宅，在申请积分落户时可以落个人户口，否则只能落集体户口。另外，购买住宅每满1平米积1分，最高不超过100分，购买65年产权公寓后，可以作为加分项。
2.面积小，适合年轻人首次置业
根据南京新房线的统计，在目前南京在售的17个单价在20000元/以下的项目中，最低还有112万元即可买到的85平米在售房源，并且位于南京远郊。
而如果选择65年产权公寓，最低面积只有37平米， 均价在29000元/平米，总价也可控制在百万以内，并且位置、配套也相对较好，可作为刚需的过渡性置业产品。
3.出租、转手都比较有市场
在出租的优势上，65年产权公寓可以和商办公寓相媲美。而由于65年产权公寓为住宅性质，在转手时，税费的计算按照住宅来算，比转手商办公寓要低很多。
目前，南京在售的65年产权公寓大多集中在鼓楼滨江，区域内的深业滨江半岛一期推出65年产权精装酒店式公寓，现已经全部售罄。另外，位于新街口的凯润金城的65年产权公寓还有少量房源在售。目前，鼓楼滨江板块内的证大大拇指广场现在售的65年精装公寓，均价29000元/平米。
证大大拇指广场沙盘
项目最小户型37米，最大户型91平米，这个户型面积和价格区间和区域内的深业滨江半岛、龙湖春江紫宸都有所差距，总价在主城区算是较低的，适合刚需。
因此， 对于手头有闲钱，同时也苦于限购政策的人来说，可以选择一套商办公寓进行长线投资。而对于一些希望百万置业，并且不想去远郊，追求生活配套和想在南京落户的刚需来说，65年产权公寓也是可以考虑的。
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（文章来源：南京新房线）
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