十年，一个轮回。
2009至2019年，是经济增速换挡的十年，也是恩平房价增长速度最快的10年。
过去10年，恩平商品房价格从2009年的2200元/㎡，增长到了2019年的5800元/㎡，房价以每天1元的增速，较10年前大涨160%。
这是什么概念？举个简单的例子：2009年，一套100平米的房子总房款22万；2019年，同样100平米的房子总房款却要58万了。
十年间，机会无数，有人及时抓住，走上人生巅峰，有人悔不当初，在锦江河边跺脚。
2009年，在恩平中心城区，锦城御苑、锦绣香江、中澳豪庭、锦绣嘉园、碧桂园等大型楼盘拔地而起。
这一年，全市商品房销售面积23.99万平方米，同比增长162%，销售总额5.43亿元，同比增长217%，折合均价2263元/平方米。
2009年是恩平楼市十分关键的一年，商品房销售面积和销售金额均有了大幅度的增长，恩平房地产逐渐进入一个新时代，由步梯商品房向电梯洋房迈进，高层洋房和联排别墅开始出现在锦江河畔和鳌峰山脚。
当时比较火的楼盘当属碧桂园和中澳豪庭，翻看中澳豪庭的宣传海报，就不乏“富人区中央、豪门新生活、慧眼抢占绝版”等能吹上天的词语。
▲中澳豪庭
在恩平论坛，有网友这样讲述：“恩平的楼价要从恩平第一个真正意义的楼盘中澳豪庭说起，那时是07还是08年左右，楼价好像还是2000左右的，那时去朋友家就一个羡慕啊，那个江景，那个装修，连发梦都想拥有一套这样的房子。”
2010年，恩平启动锦江新城商贸区建设，开始筹划引资建设地标式星级酒店和大型购物中心。
▲锦江国际新城卫星图
这一年，星河湾畔、金湖城、鳌峰御苑、锦江花城等一批商住小区陆续上市，在旧城区开发的景逸名庭、鳌峰名苑、金汇豪庭、西门商业步行街、飞马广场商住区等项目也已建成。
这一年，恩平还举办了房地产业发展座谈会，有20家房地产企业老板与会商讨恩平房地产的发展大计。
全年商品房销售面积30.73万平方米，销售总额9.1亿元，折合均价2961元/平方米，同比增长31%，一年时间，房价涨了3成。
2011年，是“十二五”规划的开局之年，恩平保持经济平稳较快发展，全市完成生产总值110.42亿元，比2010年增长13.9%。
这一年，恩平启动了五大“三旧”改造工程，其中包括旧电影院改造、原平石街道办驻地改造和青云砖厂改造，规划在2011-2013年完成。
同年11月，邻近大松岭，占地面积近400亩，总投资约20亿元的汇银·江南富湾项目奠基；恩城小岛首个电梯洋房小区——花城又一村开盘销售，均价3300元/平方米左右。
▲汇银江南富湾
2011年，全市商品住宅销售均价为3470元/平方米，房价涨17%。虽然这一年全市在岗职工年平均工资收入25780元，比上年增加5147元，但看跌房价的人越来越多。
2012年，恩平“城市经济”显成效，益华百货、逸豪酒店相继签约锦江国际新城，首期高层洋房“锦峰汇”开盘销售，创下8天售出280多套的销售记录。
这一年，恩平旅游经济也取得重大突破，成功引进恒大地产开发集旅游、运动、会议、休闲娱乐，商住一体的恒大泉都项目，首一期项目基本完成，并成功开盘销售。
老城区的“三旧”改造也有起色，闲置多年的原平石镇府地块改造工程开始动工，广平化工厂改造项目顺利摘牌（御景湾）。
这一年，全市商品住宅成交4626套，销售均价为3750元/平方米，房价继续涨。
2013年，锦江国际新城、侨星国际大厦、国扬山语雅景、金沙时代广场、御景湾、阳光新城等项目仍在马不停蹄推进，房地产持续兴旺，带旺了建筑业和第三产业，城市经济继续保持发展。
这一年，恩平加强了交通设施和城市建设，省道S369圣堂至锦江温泉以及大槐至那吉X535线改建工程顺利竣工；启动南华街、南堤中路改造工程，完成锦江国际新城南堤东路、水厂至实验中学等城市道路建设。同时，加快建设锦江湿地公园，推进鳌峰公园升级改造，锦江大桥亦已顺利通车。
▲侨星国际建设现场 冯兆根摄
但问题来了，这一年，全市商品房新开工面积160万平方米，投资额34亿元，一年的施工面积接近前三年的总和，步子迈大了，总会扯到蛋的。
2013年，全市商品房成交均价3768元/平方米，虽与去年基本持平。但销售面积和销售金额均有不同程度的下跌，拐点乍现，泡沫冒头。
一部分小型房企资金链面临断裂的危机，在恩城河南一楼盘，有工人以极端的方式向开发商讨要自己的血汗钱。
2014年-2015年，是恩平楼市近十年来最为艰难的两年。有些开发商已经熬不住了，当时，明珠花园和国扬接连发生的事，应该很多人都还有印象。
近五六年才真正起步的恩平房地产业，在各种调控和利好政策的背景下，已有在建楼盘约40个，呈现出建销两旺的良好局面。
究其原因，一个重要因素就是大批海外华侨回乡置业，说白了就是恩平的委内瑞拉华侨在买买买！
当年，恩平旅委华侨通过“速汇金”汇回恩平的个人外汇总额一度超过4亿美元，业务量达到亚洲第二、全国第一。
可以说，委内瑞拉国内政局和汇率稳定程度左右着恩平房地产业的脚步，但好景不长，几年间，委内瑞拉国内局势风云突变，货币大幅贬值。
到了这两年，漂泊在异乡的恩平人，不再考虑是买房子或者自己盖房子，而是在思考撤离回国还是留守异乡。
那两年的恩平楼市，太难了。
2015年，御锦珑湾开盘前就显得有点信心不足，喊出最高不超3888元/平方米的广告语，为配合营销，开发商主动投入1000多万元，在锦江河边建设滨江公园，与对岸的锦江湿地公园分庭抗礼。
在滨江公园移交仪式上，开发商还请来了香港明星许志安到场演出助兴，当时那阵仗真是人山人海，火爆全城，连锦江大道都实施了临时交通管制。
楼市进入平淡期，开发商唯有靠营销来助攻。正是有了这次成功的市场活动，御锦珑湾一下子家喻户晓，后来销量一路飘红。
同样要靠活动来救市还有锦江国际新城， 其在2015年新春推出的15/16幢一口价优惠活动，3500元/平方米楼层任选，这波操作可谓前无古人后无来者。
这一年，位于中心城区的明珠花园特价3380元/平，骏景花园特价3280元/平，豪宅定位的星河湾畔也推出特价房，3900元/平。
而非中心城区的楼盘，房价更低。凯旋花园特价房卖2500元/平；华侨城卖2750元/平。
可见，2014-2015年的恩平房地产，冇价也冇市，购买欲低，观望者多。大量房源上市，去化速度慢，库存积压严重，截至2015年8月底，恩平已有库存8406套，去库存压力山大。
但是在这两年买房的人，现在都赚到钱了。这一年，恩平住宅成交均价艰难突破“3”字头，上涨至4110元/平方米。同年，鹤山、台山、开平的成交均价均涨至“4字头”。
2016年，恩平继续围绕城市扩容提质，沿锦江河延伸新城区建设，另外，总投资53亿元的10个“三旧”改造项目也渐见成效，侨星国际、鳌峰世纪广场、金沙时代广场等相继开张迎客，麦当劳在恩平的第一家店也来了。
▲金沙时代广场
这一年，“去库存”是恩平房地产的重中之重。为配合市场，房贷利率一降再降，在4.9%基准利率上，有些银行最低甚至给到85折，利率只有4.165%。再对比下如今的普遍上浮20%的房贷利率，与2年前的85折利率相比，上涨幅度高达41%，利息多出一大截。
对刚需购房者来说肯定是利好，购房成本降低，购房流程加快，让许多蠢蠢欲动的刚需纷纷上车，一定程度上加速了楼市去库存进度，还缓解了房企的资金压力，加快回款速度，推动去杠杆进程。
这一年，作为恩平工业园区的生活配套小区的繁星小镇一期工程基本竣工，2栋17层高的商住楼开盘发售；旅游地产发展势头良好，恒大泉都三期高层洋房、别墅开始全面建设。
2016年，恩平全市商品房销售面积57.39万平方米，同比增长96.7%；商品住宅售出3149套，成交均价4024元/平方米。
经历关键的一年，稳住房价的同时，全市商品房库存面积由2015年底118.69万平方米，下降到83万平方米，去库存周期相应降幅64.29%，恩平楼市总算熬过来了！
2017年，总投资约8600万元的恩平大道一期工程正式开通，这段道路的开通，大大改善了恩平市区的交通环境。
▲恩平大道
7月底，恩平旧碧桂园北边五宗地块成功拍卖出让，成交总价约7.6亿元，溢价率最高的一块是43.5%，楼面价1077元/㎡。
这5幅地块都是相邻的，其中有3块是碧桂园集团拿下，另外2块是敏捷地产拿下的。它们分别就是碧桂园·世纪城和敏捷·翡翠华府的项目地块。
这一年，在全国楼市普遍火热的背景下，恩平楼市回暖明星，不但是恩平，根据江门市住建局公布的数据显示，2017年，整个江门地区，楼市几乎全线飘红，无论是成交均价还是成交套数等均较上年上涨。
更关键的是，全年库存量明显下降，从15年高峰时的8000多套，减少到只剩2518套。经过了一波优惠大促销，房子差不多卖完了。
但问题也来了，当大家发现市场上突然没房卖，一下子懵逼了。心理素质差的人开始急了，就连盼着房价大跌的观望侠都坐不住了，害怕一旦继续错过，最后可能连“天地一号”都买不到。
所谓三十年河东三十年河西，这一年恩平房地产市场供需关系明显发生反转，主动权再度回到开发商的手上。
这时候涨价是必然的事。2017年，全市商品房成交均价从1月的3984元，一路攀升，7月涨到4580元，9月是4908元，11月更是突破到5209元。
上面数据反映的是整个恩平地区的成交均价，如果单从中心城区的御景湾、御锦珑湾、锦绣嘉园等热门楼盘来看，你会发现这一年的房价涨得更快。
最终，2017年，全市共成交商品房4243套，成交均价定格在4665元/平方米，同比上涨15.9%。
2018年，恩平楼市在经历了去年的上升期之后，在五一假期前后迎来当年的第一个购房黄金时段。
锦江国际新城、江南富湾、御锦珑湾等本土房企在五一小长假均有新货推出。同时，还有一些新面孔也集中亮相了，包括奥园·御山湖、阳光城·丽景湾、敏捷·翡翠华府等。
这时候的御锦珑湾，每月开盘基本是以秒杀的姿态在抢；锦绣嘉园这时已经进入最后的清盘阶段。锦江国际新城五期·御峰开盘，更是创下了3小时销售3亿元的记录。
这时候，很多刚需买房上车根本就不看规划，不看户型、朝向、小区绿化和物业管理等，只要看到有房卖，摸摸口袋，觉得自己能承受，就下手了。
▲御峰五一开盘现场
恩平的房地产市场已不再仅由旅委华侨来支撑，随着更多的本地刚需家庭以及外地投资客加入“战场”，整个的大格局悄然发生改变。
这一年，恩平越来越多本土房企加建或开发新项目（幸福御城、江南富湾五期、国扬·凯旋华府二期、金湖湾），也接连吸引了奥园、敏捷、阳光城、新城控股、荔园等品牌房企入驻。
值得一说的是，当时新城控股以2.31亿元竞得60亩项目地块，折合楼面价2303元/平方米，消息一出，引起轰动。不仅是房价，地价都比往年涨了不少。
这时候就连在325国道对面开纺织厂的锦兴大哥也心痒了，打算拿出300亩地建个“聚福湾”凑凑热闹，可惜从去年筹划到现在，项目还停留在效果图阶段。同样让人叹息的还有锦江帝景，惊艳一时便销声匿迹，传闻是被某四强房企给收了。
▲原锦江帝景地块
2018年，全市旅游总收入46.7亿元，同比增长20.5%；接待游客705万人次，同比增长12%，旅游产业在拉动恩平经济增长发挥着重要作用。同时旅游地产也有了较快的发展，佳源帝都温泉山庄、海伦堡温泉谷、国瑞温泉花园、融创玖榕台等陆续抢滩登陆恩平。
2018年7月1日，江湛铁路正式通车，恩平结束了无铁路的历史，进入铁路出行的崭新时代！
这一年，高铁新城片区总体控制性详细规划出炉，提出要借助高铁之机将其打造成恩平市的城市CBD，带动商贸、金融发展，并力争在3至5年内使其成为恩平市的城市新中心。
2018年，恩平全市一手住宅共卖出5258套，成交面积达60.48万平方米，成交均价为5509元/平。对于恩平楼市来说，是值得记录的一年，因为供应量、成交量、成交均价，这三项数据均创下近年来新高。
可以看到，从2017年开始，恩平商品房住宅成交均价便呈迅速上涨趋势，2017年以前，恩平房价均价维持在4000元每平左右，2017年上涨到4665元，到了2018年房价首次突破5000元，且在2018年12月以5879元/平的高价创下历年最高记录。
2019年，国家出炉《粤港澳大湾区发展规划纲要》，对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划。
恩平作为大湾区一员，定位“宜居宜业宜游的生态之城”，凭着区位、资源、人文等各方优势，有望成为一块投资热土。
今年4月，高恩高速（高明至恩平）正式通车，这是首条“恩”字号高速公路；6月，恩平新汽车客运站完成供地任务，搬迁工作再次提上日程；7月，恩平飞马大桥开始封闭改建，采用双向六车道设计……城市建设日新月异，未来发展让人期待。
▲恩平新飞马大桥效果图
今年以来，恩平待售一手住宅套数不断刷新高，再次重回到2015年的库存量。另外，6月一手住宅成交均价达到5956元/平，一举打破了2018年12月创下的5879元/平最高记录。
在过去不久的7月，恩平又成交了600套房，成交均价5895元/平方。
需要特别指出的是，7月，整个江门三区四市的一手住宅成交量，除了恩平上涨15.4%，其余地方均有下滑。
2019下半年，恩平楼市会如何表现？请继续留意关注“直播恩平”。
房价的上涨是多种因素综合影响的结果，但究其原因，离不开两个核心：1、经济的发展带来的收入增加；2、城镇化率的提升带来的购买居住人口的增加。
2013至2018五年时间，我们的常住城镇人口从25.25万人增长到了26.37万人，有1.1万人进城。
五年时间，全市GDP从133.25亿元增长到198.33亿元，增长率48.8%；全市在岗职工年平均工资也从33795元增长到60984元，增长率高达80%。
过去10年，城市里的人口多了，市场上钱的数量也多了，城市GDP在增加，人均收入也在增加，整座城市的价值都在往上提升。
过去10年房价的上涨，实质是城市红利的爆发，是经济作用的结果。房价的一涨一跌，牵动着千千万万人的心，但房价的涨跌，真由不得人。
曾经有个便宜的房子摆在面前，你没有珍惜，等错过后才追悔莫及，人间最痛苦的事莫过于此。
可能很多人会说，假如时光倒流十年，我肯定会囤一大堆房子。
但事实是，时光无法倒流，即使你有这个机会，回到当年的你也未必有买房的勇气。
看完了恩平十年房价变迁，你是后悔呢？还是庆幸呢？
下一个10年，恩平又会迎来怎么样的城市红利？欢迎大家留言讨论。
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