这个问题的本质还在于产业，但温州的服务业与同类地级市相比并不弱，只是没有沪杭这些直辖市、省会城市那么庞大、高端。
当前，温州所供应的商办硬件与配套服务，总体上不够高端，难以满足这些服务业及其人才的各方面需求。
市区住宅与写字楼的分散布局。
近年温州商办物业总量大增，却未能给温州带来一座现代化CBD。在楼Sir看来，温州各方面资源普遍缺乏集聚效应，而CBD进展缓慢，只是其中一个很直观的体现，除了城市形象，还体现在白领生活上。
如今工作与生活节奏加快，“996”、“加班狗”层出不穷，对于商务人士与白领阶层来讲，在家时间越来越少，大部分时间都办公室，早餐、中餐、商务活动、下午茶、晚餐、聚会、下半场活动、夜宵等吃喝玩乐往往都以零碎的时间围绕着写字楼周边就近解决。
尚未成型的滨江CBD。
更何况，不少年轻人买房都青睐房价相对亲民、生活尚不便利的新区，但服务业的工作机会却依旧围绕市中心，租房一般也选择公司附近。因此对于年轻人来讲，工作地点周边，越来越成为他们的重要活动区域。
然而，楼Sir听到多位在温工作的90后，对工作地点的周边生活表达了不满，认为无法就近满足吃喝玩乐需求，要么大老远坐车去万象城，或者退而求其次勉强选择大南商圈。
那么在温州，虽说现代化CBD尚未成型，但商务楼相对集聚的地方，到底给这些白领阶层带来的是怎样的生活？楼Sir挑了几个地方，看看这些商务楼群周边商业环境，是怎样的。
如果说温州完全没有适合白领生活的地方，那是言过其实的，如果要挑一个最典型的地方，楼Sir认为是时代商圈。
时代广场、财富中心两栋写字楼底下均有小型商场，一度汇集了奢侈品、轻奢品牌。如今，这两家商场慢慢走向平民化，更多地引进适合年轻人的品牌。
时代商圈。来源：百度全景
此前，温州第一家星巴克、COSTA、屈臣氏、MUJI、H&M，均诞生于此。最近，像喜茶、奈雪の茶等年轻人喜欢的网红品牌，也齐聚这里。即便是背后的小巷，也能品尝到各地、各国美食。
这些品牌选择时代商圈，看中这里本身年轻人多。作为曾经的“温州金融街”，车站大道两侧商务楼林立，办公不够用还拿住宅来凑，迄今仍有一定规模的白领群体。
时代广场网红店开业，引发大量年轻人排队。来源：温州商报
然而，时代广场、财富中心都还停留在百货模式，与商业综合体均存在极大的差距，周边无扩张余地，而且旧了。
或许十年前这里代表温州的高端商务与年轻群体，那么十年后还是这里，就说明近十年温州的CBD与现代化商圈建设严重不足。
当类似的地方还有新城大道，这些商务楼与时代商圈同样老旧，而周边商业就连时代广场、财富中心这种百货模式的小型商业设施都没有，仅有规模小、硬件差的东瓯智库底商，无法满足白领群体的需求。
如果说车站大道、新城大道的商务楼旧了，那么近十年来，温州的新建商务楼，又分布在哪里？
楼Sir认为，世贸中心、置信中心等地标建筑，以及工会大厦、鹿港大厦、新世纪商务楼等双子楼建筑，以及同人恒玖大厦、深蓝国际、电信大楼组成的小规模商务集群，具有一定代表性。
这体现了近十年温州商办物业建设的分散，反而不像本世纪初沿车站大道、新城大道集中布局。
被住宅包围的世贸中心。来源：百度全景
世贸中心、置信中心均为超高层建筑，商办物业体量较大，且有一定影响力。根据规划，两座地标均有一定体量底商，其硬件设施要领先于时代广场、财富中心，有形成商业综合体的先天条件。
然而，世贸中心除银泰百货外，其他商业部分进展缓慢，银泰二期当前未见进展，置信中心商业受产权分割出售，难以统一招商、管理，最终在业主联合引进了海鲜排挡。
这两栋地标被住宅包围，也严重影响着年轻人群体的扩大。周边大南商圈、南塘街也并非现代化商圈，难以引进太多连锁、网红品牌。
被安置房包围的工会大厦。来源：百度全景
至于工会大厦、鹿港大厦两个位于老城区的双子商务楼，被老旧小区、安置房包围，周边商业形态偏老龄化，鹿港大厦附近的欧洲城也需步行十多分钟。相比较而言，新世纪商务楼旁在建的吾悦广场，令这群白领很期待。
同人恒玖大厦、深蓝国际、电信大楼组成的小规模商务集群，周边则更缺商业，以至于每天中午楼下仅有的几家餐厅都要排长队。不过，它们中间在建的那栋商务楼，则布局了一些商业设施。
前面点名的商务楼还都位于核心城区，事实上，近年温州新增的商务楼，还有很多都位于城市周边的新开发区域。
最典型的要数瓯海中心区的瓯海新城商务区，在很多人看来，它撑起了温州南站前往市中心的门户形象，也是当前温州城市界面最好的地方。不过在一片全新的城区突然崛起一座商务区，短期内难繁华。
左侧为瓯海新城商务区。来源：瓯海发布
当前，瓯海新城商务区底下尚无商业配套进驻，再加上与大西洋银泰百货被住宅区隔开，从而仅有现代化的外表，尚无法提供现代化的生活方式与商务氛围。当然，瓯海中心区整体崛起很快，再加上瓯海新城商务区的规模与集聚效应，今后长期看好。
相比较而言，类似浙南·云谷这样周边开发进展缓慢、尚且比较荒凉的孤立商务楼，尚且不说周边能否有现代化的吃喝玩乐，就连最基础、最刚需的商业都没有，毫无生活可言，仍需等待浙南科技城的全面崛起。
浙南·云谷。来源：温州日报
像这些孤零零屹立于郊外的商务楼，其入驻企业招人非常困难，最终很多企业还是选择搬回核心城区，宁可成本高一些。
在温州还有一个典型的情况，即产经一体，如滨海、瓯江口等地的工业区里，其企业总部位于生产园区之中，白领与蓝领在一个园区内办公。这里的白领，一般都选择晚上回核心城区生活。
总体来看，这十年温州城市建设明显加速、发生巨变，却未能改变、提升温州年轻人的生活圈。
指望温州在产业层次方面比肩直辖市、省会城市很有难度，但是以温州人的见识、视野与消费水平，在商业、生活层面与直辖市、省会城市缩小差距，难度就小很多。对于郊县、周边城市来讲，在商业方面的提升，会带来更直观的大都市感受与城市首位度。
更何况，温州并非完全没有高端产业，但如果温州的生活不够都市化，难以满足高端人才的需求，那么这些高端产业难招到人才，也很容易流失。如今不仅仅是人跟着产业走，产业同样会跟着人走，更青睐于落户年轻人多的地方。
中央绿轴区域新建写字楼，底下带小型商业。
如今的90后、00后的成长环境普遍较好，甚至娇生惯养，也见过世面、思维活跃。在60后、70后看来尚可的事物，在90后、00后眼中已是落后、陈旧的。
城市走向未来，不能仍用60后、70后的思维去看待，更应该走近年轻人，了解他们的需求。
对于商业布局来讲，周边的消费群体非常重要，否则哪怕引进了高层次的投资商、运营商，同样出现招商品牌降格现象。
因此，将全城的优质商务资源集中布局，打造一座CBD，即意味着将年轻人、白领阶层大量聚集，在集聚效应下创造良好的现代化商圈基础。
不要担心过量，而是要敢于用新事物取代旧事物，只要旧事物降低价格，自然能吸引一些需要低成本商务环境的初创公司，这也能增强城市活力。
以温州作为地级市的城市能级，不指望商务楼遍地开花，而需要集中精力打造一座真正强有力的CBD，并同步形成现代化商圈。
尚未成型的滨江CBD。
如今在滨江CBD、中央绿轴等地，已开始集中布局商务楼与商业综合体，通过综合开发、高标准要求聚集各类业态，实现城市功能的完善与提升。
即便是如今规模有限、缺乏商业的滨江CBD建成部分，早晚高峰也能看到大量年轻人、白领出入。可以想象，今后滨江CBD整体建成，对温州年轻人、白领阶层的生活，会带来极大的改变。
因此，对于温州来讲，接下来不需要遍地开花的商务楼、商业综合体，而是要在核心城区形成集聚，打造真正意义上的CBD与现代化商圈，以规模优势与同台竞争，为温州年轻人与白领阶层提供更精彩的生活。
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