以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队
武汉是近两年以来，全球关注最多的城市，没有之一。
俗话说，欲戴王冠，必承其重，没有大落，哪会有大起，武汉这两年的经历，仿佛还映在眼帘，武汉这两年循序向好的变化，也同样被世人所看到。
最近许多圈内的朋友，会经常聊到一个话题，武汉会不会凤凰涅盘，浴火重生
如果选武汉，是否还有机会，该选择哪个版块？该选择哪种产品？
01
国家统计局日前公布一季度经济数据，今年1-3月份，全国商品房销售额38378亿元，销售面积36007万平方米。
用38378亿，除以36007万平方米，得到的是全国新房平均销售价格：10658元。
70个大中城市的具体涨幅：
数据来源：国家统计局
四大一线城市同比涨幅在3.4%-8.6%，武汉同比去年涨幅在5.5%，涨幅居于中位数。
2015年~2020年各大城市的涨幅情况，根据国家统计相关数据，武汉涨幅161.6%，位列全国第2，仅次于西安。
数据来源：国家统计局
具体到武汉的各大版块的涨幅，可能会有所差别，其中东湖高新区的涨幅为103.37%。（以下正文中东湖高新区会光谷代替）
特别说明：中指给到的数据算出的加权涨幅比例与国家统计局有所出入，可能统计方式有所差异，但城市与城市间，版块与版块间对比的可参照性还是没问题的。
数据来源于中国指数研究院
光谷近5年的涨幅达到103.37%，平均每年涨幅约20.66%，那未来的5年，光谷仍会有103.37%的高速增长吗？
2020年光谷均价18340元，如果涨幅103.37%，那均价将变成37298元/平米。
5年之后，你觉得光谷的均价会到多少？
02
接下来先聊一下光谷所在的版块。
光谷是一个功能版块的称呼，位于武汉东南部，行政上是东湖高新区。
光谷于1988年创建成立，1991年被国务院批准为首批国家高新区，2001年被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉·中国光谷”。
东湖高新区规划面积518平方公里，下辖八个街道、八大产业园区，集聚了42所高等院校、56个国家及省部级科研院所、73名两院院士、20多万专业技术人员和近100万在校大学生。（武汉总的在校大学生人数约130万，绝大多数位于光谷）
光谷版块很大，包括光谷核心区、光谷中心城、花山生态新城。（光谷中心城还经常会被分为光谷中心城核心区和光谷未来科技城）。
光谷核心区，指当你进入到光谷转盘的时候，就代表正式进入了光谷核心区，主要包括东西走向的珞瑜东路，南北走向的民族大道，关山大道、光谷大道。
区域里拥有华中科技大学，中南民族大学，中国地质大学（武汉）等等高校、囊括了光谷软件园、光谷金融港等高新产业园。
光谷中心城核心区，东西向从光谷三路延伸到光谷八路，南北向横跨九峰一路直至高新二路，以东湖高新管委会所在地，向周边辐射扩散，区域整体规划由美国SOM公司进行规划，非常具有前瞻性，其中光谷五路将建设成世界上规模最大的地下空间走廊。
目前区域内拥有光谷生物城、光谷金融中心、光谷科技大厦等大量的总部资源配套。
光谷未来城则是光谷中心城继续往东的延伸，从光谷八路，直到未来三路，版块内拥有华为武汉研发中心，华星光电子，国家存储器基地，规划超200万方的硅谷小镇等等。
区域内通过已经开通的地铁11号，将光谷未来城与光谷中心城以及光谷核心区的连接更加紧密。
花山生态新城位于大光谷版块的东北边，以绿色生态宜居闻名，区域内拥有60%的绿化率，以及风景宜人的严西湖和严东湖。
10年以陆续开发的光谷软件新城，目前已经拥有100多家全球知名软件企业和近2万名的高精尖人员入驻，近几年来承接了大量的光谷核心区外溢人员。
03
光谷版图规划宏大、交通便捷、高校云集、产业聚集，受到政府无数的青睐。
成立于1988的光谷，至今33年，目前已成为全球最大的光纤光缆研制基地、全国最大的光器件研发生产基地、国内最大的激光产业基地。
光谷光纤光缆占全国市场66%、国际市场25%，销量世界第一，培育出中国信科、长飞光纤、华工科技、华工激光等全球知名的行业领军企业。
90年代的光谷转盘
2020年底光谷转盘的夜景
33岁，“成年人”的光谷给自己设定了更加长远的目标。
2020年7月30日，武汉东湖高新区正式发布《光谷科技创新大走廊核心承载区总体发展规划》，为光谷未来30年创新发展制定蓝图，并以大走廊为纽带，拉动“武鄂黄黄”协同发展的湖北全域创新格局。
2021年2月4日，《光谷科技创新大走廊发展战略规划（2021-2035年）》经湖北省人民政府批准实施。
2021年2月18日下午，湖北省科技创新大会召开，湖北省委书记应勇宣布光谷科技创新大走廊，正式启动建设！
光谷科创大走廊核心承载区将借鉴美国硅谷、波士顿等全球知名创新廊带建设经验，搭建全新的“1133”创新空间布局：
“1条创新主轴”即高新大道，“1个核心创新源”为光谷科学岛，“3大创新节点”分别为光谷生物城、光谷中心城和武汉未来科技城，“3条千亿大道”分别为关山大道、光谷五路和左岭大道。
总规划面积16.8平方公里的光谷科学岛，被视为整条大走廊的“皇冠之珠”。
该岛主要布局各类重大科技基础设施，引进各类国际化高端科研平台和研究型大学，同时加大新型基础设施建设，以及新经济应用场景的构建。
它的使命，是强化基础研究，在基础技术、通用技术、非对称技术、前沿技术研发上，培育一批引领世界的变革式创新成果。
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规划很宏伟，但还是要看最终的执行落地。
2018年7月31日，工智能独角兽企业旷视科技的人工智能工程院和华中总部正式在东湖高新区未来科技城开业。
这也是人工智能领域首个在光谷布局的独角兽企业，将在汉建超过200人的研发团队。
2019年12月18日，小米华中区域总部正式开园，截至到目前，员工人数从最初的20多人，快速增长到现在的2000多人，其中大部分都是在武汉本地招聘的研发工程师。
同时，小米的人工智能、大数据、云平台、IoT、信息技术、新零售等核心业务，金山多个业务也都已经落地武汉总部。
2020年6月20日，国家存储器基地项目二期在武汉东湖高新区开工。
2020年7月，武汉华星光电第6代柔性AMOLED显示面板项目（t4项目）将陆续迎来相关设备，加快设备搬入和产线调试工作。
TCL创始人、董事长李东生宣布，已对该项目第二阶段和第三阶段产线建设追加投资，将350亿元投资增至385亿元。
待全部产线调试完成，年产值预计可达300亿元。
2021年2月份，武汉光谷一季度重大项目开工仪式上，猿辅导第二总部，即猿辅导武汉科技园项目正式开工建设。
项目总投资约18万，预计承载员工20000人。武汉总部建成后，将成为猿辅导集团面积最大、员工数量最多的办公园区，将成为猿辅导集团“第二总部”。
2021年2月23日，沿光谷科技创新大走廊高新大道一路向东，规划中的光谷科学岛，正陆续启动重大项目建设，武汉人工智能计算中心是其中之一。
截至到2021年3月24日，武汉东湖高新区发布相关数据显示，2020年，光谷净增高新技术企业830家，高新企业数量首次突破3000大关，达3148家，占武汉半壁江山、全省30%以上，2025年年底，高新企业数量目标值10000家。
高新企业的不断入驻，才会吸引更多的高科技人才流入。
每年平均以新增1000家企业作为计算，每家企业，3年时间人员规模达到300人左右，则3年时间将新增30万人，每年新增约10万人。
这可能是每年光谷新增人数的一个保守数据。
05
那最近几年东湖高新区，每年到底有多少人选择在这里落户？
武汉大学官网显示，2016-2018年大学生毕业区域选择比例分布：
湖北从2016年毕业生最热门选择区域，到2018年不升反降，排到了第2名。
长江日报消息：2019年，武汉大学共有本科毕业生6620人，流向中湖北就业的占26.08%，位列第一，其次是广东25.06%，上海7.51%。
相比于2018年的24.14%，2019年武汉大学本科毕业生留在湖北就业比例增加明显，首次超过广东。
而在研究生方面，湖北(30.95%)继续领先广东(21.44%)排在第一位。
华中科技大学2018-2020年毕业生区域选择分布：
华中科技大学2020年首选湖北的本科毕业生占比33.91%，比2019年大幅提升6.89个百分点，首次超过广东位居首位。
留鄂的2976人中，2727人留汉。
武汉市人民政府自2017年启动“百万大学生留汉就业创业工程”以来，三年时间留汉大学生109.5万人，相当于自2017年-2019年平均每年留汉31.17万人。
长江日报消息，2020年武汉新增留汉大学生30.2万人，大学生留汉就业创业态势保持总体稳定。
这其中，研究生占7.91%，本科生占54.77%；留汉大学生中，新迁入武汉户籍的近14万人。
从上述数据，可以有一些基本的判断。
从2018年开始，以武大、华科为首的学校，从大学生就业区域来看，湖北逐渐成为毕业生最受热门的选择区域，广东排名第二。
留汉的毕业生当中，本科生占比最大，研究生占比较少，但在研究生的区域选择当中，湖北可能也是最优选择。
近几年来，留汉大学生的整体水平相比之前有更大的提高，更多倾向于本科生和研究生。
有个数据，我们要解释一下，武汉每年30万以上的留汉大学生，但新签入武汉户籍只有14万人，难道另外16万人没有落户？
其实不是这样，因为武汉目前很多高校，在发放通知书的时候，会建议不少学生在开学的第一学期，把户口迁移到武汉，因此很多毕业生在留汉的时候，已经就是武汉户籍。
因此留汉大学生中，新迁入的比例不到50%，但实际上，这留汉的30万+大学生，基本上都会是武汉户籍。
从目前武汉绝大多数高校的区域来判断，如果这30万+的留汉学生，从上大学开始就把户口迁入到武汉的话，那30万+当中，至少会有60%的户口是落在光谷
那这样推算，每年约有18万左右的大学生落户在东湖高新，如果再算上一个折扣的话，每年10万人落户到光谷算是比较正常的数字。
06
随着近几年光谷的高速发展，光谷核心区的发展已经进入到成熟期，片区内主要是二手房，新盘非常少，仅有的少数几个新盘则是供不应求。
而光谷中心城的住宅用地占比较低，新增住宅供应则一直处于断断续续。
光谷中心城的住宅，尤其是沿高新大道分布的供应非常少，多半在于光谷中心城的南部和东部，除掉已经开发的住宅部分，剩余也不是很充足。
2021年3月31日，武汉市国土资源与规划局公布2021年的土地供应量。
从表中可以看出7个中心城区包含江汉区、江岸区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区总供应套数约5.3万套，平均到每个区域仅8000套。
从2020年全年成交数据来看，东湖高新区去年成交16647套，全市销量第二的区域，套均面积达到了121.1平米，比我们计算的平均套均面积还多了7.3平。
东湖高新区未来1-2年依旧会供不应求。
07
就在前几天，位于东湖高新区光谷四路与高新二路交叉口的正荣恒瑞御峯拿到了预售证，备案价24894元/平米（含3500元/平米），实际销售价预计在23600左右。（首次开盘95折）
四年前，这个项目附近的绿地国际理想城，以12000元/平米左右的价格清盘，可以理解为四年的时间里，同样的地段，价格涨幅近100%。
同样位于高科园二路的光谷南山府，成交价23500元/平米，而此项目2020年年底首次开盘的实际成交价约19500-20000元/平米
仅过去半年时间，目前这个项目严重的供不应求，5月份仅剩下最后一栋高层和部分叠拼别墅。
最近跟光谷中心城的业内同行聊天，光谷中心城今年年底预计到28000元/平米，我表示有点难以置信，他说让我们年底再看！
光谷南山府5月开盘最后一栋高层，据说价格要到24500元/平米左右，而且还一房难求。
五年后，不知道光谷的房价会到什么程度，但现实就是现实，要知道，现在光谷核心区，关山大道版块的二手房价格，已经有部分超过30000元/平。
数据自源于贝壳
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