我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐您好。最近下定一套汉口中心二手老房，用于投资。手中有子弹45万。在操作过程中有些疑虑，还请房姐给与指点。1.房子状况: 吉庆家园 低楼层电梯房 一环边上 18年房龄128平方，买入价:1.67，市场价1.8。租金可以到2500左右。是否适合投资？有无涨幅？若无涨幅，可否用于抵押做融资？2.之前对接银行的人打包票:高评到2.0没问题，现在开始走流程，正常评估是1.8。请问房姐有没有专业人士可以推荐给我。3.最后确认:吉庆家园这套房子值得入手吗？若是房姐，入手后怎么运营这套房子达到利益最大化。（武汉有2套全款房，自己也可以做sfsd）感谢 房姐
回答：你好，吉庆家园区域属于核心位置的老破大，单价1.67低于市场价，但是因为房龄老，小区仅3栋，成交量太小，小区自身没有能力拉动房价。只能依靠区域的整体抬升。内环核心区的房子，如果没有学区优势，未来升值潜力很一般。武汉跟一线城市不一样，上车门槛低，老破大接盘侠人群相对少一些。
武汉板块轮动顺序:
重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。
老破大和老破小属于房产生物链的最底端。
如果是我，这套房子真笋的前提下，我可能会全款把价格砍到1.6以内，配合操作凤变冰+ABC直接出手，不会考虑长持。已经入手了，就从抵押和提高租金2当面入手。房子重新收拾下，做民宿或者分割出租。
提问：亲爱的房姐，gpgd是不是很不容易审核通过
回答：你好，是否能高评得看具体房源。不是所有房子都能高评的。基本都评估不足，链家给出的统一话术培训是上限85-90成。正常情况下，首先你要选择不溢价的标的，不要有学区，自住等条条框框，这些都是最容易产生溢价的「商品」
选筹选到比市场价更便宜的房源，这是弥补评估不足第一步。准备好贷款流水，补足自身条件，是第二步。做好评估渠道，在有限范围正常取到最高值，是第三步，以上属于正常范围。纯硬拉的渠道，属于casebycase，单独来算。
提问：房姐，您说随时间，同区域同房龄不管开盘价如何房价趋同，但是我看北京很多小区并不是如此啊，比如芍药居一带，很多老小区可能差价还在10%~20%，是不是我忽略了其他因素，比如学区或者其他什么。这个模型能套用武汉么？
回答：一线城市跟二线城市的价格体系完全不同，不能套用模版。在北京经常能看到一些板块或者板块内部出现反常的价格，呈现出一种价格混乱的现象，但仔细思考，还是可以总结出原因的。
北京的价格错位，通常有这样几个因素导致：
1.学区因素
这一点大家的都明白，如果没有了学区，东西城老破小就是6万不到的水平，太阳公元就会向土星园看齐。
2.新房癌因素
中国是一个新房癌十分严重的社会，即使房价贵如香港，也有无数的人买新房；对于北京来说，老公房一类产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，宁愿花5万买5环外新盘/次新小两房，不愿意花5万买3环老破小三居，大量的需求和供应的稀缺推高了新房和次新的价格，很多次新房在最近5年的价格表现十分突出，直到溢价。
3.对比因素
一个地段内部如果有充足的购买力人群，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会产生产品的对比效应，譬如十里河的山水文园，完美对应了附近有点小钱却在附近无好房可买的小老板，山水文园的填补了市场的紧缺，实现了精准的产品的溢价；对比因素并不局限于一个板块内，本质逻辑是产品与人群的精准匹配，比如泛海，比如上地学区房。
4.土豪因素
土豪的因素和对比因素有些类似，区别是土豪的消费喜好占绝对主导，哪里有土豪看上的产品，哪里就会疯长一波，如果哪天土豪口味变了，也可能就此长期横盘。
提问：我是武汉集体户口，上学那会办的，一直放人才市场，想买房落户，房子面积有要求吗？必须大于100平？谢谢
回答：武汉集体户口可以买房，没有面积限制。
提问：房姐好！不懂怎么才能办抵押？我看到房姐一篇文章里面讲的，抵押也得有正规理由，那么房姐提的抵押买房再抵押再买房，重复无数次是怎么做到的？
回答：无数次是说的在重庆这种不限购，不限抵押贷的城市才能操作，武汉做不了无数次，需要房票。
提问：房姐：你好，农村户口，之前也没在别地方购置过房产，现在想买汉口的房子，需要什么条件，有没有什么限制，听说在武汉买房之前，要提前交武汉社保几年，有没有这个要求，能解决吗
回答：你好，武汉破限购目前有7种方式，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好！光谷东的碧桂园的两个盘，云境，云玺要开盘了，对碧桂园的质量心有余悸，因为这几年这家的质量在全国投斥太多。你的信息多，想听听你的建议。
回答：碧桂园弊，贵，远
碧桂园的高周转开发，之前的碧桂园事件也给他们敲响了警钟。前段时间去参加了碧桂园的媒体发布会，参加了他们在其他地区的新科技项目，同行都给予了很高的评价。
现在中国的这些开发商，除了中建的品质好一点之外，其他的开发商都是大同小异，不用太担心。
提问：房姐姐你好，想请教一下您觉得武汉19年三环内房价会大涨吗？还是会保持平衡?
回答：大趋势是涨，不预测具体涨幅，武汉是4-5年一个波段
提问：12年前我也炒股票，也买股票型基金，60万本金赚了40万，在6000点逃顶成功，2007年由于单身，考虑到未来结婚要用房子，买了套190万的房子，花了60万首付。然后股票市场下跌，我亢奋中5000点抄底，结果剩下的40万元亏损了50%。我发现我很难从股票市场上面赚钱，而且股票市场波动，对我的情绪影响很大，我的心情会随股票的上涨和下跌而亢奋和低落。股票不适合我。我发誓终生不买入中国A股，有闲钱了买信托或买入上海市的房子。我现在有套60平方米的内环房子，有钱了，置换成100多平方米的房子。这个终生不买入股票的策略是否正确？是否有利于我稳定的情绪，和个人财富积累增长？谢谢老师！万分感谢！
回答：炒股，3200点以上很难赚钱，如果赚钱也是概率事件，90%以上的都是亏损。至于你是不是那10%，仅凭信心是不够的。
但是反过来说，2700点以下就是安全的，90%的概率是赚钱的。问题是，真的2700了，你会等2400；真的2400了，却又提心吊胆的认为1800。
战胜不了人性，还是老老实实的买房吧。
一个人没法仅仅通过“不做什么”而获得财富升值、阶层进阶。买不买股票并不那么重要，重点是要“做对了什么”。
2012年就有100万现金，那个时候就简单点买个300万的房子，现在净资产估计也要超过500万了。
提问：房姐你好，请问一下汉阳滨江的万福国际广场这个盘投资怎么样，多谢
回答：还不错的一个盘
提问：房姐，请教下本人现在出了工资没有其他收入，为了防止突然失业导致的断供，平时应该如何准备，我目前想到的办法就是多办信用卡，名下的唯一一套有产证的房子做了抵押，买了新房，基本都两年以后才能交房，工资还完月供基本没有剩的，最近明显感觉公司不景气，求指点，感谢
回答：新人的话准备两年月供。办卡、打滚、跪银行都是可以的。
提问：房姐好。我老公年薪60+万，去办信用卡大概可以有多少额度，另外，办十几张信用卡会不会被征信查出来？或者公司能不能查出来员工办的信用卡？我特别担心办那么多信用卡对我老公的工作有影响。另外如果办了信用卡，如何用最方便最便宜的方式把钱弄出来？麻烦房姐为我解惑，另外，房姐，如何能在五年内赚800万，房姐能不能大概说一下我需要做那些事情。感谢！
回答：办信用卡跟公司没有关系
可以参加公司团办，额度更大。
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提问：因为五里界不限购且价格便宜，未来据说有地铁规划，所以准备买五里界的房子投资一下，看到那边有好几个大房企业都入驻了，招商时光里，路劲时代城，琨瑜之星等均开盘日光，还有恒大科技旅游城，不知道选哪个好？
回答：如果是投资，我其实不太看好五里界，都知道军运会，开发商开始炒作概念，会有一波拉升，关键在于后期等你要卖的时候没有人接盘，五里界依托江夏的人口溢出，地铁目前也没有规划，后期大概率会站岗。
提问：房姐你好，我有一套商住的公寓，是40年的产权，贷款办理的是20年，商住公寓应该来说不占房票的，但是征信上显示这套房子是个人住房贷款，银行说不能算Sfsd占了一个房票，向这样的怎么处理啊，本来想Sfsd去买房的。
回答：不占房票，占贷票...
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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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