头部房企的动作，无疑具有行业风向标的意义。在物业行业，万科物业频繁与城市轨道交通项目的结缘，正在让TOD开发模式成为行业追逐的热点。
7月20日，成都轨道集团方面称，该集团日前与万科物业正式签订合作协议，共同成立“成都轨道万科物业有限公司”，合力构建“万科+物业”成都模式。7月14日，万科物业发展股份有限公司新增对外投资企业成都轨道万科物业有限公司。这家成都轨道万科物业有限公司，经营范围为房地产开发经营、人力资源服务、各类工程建设活动等，注册资本3000万元。万科物业发展股份有限公司持有其51%股份，成都轨道城市发展集团有限公司持有其49%股份。
“未来万科在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD。”今年6月30日，在万科股东会上，万科董事长郁亮曾表示，虽然TOD在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。
随着传统住宅开发业务萎缩以及中国城市发展需要，TOD模式开始备受关注。不过，也有业内人士指出TOD项目涉及各方利益叠加、项目运作复杂，具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢等特点，对开发商的准入门槛要求高。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，TOD的价值在于不仅可以提升土地的利用效率，优化城市结构，而且参与的房企也可通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力。
“北京、上海、广州、重庆等多个城市都在积极推进轨道交通及其站场的综合开发建设。在中国快速发展与高人员密度的特殊背景下，TOD模式成为城市发展的重要元素。国内在十余年前就已经提出过TOD模式的设想，但在最近五年内各城市才开始频繁出台TOD相关的政策指引，当前国内的TOD项目处于快速发展的阶段，随着一批TOD项目的落成，TOD模式将更为成熟。”世邦魏理仕华北区战略顾问部主管夏军在接受记者采访时表示。
实际上，万科与大型城市轨道交通集团运营TOD已有十年之久。十年前，万科方面就已经开始研究TOD的开发关系，并与杭州市政府探索TOD实践的可行性。
早在2015年，万科就曾携手上海申通地铁团共同打造上海万科天空之城项目。这也是万科在上海的第一个TOD项目。
2017年，万科杭州公司与杭州地铁置业展开合作，位于余杭区的杭行路项目成为杭州市地铁集团和万科合作开发的第一个TOD案例。
而在今年6月29日，万科发布公告称与深圳市地铁集团拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，深化“轨道+物业”领域合作。
目前，万科的TOD建设已经在全国范围内蓬勃展开。公开数据显示，2015年至2020年间，万科已在上海、杭州、重庆、武汉、长沙等多个国内一、二线城市完成TOD项目布局。
除了万科，母公司越秀集团与长沙轨道交通集团、广州地铁集团在6月14日签订框架协议，也让越秀地产在资本市场备受推崇。
7月14日，中金公司对越秀地产给予了“跑赢行业”的评级，对于越秀地产以广州市属国企身份背书，通过丰富资源获得的土地储备，中金公司方面表示认可。2019年引入广州地铁做第二大股东强化合作后，越秀地产已获得3个TOD项目和2个TOD项目的收购期权。而到2023年，越秀计划每年将获取2至3个TOD项目，预计总货值将达到300亿至350亿元。
万科、越秀等房企积极布局TOD领域，部分房企和地铁公司合作频繁，也引发了业界关注。
“无论是以前的地铁上盖项目还是如今的TOD项目，本质上都是对于基础设施价值与土地价值的利用与开发，是如今商业模式日益成熟，基础设施价值日益被发掘的结果。”在夏军看来，在我国城市发展进程中，大量资源投入以地铁为代表的城市基础设施建设中，形成了以地铁线路为脉络的地下交通网络。地铁网络以其高效快捷的特征，为城市居民提供了无惧交通拥堵的重要交通方式。地铁沿线的物业，无论是居住、办公或是商业产品，都因其便捷的可达性而具备更高的使用价值，尤其在地铁网络交点的枢纽，其便捷特征更为显著。此外在规划层面地铁枢纽本身往往同样是城市功能的重要节点，地铁与枢纽的价值也被更广泛的认知。
“TOD项目是城市的重要节点，由专业实力更雄厚，更具担当的开发商参与开发将更利于城市的长远发展。” 夏军在接受记者采访时坦言，TOD模式的确存在各方利益叠加、项目运作复杂、对开发商的准入门槛要求高等问题，目前常见的解决方式有两种，一是对空间进行切分，划定相对明确的边界，各参与方各自运营持有的部分，使物业价值得到保障，但这样会削弱项目的TOD属性；二是由国营企业作为平台公司对TOD项目进行统一的策划和设计，之后对各板块带方案出让，这样既可以保障项目的价值又可以确保项目的TOD属性尽可能少地受到影响，但对于平台公司和开发商的确提出了更高的要求。
在《房企TOD项目发展现状及典型案例分析》一文中，丁祖昱提出了房企发展TOD项目的几大难点。除了高总价门槛，TOD项目在开发建设中还需要强大的资金支持。从TOD项目规划披露情况来看，投资规模上百亿的项目不在少数，且施工时间普遍为4~5年，这也意味着TOD项目的投入强度和开发周期都远远超过一般项目。
在丁祖昱看来，TOD模式并不是轨道+物业的简单叠加，而是更加强调两者之间的协调和融合性发展，这对于开发商资金实力、融资能力、专业技术和开发运营经验都提出了更高的要求。
具体来看，TOD项目开发的难点主要体现在三方面：第一，空间结构复杂，空间设计和施工难度大。TOD项目要求对土地的高效利用，涉及不同工程的叠加。非常考验空间设计能力，也要求施工团队需要具备专业性的开发技术和经验；第二，是地上与地下空间对接，减振降噪技术解决方案是项目品质的保证；第三，是多样业态叠加，如何布局将影响到整体运转效率。这也就意味着开发商来不仅要具备物业组合开发能力，也要具备商业、办公等多业态的运营管理能力。
此外， “TOD项目一般还会涉及政府、地铁公司、房企三大主体，牵涉多方利益需要协调。如何平衡好各方的利益关系决定了TOD项目是否能顺利落地，这中间可能需要经历一段较长的协调博弈过程。”
关注微信
