撰文 | 张斌
编辑 | 简佳
10月19日，西安市土地招拍挂市场挂牌成交1宗32.637亩住宅、商服用地，由西安未央城市建设集团有限公司（简称未央城建）的全资子公司西安未央城建置业以3.31亿元摘得。
消息一出，很多人马上质疑：这与“平台新政”也太冲突了！
因为就在10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中第八条提到：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
鉴于此前对西安平台转型关注较少，金融棒棒糖第一时间走访未央城建并获知：这根本不是城投土拍兜底，而是未央城建的“开发板块”早已相中的标的，且三大主营业务早已推进“市场化”。
先来介绍一下未央城建刚拿到这宗地块。
该宗地位于未央区未央宫街道锦宏路以北、锦春巷以东、陕西交通职业技术学院以西，分为两个地块，地块一WY10-9-181-2为住宅用地，地块二WY10-9-181-3为商服用地），成交土地总价款3.31亿元，土地单价1014万元/亩，楼面单价5444元/平方米。
▲图：宗地位置图
那未央城建为何要在这个比较瞩目的节点拿地？对此，其有如下几点解释：
1：既定战略，2021年即有拿地预期。
2021年7月，未央区政府印发了《关于支持未央城建集团公司规范管理做大做强的实施意见》，其中指出：支持拓展市场化项目，鼓励取得土地使用权。支持通过招拍挂或划拨形式取得土地使用权，采取合作开发模式，引入社会资本，开展股权合作。
▲图：团结片区规划图
▲图：大学城片区项目用地权属情况分布及项目更新情况分布
而本宗3.3亿元所涉地块，早在2021年秋就成为预拍方向。
2：未央区财政整体健康，并不依赖政府性基金收入。
政府性基金收入主要为通过向社会征收以及出让土地、基础设施配套等方式取得收入。2021年，未央区一般公共预算收入完成34.15亿元，同比增长13.0%。政府性基金收入完成12.76亿元，占一般预算的37.36%。
3：未央城建整体财务健康，负债率较低。
截至2022年6月末，未央城建总资产已超过300亿元，达到307.44亿元。不过，其资产负债率一直维持在较低的水平。截至6月末，集团资产负债率为41.27%。这意味着3.3亿元拿地，在总盘子中占比非常小。
▲图：未央城建财务概况
综上，金融棒棒糖认为，财政部印发126号文的初衷是防止地方虚增财政收入，导致地方隐形债务扩张，主要针对的是土地依赖程度较高，且财政状况紧张的一些地方政府。对于财政健康的未央区及未央城建而言，此次拿地并不是为政府兜底。
在《做大做强实施意见》中，投融资板块、建设板块、城市综合服务成为未央城建的三大主营业务，在市场化探索中，我们需要看看“城市综合服务”。
最显著的是，未央城建的“保租房”业务成长很快。
▲图：汉都新苑保租房内部实景
目前的项目包中已有多项，例如，联合龙湖冠寓共同打造的汉都新苑保租房项目，总建筑面积13385.56平方米，提供房源260套，户型面积集中在47-58㎡，并于今年10月份如期交付运营；凤城七路保租房项目拟规划建筑面积地上底下共计约21000平方米，提供房源410套，户型面机集中在38-65㎡，计划于2023年开工建设。
未央城建表示：“保租房在履行社会责任之时，实现正收益的模型已经成熟，即使融资端也不会承担特别大的压力，尤其是公募REITs开闸之后”。（详见下文）
除了保租房之外，我们关注的“次重心”是“特许经营权”。根据《做大做强实施意见》，区政府会逐步将未央现有社会化保洁、道路养护、绿化养护、道路沿线闲置土地生态停车场建设等由政府购买服务类项目，采用特许经营模式，委托未央城建实施运营。同时也要求“未央城建要实施市场化运作”。
我们仔细梳理了这些市场化资产。
1：5000多个停车位。
自市政停车泊位管理事权下放以来，未央城建很快形成了“解决停车难三年行动方案”，截至目前，公司管理泊位5042个，相比移交时增加837个。
2：承接16条重点道路保洁与2800余名保洁工。
目前承接区城管局16条重点道路保洁及道路市场化保洁项目，并筹措近3000余万元新购机械保洁车辆60余辆，保洁队伍压缩至2800余名。
关于这一领域，《5500人保洁队伍也卖？金地收购“西安天天”》、《9家物业“跳出院墙”：抢食西安2.1亿环卫“蛋糕”》等文显示：这个市场早已市场化了。从业者透露，环卫项目订单一般服务期限3年起步，订单金额多在千万元以上，动辄上亿元，成本方面以职工薪酬为主，在拥有稳定订单的情况下利润还是较为可观的。
▲图：2019——2021年A股环卫行业营业收入表现
3：拟建1000根充电桩。
西安市政府在《关于加快新能源汽车产业高质量发展的实施意见》中提出：2022年全市新建成充电场站200个、充电桩10000根，2025年建成充电站350个、充电桩20000根。
截止目前，未央城建正筹备建设充电桩，规划在未来三年建设1000根。
面对保租房和特许经营权，未央城建正在启动融合化开发。在其相关项目中，会把智慧停车及充电站一并联动。
这样的内容很容易让我们得出结论：未央区政府“从根本上不希望未央城建是一个融资平台”，未央城建本身也天然地拒绝这个标签。仅其“城市运营商”这一定位，无论是公益性项目还是非公益项目，都在努力探索市场化跑道，或许可以称为西安平台整合与转型的一个缩影。
其实，我们第一次注意到未央城建是2021年10月。
当时深耕北交所的本土券商开源证券完成第八次增资，在新股东名单中，长安汇通、陕西金资、曲江金控、西高投、未央城建、碑林城开等联手下单，总的融资规模达到48.5亿元，其中未央城建认购了5亿元。
在观察中，这是“西安第一次出现区级平台公司入股券商”！（详见《揭盲：开源48亿融资映射“陕西三大主题”》）
事实上，包括出资开源证券在内，这种对金融领域的布局，也在未央城建的既定规划之中。根据《做大做强实施意见》中“支持未央城建提升资本运作水平”等相关要求，他们做了明显的倾向性安排。
例如发挥“资金聚集和流动优势”方面，正在探索投资路径和退出机制，目标是扩大正向现金流和收益。
这一领域中，未央城建全资子公司“未央产投”聚焦一级市场的创投业务，与开源证券、保利集团联合成立了开源新合；与长安汇通、开源证券、保利集团成立了汇通开源智合；与西安企业资本服务中心有限公司及其旗下的青实资本成立了青实尚鑫。
仅就合作伙伴选择而言，北交所第一券商与陕西惟一国有资本运营公司，都显示“未央城建在追求一个稳健的开始”，前者目前在辅项目排名第一，后者正在密集扩容基金板图，对区级国企而言，在先期采取“跟随战略”是非常理智的。
例如支持向广域资本市场渗透，探索参股金融企业或上市公司。
虽然目前惟一案例是出资开源证券，但由于开源证券IPO预期强烈，一旦实现公开上市将对未央城建形成巨大鼓励，未来也不排除继续增大“以上市为目标”的布局。
当然，最重要的变化是，未央城建在投融资板块的变化更大。
例如2022年6月，未央城建于香港联交所成功发行金额为9650万美元、票面利率为4.60%的3年期境外美元债券，成为其“历史性的第1单”，而且采用了“备用信用证模式”，无论是发行成本还是发行周期都非常友好。
例如已经开始储备保租房公募REITs等创新融资工具，“标的资产达到10亿级的发行门槛肯定是没问题的，我们目前最关心的是在运营中跑出质量，提高整体收益边界，要在市场 上获得投资者的长期看好”。根据未央城建这一表态，也不难猜测“保租房”业务在未来几年可能会快速放量。
这种统筹式的安排，核心其实都是“市场化”！
根据金融棒棒糖掌握的信息，未央城建目前政府代建收入约占90%，未来3-5年将降至50%以下，以后长期将保持30%左右水平。同时未央区政府也计划对未央城建增资至5亿元，进一步提升其转型能力。
这种“双向市场化”下的自我造血，自2020年起就成为未央城建的最优先级，持续近3年的市场化改革已使其告别了隐债统计名单，而且很多金融机构也在扭转“对未央城市的平台化理解”，更愿意视其为一个市场化的交易对手。即使回看3.3亿元拿地一事，在当前房地产市场的特殊阶段，只要坚持市场化运营，对中观市场亦可以视为利好。
因此在金融棒棒糖看来，在“平台整合”的要求下，未央城建不但不属于顶风拿地，更可以称为“积极转型”的标志之一。
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