上一篇天津北辰宜兴埠板块到底该不该考量？“流量”板块优劣势大盘点给大家介绍了一下宜兴埠板块的优劣势，阅读量和点赞量相比之前也都有所上升，证明大家对兴强的文章还是比较认可，接下来兴强将会再接再厉，继续发布原创好文，坚持每一篇文章都以“坦诚客观”为中心思想，也是希望能在您买房这件事上帮助到您，如您对天津其他版块或楼盘有问题，也可以随时私信兴强，为您进行解答！
如果您在津买新房的预算在100万上下，相信对于津南区天嘉湖这个板块您肯定会有所了解，很多自媒体或者其他平台的博主对于这个版块也是贬大于褒，总结这个板块“没有发展”“天津人只认海河不认湖”“买完就后悔”等观点，那么天嘉湖板块真如他们所说的一点都不能考虑吗？
我们先来看一些2021年克尔瑞发布的天津楼盘成交官方数据
图一
2021年1月份，环城四区当中，成交面积前10里面，天嘉湖三个项目独中两元———“融创星耀五洲”“中海国际公园城”，都有上榜！再来看一下图2
图二
2021年2月份之中，在成交面积当中，天嘉湖板块还是中海和融创上榜，更加值得注意的是，在成交金额里面，中海居然挤进来前10，要知道相比前9名的楼面价12000---50000+，中海国际公园城的单价大部分只有10000元以内！硬是靠着销量冲进了前10名，也是令人惊叹不已！
图三
如图三所示：2021年4月份，在全市当中，无论是在成交面积还是在成交金额里面，融创星耀五洲分别排在了第8和第1的位置！成交面积为天津全市第一，成交额居然挤进了前8，要知道，单价也只是10000出头！
那么天嘉湖板块到底值不值得考虑和购买呢，接下来兴强主要会从“发展历史及现状、优劣势盘点以及对应客群”这几个方面和大家进行分析讨论！
首先先来挖一挖天嘉湖板块的发展历史，从房产角度来说，目前板块内在售的三个项目都是接手之前开发商留下来的“烂尾盘”。
融创接手的星耀、中海接手的中信、大唐接手的海尔，可以说是妥妥的“烂尾三兄弟”。
但是烂尾和烂尾也不太一样，一种是房子盖到一半烂尾了，找人接盘，从寻找接盘人再到接盘人重新建起来，中间的时间可以说是非常漫长了，而光秃秃的房子也要被搁置很久；另外一种是盖完一部分之后，资金链断裂，没有钱再继续开发，再找人接盘！而目前天嘉湖板块在售的这三个项目都是后者，也就是说这三家“接盘侠”连同地皮和地皮上的房子都一并接收，目前在售的大都是后期自己重新开发建设，并不是上一家开发商留下来的烂尾房！
如果17年之前有来看过这个板块的人群，再跟现在的板块配套相比较的话，不变的是生态环境，是一如既往的优越，但是板块内的发展也是一直没有太大的变化，无论是从产业发展与升级、还是板块内生活配套的补足以及交通的改善，都可以说是原地踏步走！变化的就是在2020年以后，板块内各家项目都纷纷出手改善自家园区内的生活配套，例如商业、教育、医疗等。
板块的进阶与发展只靠开发商是孤掌难鸣、独木难支。必须依托政府的政策支持以及资金扶持！
1.地段较偏
距离外环直线距离17公里左右，而实际开车奔市区的话，一般就是两条路线，第一种就是走津港公路直奔解放南路，第二种就是走津港公路进白万路上津港高速直奔市区，但两种路线实际距离都得达到22---25公里左右。走第一种线路，红绿灯较多而且经常过大货车，导致早晚高峰还是比较堵的，到达外环线就得40分钟左右；第二种线路绕点路，但是红绿灯较少，时间也得控制在30分钟起步。
所以如果是工作在市区的客户，上下班开车就得奔着一个半小时的车程，一个月油钱也得有1000块钱左右了。
从另一个角度分析，我们把天津市平均新房单价接近天嘉湖板块的拿出来做一下对比，看看距离外环的距离能差多少。就2020---2021年来说，考虑天嘉湖板块的客户都会联动看一下东丽区的东丽湖、静海区的团泊湖板块以及北辰区大张庄这三个版块。
东丽湖板块距离外环直线距离大概11公里，实际距离也得16公里左右，走津汉公路直奔外环，但是津汉公路尤其是经过空港华明那一段还是非常拥堵，红绿灯也非常多，时间也得控制在30分钟起步的。
团泊湖板块距离外环直线距离大概17公里左右，开车到外环的时间也得控制在40分钟左右，实际距离达25公里左右！一般的话都会走一小段荣乌高速上卫津南路直奔市区，这样红绿灯较少，比较好开！
大张庄板块的话距离新外环直线距离4公里左右，老外环的话大概8公里左右，开车奔新外环10分钟就到，奔地铁3号线华北集团地铁站是20分钟左右，到营口道是40----45分钟。
从以上综合数据来看的话，天嘉湖板块的地段位置相对来说属于是比较差一些的。所以大家选择这里的话一定一定要把工作地点或者经常活动的区域连接起来，看一下时间是否合适！
2.交通不便
基本上选择在天嘉湖板块的年轻人来说，在以后的5---10年当中都要自驾出行，虽说目前已经开通了几条公交线，但是如果上下班做公交出行的话，那基本上一个月迟到30次，而且也不现实，最公交就得一个半小时起步，而且同班次的公交车发车间隔还长，所以还是打消这个念头吧！
啥！地铁？那更是不敢奢求了，规划的地铁名字都改了两次了，到现在连个坑还都没挖了！且不说啥时候修，即便是今年动工开始修，按照天津平均修地铁的时间那也得8年---10年才能坐上地铁了吧！
距离最近的地铁6号线咸水沽西站也得开车15分钟左右到达，现在也没有直达的公交线，后期坐地铁去市区上班还是得开个车先到地铁站，然后再乘坐地铁去市区，也是非常之折腾呀！还得考虑到附近停车的问题......
3.人气度不足
其实人气度不足也是可以想象的，板块内没有成型生活圈和配套且入住率也比较低，而且很多客群都是买房为了落户孩子上学参加高考的，并不过来居住，导致空置率也很高！
如果说真按照开发商对外宣称的做到小镇生活一样，基本上还得在等个5年起步！还是像之前所说，主要还得依托政府，目前津南区主要发展的还是偏向于海教园和国展这两个板块，天嘉湖估计多熬个几年甚至十来年。
1.教育盘点
人们买房都是为了居住生活，那么教育问题肯定是首要考虑的因素，为了改善片区内的教育短板或者可以说进一步提高楼盘项目的销量，三家开发商也是各显神通。
融创阿多云岛（元融创星耀五洲）引入的是12年制的天津外国语大学的附属学校（公立），小学和初中是9年一贯制，高中需要全区统考，而且学校就在小区里面，距离鹭洲湾这一期比较近，大概800米左右。
中海国际公园城小学引入的是津南实验小学附属学校（公立），初中是南开大学附属中学（公立），目前都已经开学投入使用。
大唐盛世原本打算引入清华附小，但是后期实际引入的是天津师范大学附属小学（公立）。
学校就在小区里面，可以说不出小区就上学了，哪怕是后期孩子自己去上学还是老人接送，也是比较安全和放心的。
之前很多客户都会问我，是不是都是挂牌学校？教学质量怎么样？其实一个城市在发展当中，肯定会不断发展新的区域和资源，就拿教育资源来说，老牌学校好的学校就那么几所，但是城市要发展，肯定也得建新学校，也不能说所有的学校都是挂牌，学校质量就不好。学校取名字大都是现在的集团化办学，也就是目前看到的各种各样的分校，有的也都是政府要求和牵头，否则就只能以当地的地名来取名字了，那整个天嘉湖小学还不如“小外”好听了！
所以说这个板块的教育资源在联动的板块当中，可以说是非常突出的，对比团泊湖东，那边就一个翔宇学校，还是个私立，学费不便宜还不是一定能进去，那边也在建小外和其他学校，但是还都没有投入使用！对比大张庄，那边就是小外，但却是个私立的，学费更贵了，小学费用一年都得3.4万起步了！东丽湖目前就是百中华新学校和东丽湖实验小学，但是距离项目都不是很近呀！
所以考虑落户孩子上学的，可以考虑考虑这个板块，一贯制的学校升学也简单，转学的话目前在校人数也不多，所以学位较充足，即便是统筹分配，后期也比较好进一些！而且学校数量也多，转学的选择性也多，距离项目第也都不远。
2.商业改变
融创小区内在21年建成了华润万家旗下的万家life超市，虽说面积并不是很大，但是实际去转过的话，里面在售的米面粮油、蔬菜水果、饮品、生活用品还都是比较全的，满足生活所需是没有问题的！还有就是业主食堂，菜品比较丰富，随着季节不同也会调换菜谱，兴强之前在那里也吃过几次，味道还是可以的，价格也不贵，持有业主卡应该是可以打7.5折，也就是说平常不愿意做饭了，可以直接去业主食堂吃一次，也是比较不错的选择！投入使用的还有健身房、KTV、蒸汽海鲜、洗衣房、美发美甲店等。
中海和大唐的话小区里面也是建造了商业街，中海有点起色但是大唐还没有招商。
也就是说在后期的居住生活中，不出小区，或者直接下楼就可以享受商业服务了，也是非常便利的！
3.居住环境
很多客户看上这里的房子，很大原因和他的环境是密不可分的。可以说这里的环境是三家小区的统一卖点之一！由于那边没有工业和过多的污染型企业，所以居住环境还是非常不错的。
再有就是重中之重的天嘉湖了，其实之前就是津南区的一个二级水库，占地面积约6000亩，景色真的是非常不错的，令人心旷神怡！至于很多客户问是不是死水，其实严格意义上来讲的确是，但是据说也有一些闸口和外面的洪泥河相连，但是有没有连上就不太好说了。
兴强这边接触到的主要还是以下人群：
1.异地落户，为了孩子上学参加天津高考的；
2.年轻人（北京或天津工作），预算100万以内买新房，其实兴强很多同事都买到这边，有的都已经装修好入住了
3.老年人养老改善，图个居住环境和清净
其实总的看下来，天嘉湖板块也没有那么不堪，我之前一个客户，给母亲买的就是鹭洲湾三居室，后来自己又买的叠拼产品，当时还把老梅江蓝水园的房子给卖了。
买房子有时候不能什么都占上，既考虑地段又考虑交通配套，那预算就又不够了，只要现在能满足当下的迫切需求，有一点到两点是比较吸引您的就足够了，其实比来比去都各自有各自的优劣势。
买房数据也能表达这个板块到底值不值得购买，毕竟在您考虑的时候，已经买过的客户在您之前肯定也都考虑过、对比过了，跟着大部分客户的选择走有时候也不失为一种好的选择！
以上就是兴强对于天嘉湖板块的浅显表达，如果您有不同观点或问题可以随时私信兴强！
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