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南山房地产(深圳楼市)

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  • 2023-08-16 06:00
  • 龙泉小编


问:十三老师您好,我现在有一套星海名城三期的2房,想置换一套。总价控制在1000万左右的,主要在南山区看,希望楼龄在10年以内的。主要用来自住,现在没有孩子,所以不用现在就有好学位的,但希望能跟着增值,有一定投资价值。我现在关注的片区主要在西丽,前海和蛇口。西丽的话可以买大一些舒适一些的,前海蛇口就只能买比较旧和小的,这三个区域您怎么看?有什么推荐的楼盘吗?

答:南山的板块基本都分析过,大体是:南山无洼地! 能炒作得地方,都被翻来覆去炒了几遍: 1.西丽、大学城,新盘多,价格贵; 2.深圳湾,海景,学校,新盘,豪宅区,贵 3.后海,学区房; 4.蛇口,楼龄分化; 5.南油、南中,短期改造无望; 6.科技园,价格贵; 7.前海,我倒是觉得前海的价格还没有完全透支,700-800万看看前海那几个盘吧; 南山的置业思路就是:花园人车分流次新潜力学位,然后最后一点也是最重要的:一定买笋盘! 至于西丽这个地段,总体不错,有高铁站、留仙洞的规划,但是缺乏学位支撑,南山发展主方向是南边,西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 选筹参考星球内往期推荐的楼盘

问:你好老师,手上150万,外地两套房,有房贷,想在深圳龙华或者坂田,买个小三房,请问怎么选择,还有请问还能操作三成吗?请老师帮忙推荐下!谢谢

答:你好,可以全款抵押的方式操作成首付3成 关注金地上塘道,潜龙曼海宁,信义嘉御山


问:老师好,目前自住梅林关万家灯火小三房,今年六月十号线开通,离小区走路十分钟。万家灯火是2003年的房子,社区大,交通便利,租金还过得去,77平米的房可以租到5200左右。还满两年就楼龄二十年了,不知道是不是满了二十年就可以申请棚改。请问大师,是等今年地铁开通卖掉还是博几年后的棚改?目前房价是5万2左右。请大师点评万家灯火。我怕今年卖了,过两年棚改那就很亏了。周边目前看来没别的规划。地铁六号线十号线都在万家灯火附近有站点,今年六月都会开通。

答:梅林关棚改周期太长,如果暂时没有消息,建议去投资热门区域淘笋 疫情期间是比较好的捡漏时机,如果能淘到急卖的8-9折笋,可以弥补棚改损失


问:感谢回复,选择问题比较清楚。细节上再补充问一下,实验初中二年级买是否来得及?龙岗实验近期情况是否了接?谢谢

答:理论上能来得及,但是具体需要关注最新入学政策,建议提前联系下学校。 龙岗实验没有最新成绩放出来


问:总价400-500w在南山购买房产基本50平左右,这样的结婚够用么。还看到很多房屋改造以及空间再利用的装修方式。您觉得购买核心区域小户型,再通过改造方式扩大空间,这样的方式可行么?

答:你好,婚房看你自己的取舍,南山也有价格低的楼盘,大部分潮汕开发商的盘赠送也比较多,深圳1改2,2改3的业主不少。 深圳未来很长一段时间都会是以南山为核心的格局。 自住不用在乎涨幅,只要追求地段和位置没有错。 未来房价升值 收入增加后再考虑改善置换。


问:老师你好,我现在想买总价在650万左右的三方,小孩三岁,在南山软件园附近上班,考虑到学区和投资性,学区要求不高,老师能给出建议吗?谢谢了。

答:南山自住关注松坪村 考虑学区可以关注龙华的上塘 红山板块,关注金地上塘道和潜龙曼海宁


问:你好!现在想优化一下房产跟你咨询:长沙两套住宅和两套公寓(共贷款90万),深圳蛇口华彩花园一套(贷款近300万),小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫,就牺牲品质买了华彩老破旧,现在手头上有160万,也打算卖了长沙公寓一百万,能凑260万,有两个想法:1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城,2、担心出手速度慢,房子快速涨,不卖华彩,再在深圳投资一套四百万人小两室。请老师指点,怎么优化更合理,也可以有第三套方案,谢谢!

答:深圳老破大的威力有多大,看华彩花园就知道了。我查了下,华彩近几天成交了一套152平,单价只有44000。也就是说,连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房,面积应该不过百,要好出一些,不过受大盘拖累,也卖不上高价。 我的意见,华彩能出则出,集中力量重新选一套好的标的。


问:老师您好,650万以内在深圳买房,想要兼顾投资和居住,应该怎么买?谢谢!

答:你好,建议说说具体要求 生活半径在哪里? 关注学区吗? 首套还是二套? 首付多少? 再做详细推荐


问:星主好,我婚前一套财富港两房已还清,老公婚前一套公园里三房剩150,去年90首付在塘厦投资一套三房,宝宝6年后小学,想在宝中换一套中上学位自住三房,在不增压力并可以三成首付操作前提下,三种方案:1、今年公园里平换一套宝中的600小户型学位房,过三年三套房换一套宝中房。2、今年深圳两套房直接换宝中1000学位三房。3、暂不动,三年后三套房置换。我倾向方案1,看好财富港及宝中价值,为三年后增加置换筹码。但也担心布吉大换宝中小,加上贷款利率差和各种费用,会不会对三年后宝中期待过高,其实并不划算?公园里一直有地铁传闻,也怕卖了会涨。您有更好建议么?现在无房票怎样操作最好?财富港无贷款可以过给父母腾名额

答:你好,倾向方案1 财富港看涨,继续保留,对敲给父母,腾房票+融资。 公园里区位不行,尽快出手,可以换到宝中,但是现在宝中学区价格比较高,需要淘笋。


问:年纯收入12万左右,手上现金380万,夫妻名下均有贷款记录,五成首付,非深户,想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用,或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用,主要想让小孩以后读皇岗中学,这两套怎么选?这价格入手合适吗?会不会有跌的风险?因为皇岗中学有太多不确定的因素,不知道这样赌一把是否会有太大风险?或者有什么好的建议?大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围,小的孩子一岁半,想着一套房子解决两个小孩学位问题,买来以自住为主,当然后面月供肯定会有压力,所以五年后可能要出手变现,是否有投资价值?

答:感谢大额赞赏! 皇岗这一带学区非常巨大,生源也十分混杂,皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变,5亿资金如果真的兑现,将会是继深圳湾学校,科华学校后的又一个网红学校。 至于会不会出名校,网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻,也会大幅度的提高生源质量,改变学校口碑。需要一个漫长的过程。 如果可以等,可以考虑入手还没有名校的学区房,迎接暴击。 自住选朝南户型,投资买便宜的,朝向因素折价在5%左右,可以用拆骨法重新计算价值。


问:十三老师您好,我是您的粉丝,想请教几个问题。本人原有两套房,卖了一套有700w+,还有一套在盐田目前自住,值500w+,贷款不多。两孩子,一个四年级,一个两岁。目前想用700w在福田,南山或者宝安买一套投资性质的学位房,两年后搬过去住。中学学位不一定四大,全市前20多就可以。 看了一下人才公园附近蔚蓝海岸,北师大附属中学学位一般。 龙华深高北,10多万太贵。 宝中,宝安实验,育才,南外,石厦学校,福田外国语都不错。 在福田上班,想就近一点住,老大学习还不错,怎么选一个合适中学的学位房? 将来也可以卖了盐田的,两套都往西靠。谢谢!

答:你好,感谢赞赏! 宝中和前海南带学位也可以关注,前海南有鼎太、诺德、阳光玫瑰园等。 宝中有天健时尚,西岸官邸,金泓凯旋城,宏发领域,天悦龙庭、西城上筑,第五大道、幸福海岸


问:十三大,我很信任您的判断。 星海名城一套可卖720万左右,想置换让钱活起来。 规划1.换两套房:一套100平左右,首付7成,宜居养老,周边配套相对好,最好有山有水,兼顾有涨幅(涨幅高过星海名城)。考虑过龙岗熙安度会109平,或坪山环境较好的楼盘。一套40多平,首付5成,宝安或光明,做投资出租。 方案2.保留星海名城,首付60万,买40-50平投资房,选地铁沿线。 本人49岁,单亲,我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万,还贷压力较大,要靠租一套一起。 问:1.2方案哪个更适合。坪山(均价4万)和龙岗大运城(均价6.5万)论涨幅和未来脱手哪个更容易?

答:你好,感谢大额赞赏! 如果是单纯关注养老宜居,其实盐田更合适,但是涨幅基本就不指望了。 自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离,其实更建议截断抵押星海名城,入手一套碧海 沙井的楼盘,去坪山租房住,房租更低。 第二套投资房优化租金,可以覆盖一大部分月供,留足5年月供即可,一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。 坪山和大运并不是投资首选板块。


很多人给我留言提问,抱歉因为精力有限,无法一对一指导。

请关注“深圳十三房”微信公众号,进入知识星球提问,一对一交流,为你的买房之路扫清障碍。

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