自中国房地产商业化开始，地产界在经营上就一直有一条“潜规则”甚至是“铁律”，那就是加杠杆，杠杆越高，利润越丰厚。
对于地产企业同行来说，同样的收益率，当然谁的杠杆越高，谁的利润就越多。
然而，上面的“杠杆论”只适用于地产上行周期，一旦遇到下行或调整周期，“杠杆”反过来就会对企业造成反噬。
显然，中国的地产业进入了变局期，这些年，我们看到一些未能及时降低杠杆，走入破产困局的地产企业不胜枚举。
对于地产公司特别是上市地产公司来说，一边要稳健、降杠杆，一边还要业绩增长，这是不是不可能完成的事情呢？
从商业常识来说，这的确会更难，但找对了路子，同样可以实现稳健地增长，做难而正确的事情。
最近，正逢地产行业年报披露期，我们在A股和港股市场上找到了一家典型的财务样本。其在2020年既大幅降低了杠杆，很快将满足监管的“三道红线”，又实现了业绩的大幅增长。这家公司就是佳兆业集团（01638.HK）。
2020年，被称为房地产的变局之年。新冠疫情突如其来，“房住不炒”的政策调控只紧不松，“三道红线”融资新规横空出世，地产公司受到极大挑战。
在这样的大背景下，行业洗牌在所难免。谁能笑到最后，考验的是地产公司因时而变、因势而变的能力。
3月25日，佳兆业发布2020年报，成为地产公司“因时而变、因势而变”的范本。
佳兆业的第一个“变”，是杠杆“低”了。接下来比照“三道红线”的政策标准，以便直观地看到佳兆业的变化。
标准一，监管划定的安全区是“净负债率小于100%”。佳兆业的数据是“净负债率98%，同比大降46个百分点” ，满足政策标准。
标准二，监管要求“现金短债比大于1”。佳兆业的现金始终充裕，现金短债比上年末是1.1倍，本就符合政策标准，2020年末，进一步提升至1.56倍。
标准三，监管要求“剔除预收款后的资产负债率小于70%”。佳兆业的年报数据是“70.3%”，距离达标仅一步之遥。
佳兆业预计，“三道红线”标准，预计2021年全部达标。根据踩中“三道红线”的不同情况，地产公司被划分为“红、橙、黄、绿”四个档位，其中绿档是最安全区。
佳兆业的杠杆“低”了之后，档位从“橙”到“黄”，向“绿”进发。
市场感叹佳兆业资本结构显著优化，同时对其业绩情况更加关注。房地产是资金密集型产业，想要快速转向并不容易，更多情况是“船大难掉头”。
佳兆业既然成功降杠杆，按照商业常识，业绩也将同步下降。翻开佳兆业的财报，业绩数据同样大幅增长。业绩“厚”了，这是佳兆业的第二个“变”。
2020年，佳兆业盈利能力继续增强，录得收入558亿元，同比增长16%；净利润52.8亿元，增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%。
佳兆业几大核心指标，均保持双位数的增幅，妥妥地高质量增长。
在规模方面，佳兆业同样不落下风，销售业绩1069亿元，同比大增21%，创下历史新高。根据克而瑞统计数据，佳兆业权益销售金额排行榜跃升至24位。
从区域分布和城市分布来看，佳兆业亮点不断。
区域分布上，粤港澳大湾区“挑大梁”，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。城市分布上，佳兆业的收入大头来自“硬核”的一线城市，占比高达57%。一二线城市的占比合计高达91%。
值得注意的是，粤港澳大湾区是我国经济活力最强的区域之一。一二线城市具备其他城市不可比拟资本、人才、资源等优势。佳兆业的布局区位优势明显，未来增长潜力巨大。
粤港澳大湾区和一二线城市，是佳兆业的主战场，城市更新是佳兆业的“王牌”项目。2020年，城市更新项目占据佳兆业整体销售的30%。
随着这些城市更新转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。近几年，佳兆业城市更新项目的合约销售及结转收入占比逐年提升，已经成为佳兆业弯道超车的核心引擎。
佳兆业杠杆“低”了，业绩却“厚”了，从商业常识来说，这很难做到。文章开头也点出，找对了路子，同样可以实现稳健地增长，做难而正确的事情。
市场很关心，佳兆业到底找对了什么路子？解锁问题的密码，在于其在商业上的布局和模式选择。
在布局上，佳兆业布局一二线重点城市，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等投资，这些区域都是国家战略支持的区域，抗周期能力强。
截至2020年末，佳兆业土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元。其中，城市分布上，一线城市货值占比约51%。区域分布上，大湾区土储面积占比约55%，货值超4600亿元。
对于地产公司，优良的土储是最重要的核心竞争力之一。“买房就是买地段”，这句话是地产消费市场的“金科玉律”。佳兆业优质土储，含金量高，为后续的盈利增长奠定基础。
比如，佳兆业在香港的首个项目长沙湾弦雅，疫情之下开盘热销7成，品牌受到客户认可。
模式选择上，佳兆业有别于其他地产的杠杆式扩张，找到了极具特色的佳兆业路径，那就是城市更新。前文已经提到，城市更新已经成为佳兆业弯道超车的核心引擎，到底有什么魔力？
首先，城市更新是政策风口，出现在“十四五”规划和政府工作报告中，成为国家发展大局战略之一。其次，城市更新也成为行业风口，地产市场进入存量时代，城市更新成为当前城市存量发展的重要途径。
而且，传统的招拍挂拿地方式，竞争激烈导致利润打折扣。佳兆业通过城市更新能以较低的地价获取土地储备，从而保证更高的利润率。
以深圳土拍市场均价为例，2020年南山区最高62975元/平方米，坪山区最低16398元/平方米。而佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米。
城市更新优势明显，但不是任何一家地产公司都有入场券的。在城市更新领域，佳兆业连续3年登上 “中国房地产城市更新优秀企业”第1名，处于领头羊位置。
最近几年，地产行业呈现“马太效应”、“赢者通吃”的趋势，城市更新领域也是如此。事实来看，佳兆业的城市更新业务扩张速度极快。
2020年，佳兆业新拓城市更新项目54个，项目数量是2019年的近三倍。除了粤港澳大湾区，佳兆业城市更新版图不断扩大，贵州、湖北等地实现首个项目落地。
预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。
地产基本盘稳固的同时，佳兆业也在推进“地产+”生态战略布局。
目前，佳兆业多元化板块中，大文旅和商业成绩显著。其中，文体科技集团运营全国超25个文体场馆，规模国内第一。商业集团全国布局项目64个。据了解，文旅、商业分拆上市已纳入议事日程。
在地产变局期，佳兆业经受住复杂外部环境的考验，地产主业稳步增长，城市更新竞争优势不断强化。“地产+”生态战略，发展空间极大，产业协同优势将进一步发挥。
未来，佳兆业将聚焦利润、聚焦大湾区、聚焦城市更新、聚焦降负债，积极把握政策红利和时代红利，持续改善经营能力，向高质量发展的城市运营商的方向砥砺前行。
当下，全球资金都在寻找有业绩支撑的核心资产。按照现在的业绩增速和质量，佳兆业属于核心资产的范畴。但是资本市场不免有错杀的情况，这恰好给长期价值投资者提供了好的入场机会。
资本市场，海通证券、国信证券等数十家权威机构，坚定看好佳兆业的基本面及成长性，给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。穆迪、标普、惠誉、中诚信国际等根据基本面及成长性给予较高评级，展望“稳定”。
股市短期是投票机，长期是称重机。佳兆业这类核心资产，长期来看会被资本关注，从而回归其应有的估值。
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