继续楼盘分析，有读者留言，晋安区后屿的瑞屿轩，今天来聊聊这个高配比安商房。
瑞屿轩：晋安区前横路与后屿路交叉口西北侧，规划6栋，万科物业。
2020年6月24日，省五建以6.8亿元最高限价+竞自持社会租赁住房1500平拿下宗地2020-26号地块，成交楼面价13535元/平方米。
土地面积：28.98亩，限高：80米，容积率：2.6，其中商业商务建筑面积不少于7000平方米，不超过8000平方米，安置型商品房建设比例：80%，安置型商品房销售均价17800元/平方米。
分析：2020年的土拍，省五建以最高限价+竞配拿下了后屿的高配比安商房，当天房企还以限价8.86亿拿下宗地2020-28号登云新村地块。
从拿地成本来看，由于地块需要配建80%的安商房，成交楼面价1.35W，回购价1.78W，差价4.3K，利润空间并不大。同时由于拿地产生的1500平米配建，对于开发商而言，这个高配比安商房，对比最近土拍的地块，性价比较差。
当天土拍，共产生了7幅住宅，目前除了省五建的两幅未上市之外，其他的如海纳新潮、桂语映月、景粼天著等，全部已经开盘半年左右以上，国企的进度确实较慢。
从地块来看，地形方正，面积偏小，开发空间相对一般。加上由于可售商品房面积不到8000平米，对于后续的房源去化压力并不大。
75平米：三房两厅一卫，三开间朝南，主流布局，由于75做三房，导致各房空间都不大，其中南侧书房也只能算半房，优势在于搭配了宽阳台。
90平米：三房两厅两卫，三开间朝南，同样主流布局，优势在于主卧搭配L型衣柜，南侧宽阳台，同时餐厅右侧开窗采光，劣势在于两房空间较小，餐厅纵深过小。
90平米：三房两厅两卫，双开间朝南，纵深大面宽小布局，客厅靠右侧阳台采光，空间利用率高，劣势在于客厅墙被北侧卧室门隔断，主卫是暗卫。
项目地处晋安东区，距离在建地铁四号线200米，出行优势较大，距离晋安湖500米，泰禾广场1.6公里，日常休闲购物尚可，南侧晋棠府，西侧中海悦湖郡，右侧即是目前规划的三创园，不过由于还未全面动工，目前周边环境还略显破败，总体而言，有一定的特色。
由于项目还未备案，参考周边的楼盘价格情况做个对比：
分析：对于项目而言，虽然是高配比安商房，不过预计备案价与周边新盘接近，预估3.1W左右。不过周边的旭辉两个混合安商房都是以优惠价做去化，从实际去化来看，优惠价2.7W相对符合周边定位。
不过目前周边主要以纯商盘做主打，单价普遍不低，对于这种混合安商单价有一定反差，后续实际的优惠程度，预计会根据楼市行情做波动，建议参考旭辉的2.7W左右做选择。
项目位于东区，优势在于靠近地铁，小户型搭配混合安商的定位，对于有意向东区的低首付购房者有一定吸引力，劣势在于右侧三创园短期相对破败，加上高配比安商房，未来居住保值不确定较大。
对于项目而言，关注度并不大，相比而言最近东区拿地越来越靠近三环，而且地价还不低。对于有意向东区的购房者，目前可能更关注，年初中海2.1W楼面价拿下的纯商宗地2021-01号地块，相比近期东区地块，该地块的区位优势更佳，不过从房企开发速度来看，中海也拿地8个月，依然没有太多动静。
当然到时候售价会如何，如果参考观湖郡等楼面价和售价定位，预计售价3.2W左右，不过目前东区不少纯商盘都采取捆绑加价等操作，对于中海目前三江口锦江城亏本甩卖还滞销，当初中海金玺公馆也有骚操作，预计该盘也难幸免。
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