原创 房小评 中国房评报道 2022-05-31 20:46 发表于北京
龙湖、旭辉、合生、路劲、懋源、润泽，第二批次集中供地之前摸排阶段有意向拿地的6家民企开发商，按销售额规模排名，懋源只能算倒数第二。
然而，6家民企实际只有3家报名，其中规模最大的龙湖只底价拿了0.5宗地就结束了，只剩下懋源和润泽“哥俩”面对一众不差钱的央企、国企竞争。
这时，懋源看向润泽，点点头，彷佛在说：“别怕！有哥呢！”
今天，北京第二批次集中供地线上竞价环节结束：7宗地块转入线下竞拍环节，另有7宗地块底价成交，3宗流拍。
本以为这是一次民企开发商“分一杯羹”的盛宴（参考阅读《北京市国企开发商集体雄起！》），但从结果来看，这次民企开发商参与的积极性和行动力都不及预期。
在本次集中供地中，民企呈现以下情况：
● 实际报名少
“意向摸排”阶段出现的旭辉、合生、路劲等民营房企均未出现在参拍企业名单中。
● 放弃导致流拍
3宗流拍地块中，前苇沟地块据媒体称是龙湖报名，最终这块地流拍，反映了企业信心不足。
龙湖本是第二批次供地中民企开发商的“带头大哥”，在起初流出的“意向摸排”结果当中，龙湖意向报名地块有7宗之多，但是从拿地结果来看，龙湖只联合建工拿下了丰台北宫镇东河沿村地块。
● 仅拿0.5宗地
在目前7宗底价成交地块的当中，只有北宫镇东河沿村地块有民企开发商龙湖的身影，其他均是央企、国企拿下。
● 集中于热点地块
转入线下竞拍的7宗地块，参与房企中只有懋源、润泽这两家是民企，懋源报名了奶西村、小瓦窑、薛大人庄村三宗地。润泽参与了小瓦窑地块角逐。
转入线下竞争的都是热点地块，民企角逐的决心和参与度很大，说明民企开发商还是谨慎投资的心理，关注销售前景较好的热点地块。
在明天举行的线下竞拍环节，最大看点是懋源能否成功拿地。这次，懋源放弃了太阳宫地块，这本是懋源最熟悉的区域。忍痛割爱太阳宫地块，集中于其他三个热点地块，说明懋源此次参拍的决心很坚定，誓要有所斩获才肯收兵。
懋源成了这次土拍民企开发商的“带头大哥”，其参与的三宗地竞争都很激烈。如果懋源和润泽明天能够有所斩获，大概也能终结今年第一批次供地时，只有旭辉一家民企拿地的尴尬局面。
其实，第二次土拍当中，政府让利幅度很大，很多地块地价和房价差较大，有不错的盈利预期，而且报名企业的规模和热点地块的竞争热度都高于第一批次供地。但是，为什么民营开发商这次的参与度和积极性依然不高呢？
跟几家民企开发商的投资负责人聊过之后，我们将大家反馈的原因总结如下：
1、大家普遍缺钱
一家民企投资负责人坦言，公司为这次土拍做了不少准备工作，但是在最后关头放弃了。
北京的土地价值高、安全性高，这次政府又让利，很多民企开发商是很愿意参与的。问题是大家在这个时候都出现了“钱荒”。
一方面是民企开发商融资在5月份大幅度减少，发债很少能发出去。
另一方面是受疫情影响，销售额大幅度下降。开发商拿地的资金是根据销售回款来确定的，现在公司为保证现金流安全，都是刚性规定只有销售回款之后才能从中抽取一定比例去拿地。
5月份销售回款大幅度下降，是民企开发商放弃拿地的主要原因。
2、拿地选择比较多
即将举行的上海土拍被很多民企开发商看好，尤其是总部在长三角和珠三角的民企开发商，一向钟爱在上海拿地。
此次上海土拍也降低了门槛，加上疫情影响的市场需求积累，大家都看好上海楼市的发展，因此都预留资金准备去上海拿地。
北京和上海的土地价格都很贵，动辄一块地几十亿元，对于当下缺钱的民企开发商来说，要在北京和上海两个市场选一头，就看谁能够向总部争取到资金。
但是总部往往根据过往市场的表现来确定资金的投向。从过往市场表现看，上海和长三角市场对民企开发商更具诱惑力。
3、地价太高
与其他城市横向对比，北京的单宗土地总价高出很多，例如太阳宫地块起拍价就超过58亿元，亚林西地块底价成交也达74.7亿元。
这么多钱，在二三线城市可以拿10多块地了。而且现在很多省会城市推出了土地优惠政策，开发商在二三线城市的资金使用效率更高。
最主要的是，动辄几十亿元的地价，将大部分民企开发商挡在门外。如今有能力拿地的多是央企、国企开发商，民企开发商相对而言融资难、融资贵。在此条件下，再去承担几十亿元的高地价，风险高、收益不高。
如开头所言，大家最关心的是接下来北京楼市民企开发商是不是会越来越少？
很无奈，房小评认为这可能是大概率的事件。
分析如下：
1
“黑铁时代”的价值逻辑
这些年来，随着房地产行业高歌猛进，整个行业的开发业务变得越来越简单。客户同质化、产品平庸化，尤其是价格倒挂的区域，投资性买房需求主导，开盘就售罄，专业能力价值不复存在。
试想，这样的行业逻辑下，民企开发商还有什么存在的必要呢？民企从来都是做“难而正确的事儿”。当一线城市的房地产越来越普惠化和金融化，民企的创新和效率就没有用武之地，而国企的融资成本优势就是最重要的竞争力。
2
集中供地的游戏规则改变
集中供地制度实行之后，一线城市土拍竞争激烈，土地价格越来越高，限价之下，开发利润率越来越低，多数民企开发商承受不起。
之前民企开发商还通过联合开发来实现“要规模不要利润”的拿地，如今资本市场规则已变，利润变为首要追求目标，合作拿地越来越少，但要拿到赚钱的项目却不容易。
3
国企的竞争性进入
去年以来，随着集中供地制度的实施，中建系、中铁系等央企建筑企业大举进入北京土拍市场，并且拿下不少优质地块。
中海、华润、保利等老牌央企也不甘示弱，首开、城建等北京市国企也开始发力。
这些央企、国企开发商对民企开发商形成很大的竞争压力。它们融资成本低，资金实力雄厚，而且在竞争高品质建设方案的时候，更有优势。
与此同时，银行、信托等房地产融资渠道也偏爱央企国企，使其在融资能力上更具优势，缴纳动辄几十亿的土地出让金不眨眼，这让民企开发商艳羡不已。
4
勾地时代不再
民企的竞争优势除了产品创新和管理效率较高外，还有在地方政府缺钱的时候通过“勾地”，形成一二级联动式的合作。
老牌开发商如粤系房企在北京的发展都是靠早期勾地做大盘，赢得深耕北京的土地储备基础。
鸿坤、润泽等民企的新锐力量代表，也是早年在北京拿下大规模土地之后，随着房价和地价上涨，赚了第一桶金，赢得发展的基础。
但是北京如今已经进入后城市化阶段，土地资源稀缺而且宝贵，城市能级很高，民企开发商几乎没有和地方政府进行勾地谈判的可能，只能通过招拍挂市场拿地。在价高者得的游戏规则下，民企的高利润时代一去不返。
房地产行业是时代的行业，房地产开发商也是时代的企业。时代能够成就一批企业，也会让一批企业退出舞台中央。当历史条件发生改变时，民企开发商们不得不考虑另选战场。
实际上，在黑铁时代，民企开发商肯定不是全国化一条路走到底，滨江等区域型房企活得不错，已经给民企开发商指明了一条路，那就是深耕区域。
全国化是一个管理成本高昂的发展模式，也是历史性的（参考阅读《钟声响起归家的讯号》，大江大河的时代在房地产行业宣布结束，每家民企开发商都该抓紧找到适合自己的路子。
祝愿民企开发商明天更美好！
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