一、
这个问题其实已经探讨了很多年了。一铺养三代的概念出现的很早，90年代就已经盛行，只不过那会儿还没有什么产权商铺，除了商场就是属于各单位产权的门脸房，底商都不是很多。再有就是大量根本没产权的违章建筑了，只要街道办同意就行。真正能买卖的也就是私人的平房区门脸房了，但这数量很小，看着满大街都是，其实全加起来也没多少面积。
90年代中期之后北京开始大量开发商业地产，但这会儿出售的都是写字楼，比如最主要的万通新世界等等。而商场商铺几乎没有卖的，顶多是能独立产权的底商。至于那些市场则没法卖，比如木樨园雅宝路和动物园等等，基本都是合作模式，当地政府出地，开发商出钱，盖好了之后收租金，合作经营。
这些开发商也不是专业的，基本都是浙江福建广东等地的经营者，几个人一集资就出钱盖商场了。在这种情况下很多商场都无法分割出售，办不了手续。而且土地方也不想卖，人家指着长期收租金呢。所以说，最早的一铺养三代都是土地方的理想，要为子孙后代留下产业。
这和当时的理念有关。在人们的意识里，住宅是可以有产权出售给个人的，而无论商场市场都是要整体经营的，不能分割。
但从2000年之后，产权商铺的概念开始流行，开发商们觉得这是快速回笼资金赚大钱的好生意了。尤其是2001年女人街的成功招商，太火爆了，三天时间，恨不得连厕所都租出去了。
这也说明当时北京的商业市场太缺乏了。人们的财产开始快速增值，但供应量不足，所以那会儿只要是有个好位置的商铺就能赚大钱。
2002年，中关村科贸中心开盘，均价9.5万，最高价12万一平，震惊全北京。当时中关村的住宅平均也就7000块钱吧，即便把商铺还原为建筑面积，那也是住宅6/7倍左右。
可就算是这么贵，依然一铺难求，当天基本抢光了。因为人们算了笔账，那会儿中关村每平米使用面积的租金是每天每平米50，一年就是1.8万。那就算是10万一平，5/6年也就回本了。
那些年的生意虽然说也竞争激烈，但比现在可好赚钱多了。几乎是只要不怕辛苦，那就肯定能赚到钱，真赔钱的不是很多，除非真是运气不好或什么都不懂的。刘强东的第一桶金就是在中关村卖光盘赚到的，那会儿这种暴富案例比比皆是，他还不算是太传奇的，深圳的华强北规模更大，更疯狂。
那会儿甭说售价了，就是转让费都动辄几十万。像木樨园天雅大厦，5楼的10平小商铺，我经历过的转让费就达到30万。这还只是租赁权，租金另交的，放到今天都不可想象。像秀水的铺王拍卖就更疯狂了，2004年10个铺王，最便宜的30万一平，最贵的达到了80万一平。就算是折算为50%的使用率，那建面也在15-40万一平，疯狂不？
这种疯狂应该是在2009年达到了顶峰，那年秋天，三里屯Soho铺王拍卖，单价17万，100多平米2000万成交。之后似乎北京就没听到什么太过分的高价了，商铺市场逐渐进入了“三代养一铺”。
二、
很多人说之所以说现在的商品升值慢，主要是因为税费太高。契税3%，增值税5.6%，还有20%的所得税，再加上递增的土地税，让投资商铺的几乎无利可图。
这话有一定道理，但不完全对。这税费高是和住宅相比的，但如果和自身比，那商铺的税费一直这么高啊，从来也没变过。住宅市场可是一直打压的，层层加码，可商铺市场听说过政策打压吗？
不仅没有打压，反而在2006年出台了“工商14号令”，禁止民宅注册和经营。更是几度严厉打击拆墙打洞和违章建筑，这几年拆了几千万平米，对商业市场是绝对的利好。
其实商铺当年之所以被炒到天价，还是经济规律在起作用，毕竟商品的价格是由供需关系决定的，供应量和价格成反比。
商铺写字楼等商业地产，和住宅是完全的两码事儿。住宅是自用的，可以完全不考虑租金，只要是自己喜欢就行，这个价值很难用数字计量。而商铺类不同，是必须用数字价格来考量值不值的。
其实当年买商铺也不是太在乎升值，想的主要都是租金回报率。一般起步就是8%，高的能到12%，投资人的理想状态则是达到20%。之所以早期的商铺开发商不愿意出售，其实也是这个道理，他们觉得既然租金很划算，缺钱的话也可以去银行抵押，那何必非得卖掉呢，留着收租金不好吗？享受租金上涨的升值就够了，卖不卖的意义不大。
人们还有个误区，就是总觉得商铺的开发商是炒作者，是他们操纵了市场行情。这同样是片面的，确实有的开发商这么干，但都是不专业的，他们根本就没想着长期经营，考虑的都是赚一把就跑。
而专业的经营者呢，也就是最早盖市场的这些人，他们大多数本身就是商家，非常了解市场的运行模式。所以他们的第一目标是把商场经营好，促使租金上涨，这样才能赚的更多。
这可以参照木樨园的天雅大厦，老板程氏兄弟，聘请的职业经理人姓赵。这些人本来就是商户起家，非常了解商场的运作，所以从一开始制定的模式就是“严禁炒铺”，必须是经营者才可以租或买。如果你是个纯粹的外行投资人，那出多少钱人家都不给你。
这个道理其实所有的商业经营人都懂，所以他们并不欢迎炒房客，顶多是拿炒房的当补充罢了。只有那些外行的开发商，纯粹抱着炒作的目的入行的，才发明出了什么“售后返租”和“包租”的模式，表面上看他们也要好好经营市场，其实从一开始打算就是卖完了就跑，至少是看情况早跑晚跑而已。
那在初期，认真经营市场的开发商是占多数的，再加上整体经济环境确实好，商业供给缺乏，所以租金水涨船高，商户们相对容易的赚到了大钱。因此，全国在那个年代的商铺市场都非常红火，经营者多商铺少，那租金和价格自然水涨船高，商品价格是由供需关系决定的。
三、
但是这些商户和开发经营者都忘了一件事。那就是你们可以控制自己的商场，却无法控制整个的大环境。别忘了，土地和规划是掌握在政府手中的，你不想挣快钱是你的事儿，人家可等不及。
那政府见到商业地产如此红火，市场缺口这么大，那自然就大量的批租土地啊，商场写字楼等各种商业地产天量的供应，几乎没有上限。那还是这句话，商品价格由供需关系决定，东西多了也就不值钱了。
这问题来了，政府知不知道这个道理，他们难道不怕商业用地批的越多就越不值钱吗？当然知道，中国自古就是精英治国，虽然会有一些笨蛋，但绝大多数都是人精儿。开始可以说不懂市场，但时间长了哪有不明白的道理啊。
但是你要明白一点，开发商和商铺投资人眼中只盯着这一个项目，顶多是一个板块，投资之后更是属于孤注一掷，鸡蛋都在一个篮子里。而政府呢却是从全盘考虑的，商业用地可以说批的越多越不值钱，但是人家还有住宅用地呢，还有其他的教育医疗工业绿化等各种用地呢，不可能为了这一种形式而耽误其他的吧？
就算是商业用地的价格跌了，对人家也根本无所谓，因为住宅用地的价格起来了，总的板块价值同样是提升，何必为了你赚钱而耽误人家自己的生意呢？
而且，在政府眼中，并不看重短期的收益，毕竟政府行为都是要考虑长远的。卖地是一锤子买卖，只有在政府缺钱时才注重这个。比如那些小城市，不卖地简直就没法发工资了。近期的鹤岗财政重组和霸州乱收费闹的全国关注，根子就是土地卖不出去，政府实在是没钱了。
而大城市呢，像京沪深这种的一线城市，根本不拿卖地当回事儿，政府考虑的是更长远的税收。只有税收增长才是长期的，短期的土地卖多少钱无所谓，不影响大局。
所以，政府根本不在乎商业地产的价格，他们只考虑总盘能收入多少税收。而无论盖三个还是五个商场都行，盖的越多才有可能吸引到更多的商家。反正社会总体消费额是不会变的，谁管你在哪个商家消费的呢。
你买的这个商铺赔了，那也就是这个商场赔了而已。可是你赔钱就肯定有人赚钱，没准儿傍边板块的商场就赚了呢。交税总额是不会变的，消费者反正会把钱花出去，对政府来说根本无所谓。
四、
再有一点，从常理来讲，或者说是全世界大城市的惯例。任何一座城市，人均商业面积的极限就是在1-1.2平米左右，一旦超过，那就会有大量的商家赚不到钱。
但是，这只是一整座城市的平均值，意义不太大。比如现在北京的商业面积总量肯定已经超过这个数值了，但政府又规划了新区，比如朝阳金盏、大兴瀛海、亦庄河西，以及海淀山后等等，那要不要规划商业面积？还得规划啊，市区的面积饱和了，人家周边新区还处在起步阶段呢，总不能都轰到市区去吃饭娱乐消费吧。
所以，政府的商业用地规划一定是大量增加的。哪怕已经是成熟地块，人家也愿意先规划商业，然后再考虑住宅。毕竟商业是长期的收益，万一将来都火起来了呢。而住宅怎么都是一锤子买卖，将来的房产税还远着呢，太远的事情现在还没必要太认真。
而商户，也就是真正的经营者，他们是会用脚投票的，流动性非常的强。反正都是租房，哪儿能赚钱就去哪儿，今年海淀明年大兴后年顺义的根本不叫事儿，只要能赚到钱，从黑龙江跑到海南都无所谓。温州人之所以能走遍全世界，凭的就是资本的嗅觉，人也是随着金钱而流动的。
商家很喜欢买房吗？未必。如果真喜欢买房，那开发商就都不卖房了，租房不是赚的更多吗？对商家来说，最重要的是现金流，持有的资产必须是能变现的才重要。这点对于大商家来好说，比如商场持有者，可以随时用商场写字楼换到钱。而散户小商家呢，你可以那商铺去银行试试，看他们是否愿意要。
任何一种商品，只有银行才能评估出最准确最稳定也最保守的价格，不能抵押的一概属于不良资产。银行为什么无论商铺市场多红火，最多也只提供6成10年的按揭贷款啊？这不是中国独有的，而是大多数国家的行业惯例。因为银行经营了几百年，早就知道这种产品风险大，也难于持久收益，所以为了降低风险才短周期低额度。
商户是流动的，那就意味着商圈和商铺的价值不稳定，一旦跌落就很难回升。而且，全世界的商业利润有个惯例，就是都必须围绕银行利率而波动。那投资商铺其实就是做生意，其利润率就不能超过银行利率。前些年商铺的租金回报率之所以高，那是因为买卖好做，银行和民间借贷的利息都高，所以作为出租业的商铺也回报率高。
而这些年不同了，市场趋于稳定，每个行业都有寡头出现，暴利甚至是高额利润只短期出现在新兴行业。而整体经济呢，无论GDP还是平均收益率都在下降，那商铺自然也随之下降，不可能超出社会平均值。近期银行利率又下调了，说明市场上赚钱更难，那商铺的租金和价格也要随之调整，必定下降，至少是不涨。
五、
说了好几千字了还没说到核心，那就是住宅市场会不会出现商铺的这种情况。也就是不仅不升值，反倒会收益率下降？
有可能，太有可能了，房子是商品，自然也要遵循市场规律。如果政府大量的供应土地，鼓励开发商盖房，那住宅价格必定下降，跟商铺一样。
还有就是持有成本和交易成本。前面说了商铺的交易成本很贵，其实持有成本更高。每年都有0.84%的房产税，还有比住宅小区高的多的商管物业费，这让商铺写字楼的业主根本不敢空铺，因为空着也得叫高额的持有费，从侧面上也打击了商铺的升值。
但是，税费在投资市场上是不起决定作用的。投资人会算账，只要能赚到钱，连掉脑袋的风险他们都愿意冒，何况税费呢。还是前面的话，商铺的各种成本从来就是这么高，但在十多年前依然被炒出了天价，因为在当年当时，就是能赚到钱。说别的都没用，所有人都只看眼前，不关心长远，小商家散户更是如此，很容易跟风的。
虽然税费不起决定作用，但同样会打击投资者的积极性。税费是本质是什么？就是瓜分投资人的收益，税费增加，那就意味着收益减少，投资人的兴趣自然下降。所以，从理论上说，税费增加，至少在短期是会影响商品价格的。长期则没谱儿，至少是不会鼓励价格上涨。
那回到问题，政府会不会大量增加土地供给，还有提高税费，也就是增加持有和交易成本，强行分走利润？
六、
理论上当然有可能了，如果房价再一次非理性上涨，那自然就会出台各种政策打压，不能让房地产绑架了整体经济。但是，如果没出现房价暴涨的情况，那出台这些政策和行为则没必要。
政府就是个大型经济体，也是需要赚钱盈利的。在他们很缺钱的时候，自然要招商引资卖地赚钱。比如1992年，北京市由当时的张市长亲自带队去香港招商，非常欢迎地产商们来北京投资。当时是真的缺钱啊，没有钱什么都干不了。
可如果政府不缺钱了呢，他们还有必要大量卖地吗？没必要了。大概从2003年之后，北京对房地产的依赖程度就快速降低，地产商再也不可能成为贵宾了。除非是能做出对城市形象有重大提升的项目，否则无论多大的开发商，在北京这种规模的城市领导层面前，顶多就是个补充。想到北京来赚钱的开发商太多了，而政府却不再依赖土地，那为什么要大量供地呢？
看看北京周边，都甭说郊区，仅在东四环和东南三环就有大量的土地储备。政府根本就不着急开发，既是从整体规划考量，也是要为后代子孙留下资源。
谁心里都明白，一旦大量供地，房产价格必定下跌。但这是政府希望看到的吗？自己虽然赚了点儿一锤子买卖的钱但也不多，开发商未必赚到钱，但让全体居民都资产贬值赔了钱。而且关键的是自己还不缺这点儿钱，那这买卖何苦来的卖地啊。
税费也是这种情况，是政府手中调控市场的手段，并不是主要的收入途径。如果房地产市场过分火爆或低迷，那政府可以出手调节。但如果没出现暴涨暴跌，政府为什么要出台这些政策啊。这就像股市里的印花税，都是在想刺激和打压市场的时候才会调整的，目的是让市场平稳发展，避免暴涨暴跌。虽然没起到太大的作用吧，但没必要动不动就使用，或者打压起来没完吧？
所以说，住宅和商办本身就不是同类的产品，在政府眼中更是不同。商办从一开始就是投资品和经营用品，政府也非常看重长期的税费。另外这种产品的投资人也不多，无论鼓励还是打压都不影响大局。
而住宅最开始是消费品，只是发展成了投资品，可这东西是关系到绝大多数公民的切实财产的，无论鼓励还是打压都影响巨大。快速上涨不是政府想看到的，必须尽量做到平稳发展。但暴跌也是政府不想看到的，相当于打击了全体公民的信心。
打个比方吧，房子就相当于一家公司让员工买的股票。从公司角度讲，暴涨暴跌都对自己不利。暴涨虽然是做大了市值，但带来的暴跌风险也很大，弄不好能把公司弄垮。而暴跌呢，公司员工还能有好心情干活儿吗，这上班还不都得跟上坟似的？既然暴涨暴跌都不好，那就稳稳当当的吧，握着手段别轻易出手，冷静观察灵活调整就够了。
七、
再举个例子吧，不是太合适的，说说商铺和住宅的不同。我常用娶媳妇和雇佣员工来打比方，并非侮辱女性，只是个比方。
面对同样的女人，如果是你打算娶过门当老婆，会衡量成本吗？会的，如果彩礼要的太高就娶不起了，而且门当户对最重要。但是在偏远小城市，彩礼动辄几十万也是正常的，男人们真的考虑过性价比吗？考虑过，但并非最重要，因为娶老婆是生活，不是单纯的商业行为，更大多数的方面是无法用金钱衡量的。那在男多女少的情况下，彩礼会越抬越高，直到有人出不起价格退出竞争为止。
而雇佣个员工呢？则必须完全从商业角度出发，能出多少工资，能从她身上赚回多少的回报，这都是经营者所必须计算的。雇佣员工谈不上什么感情，就是单纯的做生意。一旦工资要的高了就拉倒，宁可不雇人，也绝不能赔钱。
不知道我说明白了没有，这就是住宅和商铺的不同。别看很多人，甚至是绝大多数人都在乎住宅的升值，但实际上他们潜意识中更注重的是生活。所谓的升值只是副产品，反正大多数人就这一套房，也没打算动不动就卖。
而商铺不同，无论多火爆的行情，投资人都会至少在潜意识里计算投入产出的，觉得赚不回来就打死都不会掏钱。而且甭说什么一铺养三代，只要觉得不赚钱了就立刻会想着卖掉。这跟雇员工一样，不赚钱不划算的必定会被开除，没什么生活感情好谈。在这种情况下，商铺的潜在流动性要比住宅大的多的多，而商铺价格是由供需关系决定的，在持有者不坚定持有的情况下，市场供应量就会随时快速增加，价格自然受到重大影响。
八、
有点儿写多了，最后说一句，我不太看好小城市的房产，无论商铺还是住宅。尤其是某些没有支柱产业支撑的城市，那里必定对房地产的依赖极大，也就是土地财政严重。那后果就是大量批地，造成各种产品供大于求。如果不能留住本地的年轻人，再无法持续的吸引人才流入，那其住宅都无法保持住价值，更别提商铺了。
而大城市就不提了，哪怕是在日本这种房价低迷了30年的国家，东京都保持了10年的连续上涨。这还是在他们的土地掌握在私人手中的结果，而中国的土地是供给，银行贷款是需求，都掌握在谁手中自己知道，就看人家掌控者是否希望涨跌了。
仅供参考。
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