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（图：天通苑东二区实景图）
房地产行业一直有句老话：地铁一响，黄金万两。买房选地铁沿线一直是个不成文的“铁律”，因为城市地铁的布局，往往标志着今后人才经济商业的聚集地，这些地方的房子居住体验好，交通便捷，升值潜力也更大。
上次大福在踩盘天通苑社区一区的时候，中介就一直在推荐紧邻地铁17号线的东二区，这个在中介口中的“均好型”刚需上车盘，真的有那么好吗？带着这些“期盼”，大福今天再次来到了天通苑社区，本次踩盘重点是：地铁17号线天通苑东站旁的天通苑东二区。
和天通苑一区相比，天通苑东二区的居住属性更纯粹，社区内共有41栋住宅楼，13号楼为公立幼儿园，社区内部除了个别小商店，几乎无商业。
天通苑东二区位于天通苑社区东南角部，东一区东侧，东三区南侧。小区内有塔楼、板楼。小区建成于2002年-2006年，从外观上看，和东一区、东三区无异，均为米黄色建筑外观，但走进去又不一样。
天通苑东二区为开放式社区，大福分别从西门、北门进出，均可以随意自由，车辆进出需要扫码抬杆，但外部车辆也可以进出，整体看小区管理不严，有一定的安全风险。
南门正在进行拆违复绿改造，目前通行不畅，预计完工时间12月。
（图：小区大门进出口和施工公示图）
（图：小区大门进出口和施工公示图）
天通苑东二区分南北两个院，进入小区后，每个院内部规划大致相同又略有不同，大福亲身体验+随机采访，总结出以下几点：
（图：小区内部实景图）
（图：小区内部实景图）
居住品质方面，小区内部板楼单元门门禁均良好，居民进出需刷卡或者呼叫，塔楼单元门无门禁，居民可随意进出，塔楼电梯不用刷卡，可通达各个楼层。相比板楼，塔楼的私密性和安全性都较差。虽然楼栋和主要道路上都有摄像头，但有老年业主反馈：“确实不放心，租户多，楼层每天进出一些陌生脸，从心理上还是有点接受不了。尤其我们这住了这么多年了，就这一套房，还是希望安全性再加强一些。”
（图：小区塔楼单元门门口）
天通苑东二区内有两个中心广场，整体公共设施较为全面，健身器材区、居民休闲区、棋牌娱乐区等，为居民提供休闲空间，居民可以在小区内散步、打羽毛球、下棋等，不用出小区就能满足日常的休闲需求，居住体验较好。
小区内整体公共设施较新，但因为疏于维护，很多设施已经破旧。休闲座椅、健身器材、人车道路、花坛绿化等整体均不太干净，少量树木已经歪斜，绿地处能看到狗粑粑、小型花坛没有修剪的痕迹。
（图：小区内部实景图）
（图：小区内部实景图）
小区内生活气息较浓，随处可见居民晾晒的被子、衣服。可能是因为板楼一层为小院的原因，走到板楼院内大福整个人都觉得时间慢了下来，这里可以看到老两口在修整菜地、可以看到一位爷爷在摇椅上抽烟、更可以看到有阿姨在钩香椿芽，人间烟火气，填补着都市生活快节奏中的乏味。
（图：小区内部一角）
大福早晨10点半左右到小区，仅看到垃圾分类站点有工作人员处理垃圾，并没有看到物业人员打扫路面的碎纸、落叶等。
（图：物业人员在清理垃圾）
（图：小区内部道路上布满落叶）
板楼楼栋内较为干净，墙面为白色涂料，除了一些小广告印章外，还算干净整洁，楼道内几乎无垃圾。塔楼楼栋内较为昏暗，可能是两梯八户朝向不好，整个楼栋都不亮堂，楼道存在自行车等杂物堆放情况，楼道有声控灯，但为普通灯泡，暗黄色灯光，照明条件不佳。
（图：楼栋外面墙体发黑）
（图：楼栋外面墙体发黑）
踩盘过程中，大福发现很多楼栋外面的墙体都有大片发黑的痕迹，向一位业主求证才知道：“下雨下的，墙体渗水了，长霉就这样了。但说是房里没漏水，物业也没说修，谁知道呢。”
天通苑东二区是经适房小区，由于当年经适房的申请限制，要求为北京城镇户籍，所以小区的居住人群多为老北京人。在经适房满五年可以交易后，这里也涌入了一大批“新业主”，多以没北京户籍的外地人为主。
大福踩盘当天正值周三，小区内很多老人和孩子在小区内玩，大家有说有笑的，邻里关系看起来不错。
（图：小区广场处活动的业主）
提到天通苑的交通，大家的印象都是“堵”。大福实地踩盘也切切实实的感受到了：确实是“堵”。虽然小区周边公交站点不少，但是通达性一般，尤其是早高峰，想要“冲”出天通苑，真的不容易。
但好在小区西门有定制公交车站点，业主可乘坐定制公交车到达中关村、金融街、光华里、大北窑等热门商圈；
“这两年回天计划开展得好，我们进出方便多了。这不旁边就是17号线嘛。说是明年就能开通，等开通这更方便了。”一位遛弯的大爷自豪地和大福说，“我觉得我住着挺好，这房肯定越来越贵。”
和天通苑东一区相比，东二区内部的商业要欠缺很多。但小区周边底商丰富，有世纪联华、味多美、餐饮生活街、菜市场、社区型商业、中大型商场皆有，还有白坊菜市场，方便周边居民各个消费层面的日常购物休闲。
小区2公里外有龙德广场、翠微百货和万优汇，包含万达影城、迪卡侬、百安居、家乐福等，翠微百货内涵盖很多中高端购物需求，龙德广场内有儿童游乐区、多家线下培训机构，能满足居民家庭多种聚会、休闲及亲子陪伴需求。
小区500米内有北京六合医院、北京国医堂中医医院、北京李沪中西医结合医院、月芽口腔、凯尔康平价药房，可以说是麻雀不大，五脏俱全，覆盖了居民日常问诊需求的方方面面。
天通苑东二区社区卫生服务站位于小区底商，是北京市基本医疗保险定点社区卫生服务站，设有全科门诊，2楼设有B超室、心电图，1楼有基础常规检查，能满足居民日常的问诊需求和早孕早育确诊需求。但如果业主有更高阶就医需求，还是建议大家去距离小区3.5公里左右的北京清华长庚医院，毕竟三甲医院，不仅医疗配置全面，医护人员专业水平也远高于周边的社区医院。
小区内部13号楼为昌平区育树家幼儿园，为普惠幼儿园，每月保育保教费750元，伙食费27元/天。周边500米内还有诺天宝贝幼儿园、妙想天开幼儿园、昌平区华成幼儿园。小区西门正对昌平天通苑小学，真正的家门口的小学，小朋友们每天可以多睡半小时真的是太幸福了。
天通苑东二区从居住角度讲优劣势较为明显，大福亲自体验及采访后得到以下结论。
小区优势：
小区不足：
最后大福建议：
天通苑东二区属于刚需社区，居住舒适度尚可，适合刚需上车人群，尤其是工作在北面的群体。相比天通苑东一区，东二区社区环境整体更优，户型更方正。加之，小区所在板块未来发展也是可以期待的，地铁17号线天通苑东站距离小区仅200米，再加上政府“回天有我”计划辅助，板块本身可以说是现实有依托，未来有预期，刚需上车且看重小区品质的购房者可以重点考虑。
（小区位置图）
天通苑东二区开发商为顺天通房地产开发集团有限公司，位于天通苑社区东南角部，东一区东侧，东三区南侧。小区内有塔楼、板楼，小区共有42栋楼5162户，其中塔楼11栋，分别是7-11号楼、31-36号楼为16-18层的小塔楼，13号楼为昌平区育树家幼儿园，其他30栋均为7层小板楼。板楼顶层为6+7小复式，采用一梯两户设计，塔楼采用两梯八户设计，容积率为3，为中型社区。
小区物业公司为北京方佳物业管理有限公司，板楼物业费0.55元/㎡/月，塔楼物业费1.25元/㎡/月，经营用房物业费用为2.00元/㎡/月，小区为开放式小区，大门无门禁，社会人员可随意出入；小区单元门设有门禁，需要刷卡进出。小区有四个门且均有保安24小时值守，单元门以及小区内主要道路均安装有监控摄像；小区有保洁人员日常打扫卫生。
（小区物业服务内容及收费标准）
小区绿化率为35%，小区道路两侧都栽种了树木，局部有花坛，花坛里栽种有冬青、侧柏、锦带、迎春等，小区内还有杏树、柿子等果树；此外，小区内有两个中心花园，花园内有长椅、健身设施、长亭、象棋桌、儿童滑梯等。
（图：小区内绿化景观）
小区内人车不分流，小区内有地上车位和地下车位，其中地上车位数824个，地下车位数263个，合计车位1087个，均为租赁车位，外部车辆可进入，小型车地上150元/月，地下200元/月，小区内配备有新能源充电桩。
（小区内部停车情况）
小区采用集中供暖，住宅供暖费用为30元/㎡，非住宅类供暖费为43元/㎡。
小区建成于2002年，塔楼为钢混结构，板楼为砖混结构，外立面为米黄色和白色涂料，小区墙体有内保温层，楼内墙体还有隔音棉，在2019年，小区重新做了顶层防水层。
（塔楼外立面）
（板楼外立面）
小区内塔楼楼栋外均有无障碍通道和台阶步梯，单元门口装有门禁，单元门为普通铁门。板楼无大堂环境，台阶为水泥地面，一梯两户，楼道内灯泡为普通灯，水表箱、电表箱无锁。
塔楼大堂地面铺有地砖，大堂内设有农夫山泉自助售卖机，楼梯为水泥地面，设有电梯间，电梯不用刷卡每层可停靠。墙壁刷白色涂料，墙面设置公示栏，展示安全防火须知、广告等信息。单元楼栋内电灯为普通灯泡，楼道内灯光不足，步行楼梯为水泥地面。
（图：楼栋大堂实景）
（图：楼栋大堂实景）
（图：天通苑东二区楼栋分布）
小区有42栋楼5162户，有75㎡的一居室，76㎡-147㎡的两居室，112㎡-205㎡的三居室，148㎡-212㎡的四居，还有少量五居户型，其中两居室占比52%，三居室占比38%。
小区的主力户型为91㎡-106㎡的两居室，其中板楼91㎡两居，得房率在91%左右，主卧和客厅朝南，次卧和厨房朝北，客厅带阳台，主卧带卫生间，适合一家人居住。
其他户型有151㎡南北向三室两厅跃层，楼下一层主卧室客厅朝南，次卧、餐厅和厨房朝北，南北通透，带一个卫生间，楼上一层卧室和客厅朝南，带一个卫生间，适合一家人居住。
小区内部商业配套较少，小区板楼一层有少量理发店、蔬菜店、文具店等，属生活类商业配套，价格较为亲民。
（图：小区内商业实景图）
公共设施配套方面，小区南院和北院各有一个广场，北院小区广场在10号楼、11号楼之间，广场内有公共休息区、棋牌场地、健身区、儿童乐园等，南院小区广场在33号楼、34号楼之间，广场内有健身区、活动长廊等，广场内设施齐全，面积可观，能满足居民日常休闲娱乐和基础健身运动。
（图：小区公园一角实景）
（图：小区公园一角实景）
小区内设有垃圾分类回收点、宠物便便回收点，旧物回收站、水站、快递柜等。
（垃圾回收站）
公交：小区西门50米处有天通苑东区小学站，可乘坐专119路、专137路、301路，小区北门50米处有天通苑东二区站，可乘坐432路、530路等，其中其中432路通往天通北苑、地铁天通苑站、地铁天通苑南站等站点；
小区西门100米处有快速直达专线天通苑东区小学站点，其中专169线可到达三元桥、大北窑、光华里；专170线可到达中关村南，专168线可到达阜成门、金融街。
（图：小区周边公交站点）
（图：小区周边公交站点）
地铁：小区距地铁5号线天通苑南站、天通苑站均3公里左右，居民需乘公交或者共享单车到达。乘坐5号线可直达宋家庄、东单、雍和宫等地，可换乘10号线、1号线、2号线等地铁线路，其中10号线可通往慈寿寺、西局、角门西等站点。
自驾：小区周边2公里内主要道路有北苑东路。驾车从小区到京承高速/北五环路（路口）6公里左右，途经太平庄中街、北苑东路，高峰时段有堵车现象。
小区周边餐饮生活街、菜市场、社区型商业、中大型商场皆有，方便周边居民各个消费层面的日常购物休闲。
（小区北门商业街）
（小区北门商业街）
小区外太平庄东一路为商业一条街，有世纪华联超市、日常餐饮、快印店、房屋中介、美容美发、生活超市、杂货店、宠物医院等多种配套。西门50米为天通苑东一区商业一条街，内有餐饮休闲、蔬菜超市，能满足小区业主日常生活所需。东门100米为白坊菜市场、花卉市场（目前在搬迁）。
（周边菜市场）
（周边花卉市场）
北院1楼号底商为中国农业银行（天通东苑支行），附近500米内有中国建设银行（天通东苑支行）
（1号楼底商：农业银行）
距小区1.6公里处是西单商场（天通苑购物中心），是一家集购物、餐饮于一体的购物中心。距小区2.3公里处是龙德广场、万优汇购物中心，龙德广场内专卖店铺有周生生、优衣库、百利金等，餐饮店铺有汉堡王、喜茶、局气等，还设有海盗主题乐园，是一家集购物、餐饮、娱乐于一体的购物中心。
小区500米内有北京六合医院、北京国医堂中医医院、北京李沪中西医结合医院、月芽口腔、凯尔康平价药房。
（图：周边医疗配套）
（图：周边医疗配套）
天通苑东二区社区卫生服务站位于小区底商，是北京市基本医疗保险定点社区卫生服务站，设有全科门诊，2楼设有B超室、心电图，1楼有基础常规检查。
（图：东二区社区卫生服务站）
（图：养老服务驿站）
小区距离北京清华长庚医院3.3公里，医院成立于2014年11月，设有口腔科、外科、儿科、病理、影像等40余个科室，是集医疗、教学、科研、预防、康复于一体的国有三级综合医院。
小区13号楼为昌平区育树家幼儿园，为普惠幼儿园，每月收费1350元。周边500米内还有诺天宝贝幼儿园、妙想天开幼儿园、昌平区华成幼儿园。
（图：昌平区育树家幼儿园）
小区西门50米有昌平区天通苑小学、周边1公里范围内有清华大学附属小学昌平学校（天通苑校区）。
（图：天通苑小学）
（图：清华大学附属小学昌平学校）
小区附近4公里内北京市朝阳区外国语学校（来广营校区初中部）、昌平区第一中学（中滩校区）、北京市和平街第一中学、天通苑中山实验学校。
（图：中山实验学校）
（图：运动场内部）
（图：运动场内部）
天通苑东二区南侧的运动场距离小区只有一条马路，内部设有篮球场、网球场、羽毛球场，建设器材等，天通艺园距离天通苑东二区直线距离100米，里边有健身，娱乐项目，有篮球场，天通艺园环境好，适合跑步；游泳馆在东二区北侧距离约300米。
（图：口袋公园内部）
（图：口袋公园内部）
南侧200米有天通苑四区口袋公园，公园内有基础健身设施，乒乓球设施等，附近居民日常可休闲娱乐。
小区附近3公里范围内有天通苑街心花园、InQ Park单双板公园（北苑东路）、西秀园、清河营郊野公园、立水桥公园，其中清河营郊野公园位于朝阳区来广营乡北部，公园出入口前种有阶梯花坛，园内有足底按摩的石子路，小湖旁有沙滩场地，是全天免费开放的公共花园。
天通苑东二区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家商圈，南侧紧邻立水桥商圈，西侧是东小口镇商圈，东侧靠近京承高速。
天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中间区域，距离三地都不远，且在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该商圈一直备受购房人关注，热门程度高。
板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等资源非常丰富。目前板块内有西单商场、龙德广场、翠微百货、华联购物中心、清华长庚医院，商业业态完备医疗保障充足，居住体验不断提升。
随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园陆续建成，也增加了区域教育资源供给，提升了教育品质。
板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、酒仙桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。
（北京地铁17号线平面示意图）
目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。预计在2021年4月底，距离天通苑板块稍近的土地出让计划是位于1.5公里处的东小口镇和7.5公里处的北七家镇。
公开资料显示，东小口镇马连店组团重点村旧村改造项目1803-610地块发布发布挂牌出让公告，项目位于东小口镇，总用地面积31537.814平方米，规划用途为R2二类居住用地，规划建筑规模88306平方米。挂牌出让起始价为343000万元。
天通苑板块近些年发展迅速，宜居度颇高。继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。
加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。
不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。
(在建地铁17号线工程)
天通苑东二区作为天通苑社区的一部分，建于2001年，小区房屋质量良好，外立面整体较完整，但单元内略显年代感，塔楼内电梯维护一般。绿化方面，低矮灌木修剪整齐，花园维护良好，内部配套有美容美发、幼儿园、餐饮等小型商业，能满足住户需求。
大户型、低总价、多面积段、多房源是天通苑东二区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户的设计，南北通透，采光好，且户型方正。不同面积段也可满足不同人群需求，主力户型为76-147平的两居、112-205平的三居，东二区主要以两居室为主，板楼没有电梯有76-127平的南北通透两居，带电梯塔楼以92平-106平两居。目前小区房屋均价约34859元/㎡，处于中等偏低水平，很适合刚需上车。
外部条件方面，经过十多年的发展，天通苑已经形成了适合居住的商业氛围，小区周边底商满足生活的各个方面，周边有国泰百货、西单商场（天通苑购物中心）、龙德广场，购物非常方便。
同时，小区内有昌平区育树家幼儿园，小区东侧有昌平区天通苑小学，教育资源丰富，方便孩子上下学的同时，也方便家长接送。
目前，天通苑板块内暂无新房。
天通苑共分为东西南北中5个区，2001年－2008年陆续建成，以经济适用房为主，整体均价在3万－4万/平方米。户型种类丰富，主力成交户型是80平方米－100平方米的两居室和150平方米－160平方米的三居室。均价低，首付低，户型大，更能契合购房者的承受力，但这么多区又有什么区别呢，大福挑选了不同区进行对比。
据2021年4月27日监控数据，天通苑板块二手房在售均价39963元/㎡。由于天通苑大部分房源属于一类经适房，有额外的综合地价款，加上人口基数大导致交通拥堵、配套供不应求，所以小区整体成交均价低于周边。
天通苑东二区近半年共成交37套，成交均价为37748元/㎡，同比持平。挂牌方面，目前挂牌房源共71套，占全部房源的1.37%，挂牌户型各面积段均较为齐全，挂牌均价35082元/㎡，近期成交均价略有上扬。
整体来看，天通苑东二区成交价格较为稳定，购房者不用担心市场会有太大幅度的价格变动，目前小区挂牌房源户型也较为丰富，报价在338万-860万之间，无论是刚需上车还是想要改善更大面积户型的用户，均可重点考虑。
费用方面，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，另外小区大部分房源为一类经适房，除了要考虑契税、个税等税费，还有综合地价款需要缴纳，建议优选经过一次交易变为商品房的房子。
一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购，政府不回购的，是差额70%的综合地价款。
关于楼栋选择，该小区内各楼栋建成年代在2001-2002年之间，整体差距不大。
从建筑类别来看，小区有板楼和塔楼两种，塔楼为两梯八户设计，故部分房源采光、户型、朝向会受一定影响，选房时要注意。
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