在成都主城中环内，地铁理工大站旁边，今年还有一个非常值得期待的新盘“凯德玖悦华章”。
我们判断“凯德玖悦华章”的价值，主要基于这些条件：其一，该项目地段佳，位于成华区2.5环以内，紧邻杉板桥公园、东郊记忆、招商中央华城商业综合体；其二，凯德玖悦华章项目地块适中，容积率适中，设计的产品面积段更偏改善；其三，项目地块清水限价并不高，相较于地段来说，未来有较大增值空间；其四，项目开发商系优质外资企业，其财务状况较好，资金安全相对有保障。
众所周知，2021年下半年，特别是三季度以来，房地产行业发生了一系列暴雷事件，除北大资源等个别国企以外，几乎都是民营企业。
当下，房地产市场行情虽然阶段性有所回暖，但是对购房者来说，还不能掉以轻心。选择综合实力强的品牌房企，已经是如今购房者的共识。这里指的综合实力强，除了能够在下行周期盈利以外，负债水平和现金流更是最重要的指标。总之，要避免掉坑里。
在本文的前半部分，我们就先来看看凯德这家房企的一些具体的情况。
凯德官网显示，凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡。凯德的业务聚焦房地产投资管理和地产开发，凯德投资负责上市的房地产投资管理业务，凯德地产负责私有化的开发业务，投资组合遍及全球40多个国家的260多个城市。凯德于1994年进入中国，目前，在中国40多座城市管理200多个项目，截至2022年12月31日，资产管理规模为470亿新元（最新汇率：1新元约等于5.15人民币）。
2021年，凯德集团业务重组，形成两个实体，即凯德投资和凯德地产。同年9月20日，凯德投资在新加坡证券交易所首次亮相。
数据显示，近10年来，凯德集团整体业绩保持了增长势头，营业收入从2010年的约33.8亿新元，增至2020年的约65.3亿新元；归母净利润由2010年的约14.3亿新元，增至2019年的约21.4亿新元。
值得一提的是，受疫情影响，2020年凯德投资资产发生较大减值，归母净亏损 5.6 亿新元；2021年归母净利润扭亏为盈至13.5亿新元。2022 年上半年因资产处置损益的下降，凯德投资实现归母净利润4.3亿新元，同比下降38%；2022全年营收同比增25％至28.76亿新元，但由于投资房地产的重估获得较低的公允价值收益，全年净利为8.61亿新元，同比下降36.2%。
据了解，凯德集团的房地产资产管理规模持续扩大，截至 2020 年年底达 1325 亿新元。营收构成来看，费用收入相关业务的占比维持在30%-40%之间，房地产投资业务的占比维持在 60%-70%之间。
在中国房地产行业高速扩张的这几年，凯德集团通过业务重组，优化了财务结构。资料显示，相比于重组前凯德集团整体60%-70%的净负债率水平，凯德投资通过旗下基金的股权融资保持自身较低的负债水平，截至2022年9月30日的净负债率为49%；经营活动对债务偿还的保障程度高，2022年三季度末的利息覆盖倍数达4.2倍。
相对部分民企超高的融资成本，截至2022年9月30日，凯德投资融资利率仅为2.9%，债务中的固定利息债务占比达62%。凯德投资的可利用资金共72亿新元，包括凯德集团的现金与未提取贷款额度。
另外，自2022年6月以来，凯德投资已经设立了三只人民币基金，从第三方募资近7.8亿新元，并迎来10家中国机构投资伙伴。加上近期新成立的基金，凯德投资已经从第三方募资超过20亿新元，投资了中国的7个优质资产。
截至2022年12月31日，凯德投资在中国共有12只私募基金，持有31个物业，基金资产管理规模为213亿新元。
（北京苏宁生活广场）
今年，凯德集团宣布，凯德投资设立凯德中国特殊机会伙伴计划，总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目。该计划包括一只规模2.91亿新元的单一资产基金，以及一家8.24亿新元的计划性合资公司。目前，单一资产基金以5.53亿新元收购了北京苏宁生活广场。
从营业收入、净利润收入、负债率水平、融资成本，以及融资渠道和资产管理水平来看，这家来自新加坡的企业，似乎有着抄底中国楼市的想法和实力。
凯德进入成都市场，今年是第二十个年头了，其运营的来福士广场和凯德广场，早已与成都人民的生活息息相关。
2003年，城东超级大盘卓锦城启动；2007年凯德以总价11.67亿元拿下成都青羊区一宗约159亩的地块；2008年，位于光华新城的住宅项目凯德风尚和位于人南核心区的成都来福士广场同期启动。
（成都来福士广场，图源：凯德）
2009年，位于青羊区光华大道周边的凯德风尚首开，容积率4.2，总户数达到4410户，这个大盘从2009年卖到了2017年，价格也从约7000元/㎡涨到了约14000元/㎡。当前，该小区的二手房参考价为约24000元/㎡。
2012年9月，位于四川博物馆旧址，四川省体育馆对面的成都来福士广场开业。该项目地块系凯德置地在2006年11月以8.7亿元的价格竞得，是凯德置地鼎力打造的全球第四座来福士广场。
在同时期，凯德广场在成都全面落地开花，盛捷、雅诗阁等高端服务式公寓也陆续引入。在住宅开发方面，凯德风尚、凯德卓锦万黛，以及凯德世纪名邸则成为凯德代表性的作品。
资料显示，成都作为凯德集团五大核心城市之一，目前共计布局13个项目，其中2个综合体项目，4个购物中心，4个住宅，3个服务公寓。
我们注意到，凯德集团进入成都以来，一直都是商业+住宅两条腿走路，虽然没有快速的规模化，但是，历经二十年的沉淀，它已在成都楼市留下了浓墨重彩的一笔。
且不说光华新城的凯德风尚，虽然卖得慢，还是没能赶上成都住宅的摇号。凯德在大面的凯德卓锦万黛和高新区的凯德世纪名邸，可都是成都楼市近几年的超级网红IP，红极一时。
以高新区凯德世纪名邸为例。该项目总占地面积约为200亩，分东西两个地块分别开发，总建筑面积约为60万㎡，总户数约4000户。自2018年开始，该项目共开盘5次，中签率分别为0.48%、18.43%、14.92%、41.57%、31.98%。
2022年3月，高新区著名“网红盘”凯德世纪名邸收官取证售罄，自此凯德在成都的住宅再无存货。
随后，在2022年3月31日-4月2日的2022成都首批次集中供地土拍中，十年未在成都公开市场拿地的凯德完成了补仓，通过抽签的方式将“二八板块”附近约44亩地块收入囊中。该地块成交总价为11.82亿元，成交楼面价16100元/平方米，溢价率约15%。
准确地说，凯德新地块位于成都成华区杉板桥，更加近东郊记忆公园，因其距地铁理工大站很近，也算是在“二八板块”边缘。
首先，要明确的是，相对华润、首钢新项目，凯德玖悦华章还是有较为突出的地段优势。该项目周边的商业配套及成熟度，要略优于同年拿地的华润中环天序项目。更为重要的是，凯德这宗土地，清水最高限价约26000元/㎡，反而较华润中环天序还要低上3000元/㎡，如果市场热度保持下去，凯德玖悦华章还真可能又是一网红盘。
（凯德玖悦华章项目现场）
我们注意到，凯德玖悦华章于去年4月初拿地，大约4个月后才出项目规划，截至目前也修了有好几层。虽然凯德的速度，相对自己以前，已经不算慢了，但是相较华润置地的快节奏，还是想去甚远的。凯德，依旧保持了一贯“慢工出细活儿”的态度。
入蓉20年，凯德首次将住宅项目落子核心主城。作为双限地，凯德玖悦华章占地约44亩，容积率为2.5，住宅体量约有7.32万㎡，整体为两组围合式布局，规划有两个中庭：靠西一侧的为5栋7-10F洋房，靠东一侧为6栋20-25F高层。
（凯德玖悦华章项目总平图）
凯德在生态资源优渥的土地上，由西向东依势打造了阔境洋房与高层宽邸，因地制宜高低搭配，用全新产品迭新纯粹的成都生活。凯德玖悦华章，沿袭了大中庭的规划设计，带来高层、小高层和洋房，舒居感受的纯改善社区，户型建面约为133-165㎡，产品更为纯粹。
（凯德玖悦华章项目效果图）
其中，凯德玖悦华章设计有建面约133㎡、143㎡的全景官邸和建筑面积约165㎡的阔境洋房，定调为凯德为成都带来的首个高端人居项目，调性颇高。无论从地段，配套成熟度，还是主力产品的设计，凯德这个项目更算得上“二八板块”的高改产品。
另外，还值得一提的是，除了去年7月，华润置地以清水限价29000元/㎡拿下成华区二仙桥公园96.30亩地块以外，年底，龙湖和邦泰也在成华区拿下了两宗清水限价约29000元/㎡的地块。因此，这一次凯德玖悦华章依旧拥有了天然的价格优势。关于龙湖和邦泰的项目，后续我们将在“攀成钢-东客站”的区域分析文章中详细聊到。
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