Hi，新年第一周，淘哥向大家致以真诚而热烈的问候。
对于环沪市场来说，刚需是个永恒的话题，正好借着年末统计数据出炉，我们就来聊一下，2021年环沪（昆山）楼市卖的最火的刚需板块，以及2022年最值得关注的刚需洼地板块。
环沪某售楼处实拍 2022.1.3
昆山是环沪第一城，某种程度上，具有楼市风向标意义。过去的2021年，根据官方数据，昆山一共卖了31020套房子。
这个数据应该不算差，刨去2020年疫情影响较大的一年，2021年的市场交易量基本上跟18、19年持平。
成交走势也很明显，跟全国大势一个样，6、7月份开始收紧信贷，提高利率，然后成交就一路下滑，到12月份成交量只有500套，是7月高峰期3600套的1/7，可以窥见政策的威力对于买房这事是多么大！
那么，到底哪些板块较为热销呢？数据说话：
排第一的是花桥！不愧是上海卫星城，几十万刚需人群涌入花桥，支撑起了这里自住市场，一年卖了8865套房，按照户均3口人，也就是未来吸纳2.65万人/年在此居住、消费。
这就是一年的引入量，如果算上二手房，那更多了，难怪11号线早高峰是越来越挤。
排第二的是昆山开发区，这里有S1线站点经过，也有大型体育场馆、公园、商业体等配套，主要吸纳的是昆山市区或者城东开发区就业人口，以当地人为主。
相比城西，这里2万出头价位，具有性价比，但是唯一遗憾的是，在售的几个新盘，大都离S1站点比较远，很多上海刚需，恐怕鞭长莫及。
排名第三的张浦镇，也是依靠昆山市区南部外溢，加上1.5万价位和偏刚需产品，吸引不少苏州园区投资客加入。禹洲、祥源、金地等项目集中入市，带动一波交易量的上升。
排名第四是玉山镇，老牌市区地段，本来新盘就很少，加上限价，所以格外抢手。
第五、第六是周市和巴城，偏北、偏西方向，以当地客为主。
第七位是千灯，典型南部水乡板块，紧挨着上海，与花桥毗邻，过去一年卖了1900多套房子，能买在这里的大部分还是上海的刚需，这里目前价位在1.6万左右，装修交付，随着海伦堡、奥园、北大资源、碧桂园等项目相继入市，2022年千灯预计有5-6个新盘同时在售，迎来爆发的一年。
排名第八的是陆家，就是花桥下一站，很显然，未来随着花桥新房供应的骤减、价位的抬升，花桥周边的千灯、陆家市场都会成为上海刚需的外溢承接地。这是城市化发展阶段、以及地缘优势使然。
也就是说，在花桥的强势带动下，目前排名第七、第八的千灯和陆家，2022年大概率会异军突起、排名上升，成为刚需人群热门置业地。
PS:如果你也关注长三角楼市，可以加入淘房记买房学习小组，点击红色头像，再点关注和私信，发送淘房记，即可进入。
2018年的杭州湾、2019年的嘉善、2020年的花桥、2021年的太仓，这些环沪板块，只需要一轮行情，就能完成一波房价上涨/补涨。
就好像杭州湾从当年七八千涨到目前1.4万，嘉善从当年一万出头涨到目前近2万+10-15万一个车位，花桥从20年下半年跟着上海大势涨了3000-5000元/平米，现在地铁盘2.6万/平米开盘即清，还有太仓，2021的娄江新城炙手可热，普遍2.3-2.5万售价，上半年很多人托关系打招呼甚至全款才能买到。
有时候，只需要半年的时间窗口，正好轮到了，就能把一个板块大幅拉涨。
就像业内某大V说的，长三角没有谁涨谁不涨之说，有的是先涨和后涨之分。
如果放眼2-3年前，环沪遍地都还是“一字头”，但是现在，太仓大部分2字头、花桥迈入3字头、嘉善事实站上2字头、淀山湖2字头、陆家因为S1线也是2字头……
除了崇明飞地房、海盐核电房、启东海景房这些巨大无比的黑洞，没有可比性之外，单价一万多还能买在上海边上的，确实不多了。
唯独同属于南部水乡+临沪一线，双重概念的千灯板块，还有一字头。
三年前房价1.6万，现在还是1.6万，房价几乎没动过。
数据来源：克而瑞 仅供参考，部分数据滞后于市场
也就是说，如果买75平米2房小户型，总价120万、首付36万就可以拿下！千灯房价从2018年开始，等了3-4年！基本上等于没涨！
那么千灯真的像有些网友说的那样，有污染、交通不便、配套缺乏，是一个被遗弃了的板块吗？
可能，很多人没有认识到千灯的潜在价值！
在淘哥看来，千灯虽然没有昆山市区这么高大上、花桥这么拥挤热闹，但是，也有自己的独特优势：
首先，就是价格优势，上文也分析过了，目前1.6万价位，堪称整个环沪价格洼地。就连隔壁陆家因为S1轨交修建，建滔、保利项目都涨到2.1万，同样，淀山湖配套如此缺乏，雅居乐、苏高新项目基本上也要2万多了。
其次，生活配套相对齐全，大小配套都有，适合刚需和养老。昆山目前达到200万常住人口，仅千灯一个镇就有20余万，外来人口居多。不仅沿街商铺满足基本日常买菜、吃饭、洗衣理发等需求，已经开业成熟运营的大润发商圈、在建的21万方商业综合体凤凰荟等，也把当地消费水准拉升一个档次。
千灯公园实拍 2021.12.29
淘哥环沪走了这么多板块，对比下来，千灯配套中低档都有，再加上房价低、环境好，不得不感叹，对于低首付的年轻刚需人群来说，是一个福利！
毕竟，在这个充满着不确定的年份里，买一套房，搭建一个温暖的小窝，从一线大都市拼搏回来，是个港湾、能避风雨，这就充满了确定性，满满的幸福感油然而生……
第三，30分钟到虹桥，多条高速通达。从千灯到上海有多快？车程38公里、8个红绿灯，你用手机导航下，千灯公园到虹桥站，基本上30多分钟，而且全程是高速。
可能，你离幸福生活就差一部五菱MINI+一个抛却偏见的决心！
千灯为什么没涨起来？因为隔壁花桥光环太耀眼、一些上班族太依赖于地铁、污染工厂吓跑了一帮子人。
但是，这两年，悄悄在变化，花桥接近饱和房价也高、年轻一代接触新能源车习惯自驾（挤地铁反而多出至少40分钟）、污染工厂早就搬迁。
所以，我们大概率能看到，接下来，千灯市场不仅成为2022年环沪一个热点板块、成交放量区域，还将成为房价补涨明显的板块。
而现实是，现在虽然时值年末，千灯售楼处人气却比之前旺盛，可能也是刚需不再观望、开始释放的缘故。
千灯某新盘售楼处实拍
我一贯的观点：千灯房价一直是花桥的7折，如果隔壁花桥上涨，千灯肯定会跟涨。不信？我们退回到6年前，2016年1月，千灯房价7000，同时花桥是近10000，基本上是花桥7折！现在花桥很多地铁盘接近3万，千灯真实的价位应该在2.1万！这个基本上跟现在淀山湖、陆家的新盘价位相当。
幸运的是，千灯这两年没涨！
现在都在说投住分离！就是投资需求和自住需求是分开的，随着房产金融属性被剥离、大幅上涨的红利效应渐弱，房子的居住属性在回归。
也就是说，对于刚需一族来说，居住功能是最主要的，升值是次要的，从这个角度来说，房价适中的昆山，确实是上海大都市高房价外溢首选。
长三角一体化背景下，沪昆两地首先是交通一体化、配套一体化，接下来有可能教育、医疗、社保的一体化。
这两天，传来好消息，原定于2023年底开通的S1线预计提前到2023年6月通车试运营：
苏州轨交市域一号线有限公司党支部书记、总经理蔡荣表示，“我们想把S1线建成一个绿色、智慧、人文型的轨道交通，成为长三角基础设施互联互通的示范工程，现场所有车站的安装装修已经启动，力争在2023年6月开通试运营。”
12月29日的新闻报道，目前，S1线的建设已从土建向机电设施转换，轨交S1线全长41.25公里，西起苏州工业园区唯亭站，终点设于花桥站，与上海轨道交通11号线衔接，均为地下线，共设站28座，昆山内26个站点。
另外一个好消息是，昆山、苏州乃至上海的路网即将联通起来。
苏昆中环对接或提前1年通车：截至2021年12月，对接工程总体建设进度已达84%，其中，下部结构完成99.8%，上部结构完成93.8%，路基填筑完成74.6%，预计2022年底前建成通车。
苏昆中环对接工程
而之前官方的消息是，苏昆中环对接工程计划2023年年底交付使用，这意味着，该项目或将提前整整一年投用！
也就是说，以后从上海到昆山乃至苏州，可以不用走收费高速，而是走市内高架，比如上海崧泽高架→昆山中环高架→苏州高架，既没有红绿灯，又节省通行费，回家路上，畅行无阻。
在这之前，淘哥也发文分析过，相较于临深的东莞，临沪的昆山仍然有很大的低价优势，一些临沪板块房价仅是2字头、诸如千灯还是1字头，实属不多见了，要知道，昆山凭借强大的区位、产业优势，已经连续17年位居全国百强县之首了，一个县级市，年产值4-5千亿，碾压一众中西部省会城市。
东莞的临深板块，全面迈入3W+时代
昆山，现在针对外地客群，施行人才编码购房，不用落户，只需要缴纳3个月社保+大专/本科学历即可办理，是一个不错的机会。
如果你是上海的刚需，又苦于短期无法上车，不妨到昆山花桥、千灯来看看，或许有不错的收获。淘房记团队致力于环沪团购和板块调研，可以给你最中肯的购房建议，期待您的咨询。❶点击红色头像，关注我 ❷发送私信，暗号“淘房记”，邀您进入长三角买房学习小组，分享一手市调资料
关注微信
