这是拿铁房产观的第124篇原创
主旋律：外冷内热，高开低走
接上一篇
这里说的是芳村，不是老荔湾。
老荔湾依然还是以江景豪宅为主，基本跑输大盘，这个周期也没涨。
老荔湾的豪宅跑输大盘，芳村的豪宅能突围吗？
想什么呢？继续内卷吧，什么幸福湾、滨江上都等等，继续内卷至少两年。
雅居乐都开始降价了，其他的也是迟早的事，大不了慢慢卖。
但是这些基本是外地开发商，熬不住的可能性更大，越秀保利都不敢开发，也只敢做些刚需盘（天启等）。
广钢被421打压后就爬不起来，接下来两年，中海还要带着巨无霸入市，可想象的內卷持续。
荔湾的购买逻辑和白云一样，以配套最先成熟的广钢为主吧，单价不能超过6万，总价不能超过800万，不然都是会站在高岗上。
荔湾在走白云的老路，江景房都才六七万，凭什么白云新城要卖10万。
所以荔湾的失误是在对标白云，和白云竞争抢客，而没有和东部黄埔去比，没办法，自己是传统老四区，怎么样也不能和你们这些工业区一个等级，拼不过天河海珠，总能拼过白云吧。
身价太贵，拒绝刚需，改善和豪宅买家撑不起来荔湾市场，这就是整个荔湾房价不涨的底层原因。
2022年黄埔主要还是以一手市场为主，预计全年高开低走。
比较混乱的是黄陂、知识城、长岭居、南庙（南岗-庙头）。
二手受一手供应，持续承压，但是次新二手相对坚挺，不过，笋盘也会时有出现。
千万不要以为自己买了限价盘就在被窝里笑出了花，千万不要因为别人买了二手站岗你就开心得睡不着。
一手持有时间长，因为没有房本，你的倒挂体现不出真实价值，何况还没有倒挂呢。
另外，等你将来进入二手，周边新的一手也会像现在一样挤压你的二手，你的二手想涨也会被拖累，也会被指导，放心，网红盘一定会被指导的，所以没什么好笑的。
买了黄埔的要平常心对待，起码你买在黄埔还是要好过番禺吧。
说一下策略问题，黄埔一手的价格如果比周边二手便宜很多，也可以买，另外，你也不着急入住。
但如果二手因为位置地段学位更好，价格也不比你一手贵，同时还有笋盘出现，那你还是以二手淘笋为主，例如科学城都是次新房，没有差别。
但是黄埔尽量不要买老破小、楼梯楼，加装电梯的也不行，因为黄埔将来新盘多，价格也不贵，二手老破小真的很难生存。
对于整个广州来说，外冷内热，这一现象放在黄埔也合适，但是效力打折一半。
比较明显的是科学城核心区（苏元-香雪）这段，以及老黄埔（鱼珠-文冲）一带，相对外围会火热一点，主要原因也是所剩货量不多了，但仍然受整体旧改上市以及拍地遇冷等环境影响。
说人话就是，老黄埔和科学城核心区影响不大，但还是会有影响，消化速度比2021年更慢，热度减半。
番禺可能过完年就要开始卷了，番禺90%以上地段都不适合投资，仍然以万博-番禺广场为核心去买。
去番禺买房，记住以下几点：
1、千万不要因为地铁去买
2、千万不要因为户型装修去买
3、千万不要因为概念规划去买
4、千万不要因为离南站近去买
以上这些逻辑和方向在番禺是失效的，除非你是就近自住。
你说，这样不能买那样不能买，还能买哪里？那就麻烦把第一段最后一句再看一遍。
番禺2022年行情会随着18号线利好兑现整体进入盘整状态，同时受网红盘和樾府降价影响，市场信心不足，均价会有一定的回调空间。
不过对于自住刚需而言，全年皆可进入择机买入阶段。
白云的豪宅不是割韭菜就是掉坑里，白云的所有豪宅基本都卖成了现楼，现楼还卖不完，白云新城也一样。
去白云买豪宅基本都是打七折，比如宣传十万，七万多就可以买到了。
今年白云的刚需楼盘新增供应也特别多，普遍分布在外围，钟落潭、江高、人和、石井等以城中村、物流、工厂为主的镇上，这些也是刚需小白们很容易入坑的地方。
也不能把白云说得一无是处，未来三年白云在地铁线路上会有很大的突破。
虽然白云山隧道不让建，但是地铁可以，有12/13/14/18/广佛环线等给刚需们带来利好。
主要说一下白云未来机会比较大的板块依次是：
1、梅花园、京溪、同和板块
2、江夏、嘉禾望岗板块（白云新城周边2公里内）
3、金沙洲广州片区
为什么会看好这几个板块呢？
这些地方没有一手供应，一手供应都在外围，买在白云，最怕的就是旁边一堆的一手随时都有可能降价。
且这些板块早已进入存量市场，所以从过去一年的涨幅来看，也是白云表现最好的（金沙洲除外）。
京溪板块靠近天河，属于能接收到天河利好的板块，且今年梅花园的两宗高价地多少也会对这个片区有些刺激，同时受18号快线利好影响，自住的刚需完全可以考虑。
嘉禾望岗就不用说了，配套相当成熟，学位又很不错，附近白云新城的一手又很贵，设计之都也逐渐成型。
为什么要说一下金沙洲呢？金沙洲的核心是没有地卖了，有也是靠佛山的非地铁盘，全部都是次新盘，而且全是大品牌开发商物业。
随着通往琶洲的12号线开通，以及两座跨江大桥通车等，也会带来一些增量，将来有机会再详细说一下金沙洲的各个小区。
金沙洲这一轮没有涨，二手市场博弈充分进行，继续再博弈个三年，底就差不多了。
另外，金沙洲除了有非常次新的小区，同时配套也不错，学位也还行。
当然，也要提醒一下，除非自住，不宜在金沙洲买豪宅，恒大绿洲、华润新盘请回避。
南沙全年竞争激烈，特别是横沥岛，二手继续下跌，一手持续内卷。
增城依然看不到转向的机会。
花都买房要看9号线沿线，如果9号线沿线都不涨，其他更没机会。
以上三个区，2022年都不适合入手，除非就近工作自住，总价不宜超过250万，不然还是存钱买理财好了。
以上不是说这些地方都不能买，我们要在局部中寻找机会。
楼市的吨位很大，不是说动就动的，也不是想刹车就能刹得住的。
城市每天都在变化，产业也在不断更新，人口也在不停地变化，我们要留意的是那些更容易兑现的地方，而不是看着到处画饼都觉得是机会的地方。
以上
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