同属原关外区域，同样是新兴崛起城区，宝中和红山一直被人拿来作比较，从整体规划、市政配套、商业、区域面积、居家环境等方面来看，宝中似乎全面碾压红山。
宝中与红山的ＰＫ，实际延伸到“宝中＋前海”与“深圳北＋红山＋上塘”的终极一战！接下来，小楼从发展定位、城建规划、区域价值、房产投资四个维度，介绍宝中与红山的终极投资攻略。
宝中：从区级中心到前海城市新中心
2000年以前，宝安还是不毛之地，“宁要关内一张床，不要关外一套房”是当时人们的普遍认知。
2005年左右，片区迎来一波开盘潮：天悦龙庭以5400元/平的价格开盘，富通城二期以3900元/平的价格开盘，鸿荣源·尚都二期以6100元/平的价格开盘，丽晶国际以4800元/平的价格开盘，幸福海岸一期以5200元/平的价格开盘，而在第二年，西岸观邸以破万的开盘价入市。
2010年，国务院批复《前海深港现代服务合作区总体发展规划》方案，“大前海”概念应运而生。最初方案中，前海只作为中心，规划中并没有提及过多的住宅。从城市副中心的定位剥离出来，距离前海最近的宝中房价也因此突飞猛进。
2015年，随着深圳前海蛇口自贸区的正式挂牌，前海定位骤然升级到国家级自贸区，其辐射区之内的宝中登上整个大市的房价上涨快速通道，成为区域领跑者。
经过10多年规划建设，宝中经历了从区级中心到城市次中心直至深圳西部城市中心的功能提升，与前海的关联密不可分。“前海-宝安中心”城市双中心的概念将逐步弱化，取而代之的是新前海城市中心，定位粤港澳大湾区创新合作的新引擎。
红山：从一个街道到深圳北部都市核心区
2011-2012年红山
2011年之前，龙华还只是宝安区的一个街道。此后，它便摇身一变成为龙华新区，到宇宙中心，再到龙华区、城市副中心等。
得益于福田发展的外溢，城市中轴线上的龙华备受重视，2010年深圳北站的建成与2011年地铁4号线的通车，光环聚集在深圳北站＋红山一带。
从2010年到现在，短短8年的时间，红山发生翻天覆地的变化，从一片空地到高楼林立，规划配套的急速兑现，随之而来的是房价连番走高。不过，目前红山区域整体住宅用地基本已开发完毕，配套在完善升级，想象空间似乎正处于瓶颈状态。
值得注意的是，不远处的深圳北站前景十足，空地和待开发商务＋商业项目预计占地136万平，建成后包括12座摩天大楼，备受期待。片区重点发展总部经济、金融、商贸、专业服务等现代服务业，打造集高端商务、现代商贸、金融服务等于一体的“国际会客厅”。
“深圳北＋红山＋上塘”定位是深圳北部都市核心区。其中，深圳北站商务中心区是深圳五大总部基地之一，同时肩负“龙华发展新引擎”的重任；红山－上塘中央生活区承接深圳北站25万高端白领的首选居住地。
PK结果：前海新城市中心＞深圳北部都市核心区
可信度：★★★★★
宝中：前海城市新中心的枢纽之核
前海新城市中心总体布局：“一湾两山四区四岛”
一湾：前海湾（大铲湾）
两山：大小南山
四区：妈湾、前湾、桂湾、宝安中心区
四岛：大小铲岛、国际服务岛、国际会议岛
四大区城建规划：
深圳北+红山：“两轴四片”新城市中心
整个“深圳北中心”片区规划以“一核一心一网”为重点，打造集经济、文化、生活、生态于一体的宜居生活示范区。一核为北站商务核心区，一心为红山站文化商业中心，一网为城市绿谷网络。
深圳北站规划总投资超2000亿，建设体量与福田CBD持平，将容纳25万高端白领就业，11万人口入住。同时，与红山片区携手打造16所学校+2所医院+市级两馆+龙华版欢乐海岸“6979”。
PK结果：升级版欢乐海岸＞龙华版欢乐海岸“红山6979”
可信度：★★★★★
宝安中心
区位：
在粤港澳大湾区建设中，宝安中心区以独特的空铁海陆联运体系，成为前海城市新中心的枢纽之核。
产业：
作为整个宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心，宝安中心区是宝安乃至深圳西部未来的标志，将成为区域性高端产业服务业和总部经济集聚区。
交通：
地铁：1号线、5号线、11号线
道路：宝安大道、沿江高速等
教育：
宝安实验学校（全市33名）
海旺学校（全市71名）
新湖中学（全市98名）
海韵学校（2017年开学）
商业：
壹方城
由鸿荣源壹方置业打造的深圳最大的多元体验式购物中心，面积36万平方米，集饕餮美食、社交聚会、品质生活、时尚潮流、娱乐视听、儿童成长、人文创意、运动休闲八大业态于一体。引进的400多家品牌中，有超过66家深圳首店以及30多家网红餐厅。
红山
区位：
深圳北站是华南地区最大的交通枢纽，地理位置和交通优势突出，深圳北站商务中心区是深圳重点建设片区、龙华重点发展六大片区之一。
产业：
红山片区为居住宅区，产业辐射要看深圳北站。作为深圳六大总部基地之一，深圳北站以总部基地为依托的商贸金融、科技信息等服务产业。
交通：
地铁：4号线、5号线
高铁：深圳北站（华南最大交通枢纽）
道路：梅龙大道、福龙路、布龙路等
教育：
深圳市高级中学北校区（2019年出成绩）
深圳外国语学校龙华校区（2018年开学）
玉龙学校（全市45名）
潜龙学校（全市54名）
民治中学（全市47名）
龙华区实验学校（2016年开学）
高峰学校（全市18名）
商业：九方购物中心
龙华九方购物中心为龙华首席都市生活中心，总建面10万平方米，为一站式全客层购物中心，融合购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、教育、服务配套等多种功能于一体。
PK结果：
区位上，宝中优于红山
产业上，基本持平
交通上，基本持平
教育上，红山强于宝中
配套上，宝中优于红山
综合来看，宝中＞红山
可信度：★★★★
宝中楼盘一览：
目前来看，宝中平均上车门槛已经在700万出头（参考2017年套均总价719万），在深圳属于中档水平。
区域楼盘大体可分为四梯队：以壹方中心和熙龙湾为代表10万+高端改善型的第一梯队；以天御、西岸观邸等为代表8-9万/平改善型的第二梯队；以深业新岸线、金泓凯旋城等为代表7-8万/平宜居家型的第三梯队；以君逸世家、花样年等为代表6万出头小户型的第四梯队。
宝中置业建议：
花样年·花乡、花样年·花郡、富通好旺角、君逸世家一些小户型较多，总价400万以内的刚需过渡型置业者可以考虑；
像宝安实验中学学区内的金泓凯旋城、熙龙湾二期，中高端改善型置业可以考虑；
800万左右3房需求可考虑金泓凯旋城、第五大道三期、深业新岸线、西城上筑、尚都等。
红山楼盘一览：
目前，红山平均上车门槛在500多万（参考2017年套均总价522万），基本与深圳均值持平。
第一梯队：均价8-10万
拥有近地铁、高拓展及深高学位加持等优势，水榭春天的五期/六期、金亨利一期、汇龙湾这3个盘房价近年来屡创新高，一路领涨红山。
第二梯队：均价7万左右
水榭春天1-3期、中航天逸、华业玫瑰四季、绿景公馆1866等，区位配套与第一梯队基本类似，大部分社区品质方面甚至还有反超，但与深高学位的失之交臂就造成了价位差距。
第三梯队：均价5.5万及以下
七里香榭、日出印象、金地梅陇镇、世纪春城、幸福枫景花园等盘，和前两个梯队相比，距离地铁站10多分钟，居住品质和生活便利性没多少差别，但价位已然是不可同日而语。
红山置业建议：
居家800万以内首选水榭春天。红山品质大盘，分六期开发，可选户型丰富。前3期围合花园较大，容积率低，居住品质相对好。水榭春天5-6期独立管理，社区相对较小，但由于深圳高级北校区名校学位加持，价格高居不下。
同学区的汇龙湾与金亨利，有名校、高拓展户型、投资客操盘等因素，目前价格超出800万。
600-700万可以选择中航天逸89平3房、绿景公馆1866的87平3房等，片区品质标杆，户型方正实用，社区品质高端、花园布局精致、自带商业。
500万出头选红山2房或者3房，金地梅陇镇76平左右2房、幸福枫景83平左右3房、城投七里香榭74平2房，或者选择上塘片区的中海锦城72平3房、曼海宁南区88平3房等
整体来看，宝中3房上车门槛在800万左右，红山3房上车门槛在600万左右。小户型方面，红山选择性更丰富。区域房价顶部方面，宝中1500万以内基本成交乐观，红山1000万以内成交活跃。
PK结果：宝中＜红山
可信度：★★★★
01.发展定位、城建规划、区域价值三个方面，宝中胜率高于红山。
02.房产投资方面，红山上车门槛要比宝中低，房价顶部上也要低一些。
03.如何选择？1000万以上，选择宝中；800-1000万，考虑学位+4房需求，宝中仅有金泓凯旋城、西岸观邸；红山仅有金亨利89平4房。
关注微信
