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深圳市房地产协会(破防)

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  • 2023-12-11 22:00
  • 龙泉小编

作者:子非鱼

01 | 深圳又见日光盘

这几天,关于深圳的大消息,此起彼伏。

租房指导价来了,财政部支持深圳税制改革的文件也来了,还有深圳上周末两个刚需盘,遭遇了日光。

这两个盘一个是位于光明区的深业颐瑞府,一个是位于南山区的深铁阅山境。

前者是新盘预售,推售的444套住宅,面积约103-123平方米,备案均价约4.53万元/平方米,总价区间约417万-620万元,开盘不到3小时售罄,1220批客户,444套房,基本相当于平均30秒选一套房。

后者是尾盘开盘,共23套,建筑面积约78-103平方米,毛坯价格8.3万元/平方米,总价为622万-900万元。23套住宅中,其中18套房源为毛坯,5套精装样板房,吸引了120位购房者,开盘约半小时便实现售罄。

深圳今年的日光盘很少,上半年就一个海德园A区豪宅盘。9月份另一个豪宅盘招商玺家园。刚需盘中,此前就一个宏发万悦山二期。

算上上周的两个,总共也就5个楼盘被日光。当然,还有一些楼盘接近日光。比如前海颐城栖湾里,开盘当天去化98.5%,招商仕林臻邸开盘当天去化95%,等等。

这些盘,之所以遭遇日光,有一个共同原因,价格倒挂比较严重。

比如上半年和9月份的两个豪宅日光盘,招商玺家园均价12万元/平方米,而周边的二手房普遍在20万左右。上半年日光的海德园均价12.6万,周边的安栾公馆实际挂牌价在19.9万元/平方米,天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价也多在20万元/平方米以上。

上周末遭遇日光的两个盘,相比于周边的二手房,同样具有较大价格优势。

02 | 深圳楼市是否已经转向

深圳楼市向来都是内地房地产市场的风向标,令人关注。

那么两个刚需盘日光,是否意味着深圳楼市转向?

当然不是。

上面已经说到,遭遇日光是因为与周边二手房存在价格倒挂,有利润空间。而且当下的开盘价格,符合刚需购买者的心理,才会迎来大卖。

最多只能说明,深圳的购买力仍在,深圳的需求仍比较旺盛而已。

深圳楼市当下仍处在低位。佐证数据有二:

第一,成交量依旧在低位。

10月份,深圳住宅总成交3537套,同环比均下滑,跌幅分别为24%和3%。

尽管3537套住宅成交创下了年内第二高,但仍在深圳新房成交的荣枯线以下,比6月、7月没太大差别。

第二,日光盘的另一面是更多的打折盘。

深圳中原地产披露的数据显示,今年以来,深圳推出的新房约有40%给出口折扣优惠,特别是原关外地区,如龙岗、坪山、光明、宝安等。光明的新盘普遍都在打折。

开发商为了抢夺客源,也是疯狂开启了内卷模式。比赛打折。

尖岗山现在卖出了龙华的价格,罗湖卖出了光明的价格,光明卖出了坪山的价格,坪山直接降到了接近东莞的价格。

然而,就是在如此力度的打折背景下,市场成交量依旧没有什么起色,每月成交量仍在3000套上下徘徊。

这才是深圳楼市的主流现象。日光盘只是特殊原因之下的偶尔为之。

第三,二手房降价普遍。

更为真实的是,深圳的二手房普遍在降价出售。

乐有家披露的数据显示,过去一年,深圳房价跌幅最大的片区是位于宝安的新安,跌幅高达27%。

此外南山区的南油、大冲、科技园,福田的华强北、百花、石厦、香蜜湖、华强南、农科中心,罗湖的布心、翠竹,宝安的翻身等,成交价跌幅都超过了20%。

可以看到,无论是外围区还是中心区,二手房价格都存在普遍的下调现象。降价百万的房源不在少数。

然而就是这样的降价力度,深圳的二手房成交量同样没有起色。

10月份深圳二手住宅成交量1733套,创下半年来新低。

所以说,日光盘只是特殊条件下的事情,只是个案。打折、降价才是当下深圳楼市的形象。

03 | 是否是买入的好时机

对各城市整体而言,本号还是那个建议:

因小孩上学、结婚等原因着急买房者,可以入手,因为必须要买,就不必过分在意得失。而考虑到当下的交付环境加上当下降价的市场,二手房是比较妥当的选择。

毕竟新房买来,还得等着交付时间,而且还不知道能不能交付,二手房是更好的选择。今年市场中二手房整体成交量比新房好,原因就在于此。

对于不是特别着急的人,可以继续观望。毕竟根据国家统计局披露的数据,70个被纳入统计的城市中,有63个城市二手房价格同比下降,也就有90%的城市房价在调整。

以深圳来说,刚需如果碰到价格实惠,且与周边二手房价格存在较大倒挂空间的房源,可以买。当然,这样的房子,肯定人多,你不一定买得到。

如果买不到,那就缓缓。当下包括深圳、广州在内的大多数热点城市,房价都在调整当中,市场仍没有筑底。

而且,北京的二手房挂牌量都冲破了10万套。

数据来源:链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等

这意味着,当下的热点城市,寻求降价离场的人特别多,后面捡漏的机会有很多。

最关键的是,传言中的房地产税,深圳有很大可能会是率先试点的城市,这一点本号在昨天推送的文章中央部委定调!支持深圳税制改革,传言中的大招会落地吗(点击此处可查看),有专门分析。

在这个消息之下,四季度深圳的二手房降价房源应该会继续增加,二手房挂牌量也会继续增加。

每日经济新闻昨天对深圳楼市的报道文章中说,据深圳市房地产中介协会统计,截至2022年11月1日,全市共挂盘出售房源102,442套,对比10月1日统计的97,402套,环比增长率为5.2%。

不过,我去“深圳市房地产中介协会”官网查询了一下,11月2日深圳的二手房挂牌量是40031万套,并没有突破10万套。

饶是如此,这一数据比3月份链家网披露的,也增加了近2万套。

总之,在不确定性氛围依旧浓厚的当下,不着急购房的话,就让子弹继续飞吧。

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