桂湾国金汇景观摄影
桂湾，向下已经具备一定成熟度，向上正处于资源聚集价值兑现的过程中。从整个新区成长的周期来看，现在是一个较好的介入点，关键在于价格是否理想。
桂湾内部楼市产品价格分化非常明显，最高价和最低价甚至能有两倍的差距，不同产品定位有很大区别。
桂湾公寓、住宅产品价格情况
市场价格基本情况可以概括为：一手住宅限价严重，二手住宅高位回调；顶级公寓引领市场，二手公寓隐而未发。
01 . 各产品价格解读
前海桂湾定位前海城市金融商务区，主要以商办写字楼为主，居住类产品稀缺，粗略估计约3300套左右，公寓和住宅各占半壁江山。
桂湾公寓、住宅产品构成
桂湾目前待入市的新盘有前海时代三期、T201-0168地块。有网络消息爆料，前海时代三期今年将推出112~121-196平3-5房高层住宅；T201-0168地块可参考天健悦桂府的产品定位。
其中，T201-0168地块毛坯限价9.2万/平，前海时代三期虽不是双限地块，但去年前海时代二期尾盘单价区间8.74-11.05万/平。
整个桂湾住宅限价水平在单价10万/平左右。
这个价格，对比桂湾二手房市场价格，约有50%的价格倒挂；对比前湾、妈湾新盘也有优势，与地段成熟度不匹配。打新价值极高，难度极高，新盘基本日光。
前海住宅开盘历史记录
目前天健悦桂府在限售中，尚未交楼，所以桂湾的二手住宅依然只有前海时代一、二期，因而长期以来受资金追捧，在上一轮楼市上行中，经历了暴涨。
前海时代一二期（一、二期共享社区）总容积率仅2.4，在土地集约程度超高的桂湾，属于不可多得的低密度社区。一期刚改产品，2015年开盘，均价4万左右，2016年入伙，由5栋27层高住宅构成，共806户，包括50-130平1-3房；二期豪宅定位，2017年开盘，均价9万左右，2018年入伙，共550户，由14栋11层小洋房组成，均是大户型，包括145-250平4-5房。
以刚需户型为主的前海时代一期，2021年初85平两房户型，成交价曾一度达到18万/平，现在一期成交价在15万/平左右。（不排除有笋盘更低）
前海时代二期2020年6月挂盘均价13.5万/平，2021年初一套176.76平房子法拍价已达到17.3万/平。二期回调幅度较小，目前有低楼层155平户型，成交单价14.8万/平。
前海公寓的价格呈现两个梯度：第一梯队是前海湾首排位置的鸿荣源胤璞、国金汇；第二梯队则是卓越前海壹号、悦玺。
鸿荣源胤璞、国金汇凭借首排稀缺无遮海景视野，站在整个桂湾居住品类房产顶端，大平层实际单价达到25-30万/平。这个价格水平，已经对标了深圳湾的顶级产品，令人震惊。
胤璞是前海唯一在售的公寓新品，产品涵盖86-366平1-4房，非常多元。尽管2021年深圳楼市成交不断创新低，胤璞仍被默默消化，366平大户型基本卖得差不多，还剩少量小户型，最小户型的实际单价也达到15万/平。
两个公寓比较，国金汇最纯粹。国金汇位于桂湾中央轴心前排门面位置，摩天轮、科技岛、滨海公园等前海湾景观一览无遗，景观最优质，通透的板楼设计，三梯两户，全部为250/320平独门独户的大平层。
因为是独栋，所以自身配套相对一般，缺乏胤璞的高端商业配套和多元业态，但更为私密。去年，我们曾经追踪到一宗特殊交易，320平4房已经接近27万/平。
国金汇·日落景观
卓越前海壹号、悦玺在地段上不如胤璞和国金汇，处于二排位置。
卓越前海壹号是现阶段桂湾唯一在售的二手公寓，产品多元，紧邻商圈，缺点是得房率不高，景观一般，优势是价格。
2021年该盘成交了3套，成交单价9-12万/平。考虑到开盘价和5年持有成本，几乎在亏本售卖。
比如高区C户型286平4房，成交价约2850万，单价不到10万；而当年C/F户型的备案单价均价约9.73万，备案总价均价约2771万，卖家几乎亏本离场。
这其中有产品的原因，但更多是市场因素。
因为卓越前海壹号2016年开盘，2018年交楼之际却遭遇公寓5年限售政策，深圳公寓市场一蹶不振，期间桂湾长期处于工地环境，周边毫无配套，且不断有新公寓项目入市。
2021年在疫情、楼市调控双重打击下，部分投资客长期看不到回报，又面临楼市低谷，几乎绝望，所以急于出货。
悦玺和卓越前海一号的情况类似，2019年开盘，单价区间在8.2-10.5万/㎡，都是前海入门级的公寓，楼下前海万象城，目前二手还在限售中。
为何公寓价格领先住宅？
从上文价格分析可看出，桂湾公寓的价格领先住宅，与其他地区有很大区别，主要有以下原因：
① 地段是房产价值之母，公寓占据了桂湾最优质的地段资源。
从下面这张分布图可以观察到，以梦海大道为分界线，公寓分布在海湾一侧，住宅在内陆一侧。很明显，靠近滨海地带的商务公寓占据了桂湾最好的景观、商业、交通资源。
桂湾片区规划图（来源：37℃分享）
这一带是整个前海的城市会客厅，前海综合交通枢纽、万象前海商圈、滨海公园和水廊道公园、深港广场、伯克利未来音乐中心、国际金融交流中心......都聚集在这里。
占据桂湾一线前排海景地段，加上一流的品质和服务，故而国金汇、胤璞的一线海景大平层代表了桂湾最高的居住圈层，能成为适合高净值人群的奢享型产品和资产配置标的。
这里的买家与深圳湾一号、恒裕深圳湾等买家等顶级公寓买家高度重合，配置主要是为了占领城市中心最好的地段位置，最稀缺的景观资源，具备长持心态。
② 住宅的区位优势相对较弱，缺少豪宅元素，品质上难以突破。
桂湾的住宅，处于整个扇形桂湾的边缘地带，距优质资源配套有一定的距离，资源集中度一般。片区南部的优势是近学校，小孩读书会更方便；北部住宅周边配套有待成熟。
因为桂湾前期没有规划大量住宅用地，近几年为了增加住宅供应，北部才变更了一些住宅用地。住宅少，分部松散，很难形成深圳湾成规模的豪宅片区，目前没有名校光环。因地块限制，缺少一流景观；因限价，品质上难有突破，所以也很难打造出悦府那样的住宅精品。
无法孕育顶尖产品，却降低了资金门槛。仅凭地段、稀缺性、楼龄优势，这里的住宅一直保持着很高的市场期待。
03 . 第二梯队公寓的定位
相比顶级公寓引领桂湾，第二梯队公寓产品却处于片区楼市价格底部。
前海悦玺、卓越前海壹号所在地块是桂湾金融峡谷的一部分，自带4万㎡前海卓悦INTOWN、10万㎡华润万象前海已经开业，未来周边还有壹方汇、HOKO周大福全球商品购物中心。四大商业体将构成前海城市中心的核心商圈，非常便利。
这种产品主要服务于商务居住需求，而不是基础的家庭自住需求。例如定位总裁公寓的卓越前海壹号，追求的是内部空间体验和服务品质，它的大堂、车库都非常阔绰，因此公共空间占比高，得房率较低。
产品虽然缺少顶级公寓的景观优势，但是有地段支撑和品质、服务保障，投资预期主要来源于占领桂湾商务中心地段，获取地段升值和租金收益。
桂湾二手公寓近年来整体几乎没有涨幅。
从资产配置角度看，目前能以接近开盘价的价格买入前海桂湾中心地段，安全垫足够高；同时还可以在片区转折点博未来，已经具备一定吸引力。因此，在2021年卓越前海壹号也开始有了成交量，抄底资金入场。
04 . 桂湾的公寓值得配置吗？
普通公寓尤其是非核心区的公寓我们也不建议配置，但如果想不占名额配置深圳核心区域，桂湾公寓产品会是最佳选择之一。
深安会去年分析公寓市场的文章中指出，公寓的价值支撑主要源于：地段价值、居住体验、租金收益。以此为标准审视桂湾公寓，会发现有以下几点价值基础：
当然具体选择，还是需要根据实际的产品价格水平进行综合比较，千万不要盲目为了配置而配置。
事实上，从近几年塔尖圈层对顶级产品的追捧，都不难发现，他们正在抢占深圳最优质的地段资源。从深圳湾到前海湾，深圳湾壹号、瑞府、恒裕深圳湾、新玺、胤璞、国金汇......这些公寓占据了深圳最好的地段，却并不影响塔尖圈层的配置。
04 . 总结
当前，深圳家庭名额充足的情况下，打新桂湾是最好的方式，但需要做好激烈竞争的心理准备。其次，二手笋盘出现，也不妨抓住机会。
如果不想占购房名额，在前海最繁华的地段拥有一套高品质公寓产品也是不错的配置选项，适合本身在前海有居住需求的个人或企业，以及想要配置深圳的外地家庭。
桂湾首排海景公寓的价格水平已经反映了塔尖圈层对桂湾地段的认可。这些公寓都是精装现房，可以有效减少不确定性和持有成本，值得去实地考察。
如果资金够不着胤璞、国金汇的顶级大平层，抄底桂湾入门级的卓越前海壹号也值得考虑。毕竟地段和配套价值已有足够支撑，未来预期稳定，安全垫极高。
目前，疫情反复、楼市低迷，市场面临的最大问题是信心缺乏。
但历史又总是踩着相似的韵脚，如今降首付、降利率等松绑动作又在多地开花式浮现，房产税延期推行，楼市政策已转向，市场情绪修复却仍需要一定时间。
在恐惧中贪婪，把握窗口期，在市场反应前做出正确的选择，才是面对周期波动的积极方式。
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