北京为了老破小专门颁布了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，又为了胡同腾退专门通过了《北京城市更新条例》，这就是为后续的改造、腾退等推进做到了有法可依！
老旧小区改造非常容易理解，但“城市更新”就有点费解了。
何谓“城市更新”？即不符合北京新首都功能定位的都要进行更新，其主要包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等五大类。
老街坊们关心的无疑是居住类涉及的老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区了，毕竟关系到咱们的居住改善、现金补偿等最重要的生活了。另外产业类主要是低效产业区、老旧写字楼、老旧厂房、传统商业楼等；设施类指的是老旧的学校医疗、市政基础设施等；公共空间类指的是绿色、滨水空间、慢行系统。
当然城市更新是一个循序渐进、小步慢跑、可持续发展的更新，这区别以往的大拆大建、大面积腾退的模式，因此说告别以往的旧模式，北京进入了全新的发展阶段，这个阶段将于明年3月1日开启。
城市更新立法专班的负责人介绍说，城市更新注重的是存量资源的提升，而不是增量的加大，注重已有建筑的提质增效，而非大拆大建，因此就不包括一级土地的开发和棚户区的改造。
即拆迁是不再允许的了，“严控大规模拆除增建”，也不能矮的平房或简易楼拆迁，新建成高层。总之，不能导致首都核心区的居住面积增加、人口回流。严控核心区常住人口，是北京城市更新的核心原则。
这么看，核心区乃至主城区的新房依然是严控的，次新房也是稀缺资源。因此房价还是要看涨的！
虽然不让拆迁新建，但也有个好消息，《条例》明确了危旧楼（含简易楼）可以改建，且可以适当增加建筑规模、面积作为共有产权房或保租房。小小的要求是需要老街坊房主自己掏一部分钱，可以是公积金或者用公积金贷款。
改建其实就是新建，将简易楼或者危旧楼原地拆除后新建同层数的新楼房。改建后户数不增加，但老街坊的使用面积可以适当增加，比如公共厨房、私用卫生间等；且利用地下、地上空间，补充城市功能，改善居住条件，补充社区配套短板。
旧楼瞬间变成新楼，住了一辈子的简易楼、筒子楼，那憋屈终于可以摆脱了。还有房子的价值倍增，房屋年限清零，公房变私房，简直就是新时代的“拆迁”、“腾退”后原地安置。就算需要自己掏一部分钱那也非常合算。毕竟大头还是社会筹资、政府支持，并且老街坊可以用公积金存款或者公积金贷款支付改建成本。
改建自然是最大的利好了，但其它更新还是有很多利好的，比如腾退！从《条例》看腾退范围内只要房主们签约达到95%，调解不成的，最终可以依法直接征收，看样子要“将腾退进行到底”！
居住类有哪些腾退方式呢？
第一，房屋腾退：根据产权类型（直管公房、单位公房、私房等），提出不同的腾退方案（包括安置、补偿方案）。目前实际执行中都差异不大，私房比公房每平米多1000多。
如果公房腾退，则可以采取租赁、产权置换或货币补偿安置补偿等。这是目前比较多的一种；如果是私房腾退，可以产权调换，或者提供租赁房源或者货币补偿等。
这次《条例》明确了如果腾退范围内95%房主老街坊都同意了，剩余的一两户可能被动接受被腾退的结果。这样有效避免了目前大量存在的腾退了一次又一次，仍没有全部腾退的尴尬项目，往往是一户、两户住着一个大杂院，其它户关闭着门，都走了几年了。
第二，平房退租：核心区的文保单位等院落，需要修缮、复建的，大多采取申请式退租、换租、房屋置换等方式，但基本也是货币补偿，之后给予优惠的安置房源，或者换租、房屋置换。
第三，危旧楼和简易楼房的腾退：其实与房屋腾退、平房退租差不多，但这次也增加了最大的利好：改建。
第四，老旧小区的综合整治改造：这种就比较惨淡了，设施维修、加个电梯，也就是收拾收拾面子，里子不动，对老百姓没什么实质的益处，老破小改造后还是老破小，没有增加年限、没有改变户型、没有现金补偿。当然不能太贪了，为了经济发展，为了面子，也值得大力推动。
《条例》的通过和实施，将为现在核心区慢慢腾腾的进展点燃一把火，明年核心区不管是平房、楼房，不管是腾退还是退租，将大大加速，毕竟2025年的既定目标是不会变的。但您的房子到底是哪种方式，这就得靠运气，拼人品了。
无疑的是，危旧楼和简易楼房的就地改建是最合适的，自己出少部分钱就能获得高品质的新房，于居住条件的改善，或者是资产的提升，将是最好的途径。可惜的改建只适用于楼房，平房只能是退租或换租，这就看个人家庭的选择了。退租可以拿到货币补偿，如果名下没房，还可以优惠购安置房。虽然现在的安置房大部分都是五环外，但毕竟是一套房。换租现在也有先例了，共生院落就是最好的例子。
几家欢乐几家愁！走运的，从老破小变成新房，从公房变成私房；不走运的，老破小还是老破小，再等下个城市更新轮回，也许又是二十年！
这运气之间，也许就是千万的差距！趁着明年还未来，尽快做好打算吧，至少是内心的预期！
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