撰稿&视觉//大姚
先上开盘情况。
10月18日，融创·长江映推出11#楼130套精装高层房源，最终去化78套，均价约25000元/平。
去化率60%，这个数字放在无锡任何一个项目首开上，即便不算多么成功，也不能算失败。但在融创看来，这个数字不算多么合格。
因为，这很不融创！
融创是谁？可能大多数无锡人并不陌生。
细细算来，这家来自天津的房企在无锡已经有15年了。从惠山理想里，到太湖新城的融创壹号院，不知不觉间，无锡五大区域、江阴宜兴，融创开发了20多个项目，以至于有些人误以为它是一家无锡籍房企。
如果问起对其印象，很多人会回答，狼性！
大V“莫老爷”在今年发起过一次投票，问地产开发商哪家的人最狼。不出所料，融创得票最高。
融创的狼性，业界皆知，概因其强悍无比的销售力！
笔者有位从业十多年的地产圈朋友说，“从2014年开始，融创一直是无锡房企销售第一名”。
这一说法笔者多少以为有些言过其实，为了验证，还特意查阅了无锡克而瑞的相关报告，结果令人震惊！
从2016年开始，这家房企连续3年排名第一。
今年1-9月份排行榜上，它依然排名第一，流量金额达到了99.58亿元，市场占有率高达10.72%。比排名第二的万科高出近17.45亿元，比排名第三的龙湖高出两倍多！（无锡克尔瑞没有2016年前相关数据）
也就是说，以目前的销售形势看，大概率上，融创依然会是2019年的榜首！
这样一家企业，无论业界还是自身，对销售结果的要求必然很不一样。打个比方，大多数房企的某个项目首开，价格突破天花板，最终去化6成，大概可以打到80分，算是良好。
但在这里，顶多能算60分，过关而已，距离80分的目标还有相当距离。
融创依旧是融创！但这个业绩却不够融创！
那么，是长江映这个项目自身的问题吗？
大姚习惯先看项目地段，地段是娘胎带来的，后期很难改变，大概率上决定一个项目的先天优劣。
长江映，位于新吴区长江北路。
了解无锡的人都知道，这是好地段，但近几年的存在感太弱了，几乎没有新房在售。去年，万科金域缇香最后一小幅地解决了拆迁户问题后，推出了几栋楼，除此之外，你能想到什么楼盘？
反倒硕放、梅村、鸿山、太科园这些板块，由于地价屡屡刷新等因素，名头更加响亮。
但早在十余年前，“长江路”的分量非比寻常，是新区“第一路”和无锡富人聚集地的存在。
长江北路，作为新区最早成形的主干道，直通当时的主城区——崇安区和南长区，一条太湖大道快速连接着滨湖区。
拥有大量外资企业，因而长江俱乐部、私立外籍学校、私立医院首次出现的地点都在长江路上或沿线。
就连第一个街区式的商业-新地假日广场也出现在这里。要知道，那可是当年主城区外第一个成规模的商业体。
很多混迹新吴区的时尚青年最爱的则是长江路上的各式酒吧、地道日料。那时候，跟小姊妹们说，“长江路上有家日料不错，晚上一起去”，大约皮夹子里非常有底气的。
毋庸置疑，这样的区域大受开发商欢迎。
万科05年进入无锡后的第一个项目，不是现在经开的万科魅力，而是位于长江路的“万科东郡”。08年，无锡房价刚刚突破6000元大关时，这个项目单价已经卖到了6700元。
几乎同期开发的长江国际，是无锡首个典型的涉外住宅，据称仅二期就有30%的住户是外籍人士，为此小区物管公司特别提供了英语、日语、韩语等特色服务。
那个时候说家住长江国际，是有钱人的身份代称。
但一方面，作为无锡外来人口、涉外人群最多的区域，新区对房产的需求量依然十分巨大；另一方面，长江路上地块迅速瓜分完毕，开发商退而求次之转向东向南，新光路、旺庄路，甚至于当时的乡镇板块——梅村、鸿山、硕放。
在7、8年前，新吴区早于无锡其他区域，集聚了大量全国品牌房企，万科、金科、朗诗、保利、新城、宝龙、花样年、融侨、中邦等，逐渐取代了无锡本土房企，仅剩开发长江国际的民生地产还能占据一席之地。
伴随着高强度的开发，新区面临一个尴尬：核心区缺乏成片的土地可供开发，非核心区配套尚未完善，开发商看不上，后继乏力，土地供应一度放缓。
据无锡房观统计，2016-2018年这三年间，新吴区仅出让了9幅涉宅用地。
包括长江北路在内的整个新吴区，都亟待补仓。
我们不妨先撇开地产，来看新吴区现在的状况。
整体定位：中国物联网发展的先行者，物联网产业值超1600亿元，形成了以物联网为龙头、高性能集成电路为核心、电子信息为支撑的新一代信息技术产业高地！
企业：外资企业1900余家，世界500强120余家
产业：慧海湾物联网小镇招引27个超亿元投资项目；微芯片成立国家“芯火”双创基地；海尔物联网生态网示范基地开建
交通：明年通车的地铁3号线在新吴区范围内设置10个站点；地铁5号线规划穿新吴区而过，站点设置待定；苏南硕放机场机坪扩建工程竣工验收，总机位将达到34个；暑期旅客日吞吐量2.3万人次
教育：协和、波士顿、大桥等私立学校建成使用，新吴区实验学校等25所学校将在2020年新建、扩建成
配套：希尔顿逸林、铂尔曼、丽笙酒店等国际商务酒店；奥特莱斯、欧尚、家乐福等大型购物商场；瑞金医院无锡分院、凯宜医院、韩国SK海力士医院、耘林康复医院；万达广场、江溪都市生活中心、梅里古镇二期等即将或已经开建
生态：130万方湿地公园、30万方慧海湾生态公园。
（以上数据来自无锡高新区在线等官方发布平台）
数字不会说谎，可以说，新吴区近几年来发展十分迅速，产业、经济齐飞，带来的必然是众房企的青睐。
据无锡房观统计，截止到10月23日，新吴区已经出让了9宗涉宅地块，超过了前面3年的总和，而在11月21号，还有1宗涉宅地块竞拍！
但如果细分这些地块，我们会发现地块大多分布于站前片区、旺庄第一岗片区、太科园片区、泰伯广场片区、鸿山新市镇这5个片区。
但对于品牌房企来说，核心板块的土地才更具吸引力。因为一个合乎气质的高端住宅，必然需要地段的高度匹配，才能定调一个区域的居住高度。
在新吴区，只能是长江北路。
然而，比房企更迫切的，是当地居民，他们更期望居住品质的升级。
成名太早，反成负累。
长江北路的二手房，大多交付超过了10年，设计理念、建筑工艺、户型设计、园林设计、社区附加值，都落伍了太多。而当地居民，很多是企业管理层、公务员事业单位又或高新技术人才，拿着不菲的薪资，出入体面的写字楼或园区，却蜗居在旧巢。
但很多人住惯了这里，工作、社交圈子、爱逛的超市、菜场，平常去的美容美甲店，都在这一带，怎舍得轻易离开。
幸好，久候是值得的！
2019年，融创、吉宝和华润，三宗万元地块，三大品牌房企齐聚，带来的势必会是整个板块的居住升级。
展开地图，融创·长江映在地图正中，长江国际旁，最靠近长江北路的核心位置。吉宝和华润项目分列东西。
至此，我们应当肯定一点，长江映的地段，不仅不差，还具有先天的优势。
我们接着看长江映的产品。
如果地段好比人的出生，考验投胎技巧。那么产品，则是地产项目第二条生命力，考验的是房企的内功。
擅长产品的企业，能将产品力发挥到极致；反之，再好的地段，项目也会沦为末流。而无锡，从不缺这样的极端案例。
我们不妨再来分析分析，融创做了什么？
在项目现场，笔者与产品相关设计师沟通后，不得不承认，融创在这个产品上做了一次非常大胆的创新。以往的产品系，诸如壹号院、桃花源，这次融创通通不要，反而研发了一个新的产品——“映”系。
值得一提的是，这是在无锡首发的产品系，笔者感觉到的是与有荣焉！
而“映”字并非随手拈来，融创译之为，“THE ART OF SHINE”，即光的艺术。
在惠山映的产品分析中，无锡房观曾引用了《说文解字》中对“映”的解释，“映，明也”。
总结来说，“映”系产品强调的是建筑上光影筑就空间层次。
这样的设计绝非灵机一动。
据称，拿地后，相关领导就否决了复制已有产品系的提议。为此，项目前期产品设计团队走访了上百家已经交付的业主家庭，进行了深度访谈，决定做一个“更贴近无锡人”的全新产品系。
比如，江南多雨，无锡人对采光度要求非常高。因此，这次产品做了超大窗墙比，甚至还做了侧窗，在技术层面基本做到了极致。
这样哪怕北面的房间，采光都会很好。尤其在阴雨天，这个感觉会加明显，因为大面积窗户会减少室内空间的压抑感。（具体的尺寸配比参考惠山映项目分析）
现场销售讲解时，关于建筑体的设计触动了笔者。
有过置业经验的人会发现，无锡的高层建筑大多是“前凸后翘”型，也就是说中间套通常会在南面有部分房间突出于建筑外，这样势必会影响到边套的采光。当年在买房时，笔者遇到的就是类似的情况。
中间套是南北不通透的户型，笔者肯定不会选啦，但它的存在对两侧的户型都有一定遮挡。究竟是买东边保证早晨的采光，还是买西边保证午后的采光，很是纠结。
直到现在，站在阳台上，笔者还会不由自主得将目光滑向中间套的阳台上，如同“喜马拉雅的猴子”！
像长江映南面立面如此平整的南侧外立面，无疑会打动很多同笔者有类似经验的置业者了。
充足的阳光，谁不爱！
可以预见的是，未来项目整体呈现后，将会是一个识别度极高的建筑群，米黄主体是仿石涂料+金属装饰元素+大面积玻璃。这样的立面造价要比普通的法式建筑贵近200元/平。
非常独特的是，融创在社区入口的做法打破了无锡市场的传统，采用了轻奢型酒店的入口档次！两侧是幕墙形式，中间以一整幢售楼处作为出入口！
如果到过现场的人会发现，这个售楼处材质非常特别，二层似乎是玻璃搭建而成的，在周边的建筑中非常显眼。
没错，据内部人士透露，这个有点特别的玻璃是彩釉玻璃，为了达到整体效果，每一块都是重金定制而成，单幅高度达到6m，面积有11.2m²，重达300kg，造价近2万元。如此大面积的玻璃和重量，施工时的难度可想而知。
但在未来，这类时尚与尊崇完美结合的社区出入口将会成为无锡新的风向标。还有个小心机值得一说，项目自带的会所在售楼处的负一层，这样一来，长江映便成为区域内为数不多的自带会所社区了。
融创在产品细节上的打磨，是真的令人动容了！
总之，无论哪一项标准，放诸魔都，都可以媲美黄浦江畔的高端住宅区了，要知道，那些是动辄单价在15万+的项目。
写到这里，问题集中在最后一个要素，一个地段、产品都上佳的住宅项目，应当匹配什么价格？
我们不妨看下长江映旁边的二手房：长江国际，交付时间最早的在十余年前，最晚的在3-4年前，价格在2.36万；保利中央公园交付4年左右，价格在2.14万左右；万科金域缇香交付在7年左右，价格在2.04万左右。（以上价格来自于链家）
这些价格代表什么？
长江北路的地段价值！二手房均价超过了2万，价格仅次于经开、蠡湖新城和老城区学区房价格。
二手市场是房子真正的试金石，没有过度的营销包装，只有好地段好产品，才能获得更高溢价。比如玉兰花园，经开区C位，去除大户型和学区因素来看，如今是二手房高层中难以超越的存在。
或许，正式因为对自身产品和地段的十足信心，长江映的价格捅破了区域的价格天花板，精装高层的售价2.5万元/平，比上述二手房单价高出大约2-5k。
这样的价格差，从笔者来看，不算太大！
要知道这些物业至少是在8-10年甚至20年前的规划。地产行业大概3年就有一次更新迭代。比如，融创的产品从8年前的熙园，历经了玉兰花园、壹号院，到现在的“映”系。
跨越两个迭代的社区、产品、园林，如何与当下相比？
或许，正如莎翁在《特洛伊罗斯与克瑞西达》中所言，“时间是个老练的仲裁人”。真正的好物业，其价值会随着时间愈发显眼！
今年4月拿地，10月首开，长江映才刚刚面世，销售的好也罢、坏也罢，还有充足的时间，区域最高端的楼盘，本也不指望卖出刚需盘的流速吧！
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