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金榕(五四北国企的安商房)

  • 职业人才
  • 2023-11-15 20:00
  • 龙泉小编

由于之前分析了榕发夏荷郡,正好楼盘隔壁有一个兄弟盘,同样是福州国企操盘,同样是高配比安商房,今天就来聊聊这个楼盘。

新榕金岚秀山:备案名(金秀郡(厦坊小区)),地处:福州市晋安区新店镇坂中路南侧

金榕(五四北国企的安商房)

楼盘规划

项目占地98亩,规划10栋24-27层左右住宅楼、一所幼儿园。共1811户,其中商品房154套,通过摇号确定分布,分别位于:
6号楼:09梯位(1~24层)

7号楼:09梯位(1~24层)

9号楼:01梯位、03梯位(1~21层)、05梯位(1~19层、21层)

11号楼:01梯位、03梯位(1~22层)


土拍情况

2019年5月9日,福州建工+设计院以13.93亿拿下宗地2019-20号五四北厦坊小区地块,平均楼面地价9614元/㎡,溢价率51%。须建设90%的安置型商品住房,按照15418元/㎡均价销售。

分析:2019年上半年小阳春阶段,福州国企在多个开发商竞争之中,以楼面价9614拿下了这副位于五四北的高配比安商房,相对于隔壁的夏荷郡,楼面价高了1200,对比回购价15418来说,差价在6000,扣除基本的建筑成本以及资金税率,可以说有一定利润,但是并不是非常巨大。

目前楼盘的商品房部分已经通过摇号确认布局,这也是少见的通过摇号确认商品房位置,一般商品房和安置房的划分都是开发商自身根据产品定位去划分,楼盘居然通过摇号,不知道是土拍限制,还是国企另辟蹊径。从分布来看,楼盘仅仅154套,与安置房是混合在同一楼栋,是安商房里面最差的情况,对于有意向的购房者要特别注意。

金榕(五四北国企的安商房)

户型情况

90平米:三房两厅两卫,位于楼盘的端头户型,双开间朝南,纵深较大,没有走廊的空间浪费,相对的存在动静不分离。这种布局在前几年也算比较常见。

金榕(五四北国企的安商房)

90平米:三房两厅两卫,位于楼盘中户,相对上面的户型,布局相对方正,三开间朝南,房间分布客厅两侧,空间浪费较少。总体而言对比上面的90户型,该户型主要在朝南多了一间上,但是客厅空间不如上面。

金榕(五四北国企的安商房)

区位情况

楼盘位于五四北的西侧,虽然隔壁就是夏荷郡,但是楼盘的区位更好,距离地铁1号线秀山站650米,距离五四北泰禾724米,对于近郊板块而言,650米的地铁距离在可接受范围,周边不远也存在商圈,对比之前的榕发夏荷郡以及旭辉榕宸天著,该盘的区位是相对更好的。

金榕(五四北国企的安商房)

价格情况

楼盘由于还未备案,借鉴周边的楼盘定价做个参考,由于楼盘隔壁的榕发夏荷郡也未备案,就以稍远的旭辉榕宸天著做借鉴,该盘备案价在2.75W,开盘降价5500,依然难卖,目前低楼层已经低于2w。

对比而言,金秀郡同样是高配比安商房,一样的是安置房和商品房混合同一楼栋,与其说买商品房其实就是买安置房。楼盘唯一优势在于离地铁和商圈会更近一点,对比不远的已经到2w以下,该盘的建议购入依然是2w以下。


开发商

楼盘目前操盘是新榕开发商,开发商当年和榕发一样也是福州安置房建设的代表国企。比较有名的楼盘就数金山的新榕金城湾,虽然当年也闹出过“楼薄薄”事件,以及户型比较一般的缺陷,不过近年随着门口就是地铁2号线,楼盘总体也很受市场认可。

至于新榕的保值率如何,由于开发商没有自持物业,靠外包物业,目前福州几个国企开发商的商品房也较少,总体而言保值情况还需考验。

金榕(五四北国企的安商房)


楼盘总结

楼盘位于五四北板块,最大优势是距离1号线和泰禾商圈都比较近,不过楼盘与周边楼盘一样,配建90%安置房,商品房和安置房混合同一栋。由于目前整个五四北库存压力巨大,加上周边安商房已经在大力度降价,楼盘自身也是高配比安商房,在市场的接受度也较低。

对于国企开发商而言,90%的安置房已经保障了资金回笼,至于剩下的154套商品房,不知道会不会开启大降价的模式,还是不急不慢的等时间推移。

对比而言,如果价格差不多的话,三个高配比安商房,新榕金岚秀山,榕发夏荷郡,旭辉榕宸天著,大家更看好哪个?

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