河南商报首席记者 李兴佳/文 王访贤/图
近期，郑州市场接连爆发租金拖欠纠纷。先是南三环红星美凯龙被279名业主声讨拖欠租金，随后华商汇业主反映开年至今八个多月未拿到租金收益，星光汇有业主则质疑开发商资金断裂，忧虑投资款打水漂、难以返租。
这一切均指向了国内特色的商铺散售返租模式。
一些人士力挺，认为返租帮助开发商回笼资金、提升了业主投资回报率；另有人士则质疑，返租存在商场运营成败难测、回报率对赌、产权运营不统一等多重风险，是开发商造的一个梦。
甚至，他们揭秘了商铺散售返租的一个惊人内幕。
近期，多名华商汇买铺业主向河南商报记者投诉，以散售返租形式购买华商汇商铺，原本一直正常返还的租金回报却被中断。
一名业主白女士描述，2017年年初以每平米8000多元的价格，全款购买了郑州华商汇的商铺，在与郑州华商汇房地产开发有限公司签订了买卖合同后，转而又将商铺委托给郑州华商汇商业运营管理有限公司管理运营，托管期10年。
这便是商铺散售后又返租的商业模式。10年托管期内，业主不参与商铺直接出租运营，只需每年坐收总房款10%的租金收益，每三个月一支付。
这笔看似稳赚不赔的生意，却在今年疫情期间遭遇了一次重大返租危机。业主李女士反映，“今年3月份，华商汇就停掉了本该1月份起付的租金回报，截至现在，8月底了，一分钱未给。”
还有多名业主同样反映，“去年房租都已正常给过，今年1月份到现在的房租都没给。”
位于郑州市嵩山路与建设路交叉口东北角的星光汇（又名“中林嘉苑”），同样也正遭遇着业主维权。
该项目采用的也是商铺散售返租模式。业主宋女士反映，看中了星光汇优越地段，2019年6月，其以每平米3.6万元价格购买了商铺，开发商为河南中林置业有限公司。
同时，宋女士又将商铺委托给郑州兆岸商业管理有限公司经营管理，托管期10年。10年内，双方约定，前三年，管理方兆岸商业公司无偿使用商铺，不用向宋女士支付租金收益，租金收益全归兆岸商业公司所有。但是作为对价，兆岸商业公司承诺帮助业主在开发商处购买商铺时给予优惠。即，“前三年租金顶商铺优惠的钱”。
从委托期第四年开始，两方开始分成租金收益，租金收益的90%付给宋女士，另外10%付给经营管理方兆岸商业公司。
签订合同没多久，问题爆发。宋女士反映，“开发商资金链断裂，托管公司至今还没入驻装修、招商，目前工期一拖再拖，无法装修，我们担心商铺运营不起来，三年后拿不到返租，恐怕投资的钱打水漂。”
郑州有服装市场也曾出现过商铺散售返租纠纷。业主买商铺后，市场托管给了一家商业运营公司，商场方宣传旺铺无忧，10年回本，年收益8%且逐年递增。
前3年托管期到期后，四五百名业主纷纷倒戈，将矛头对准托管公司。原因在于，3年托管期内，托管公司没有实现8%的租金回报，商铺变成了“伤铺”，新的托管续约中，租金回报率直降到了5%，引起业主激烈反弹。
在2016年，郑州火车站有一家针织市场同样爆发业主纠纷。原因是，业主买房时签订的年租金回报率是8%，新的续约合同则降到了3.5%。这导致部分业主拒绝续签托管协议，进而造成商户退租的连锁反应。
近期，郑州市场接连出现因为无法及时返回业主租金导致维权的事件。事件根源均指向散售返租这个商业模式上。
散售返租是当下国内商业一种特殊又极为常见的产物，吸引着一批批抱着当“甩手房东”美梦的投资户，同时，却又因为物业被分割销售、后期运营成败难测、回报率对赌难料等潜藏的风险，而被不少业内人士诟病。
事实上，一些业内受访者认为，散售返租的隐患，在业主落笔签下购房合同的那一刻，已经埋下。
“商铺销售定价，是按照年租金回报的10-15倍来计算，这个数字是符合投资逻辑的。但地产开发商前期用各种宣传手段，将房子售价吹高，远高于周边均价，然后给业主许诺每年8%的租金收益回报，但其实这些年的租金收益都加到了买房时的房价里。”一名在业内打拼十多年、不愿具名的资深人士告诉河南商报记者。
举例来说，郑州某商业周边商铺均价在1万元/平米，给业主的许诺是每年每平米返1000元租金收益，连返5年，每平租金收益一共应为5000元。但是开发商卖房时却定价为2万元/平米，扣除掉连返5年的租金收益，开发商每平米依然净赚5000元。
“开发商造了一个梦，用夸张的宣传把业主迷惑，事实上是拿了业主的钱后又还给了业主。这才是散售返租的内生逻辑。”另外一名业内人士称，“法律禁止开发商直接包租销售，最后想了一个办法，找了家第三方公司做托管和返租，但其实这是开发商的关联公司甚至子公司。”
“开发商在商铺定价时，已经把返租钱做进去了，羊毛出在羊身上。这是开发商画的一个饼，投资者一厢情愿地相信，双方都在掩耳盗铃。对于高售价，开发商也有自己解释——返租商铺回报率高，购买后可直接有收益，所以定价也要比普通的商铺高一些。”另有商业资深人士说。
至于返租的真正原因，有人士揭秘，“不返租就能卖掉的项目是不会返租的。如今大多数开发商会找销售代理公司卖铺，代理公司出于卖铺的压力，无法走正常方式卖掉商铺，最终为了完成指标、拿到佣金，只能走这一步，这是最后不得已的终极方案。”
该人士反问，即便不散售卖铺，在充分商业竞争的环境下，一个专业的商业运营公司尚且不一定能做成一个项目，更何况一个放羊式的管理团队，胜算又有几何？
即便理清逻辑，自愿走入散售返租这条大船，余下的航道也是暗瞧遍布。
能否按时拿到每月租金回报，也存在着诸多不确定性。风险之一深埋在运营团队的管理能力上，产权外售的大框架下，商管公司话语权丧失，面对着上百个小业主提出的各种要求无法一一满足。
而散售返租的商业大多位于新开发区域，地段、交通、人流不具先天优势，在如此被动局面下运营成活一个商业体，难度可想而知。一旦商场运营失利，出现大量掉铺，就无法兑现业主的租金收益，矛盾自然而然爆发。
况且，市场大环境的阴晴不定、行业未来走势的不可捉摸，都在左右着商场的未来命运。
返租期结束，更是矛盾爆发的生死至关点。不少业主在当初签订合同时，买的是虚拟商铺，但商场在后期实际运营时会打通、隔断乃至改建，导致销售时分割的商铺与实际商铺存在差异。待接铺时，不少业主拿着房本找不到自己的商铺，甚至出现商铺被改建为消防通道、厕所的案例。
同时，商铺高达50%的公摊面积，也成为了业主接铺时的无法承受之重。
河南商报记者梳理发现，郑州市场出现不少“十年托管到期后，开发商按照购房款的120%回购此商铺”的条款约定。
有业内人士则直言，120%回购的承诺是虚假的，“如果十年后项目发展好，商铺升值超过了120%，业主不会愿意卖，回购成本也太大；如果项目发展不好，十年后公司是否还存在都是一回事，即便存在，开发商更没有能力回购，这是一个纸承诺。”
售后返租，开发商可以快速回笼资金，业主的初期利益也能得到保障，这看似稳赚不赔的买卖表面上是双赢，但一旦后期经营不善、经济大势恶化、招商不利等任一环节出现问题，最终结局变成“双输”。
那么，难道散售返租就一无是处？难道真的不能投资升值、全身而退？
散售返租并非一地鸡毛。河南省商业经济学会会长宋向清认同散售返租模式，是一种成熟的商铺经营模式，在省去业主出租烦恼同时也实现统一管理、提升房产商业价值。至于为何郑州市场发生返租纠纷，实质是因为疫情影响下客流减少、市场萎缩导致经营者效益降低甚至亏损，是市场低迷引发的连环违约。
河南省商业行业协会会长何宏剑认为，对于投资者来说，如果按照50%首付贷款按揭买铺，每月租金收益能在付清月供基础上还有盈余，那么这个商铺投资就是成功的；对于运营团队，基于消费者调研基础上、有专业运营团队操盘、有深厚的品牌招商资源积淀、有极强的商场规划构建理念以及对经营商户的竞争性调查，才有可能最终运营成活一个商业。
在国外，其实有一个成熟的运营模式可以规避散售返租的风险，叫“REITs”。
REITs是专门投资房地产的投资基金，投资人购买了REITs基金，然后基金购买并持有了开发商的商业物业。投资人对接的是REITs，不直接与商铺发生联系。
它与散售返租有一个共同点，都是将一个大物业分割销售给分散的投资人，然后由运营商统一运营管理。
但是，它与国内散售返租又有着最大不同，不用把物业零散分割给一个个业主，它在商业物业跟投资人之间建立了一个基金，相当于防火墙，投资者购买的是基金份额，不直接购买商铺，不直接跟商业物业发生矛盾，而基金购买并持有了商业物业，这就保证了商业物业产权和运营的统一。
“国内商业多数以销售为主，国外商业则多数为自持，但同样也得赢利啊，怎么办？这就用上了REITs。国内很少有REITs的融资机制，开发商只能卖商铺，难以大比例自持。”河南省商业行业协会会长何宏剑接受河南商报记者采访时分析。
散售返租就必然牵涉到物理分割，偌大的一个商业体被分割为成百上千间格子铺，运营团队面对的是动辄上百个小业主，众口难调，运营管理必将被掣肘。业主之间也相互牵制，即便单个地理位置好的旺铺不愁租，但是赌的却是整个商业项目的成功，一荣俱荣、一损俱损。一旦客流不尽如人意，再好的品牌也将被拖死。
为了解决这个难题，早在十多年前，国家通过政策引导积极推动REITs业务在国内的试点工作。2009年，北京、上海和天津等首批进入试点，拉开了REITs模式在我国的跃进时代。尤其近年，随着房地产从增量建设的“黄金十年”转入“租售并举”的存量时代，REITs业务迎来发展新契机。
REITs的替代作用显而易见。“REITs在接手前会做大量的尽调，并派驻专业商管团队，不再是返租模式下的放羊式管理，彻底解决把产权分散出售给很多小业主的症结；同时，它还为开发商融通大量资金，解决贷款融资难题。”何宏剑说。
然而，正如何宏剑所说，目前国内市场上发行的REITs产品与国际成熟市场的标准仍有一定差距，“国内多称为‘类REITs产品’。”
REITs的全民普及尚需时日，但我们至少看到了希望。（首席编辑 华丽娟）
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