房地产项目因其复杂性，对应的施工合同往往也很繁杂，动辄几千页。在这浩渺的信息中如何把握住合同主旨，减少风险，根据多年经验，从发包方角度以总承包施工合同为例，总结商务审核要点：
1. 工程承包范围：明确施工范围，如临时设施、土方、基础、一次结构、二次结构、安装工程等；
2. 工程承包界面：明确与其他承包单位的工作界面，如卫生间防水是总承包单位施工还是由精装分包单位施工等；
3. 工程承包方式：综合单价合同、总价包干合同；
a、综合单价合同通常是模拟清单招标的合同，因图纸不完善，以模拟清单方式招标，确定各子项的综合单价（含人材机、费用、利润、税金等全部费用），工程量根据后续确定的施工图纸计算，价格不作调整（按合同约定的材料调差除外）；
b、总价包干合同通常是图纸招标合同，在招标时已经有明确的施工图纸，清单工程量按照图纸计算，后续除合同约定的材料调差及变更洽商签证外，合同额不做调整；
4. 材料价格调整
a、调差范围：通常可调差材料包括钢筋、混凝土、电缆、砌体等，不建议对人工费、地材进行调差，原因是所有清单项中均有人工，很多清单项中有地材，极易造成扯皮。
案例：曾经与一施工企业签订总承包施工合同，合同中约定人工费调整，在结算时，施工单位提出，因所有子项中均有人工，故所有价格均需要调整，包括机械费，理由是，机械需要司机，司机是人工，故也需要进行调整。
b、调差办法：行业惯例，当发生材料价格变动时，双方共担风险，只有在材料价格变动超过一定范围时（通常3%--5%），才对超过此范围的部分进行调差处理。
材料价格变动一般以各地发布的有公信度的资料为准，如《材价信息》、各种双方认可的价格网站等。
5. 工程款支付：
一般有两种：
一种是按照节点支付，只有达到此节点才能支付；
另外一种是按照月度支付，每月进行产值计算，按照合同约定的付款比例进行支付。通常的支付比例是进度款按照合格产值的70%支付，完工后支付至80%，竣备后支付至85%，结算后支付至97%；
6. 变更洽商签证约定，要明确合同清单中无参照项目的组价原则，一般按照当地最新定额及价目表组价，需要注意的是，变更洽商签证只计取税金，不计管理费、利润等；
每月进行月清，对已发生的变洽商进行清理，并承诺对于当月未主张的变洽商视为让利；
7. 对开工日期的约定，这涉及到后期可能出现的工期索赔，一般约定“以发包人或者发包人委托的监理公司下发的进场通知书或开工令为准”。
8. 质量标准，视项目情况而定，切不可一味的追求创标，鲁班奖、詹天佑奖、白玉兰奖等都是需要付出成本代价的；
9. 水电费约定，水电费的缴纳一般有两种模式
a. 分包单位水电费由承包人承担，费用已在承包人管理配合费中包含；
b. 分包单位水电费由分包单位承担，承包人负责提供接驳点，安装水电表；
10. 履约担保约定，担保形式有保证金及保函两种形式
一般履约保证金为合同金额的5%；履约保函为合同金额的10%;需要注意的是，履约保函一定是“见索即付”保函，否则没有约束力；
11. 工期延误的约定，原则上由于非承办方造成的工期延误，只顺延工期，尽量不涉及费用增加，但从合同本身来说，这种确给承包人造成损失的约定有失公允，故可约定，连续停工30日历天或累计停工90日历天的范围内，不进行经济补偿；
12. 不可抗力的约定，需要强调的是，除通常约定的“极恶劣天气”、“战争”等因素外，针对现在经常出现的政府指令停工，也建议在合同中纳入不可抗力范围内；
13. 甲供材料的管理，要约定承包人实际领用量与最终结算量差的扣回原则及罚则；通常领用量超结算量3%以上的要进行罚款，以不超过超领用量金额的10%为宜；
14. 对临建的约定，合同中一定要明确办公室场地是场内提供还是场外租赁，以及办公室的标准。还有很重要的一点，临时场地尽可能的置于后期不建设的地块内，避免二次拆建的费用；
15. 变更洽商签证的约定，对于合同清单中没有或不可参照的变洽商事项，要明确计价原则，一般按照当地定额及价目表进行组价，且只计取税金，不计取管理费、利润等；
16. 总包管理配合费的约定，合同中必须明确管理配合费的内容，否则极易造成纠纷，要约定承包单位不得向分包单位收取除水电费外的任何费用，羊毛出在羊身上，一旦承包单位向分包单位收取费用，那要么分包单位因为利润下降消极施工，要么后续投标提高报价，最终这部分费用还得发包方买单；
17. 垃圾清运费的约定，要约定此费用含分包垃圾的清理及外运；
18. 规费、税金等不可竞争费用的约定，对于国家或者主管部门有明确指令要求的费项，必须严格按照法令要求计取，如确可减免，要求承包单位将此部分减免费用在可竞争单价中体现，否则后期一旦发生法律纠纷，发包人必然要支出这部分费用；
19. 图纸预算的约定，图纸预算也叫图纸重计量，主要是模拟清单合同，为尽快锁定合同额，在施工图纸出具后，进行预算核对并签订总价包干的补充协议，为避免承包人不积极，不配合，建议在合同中明确约定时间、质量要求，并明确不积极不配合的罚则，通常是降低付款比例；
20. 质保金，根据最新的质保金要求，现在质保金为3%；
地产开发项目的合同非常复杂，以上也仅仅是对重要合同约定的总结，希望能在各位日后的工作中起到约定清晰，规避风险的作用。
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