楼市低迷、二手房价下滑，温州市区不断传出“1字头”二手安置房的价格。
此前，那些“1字头”二手安置房往往还是没有不动产登记证的，无法过户、正常办理按揭，从而价格较低。
这一回，这个已经领取不动产登记证的安置房，竟然价格普遍不足15000元/㎡，甚至还有约10000元/㎡的房源。
这个安置房是罗西住宅区。位于龙湾区状元街道三郎桥，三垟湿地东侧，大罗山以西。
罗西住宅区区位示意图
罗西住宅区主要安置三垟湿地内9个村，以及作为三郎桥片村民的拆迁、三产安置房。作为曾经全省最大的农房集聚改造区，罗西住宅区占地约555亩，共约8500套住宅，规模相当庞大。
罗西住宅区鸟瞰
当前，罗西住宅区多数组团已建成、交付，交付最早的已有5年时间，也有刚交付不久的组团，还有少量组团在建。其中，多数组团已领取不动产登记证，且大多接近甚至超过2年时间，二手购房者或有机会不承担增值税。
就建设品质而言，罗西住宅区远远好于传统安置房，也几乎没有出现窗罩、花篮、雨棚等传统安置房常见破坏形象的做法，但与新建商品房仍有一定差距。
罗西住宅区外观
罗西住宅区多个组团有1-2层不等的底商，除新交付组团外，大多已开设了商铺，涵盖农贸市场、超市、餐饮、药店、银行等，形成了一定的烟火味，生活便利性尚可，但规模有限、档次较低。
罗西住宅区的底商
罗西住宅区建设了2所幼儿园、状元二小、温外状元分校，实现了家门口的幼儿班、小学、初中基础教育。沿着文昌路南下约3公里，过了隧道，右转不远处便是附一医，保持着恰好的距离。
罗西住宅区的学校
总体来看，罗西住宅区形成了一座完整的生活社区。
虽然看起来罗西住宅区没那么差，但它的二手房价始终上不来，即便领了不动产登记证。
当前，罗西住宅区房价普遍13000-15000元/㎡，已领证、未领证的差距也不大，只是付款方式不同，未领证的需支付大部分房款（已交付的一般90%），且无法正常办理按揭。
罗西住宅区
这还是中高楼层的价格，低楼层二手房价仅约12000元/㎡。在已建成的组团中，最靠南的15组团，由于远离北侧城区、靠近罗峯隧道口，低楼层二手房价仅约10000元/㎡。
这不要说在温州核心城区了，在整个温州市区都算是很低的价格，即使享有三垟湿地一线景观，最长视线距离可达约4公里，还能远眺温州城市天际线。
即便如此，这些景观房的二手房单价，并没有明显高于内侧其他房源，只是面积段更大，一般在建筑面积约152㎡、约160㎡、约175㎡等甚至更大，导致总价较其他中小户型住宅（建筑面积约80㎡-138㎡不等）高很多。
罗西住宅区西侧部分房源景观视野
当然，也有一些装修较新、较好的房源，二手房价能突破15000元/㎡，甚至接近16000元/㎡，但数量不多。
总体来讲，较2021年的高峰，罗西住宅区的二手房价，有所下滑。
罗西住宅区为什么房价高不起来？
从内部看，罗西住宅区地处三垟湿地、大罗山之间，北侧瓯海大道作为城市快速路，一定程度上对城区造成分割，造成罗西住宅区过于孤立，与其他城区联系不够紧密。
瓯海大道北侧整片城区、南侧孤立的罗西住宅区
除了规模极小的公园壹号，整个罗西住宅区都是安置房，它虽然不像温州传统安置房那么衰败，但鉴于安置房在物业管理、设施维护、居住群体等方面的硬伤，很难给人留下好印象。即便建设水平再高，也难以实现品质生活。
从罗西住宅区的一些细节，结合近期一些现象可以看出，整个社区老龄化非常严重。
由此，罗西住宅区很难吸引鹿城、瓯海方向的外溢客群，二手购房者一般为来自龙湾、郊县，以及外来人口，买这里的最大原因在于价格便宜，且有证。
罗西住宅区
然而如今蒲州、状元、黄屿等地大量新的安置房在建、建成，不仅地段、周边成熟度远超罗西住宅区，建设品质也高于罗西住宅区，甚至还有铝板外立面的安置房。这些安置房的二手房价也普遍“1字头”，只是没领证。
比如，同样安置三垟湿地拆迁户的德香园，位于瓯海大道北侧，被商品房包围，地段更好，部分拥有南向一线湿地景观。
然而，同样已经领证了的德香园，二手房价竟也与罗西住宅区差不多。
黄屿部分新建安置房
随着近两年楼市下行，蒲州、状元、黄屿等地少量已领证的新建安置房，价格也在下滑，如今小户型20000元/㎡出头都少有成交。接下来，随着更多安置房建成、领证，小户型价格很可能下滑至20000元/㎡内。至于大户型，早已是“1字头”，也很难卖。
在如此之多的新建安置房挤压之下，地段、品质均不占优势的罗西住宅区，就连价格便宜这一优势都不突出了，从而出现了少量仅约10000元/㎡的低楼层二手房。
总体来看，对于那些想在温州安家落户、不想离核心城区太远、不追求高品质生活的新居民来讲，罗西住宅区是一个不错的选择。更何况，这里不少房源领证了，可以放心交易、正常办理按揭。
但是，不要因价格低而投资罗西住宅区，几乎很难涨。就算是西侧的一线湿地景观房，在品质不高的情况下，景观的加持因素很有限。
罗西住宅区部分新交付组团
当前，罗西住宅区建成、在建的安置房，基本位于西侧，东侧仍有一些空地、城中村。按照规划，东侧的城中村也将改造，以及那些空地，基本上都要继续建安置房。
或许未来东侧的安置房会更新，品质也会更高，但鉴于其更靠近高速公路、大罗山山体，再加上住房供应量持续增加，预计未来价格难以走高，甚至可能更低。
鉴于当前罗西住宅区商业规模有限、档次较低，再加上居住人口庞大，建议剩余地块除住宅外，尚需布局一座一站式社区商业，以满足居民的日常生活需求。
建设中的三垟湿地东入口
当然，当前三垟湿地公园东入口正在建设中，就在罗西住宅区15组团正对面。未来，这里也将成为三垟湿地重要景观节点，并通过罗峯隧道面向龙湾永强片居民。
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