hello，各位粉丝朋友，<捡房>栏目又和大家见面了。
<捡房>栏目距离上次推送已经超过1个月，这一个月中，我们也收集了很多粉丝的购房意向。
发现大部分看二手房的购房者预算只有100-150万左右。
当然，这个逻辑是正确的，因为有更高的预算，其实在新房市场有更多、更好的选择。
并且，在这部分购买首套刚需房的群体里，大部分对小区品质的要求不高，地段反而成了第一参考要素。
本期<捡房>，我为购房者推荐一个位于金融城三期旁的刚需住宅项目——中港悦蓉府。
基础信息
开发商：成都中港置业有限公司
交房时间：2015年
物业费：1.8元/㎡·月
梯户比：2T6户
面积段：70-111㎡
均价：17000元/㎡（二手房因装修不同，价格浮动较大）
划片学校：盐道街小学锦馨分校
交通优势：6号线麻柳湾站约500米
商业配套：社区底商、锦华万达（3.5公里）、IN99(3公里)
严格意义上来说，中港悦蓉府所在版块为锦江区潘家沟片区，距离规划的金融城三期仅300米，地铁6号线（在建）从区域经过。从地理位置上来说，还算优质。
但是，要在该片区内买房，你也不得不接受它以下这些很明显的缺点。当然，这也是它二手房购买门槛比较低的原因。
目前，区域内大型商业配套基本为零，仅能依靠区域内档次较低的底商。区域内的底商除了部分低端零售外，基本由汽修、快餐等组成。未来，58置业地块或将在区域内建设一个商业综合体来填补区域内的商业空白。
在教育配套方面，尽管有盐道街小学支撑，但据了解，该小学为动迁小区配套，生源基本来源于周边安置小区，教育质量在锦江区都排名靠后。
尽管紧邻金融城三期，但整个金融城三期还处于未开发阶段，全部为空地。锦华路西侧是以中鼎国际为主的写字楼群，而整个潘家沟片区又因为早期安置住房及老旧的自建房民房较多，虽然生活氛围浓厚，但是品质低端。所以，区域发展出现了较大的落差。
锦华路西侧
高价地为区域托底，未来可期
尽管区域呈现度差了点意思，但是我们也不可否认他地段的价值，毕竟紧邻寸土寸金的金融城版块。
早年传闻该片区（潘家沟）有大规模的拆迁计划，并且已完成片区城市设计规划。
2017年，新希望在该片区内拿下一宗纯住宅用地，楼面地价11700元/㎡，打造了较为高端的改善类产品，新希望锦官府，售价22000-36000元/㎡。
2018年，四川省商业建设有限责任公司，成都驿锦投资有限公司联合竞得区域内一宗70亩的纯住宅用地，规划容积率1.5，成交楼面地价11000元/㎡。
2018年，58置业拿下区域内一宗商业用地。在锦江区的政府工作报告中，这一项目被称为五八新经济产业园，打造以58同城为核心的产业总部公园。
拥有地段的优势及锦江区政府的扶持，我认为，整个片区还是起得来。
回到我们今天推荐的楼盘中港悦蓉府，它是整个片区内为数不多的高层电梯商品住宅，建成于2015年，毫无疑问，它纯刚需住宅的定位也很符合当时的区域调性。
锦华路东侧
小区占地面积较小，仅3栋楼，共计不到600户，需刷卡进出。
起步70㎡套二户型，90㎡三房，到最大111㎡的四房，2T6户的配置。
建面约70㎡
建面约90㎡
从以上两个户型的套内面积可以看出，该楼盘户型赠送率很高，几乎可以抵消公摊面积。
根据前期的成交记录，该楼盘目前大部分房源成交价在17000元/㎡，套二户型总价在120万左右，套三户型在150万左右，换手率不算太差。
小区物业为开发商自己的物业公司，物业费仅1.8元/㎡/月，对比在当下普遍3块起步的物业费，成本算很低了。
目前，小区大部分在售房源已满2年，不需要缴纳增值税。
最后，我再来聊一聊楼盘以及区域的一些问题：
1.目前，由于整个潘家沟片区次新盘少，加上关注度较低，所以片区内二手房交易都比较惨淡，缺乏炒作氛围，所以价格幅度变化不大。
2.购买这里的房子，因为土地供应速度慢，短期内很难蹭金融城以及潘家沟的发展红利，我预计至少三五年才能见到起色。
3.注重学区的购房者请慎重，这片区的学校质量还有待提升。
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