去年下半年，香港置地在成都独立拿地的两个项目，香港置地·西元和香港置地·天湖翠林相继入市。
这两个同位于主城青羊区的项目的市场表演却差别巨大，青羊新城的西元项目，开盘伊始便备受青睐，成为了口碑颇高的热盘；而位于绕城以内的天湖翠林项目表现却相差甚远，与西元项目形成了“冰火两重天”的局面。
2021年12月8日，在当年成都的第三批次“双集中”土拍，香港置地以11200元/㎡的起拍价，拿下了青羊区康河街道董家坝社区7组、马厂社区2组，占地约70.28亩的住兼商用地，容积率1.8，地块可售商品住宅清水限定售价23000元/㎡。
根据出让文件，该地块采用“设置最高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”的规则进行拍卖，土地最高限价12800元/㎡，住宅清水限价23000元/㎡，成品住宅比例100%。
彼时，成都楼市和土拍市场，比较冷清，特别是在土拍场，竞争并不激烈，几乎是有资金就能拿到地，与当下几家、十几家房企摇一块地的情况完全不一样。香港置地沉寂多年之后，亲自下场，以底价拿得了青羊新城非遗地铁站附近的地块，独立开发了香港置地·西元项目。
资料显示，香港置地·西元在约70亩的住兼商土地上，规划了11栋层高为11F、16F和17F的小高层住宅，商业部分规划了商业街区和类住宅产品。该项目共计规划有504户住宅房源，面积段110-155㎡，除110㎡以内户型为3房外，其余面积段都是4房改善产品。
香港置地·西元项目的土地成交楼面价11200元/㎡，清水限价23000元/㎡，不算精装的利润，留给了项目有11800元/㎡的产品打造空间。正是在这样的土地指标下，香港置地把产品做到了一个高度。
据统计，2022年7月15日，香港置地·西元首批次240套房源取证，单价约23500元/㎡-33900元/㎡，有接近200组客户报名，很快就售罄了。此后，该项目于2022年10月25日，加推了100套房源，吸引了近240组客户报名；11月15日，项目164套房源取证，有310多组客户报名，截至目前剩下的两三套底层房源，单价3万元/㎡以上。
从开盘到几乎售罄，香港置地·西元的住宅产品只用了4个月时间，即便从拿地之时算起，也只用了不到一年时间。我们注意到，香港置地·西元项目从取证，到几乎全部售罄住宅部分，这段时间成都楼市并没有明显回暖。该项目能够脱颖而出，接近三开三罄，可能有以下原因：
首先，香港置地作为一家善于做产品的企业，在产品的打磨上有专业级的水准，此前在其它城市有多个品质楼盘的成功案例，在成都与龙湖合作的项目口碑也还不错，就西元项目来说，香港置地·西元给区域的改善住宅带来了新的体验。
其次，香港置地·西元项目的位置，位于青羊新城板块，离地铁非遗站直线距离约500米左右。作为青羊区主城的板块，教育资源等方面的配套还是相对优质的，再加之马厂坝TOD的配套能级，这个区域未来是可期的。
最后，在地段和产品都还不错的情况下，青羊区清水单价23000元/㎡的限价，相对于主城区其它改善板块，性价比就越发高了起来。
如果说香港置地·西元是火热的，那么，香港置地·天湖翠林在去年的表现就是冰冷的。
在拿下香港置地·西元项目地块的前一天，2021年12月7日，香港置地便以底价摘得成都主城青羊区文家街道地块，斥资12.88亿元。该地块位于青羊区文家街道高坎社区 6、7、8 组，为商兼住地块，占地面积约82.6亩，容积率1.8，起拍楼面地价13000元/㎡。
这宗地要求全部现房销售，限清水售价23656元/㎡，销售价格与成交地价有10656元/㎡空间，对于融资成本超低的香港置地来说，同样拥有足够的产品打造空间。
今年2月，成都地产界从青羊区文家街道高坎路一侧的香港置地·天湖翠林了解到，这个项目的整体产品设计和精装风格，延续了香港置地·西元的品质，就产品本身而言，是可圈可点的。
从总平图来看，香港置地·天湖翠林在80多亩的土地上，规划了18栋层高为11F、16F和17F的小高层住宅，以及两栋商业产品，可理解为社区商业街。该项目设计了730户住宅房源，建面110㎡-143㎡，产品偏改善。
成都房小团数据显示，截至2023年4月6日，香港置地·天湖翠林于2022年7月28日取证的136套房源，尚余30套在售；于11月7日取证的120套房源，尚余80套在售；于2023年2月15日取证的140套房源，尚余132套在售。
如果最近的数据，与香港置地·西元相比，要显得差一些的话。那么，此前，2023年2月16日，成都地产界在项目现场了解到，截止当日，香港置地·天湖翠林已经入市的256套房源中，只卖了54套，包括已售43套和拟定合同11套。也就是说，彼时取证半年多，香港置地·天湖翠林平均3天多卖出一套房。
当然，随着春节过后，成都市场转暖，以及香港置地·天湖翠林一些优惠政策，最近这50天，该项目差不多卖了100套房，一天卖了约两套，进步明显。据成都房小团信息，香港置地·天湖翠林取证的精装价约24000元/㎡-35500元/㎡，目前惠后22600元/㎡起。
如果有数量不少的房源惠后2.3万元/㎡左右的话，这已经低于香港置地·天湖翠林地块限定的清水售价23656元/㎡了，相当于送了精装修。
同样是香港置地的产品，同样位于青羊区，且香港置地·天湖翠林还在绕城以内，同样是1.8容积率的体量70亩以上的地块……怎么香港置地·天湖翠林就比西元卖得差那么多呢？
显然，这个问题，不太好回答。
首先，可以排除产品的因素，因为香港置地·天湖翠林跟西元项目的产品体系差不多，而且从精装标准来看，产品的水平几乎在同一水平上。
然后，地块指标来看，香港置地·天湖翠林占地面积约82.6亩，容积率1.8，同为住兼商用地，都打造了小高层产品，且整个项目占地要比西元多12亩，商业只有两栋，没有类住宅产品，这个项目其实并不比香港置地·西元差，某些指标方面甚至可以说稍微占优。
最后，从地段上来讲，香港置地·天湖翠林在绕城以内，香港置地·西元在绕城以外，不过，核心的差别有以下3点：
第一，香港置地·天湖翠林周边界面比较差，特别是2公里以内，明显要比香港置地·西元差很多；第二，香港置地·天湖翠林在公共交通，特别是轨道交通方面，眼下肯定也要逊色于香港置地·西元；第三，香港置地·天湖翠林隔壁是爱情地产的新项目，周边暂无其它改善住宅，而香港置地·西元周边有国贸地产、成都城投集团、成都轨道城市集团合力开发，成熟度要高于香港置地·天湖翠林周边。
正如我们此前在专题的上一篇文章中提到的，一个板块的兴起，需要多方面的合力；同样一个项目的成功，也需要多方面的原因。不过，好在成都市场回暖是超预期的，香港置地·天湖翠林项目近两个月的成交数据也印证了这一点，它正在展现自己的产品力和主城区绕城内的地段价值。
我们认为，香港置地·天湖翠林地处青羊区绕城以内的核心地段价值的影响力，最终要大于其周边一两公里内界面较差的负面影响。这也是为什么在成都楼市回暖之际，这个项目成交数据大幅提升的原因。
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