大家都知道，地产开发商和中介渠道属于上下游的关系，他们向来都是紧密合作，密不可分的战友。
一方面，开发商需要中介帮助，才能把房子销售出去，回笼资金，获得满意的回报；
另一方面，中介也只有协助开发商把房子卖出去，才能获得佣金收益。
可以说是一荣俱荣，一损俱损，唇亡齿寒。
然而，就在前段时间，荣杏姐居然听到一个有意思的事情：
地产巨头中海和中介一哥链家，在北京爆发冲突，竟然闹掰了！！
两大哥之间开打，就是神仙打架，一举一动都可能引起行业的震动。
什么原因呢？
据说是中海拖欠了链家渠道费用，而且金额高达一个亿。
于是，中海地产位于北京的项目被链家全部下架。
中海在北京几乎所有项目，全部标注了“非合作”。
去搜索链家新房，中海也只剩下两个盘。
北京中海表示：很多开发商给链家结算都是认购，或者草签就结算，也会给链家预先付款。
但中海的流程一直都是网签+全款到账，流程虽然繁琐一些，但对双方都是保障，正常达到比例的我们都会抓紧付款。
其中深意，感觉还是大有文章的。
荣杏姐不站台这两方中的任意一方，我既不是开发商，也不是中介，只是个独立第三方，所以刚好可以客观理性来分析下这件有意思的事情。
先看中海。
中海在北京可谓是财大气粗了，妥妥的大佬。
大到什么程度呢？西四环到西五环之间十个项目有四五个都是中海的。
作为央企，这几年在很多城市的市占率一直在不断上涨，也就当之无愧成为各大中介渠道的财神爷。
就在今年年初，中海还以500多亿的销售额，第九次成为北京房企的销冠。
在2022年市场如此艰难的情况下，中海还能有这么惊艳的表现，实在不俗。
按说中海这种大佬，绝对不像其他举步维艰的民企，利润和现金流良好，而且整个2022年中海在北京豪砸了315亿，狂揽8宗土地。
业内戏称为“利润王”的称号可不是说着玩的，不至于为了拖欠佣金而自砸口碑啊。
而且当前的市场并未全面回暖，开发商依然离不开中介渠道，需要大量中介带看，卖掉房子，才能快速回款。
而中介渠道为了帮助开发商卖房子，前期需要投入大量人力物力做推广，短期内看不到成果或者收入，但这些成本投入可是实打实的花销出去了。
加上过去几年暴雷的企业太多，比如恒大、融创之流，那么中介渠道要求快速结佣也是合情合理的，人家毕竟不是做慈善。
渠道费结算周期本身就长。
从带访到成交、从认购到签约，最后银行放款，该笔订单才算完成。
后期开发商还要走内部合同流程、付款结算流程、上传各种资料审核，倘若遇到开发商有意拖延，账期通常需要一年。
但对于中介机构来说，客户签约后通常就要支付部分佣金给员工。
在如今这个行业环境之下，只要有一个项目出现问题，小的中介基本就可以关门大吉了。
所以，不管中海方怎么说，能把中介渠道逼到如此自断财路式的叫板硬怼，中海的付款流程缓慢肯定是跑不掉了。
是不是有点店大欺客那味儿？
再看链家。
链家在北京地产中介市场上市占率达到了50%以上，一二手房全覆盖。换句话说，在北京每卖出2套房子，就有1套是链家卖出的。
平心而论，作为一个买房投资人，荣杏姐平时看房首选都是链家，因为他们服务好，员工素质比较高，还是挺有好感的，只是佣金比较高让人有点爱不起来。但是，享受了好的服务，付出高一点的成本，这本身是很合理的。
相信我这种想法也代表了很多买房人的观点。
庞大的客户基数，强大的二手房销售网络，这两项构成了链家在北京的核心竞争力。作为“渠道王者”，链家对行业市场的话语权毋庸置疑。这也是链家敢于跟中海刚正面的筹码和底气所在。
但是，作为老大哥，链家在中介同行内的口碑，可就不怎么样了，经常被骂。
比如，搞恶性竞争。一条街扎堆开好几家店，为的就是更多的抢占客源，实现垄断，不惜成本搞死对手。
那么在上下游之间的合作呢，链家也是凭借强大的客户端流量，以一己之实力搅乱池水，改变游戏规则的一方。
比如，之前中介渠道与开发商之间的合作模式一直是后付费，也就是开发商收到钱了再给渠道结算付费。也算合理。
但是，从去年开始，链家开始强势要求开发商提前预测营业额，垫付佣金，才会启动宣传和引流动作，结算时再多退少补。
这年头啊，但凡预付费都有点强行割韭菜那味儿。
开发商辛辛苦苦拿地盖房，折腾一两年，赚的都是辛苦钱，结果还不如卖房这个环节赚得多，心里确实会哇凉哇凉的。
事情始末梳理完，
也就无怪乎中海这样的开发商，要自建并且发展销售渠道，22年中海的渠道销售占比仅有3成。并且会拿来对比：“中海2022年自渠成本只有0.6%，远低于外部渠道。”
而中介渠道的佣金占比高达一套房销售金额的2%~5%，越难卖的盘，佣金占比越高，开发商的利润越薄。最后一算账，发现投资开发一个几十亿的楼盘，利润薄到还不如把钱存银行吃利息，相当于开发商在给中介打工。
开发商传统的推广+营销模式虽然成本低，但见效慢，不能马上产生效果。
而用中介渠道虽然成本高，但效果立竿见影，这对于喜欢考核费效比的开发商来说，更能直观地看到自己的投入与产出。
所以这个事情的本质，其实就是在房地产整个大行业低迷的情况下，没有了增量，蛋糕无法做大，原有玩家只能在存量市场上动脑筋了，双方都企图多分一杯羹。
照理说，鹬蚌相争渔翁得利。
不过呢，好像开发商和中介渠道相争，咱们消费者也没有得到什么利益，反而是带来了一些不方便。
原本我们去售楼处，既可以选择自己去，也可以选择中介带看，对比一下哪方价格更低。
现在这形势，开发商和中介渠道都想争夺更多的利益，也就没我们什么事了。
所以啊，咱们也就当个看客。
反对一家独大，反对垄断，
让市场百花齐放，健康的竞争，真正的让利于消费者，
这才是我们所追求的。
你说是不是呢？
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